조심2008서2367 (2008.09.29)

양도

기각

신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정함

소득세법 제94조【양도소득의 범위】 / 소득세법시행령 제67조【즉시상각의 의제】

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

청구인은 OOOOO OOO OOO OOOOOO OOOOO OOO호(대지 65.28㎡, 건물 84.76㎡로 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2002.12.20. 취득하여 2007.3.29. 양도하고 양도가액은 600,000천원, 취득가액은 기준시가에 의하여 환산한 404,298천원으로 하여 양도소득세 102,549,740원을 신고·납부하였다.

OO지방국세청장의 처분청에 대한 정기종합감사시 쟁점주택의 전소유자인 양OO가 동 주택을 212,719천원에 청구인에게 양도한 사실을 확인하고 동 가액을 취득가액으로 수정하여 양도소득세를 경정하도록 지적함에 따라, 처분청은 2008.4.4. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 114,947,210원을 경정·고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2008.6.17. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1)쟁점주택은청구인이 취득할 당시 1980년대에 건축하여 약 22년 이상 경과된 주택으로서 대수선을 하지 아니하면 거주할 수 없을 정도이었으므로 청구인은 건물의 기본골격만 남기고 약 3억원의 비용을 지출하여 개축 및 일부 증축을 하였는데, 당시에는 양도소득세를 기준시가로 과세하고 다주택자에 대한 중과세 규정도 없을 때여서 증·개축에 소요된 공사비용 증빙서류 및 쟁점주택의 취득시 매매계약서를 보관하지 않았고, 전 소유자인 양OO는 기준시가로 신고하였기에 쟁점주택의 양도소득세 신고시 실지취득가액을 확인할 수 없었는 바, 증빙자료 없이 실지거래가액으로 신고한다면 과세관청은 신고가액을 부인하고 환산가액으로 과세하려 할 것이므로 청구인이 취득가액을 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목 및 같은법 시행령 제176조의2 제2항의 규정에 의한 환산가액을 적용하여 신고한 것은 정당하다.

(2) 쟁점주택의 취득가액을 실지거래가액으로 경정한다고 하더라도 청구인이 쟁점주택을 취득한 후 증·개축한 사실이 있으므로 이에 소요된 비용을 자본적지출에 소요된 필요경비로 인정하여야 할 것인 바, 관련증빙이 없고 공사업체와도 연락이 되지 않아 동 공사의 경험이 있는 동종업계 종사자들이 확인하여 준 공사비추정액 최소 3억원을 필요경비로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점주택의 전소유자인 양OO가 OOO세무서장에게 제출한 계약서 등 증빙자료에 의하면 청구인이 쟁점주택을 취득할 당시의 실지거래가액이 확인되므로 동 주택의 취득가액을 환산한 가액에 의할 것이 아니라 그 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 경정하는 것이 타당하다.

(2) 청구인은 쟁점주택을 취득한 후 3억여원의 증·개축비용이 소요되었다고 주장하면서 OO인테리어외 3개 업체의 공사비 상당액 ‘확인서’만을 그 증빙자료로 제시하고 있으나 동 공사를 시행하였다고 확인한 업체의 세무신고내역에는 이 건 공사내역이 없으며, 설사 쟁점주택의 증·개축에 따른 비용이 지출되었다고 하더라도 쟁점주택의 양도와는 무관한 비용이므로 이 건 양도소득세의 산정시 필요경비에 산입될 대상이 아니라 할 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1)쟁점주택의 취득가액을 동 주택의 전소유자가 양도하였다고 확인한 가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

(2) 청구인이 주장하는 쟁점주택의 증·개축비 3억원을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법제94조 【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

(2) 소득세법제95조 【양도소득금액】①양도소득금액은제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

(3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목，제7항 또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑦제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 자산에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

(4) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】①양도차익을 계산함에 있어서양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

(5) 소득세법제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “확정신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고 「부동산등기법」 제57조 제4항의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 조에서 “등기부기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(6)소득세법시행령제67조 【즉시상각의 의제】② 제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

(7)소득세법시행령제163조 【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(괄호 생략)

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것" 이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 「증권거래세법」에 의하여 납부한 증권거래세

(8)소득세법시행령제176조의 2 【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

다.사실관계 및 판단

(1)청구인에 대한 ‘양도소득세 경정결정 검토조서(2007년 11월)’에 의하면, 청구인이 2002.12.20. 취득한 쟁점주택을2007.3.29. 양도한 후 양도소득세 신고시 양도가액을 600,000천원으로, 취득가액은 환산가액인 404,298천원으로 신고하였으나, OO지방국세청의 처분청에 대한 정기감사에서 전소유자인 양OO는 쟁점주택을 청구인에게 양도한 후, 양도소득세 신고시 비과세 신고하였으나 징취된 실계약서와 부동산 양도확인서를 검토한 결과, 쟁점주택(101호)외 3호(201호, 지하 1호 및 2호)의 양도가액이 610,000천원임을 확인하였는 바, 쟁점주택의 취득가액을 기준시가에 의하여 위 전체 양도가액 610,000천원을 안분계산한 가액인 212,719천원으로, 양도가액은 당초 신고가액인 600,000천원으로 하여 쌍방실가에 의하여 양도소득세를 경정결정한 것으로 나타난다.

(2) 먼저 쟁점(1)에 대하여 살펴본다.

