조심 2020중0387 (2020.05.26)

양도

경정

특약사항 관련 첨부서류로 개발행위 허가증, 건축신고수리통지서 등을 제출하였고, 별지 특약사항에 양수인이 개발행위허가 및 건축허가를 득한 상태를 인지하고 계약하였다고 기재되어 있으며, 양수인이 확인서에서 이러한 내용대로 쟁점토지를 매입하였다고 확인하고 있는 점, 양수인이 청구인이 용역계약한 건축물 설계 표준계약서를 그대로 양수받아 재계약한 점, 건축물이 준공되지 않은 상태에서 쟁점토지가 양도되었으나, 토지의 형질변경 뿐만 아니라 건축물 설계나 건축허가로 인해 쟁점토지의 현실적 가치가 증가되었고, 이 부분이 매매가액에 반영되었다고 보는 것이 합리적으로 보이는 점 등에서 쟁점비용은 쟁점토지의 자본적 지출에 해당하거나 쟁점토지의 양도와 관련된 비용으로 보임

소득세법 제97조

OOO세무서장이 2019.6.4. 청구인에게 한 2017년 귀속 양도소득세 OOO의 부과처분은, 청구인이 OOO 답의 토지형질변경허가와 관련하여 OOO에 지상 타운하우스 신축을 위한 설계비용으로 지출한 OOO을 필요경비로 인정하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2016.7.14. OOO 임야 4,288㎡ 및 같은 리 164 답 1,544㎡를 OOO에 취득한 후, 전자를 14필지로, 후자를 9필지 등(이하 “쟁점토지”라 한다)으로 분필하였다.

나. 청구인은 쟁점토지에 타운하우스를 신축할 목적으로 개발행위허가, 진입로 공사, 건축설계 관련 비용 등 합계 OOO을 지출하였고, 2017.11.30. 개발행위만 완료한 상태에서 쟁점토지를 OOO에게 매매가액 OOO에 양도하였다.

다. 청구인은 2018.1.31. 쟁점토지에 대한 양도소득세 예정신고시 위의 OOO을 필요경비로 신고하였다.

라. 처분청은 2019.3.4.부터 2019.4.6.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 청구인이 필요경비로 신고한 OOO 중 토지개발과 무관한 건축관련 비용 OOO, 사적경비 OOO, 용역비 중 미입증 비용 OOO 합계 OOO을 필요경비 부인한 후, 2019.6.4. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO을 경정‧고지하였다.

마. 청구인은 이에 불복하여 2019.7.18. 이의신청을 거쳐 2019.12.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청이 필요경비 부인한 비용 중 타운하우스 신축을 위한 설계비용으로 OOO 등에 지출한 OOO(이하 “쟁점비용”이라 한다)은 토지형질변경시 필수적으로 수반되는 비용이므로 쟁점토지의 용도변경이나 개량(형질변경)을 위해 지출된 자본적 지출액에 해당하고, 쟁점비용을 매수자가 승계하는 조건으로 쟁점토지 양도계약이 체결된 점 등을 고려하면 쟁점비용은 쟁점토지의 양도와 관련된 비용으로서 필요경비로 인정되어야 한다.

즉, 토지개발의 목적이 타운하우스 신축이었으므로 토지개발에 있어 토지형질변경 허가를 받기 위해서는 건축물에 대한 건축설계가 수반되는 것이고, 청구인이 지급한 쟁점비용이 쟁점토지 양도가액에 포함되어 계약이 체결되었으며, 이러한 사실은 특약사항에서도 확인되므로 쟁점비용은 쟁점토지의 양도와 관련된 비용이다.

나. 처분청 의견

건축허가를 받고 건물을 신축하지 않은 상태에서 토지만을 양도하는 경우 설계비용 등은 필요경비로 공제받을 수 없는 것이므로, 쟁점토지의 용도변경허가를 위하여 지출된 건축설계 관련 비용은 쟁점토지 양도와 관련된 필요경비로 볼 수 없어 이 건 양도소득세 부과처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점비용이 토지개발을 위해 필수적으로 지출되어야 하는 건축설계비용이므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제97조 [양도자산의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액( 「지적재조사에 관한 특별법」제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

(2) 소득세법 시행령 제163조 [양도자산의 필요경비] ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청 조사담당자가 2019년 4월 작성한 청구인에 대한 양도소득세 조사종결보고서에 의하면, 양도가액과 취득가액은 적정하나, 필요경비 OOO의 경우 수익비용대응에 따라 토목공사 관련 비용은 인정하지만, 아래 ＜표1＞과 같이 쟁점비용을 포함한 건축물 건축 관련 비용 OOO은 쟁점토지의 양도와는 무관한 비용으로 필요경비에 불산입하는 것이 타당하다고 하였다.

