조심2009서2746 (2009.12.28)

양도

기각

청구인이 제출한 자료는 실지 양도가액을 확인할만한 객관적인 입증자료로 부족해 보이므로 처분청이 취득 및 양도당시의 기준 시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당함

소득세법 제96조【양도가액】 / 소득세법시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2004.4.21. OOOOO OOO OOO OOOO OOOOOO OOOO와 801호(1,311.11㎡로서 대지권을 포함하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 김OO(34%), 정OO(33%)과 공동으로 32억원에 분양받아 목욕탕 난방공사 및 인테리어 시설공사를 한 후에 “OOOOOOOO”이라는 상호로 목욕탕을 운영하다가 2007.1.2. 우OO에게 40억원에 양도하였다 하여 2007.3.22. 양도소득세를 예정신고하였다.

나. 처분청은 쟁점부동산이 64억5,000만원에 매매되었으나 과소신고되었다는 탈세제보에 의해 양도가액을 조사한 결과, 매매가액이 확인되지 아니한다 하여 취득가액과 양도가액을 기준시가로 하여 2009.6.15.청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 226,101,590원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.6.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산을 양도하고 양도당시 매매계약서, 취득당시 분양계약서, 공사비 및 시설비 영수증 등 양도 및 취득가액과 관련되는 증빙서류를 첨부하여 신고하였는 바, 청구인의 양도가액은 40억원의 33%인 13억2,000만원으로, 취득가액은 분양가액 32억원, 시설 및 난방공사비 등 23억5,000만원, 합계 55억5,000만원의 33%인 18억8,300만원으로 양도차손이 발생하였으며, 처분청의 주장처럼 쟁점부동산의 양도가액을 매매사례가액이나 감정평가액보다 현저하게 낮게 매매계약서를 작성한 것이라면 추후 그 차액에 대한 부담이 그대로 매수인의 양도소득금액으로 전가될 것이므로 정상적인 매수인이 그러한 사실을 인정할리 없고 또한 청구인도 양도차손이 5억원이나 되도록 매매가액을 적게 신고할 이유가 없으므로 허위계약서를 작성하였다는 전제하에서 기준시가로 양도소득세를 과세한 것은 사회통념에 맞지 아니하고,

매매계약서는 거래당사자가 작성하는 것으로 기재된 사항 외의 내용은 별지로 작성하거나 구두, 관행 등에 의하여 보충될 수 있는 것이고 양도대금의 수수사실이 확인되지 아니하는 것은 양도대금의 대부분을 금융채무 인계로 대체한 것으로서 합당한 근거가 될 수 없으며, 매매사례가액이나 감정가액과 현저한 차이가 있다는 것에 대하여 담보 등 신용 목적의 감정평가액은 쟁점부동산의 내재가치뿐만 아니라 사업장의 시설, 신용도 등에 따라 달라질 수 있는 바, 처분청이 관련법령에 부합하지 아니한 1개 감정평가액과 비교하여 기준시가 과세 근거를 정당화하는 것은 부당하며, 쟁점부동산의 소유권 이전 후에 이행각서 내용과 같이 이루어진 내용을 확인하지 않고 단순히 매매계약서에 채권 채무내역이 없다는 이유만으로 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 경정한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

제보자가 제보한 양도가액 64억5,000만원에 대하여 확인한 바, 근저당채무 인수 32억원과 임대보증금 승계 1억1천만원 외 대금지급사실 등이 전혀 없어 실제 거래가액으로 보기 어려우나, 양도가액 40억원도 채무 및 보증금 승계 등 특약사항이 전혀 없고 양도대금의 지급사실이 확인되지 아니하여 양도일 전후 감정평가액에 비해 신빙성이 없어 실지거래가액으로 보기 어렵고, 청구인은 당초 조사시 확인서에서 이 건과 관련하여 투자만 하고 양도가액 및 임대내역 등 목욕탕 사업 전반에 대하여 전적으로 김OO이 알아서 처리하였기 때문에 전혀 모른다고 진술하였을 뿐 아니라 2009.9.8. 조세심판원에 추가로 제출한 증거서류는 조사 당시에는 제출되지 않던 서류로 신빙성이 없으며, 우OO가 확인한 서류의 금융자료는 우OO의 거래계좌가 아니라 양도자와 관련된 사람들의 일부 금융자료로 추가 금융자료가 없다는 보장도 없을 뿐만 아니라 우OO 자신의 금융자료가 아닌 점도 신빙성이 없으므로 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