(가) 소득세법 제114조 제6항에는 “양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.”고 규정하고 있고, 같은 조 제7항 및 같은법시행령 제176조의2 제1항에 따르면, 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있도록 규정하고 있다.

청구인은 당초 쟁점주택 등의 취득매매계약서를 보관하지 아니하여 쟁점주택의 취득가액을 확인할 수 없어 취득가액을 환산가액으로 결정하여야 한다고 주장하나, 위 관련법령에 의하면 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정하도록 규정하고 있는 바, 청구인의 주장을받아들이기는 어렵다 할 것이다.

(2) 쟁점(2)에 대하여 살펴본다.

(가) 이OO(OOOO OOO)가 2002.9.15. OOOOO OOO OOO OOOOOO 다세대주택 101호(건물 84.76㎡, 쟁점주택), 201호(건물 73.53㎡), 지하 1호(43.32㎡) 및 2호(건물 41.44㎡)를 610,000천원에 매수하기로 하고, 계약당일 계약금 50,000천원을 지급하고, 2002.10.15. 및 2002.11.15. 각각 중도금 100,000천원씩을 지급하고, 잔금 360,000천원은 2002.12.15. 지급하기로 약정한 것으로 부동산매매계약서에 나타난다.

(나) 청구인은 지층 84.76㎡, 1층 84.76㎡, 2층 73.53㎡ 규모의 벽돌조 슬라브위 기와지붕 구조로 되어 있던 쟁점주택 소재지번 2층주택을 2003.3.31. 3층(37.11㎡)으로 증축하면서 벽돌조 경량철골조 판넬박공지붕 구조로 변경하였고, 2006.3.9. 지층 84.76㎡ 중 41.44㎡를 근린생활시설로 변경한 사실이 쟁점주택의 등기부등본 및 집합건축물 대장에 의하여 확인된다.

(다) 쟁점주택의 전소유자인 양OO가 동 주택을 청구인에게 610,000천원에 양도하기로 하고, 계약당일 계약금 50,000천원을, 2002.10.15. 및 2002.11.15. 중도금 각각 100,000천원씩을, 2002.12.15. 잔금 360,000천원을 지급받은 사실을 확인한 것으로 양OO가 작성한 부동산 양도 확인서에 나타난다.

(라) 청구인이 제출한 OOOOOOOO 등 5개 업체의 확인서에 의하면, 쟁점주택 소재지번 다세대주택의 부대시설 등 공사비에 대하여 ‘당해 공사를 시행한 시기는 4～5년 전으로 보이며, 공사비 추정액은 다음 〈표〉와 같고 이외의 공사비가 추가 지출되었을 것으로 본다.’라고 기재되어 있다.

OOO

(OO O OO)

(마) 위 사실관계를 종합해 보건대, 청구인은 쟁점주택의 증·개축에 소요된 비용이 3억여원이라고 주장하고 있으나 동 주택 소재번지 전체주택(2층)을 3층(37.11㎡)으로 증축한 사실 및 지층 84.76㎡ 중 41.44㎡를 근린생활시설로 변경한 사실은 인정되나 쟁점주택을 증·개축하였다는 주장을 뒷받침할 수 있는 증빙이 없는 점, 청구인의 배우자인 이OO가 2002.9.15. 쟁점주택 소재번지 쟁점주택(101호), 201호, 지하 1호 및 2호의 전체 4호를 610,000천원에 매수하기로 한 부동산매매계약서에 비추어 볼 때, 청구인이 2007.3.29. 전체 4호 중 1호인 쟁점주택을600,000천원에 양도한 후 양도소득세 신고시 취득가액을 환산가액으로 신고한 404,298천원은 취득시의 전체가액이 610,000천원인 점을 감안하면 동 환산가액을 쟁점주택의 취득가액으로 인정하기에는 과다해 보이는 점, 청구인이 제출한 OOOOOOOO 등 5개 업체가 확인한 추정공사비는 쟁점주택 소재번지의 전체 증·개축비를 산출하는 데는 참고가 되겠으나 쟁점주택의 증·개축비로 보기는 곤란한 점, 쟁점주택의 전소유자인 양OO가 제출한 부동산 양도 확인서의 「2. 부동산의 표시」란에 ‘소재지 : OO OO OO OOOOOO OOOO, 지목, 면적 : 단독주택 대지 65.28㎡ 다세대 84.76㎡’로 기대되어 있으나, 부동산매매계약서에 의하면 양OO가 청구인에게 양도한 부동산은 쟁점주택 뿐만 아니라 지하 1호·2호와 201호 전체 4호를 610,000천원에 양도한 것으로 나타나는 바, 동 확인서의 부동산 표시란에 지하 1호·2호와 201호가 기재되지 아니하였으므로 동 부동산 양도 확인서가 증빙력이 있는지 의문이 제기되나, 전체 정황으로 미루어 볼 때 「2. 부동산의 표시」에서 ‘지하 1호·2호와 201호’가 빠진 것으로 보이는 점 등을 감안하면, 쟁점주택을 증·개축하는데 소요된 비용이 283,000천원이라는 청구인의 주장을 위 확인서만으로는 인정하기는 어렵다 할 것이므로 쟁점주택의 취득가액을 전소유자인 양OO로부터 취득한 가액인 212,719천원으로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.