＜표1＞ 건축물 건축 관련 비용 (단위 : 원)

(2) 청구인과 OOO간에 2017.11.4. 작성한 쟁점토지 매매계약서에 의하면, 본문 특약사항의 첨부서류로 개발행위 허가증, 건축신고(신축) 수리통지(12건), 토지이용계획확인원, 지적도, 토지대장 등이 첨부된 것으로 기재되어 있고, 별첨된 특약별지의 제2호에서 매수인은 계약시 개발행위허가 및 건축허가를 득한 상태를 인지하고 계약하였으며, 제7호에서 매도인은 계약인이 지정하는 자에게 개발행위허가서(농지전용허가), 건축허가서 및 허가도면, 수도, 오수처리 등 그 동안 진행된 각종 인‧허가 변경사항, 측량, 토지분 합필, 공유분할 등 일체의 권리서류를 잔금지급시까지 승계한다고 하고 있다.

(3) 청구인이 처분청에 제출한 확인서(2019.4.12. 작성)에 의하면, 2016.7.14. 주택신축을 위해 쟁점토지를 취득하고 OOO면사무소에서 건축 신축허가를 받아 공사를 진행하던 중 2017.12.12.(2017.11.30.의 착오기재로 보임) OOO에 토지를 양도하였고, 양도소득세 신고시 공사과정에서 지출한 모든 경비(건축관련 경비 등)를 필요경비로 계산한 사실이 있다고 하고 있다.

(4) 쟁점토지 양수인인 OOO이 법인 인감증명서를 첨부하여 작성한 거래사실확인서에 의하면, 양수인이 매매계약서 별지 특약사항 제2호(매수인은 계약시 개발행위허가 및 건축허가를 득한 상태를 인지하고 계약)와 같이 쟁점토지를 매입하였음을 확인한다고 기술하였다.

(5) 청구인이 제출한 건축신고 관련 서류로 청구인이 2016.8.11. OOO와 체결한 건축물의 설계 표준계약서(기본 및 실시설계 등)와 쟁점토지 양수인인 OOO가 2017.12.7. OOO와 체결한 건축물의 설계 표준계약서 등이 있는데, 그 내용은 동일(재작성)하고, 관련 세금계산서 및 이체확인증 등에 의하면 청구인이 2017.11.22.자 발행된 세금계산서를 수취한 후, 2017.12.1. 설계비 OOO을 지급한 것으로 나타나고, 청구인이 단독주택 배치 및 평면계획설계와 관련하여 2016.9.19. OOO와 체결한 설계용역계약서에는 설계용역비가 OOO으로 기재되어 있으며, 2017.1.17. 세금계산서를 수취한 후, 설계비를 2016.10.21.부터 2017.1.17.까지 3회 분할하여 지급한 것으로 나타난다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점토지의 용도변경허가를 위하여 지출된 건축설계 관련 비용인 쟁점비용이 건물과 관련된 것이고, 쟁점토지 양도와는 무관하므로 필요경비로 인정할 수 없다는 의견이나, 청구법인이 양수인과 작성한 매매계약서의 본문 특약사항 관련 첨부서류로 개발행위 허가증, 건축신고(신축) 수리통지서 등을 제출하였고, 별지 특약사항에 양수인이 개발행위허가 및 건축허가를 득한 상태를 인지하고 계약하였다고 기재되어 있으며, 양수인이 확인서에서 이러한 내용대로 쟁점토지를 매입하였다고 확인하고 있는 점, 쟁점비용을 쟁점토지 양도 전에 건축사사무소에 실제 지급하였고, 관련 매입세금계산서를 수취한 것으로 확인되는 점, 양수인이 청구인이 용역계약한 건축물 설계 표준계약서를 그대로 양수받아 재계약한 점, 건축물이 준공되지 않은 상태에서 쟁점토지가 양도되었으나, 토지의 형질변경 뿐만 아니라 건축물 설계나 건축허가로 인해 쟁점토지의 현실적 가치가 증가되었고, 이 부분이 매매가액에 반영되었다고 보는 것이 합리적으로 보이는 점 등에서 쟁점비용은 쟁점토지의 자본적 지출에 해당하거나 쟁점토지의 양도와 관련된 비용으로 보이므로, 따라서 쟁점비용을 쟁점토지의 필요경비로 인정하여 과세표준 및 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.