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[사건번호]
조심2008서1136 (2008.06.18)
[세목]
양도
[결정유형]
기각
[결정요지]
증여세 결정당시(무신고)의 증여세 과세가액을 증여받은 주택의 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당함
[관련법령]
소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】 / 상속세및증여세법 제60조【평가의 원칙 등】
[주 문]
심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인은 2004.8.2. 조부(祖父) 이OO으로부터 OOOOO OO OOO OOOOOOO 지상 단층주택 17.44㎡(5평 상당, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 증여 받고, 2006.5.26. 임OO에게 80,000,000원에 양도하였으나, 증여세 및 양도소득세를 신고하지는 않았다.
나. 처분청은 쟁점주택의 양도가액을 실지거래가액인 80,000,000원, 취득가액을 처분청이 기결정한 2004.8.2. 증여분 증여세 과세가액인 6,731,840원으로 하여, 2007.10.11. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 32,090,680원을 결정·고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2007.12.11. 이의신청을 거쳐 2008.3.10. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주O 및 처분청 의견
가. 청구인 주O
(1) 청구인의 조부 이OO이 2004.1.5. 조OO로부터 쟁점주택을 취득하고 보증금 40,000,000원에 이를 임대한 사실에 비추어 보면, 증여일인 2004.8.2. 쟁점주택의 시가(이 건 취득가액)는 최소한 40,000,000원으로 보는 것이 합리적이다.
(2) 그렇지 않다면, 쟁점주택은 위 이OO이 35,000,000원에 취득하였다가 2004.8.2. 청구인에게 증여한 것으로, 당시 부동산 가격이 상승추세에 있었던 만큼 증여 당시 쟁점주택의 시가(이 건 취득가액)는 최소한 이OO의 취득가액 35,000,000원보다 높은 것으로 봄이 합리적이다.
나. 처분청 의견
(1) 양도차익의 계산에 있어 증여 받은 자산의 취득가액은 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 방법에 의하여 평가한 가액이 취득당시의 실지거래가액인 바, 청구인이 쟁점주택을 증여받고 증여세를 무신고하자 중부세무서O이 2004. 11. 24. 보충적평가방법에 의하여 증여세과세가액을 6,731,840원으로 결정하였으므로 이를 쟁점주택의 취득가액으로 보아 과세한 처분은 정당하다.
(2) 아울러, 청구인의 조부 이OO의 쟁점주택 취득일은 증여일로부터 3개월 이내가 아니므로 당시 취득가액을 이 건의 매매사례가액으로 보기도 어렵다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
증여세 결정당시(무신고)의 증여세 과세가액을 증여받은 쟁점주택의 취득가액으로 보아 과세한 처분의 당부
나. 관련법령
(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
(2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】⑨ 상속 또는 증여( 「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다(단서 생략).
(3) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다)현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.
제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.
4. 주 택
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청O이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.
⑦ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
제66조【저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례】다음 각호의 1에 해당하는 재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)
(4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 부동산등기부등본, 토지대O 및 주민등록등본 등의 심리자료에 의하면 아래의 사실이 확인된다.
(가) 쟁점주택은 목조기와지붕 단층주택 17.44㎡(5평 상당)으로, 1985.7.18. 조OO가 소유권보존등기한 후, 2004.1.5. 이OO, 2004.8.2. 청구인, 2006.5.26. 임OO 순으로 소유권이전등기가 경료되었다.
(나) 쟁점주택의 대지인 OOOOO OO OOO OOOOOOO는 1988.2.16. 80-426번지로 합병되었고, 청구인은 2005.12.12. 쟁점주택에 전입하였다가 2006.6.8. 전출하였다.
(2) 청구인은 증여 당시 쟁점주택의 임대차보증금(40,000천원) 또는 조부 이OO의 취득가액(35,000천원)을 청구인의 쟁점주택 취득가액으로 보아야 한다고 주O하고 있는 바, 청구인이 제출한 증빙자료는 아래와 같다.
(가) 청구외 OOO의 2008.3.4.자 ‘확인서’에는 “OOO은 2004.1.20. 이OO과 쟁점주택에 관하여 전세보증금 40,000천원에 계약한 사실이 있음”이라고 기재되어 있고, ‘부동산임대차계약서’에는 2004.1.16. OOO과 이OO이 보증금 40,000천원에 전세계약을 체결한 것으로 나타나나, 위 계약에 중개업자는 없었던 것으로 되어 있으며, OOO의 쟁점주택으로의 전입여부 확인에 필요한 OOO의 주민등록등본은 우리원에 제출된 바 없다.
(나) ‘부동산매매계약서’에 의하면, 2003.12.11. 매도인 조OO(대리인 조OO)와 매수인 이OO(대리인 한OO)간에 쟁점주택의 매매계약이 매매대금 35,000천원, 잔금지급일 2003.12.30.로 체결된 것으로 나타나는데, 당시 처분청은 조OO가 1세대 1주택 비과세를 이유로 양도소득세를 무신고하여 쟁점주택의 양도가액을 3,156,640원으로 결정하였다.
(3) 살피건대, 청구인은 증여 당시 임대차보증금을 취득가액으로 보아야 한다고 주O하나, 17.44㎡(5평 상당)에 불과한 쟁점주택의 임대차보증금이 40,000천원으로 비교적 고액임에도 임차인임을 주O하는 OOO이 위 임대차보증금의 반환을 담보하기 위하여 쟁점주택으로 주민등록을 하였거나 아니면 확정일자를 발급받는 등 어떠한 조치를 취한 사실이 확인되지 아니하고, 청구인 등과 OOO이 평소 알고 지낸 사이라는 등의 사정이 없음에도 불구하고 위 임대차계약에 중개업자가 없는 것은 이례적인 일인 점 등을 종합하면, OOO에게 쟁점주택을 임대하였는지 여부가 불분명하다 할 것이어서 청구인의 위 주O은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
(4) 그리고 청구인은 증여자인 조부 이OO의 취득가액을 자신의 취득가액으로 보아야 한다고 주O하나, 전전 소유자 조OO가 양도소득세를 무신고 하였으므로 이OO의 취득가액을 정확히 산정하기 곤란한 측면이 있을 뿐만 아니라, 이OO의 취득일은 이 건 증여일로부터 7개월 전이므로 이OO의 취득가액을 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 제1호 소정의 매매사례가액으로 볼 수 없어 이에 관한 청구인의 주O 역시 받아들이기 어렵고, 결국 처분청이 소득세법 시행령 제163조 제9항에 따라 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」의 규정에 따라 평가한 증여세 과세가액을 청구인의 취득가액으로 보아 과세한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주O이 이유없으므로 국세기본법 제81조와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
2008년 6월 18일
주심조세심판관 이 영 우
배석조세심판관 이 광 호
남궁 훈
이 전 오