매매계약서상의 양도가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “확정신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고 「부동산등기법」 제57조 제4항의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 조에서 “등기부기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

⑧ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제7항의 규정에 따라 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 때에는 이를 당해 거주자에게 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 통지하여야 한다.

⑨ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 규정에 의한 주식등의 양도차익에 대한 신고내용의 탈루 또는 오류 기타 거래내역의 적정성을 확인할 필요가 있는 경우에는 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」 등 다른 법률의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 「증권거래법」에 의한 증권회사 및 당해 주식 등의 주권 또는 출자증권을 발행한 법인에 이를 조회할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령

제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 과세자료에 따르면,청구인은 2004.4.15. 쟁점부동산에 김OO, 정OO과 공동으로 “OOOOOOOO”이라는 상호의 목욕탕을 개업하여 운영하다가 2007.3.27. 폐업한 것으로 나타나며, 쟁점부동산 분양계약서 및 등기부등본에 의하면 청구인, 정OO 및 김OO은 2004.2.16. 쟁점부동산을 32억원에 분양받아 2004.4.21. 쟁점부동산의 지분 33%(김OO 34%) 공유로 소유권이전한 것으로 나타나고, 2007.1.2. 우OO에게 공유지분 전부를 양도한 것으로 나타난다.

청구인은 2007.3.31. 아래 <표>와 같이 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 양도가액을 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 보아 양도차익을 기준시가(2007.1.1.)에 의하여 계산하여 경정한 것으로 경정결의서 등에 나타난다.

(OO O OO)

* 취득가액 : (분양가액 32억원+시설공사 등 18억1,109만원)× 33%

(2) 청구인은 공동사업자간 금전적 갈등, 건물시설공사의 하자로 인한 누수, 사업장에 대한 각종 세금 및 공과금 등의 체납으로 인하여 쟁점부동산이 압류조치를 당하였고, 공사대금 미지급으로 청구인 소유 주택이 압류되어 2억5,000만원을 변제하는 등 고통에서 벗어나고자 매수자 우OO에게 매매대금 40억원에 매매계약서를 작성하고 확약서 및 이행각서를 별도로 작성하여 매매대금을 지급받았다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

(가) 매매계약서는 2006.12.18. 쟁점부동산을 40억원에 양도한 것으로 작성되었고 2006.12.29. 작성된 확약서는 우OO가 김OO에게 잔금지불시에는 모든 세금을 정산한 후 지불하기로 한다고 기재되어 있고, 2007.1.17. 작성된 이행각서에는 우OO가 2007.1.17. 5천만원, 2007.1.18. 2억원을 지급하고 2007.1.19. 영업권 일체를 받고 동 금액을 OOOO(OOOO OOOOOOOOOOOOOOO)에게 입금하며, 4억3천만원은 15일내로 지불하고 잔금 1억2천만원은 공과금 외 기타 최종 영업시까지의 비용을 정산한 후 지불한다고 기재되어 있다.

(나) 청구인이 증빙서류로 제출한 매수자 우OO의 확인서 및 등기부등본 등을 보면 2009.9.2. 작성한 확인서에는 매매대금 40억원 중 32억원은 은행 채무를 양수받았고, 나머지 금액 8억원의 지급내역은 2007.1.17.～2007.1.18. 동업자인 김OO의 채무자 OOOO 국민은행 계좌에 2억5천만원을 입금하였고, 동업자인 정OO 신한은행 계좌에 2007.4.6.～5.2.까지 3차례 5,500만원을 입금하였으며, 청구인의 국민은행 계좌에 2007.6.3.～2008.11.25. 2차례 현금 1,800만원, 3차례 어음 1억2,900만원, 제일은행 계좌에 2007.12.3. 현금 2천만원, 2008.7.3. 청구인 채무자 장OO 계좌에 1천만원을 송금한 것으로 나타나며, 환경개선부담금 5,756,220원에 대하여 2007.2.2. 가압류 해제되었고, 지방세 5,756,620원을 납부하였으며, 도시가스대금 2006년 11월～12월분 20,762,530원을 2007.1.15. 및 1.26. 납부하였고, 수도료 2,200만원을 2007.1.31. 및 2.28. 납부하였으며, 지역난방사용료 2006년 10월～12월분 49,576,510원을 2007.3.26. 납부하였고, 2007.2.2. 및 2.14. 채권자 신OO(7천만원), 채권자 OOOOOOOOO(63,819,212원), 채권자 이OO(3천만원)의 가압류가 해제된 것으로 나타난다.

청구인 소유 서울특별시 OOO OOO OO OOOOO OOOO OOO호의 아파트 등기부등본에는 2004.10.18. 쟁점부동산의 사우나 시설공사업자인 한OO가 동 아파트를 가압류하였다가 2005.10.7. 가압류 말소된 것으로 나타난다.

(다) 처분청 조사공무원의 양도소득세 조사복명서 내용을 보면, 청구인이 쟁점부동산을 64억5,000만원에 양도하였으나 양도가액을 과소신고하였다는 제보자의제보내용을 확인한 결과 제보내용이 사실과 다르게 나타나는 반면, 청구인이 신고한 양도가액은 매매계약서에 대출금 및 보증금 승계 내역 등 특약사항이 명시되지 아니한 쌍방계약서로 등기부등본상 대출금 승계액 32억원만 확인될 뿐, 계약금 8억원에 대한 금융증빙이나 거래내역 등을 전혀 제시하지 못하고 청구인은 양도가액이 얼마인지 모른다고 진술하였으며,

2006.2.6. (주)OOOOOOOO OOOOOO가 작성한 쟁점부동산의 감정가액 66억원은 양도일 전후 3개월내의 기간이 아니고, OOOOOOO사무소가 2007.2.12. 작성한 감정가액 60억원은 개인사업자가 작성한 것으로 시가로 볼 수 없다고 되어 있고, 청구인 등 관련자들의 양도일 전후 3개월간 계좌 입출금 내역 확인한 바, 양도대금 관련 거래내역을 확인하지 못한 것으로 나타난다.

(라) 살피건대, 청구인 등이 쟁점부동산을 32억원에 분양받아 시설 및 난방공사 등 23억5,000만원을 투자하였음에도 쟁점부동산의 양도가액(40억원)이 기준시가(4,173백만원)보다 낮은 가격으로 거래된 점, 시가로는 보기 어려우나 쟁점부동산의 감정가액이 2006.2.6. 66억원, 2007.2.1. 60억원으로 평가된 점, 쟁점부동산의 매매계약서에는 총매매대금 40억원만 기재되어 있고 부동산중개인이 없으며 근저당권 승계여부에 대한 특약사항이 없는 점, 나중에 작성한 이행각서 및 확약서상의 금액은 양도시점으로부터 3개월내에 지급하는 것으로 되어 있으나 처분청의 금융거래내역에는 확인되지 아니한 점, 2007.1.17. 작성한 이행각서상의 금액을 청구인이 2008.11.25.까지 지급받았다고 하나 이행각서상의 금액을 지급받은 것인지 객관적으로 확인하기 어려운 점 등을 종합하여 볼 때, 청구인이 제출한 자료는 실지 양도가액을 확인할만한 객관적인 입증자료로 부족해 보이므로 당초 신고한 매매계약서상의 양도가액은 쟁점부동산의 실지 양도가액으로 인정하기 어렵다 할 것이다.

따라서, 처분청이 쟁점부동산에 대하여 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.