국심2006서1520 (2006.12.27)

양도

취소

제출한 건축비가 표준건축비 및 공사비, 감정가액보다 현저히 미달되는 점을 감안하면 이를 실지 취득가액으로 보기 어려워 취득가액이 불분명한 경우로 보아야 하는 것임.

소득세법 제94조【양도소득의 범위】 / 소득세법시행령 제166조【양도차익의 산정 등】

영등포세무서장이 2006.1.6 청구인에게 한 2004년 귀속 양도소득세 262,303,670원의 부과처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요

청구인 박남재, 박남종, 김상호, 김정자, 박상구, 박남현(청구인을 포함한 6명을 이하 “청구인등”이라 한다)은 1987.10.20～2003.1.9 기간중에 취득한 충청남도 천안시 성정동 702-5외 2필지 대지 2,154.1㎡상에 2003.7.30 건물 8,032.6㎡(대지를 포함하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 공동으로 신축하여 2004.3.30 쟁점부동산을 제이유개발(주)(구 주코개발 주식회사)에게 108억원(토지 2,525,180천원, 건물 8,274,820천원)에 양도하고, 쟁점부동산 전체의 실지거래가액인 108억원을 기준시가로 안분하여 토지의 양도가액을 2,525,179,950원, 건물의 양도가액을 8,274,820,050원으로, 취득가액은 환산가액인 10,324,148,423원(토지 1,874,988,827원, 건물 8,449,159,596원)으로 하고, 필요경비 등 123,504,411원을 공제하여 양도차익을 352,347,166원(토지 586,390,076원, 건물 △234,042,910원)으로 계산한 후 청구인등의 지분에 해당하는 양도차익에 대하여 2004.4.21 2004년 귀속 양도소득세 예정신고를 하였다.

처분청은 국세청장의 감사지적에 의거 쟁점부동산의 양도가액은계약서에 표시된 토지가액 2,525,180천원 및 건물가액 8,274,820천원으로 하고, 토지의 취득가액은 환산가액인 1,874,988,862원으로, 건물의 취득가액은도급계약서 및 세금계산서 등 증빙에 의하여 확인되는신축비용인 4,458,500,000원으로, 기타 필요경비는 805,346,564원으로 산정하여쟁점부동산의 전체 양도차익을 재계산한 후 청구인의 지분에 해당하는 양도차익에 대하여 2006.1.6 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 262,303,670원을 경정·고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2006.4.3 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 처분청은 쟁점부동산중 건물의 실지취득가액을 도급계약서 및 세금계산서 등에 의하여 확인된 신축비용 4,458,500천원으로 산정하였으나, 동 신축비용은 고급자재 사용 및 설계변경으로 추가된 자재비 및 인건비가 누락된 금액이고, 동 건물의 평당 건축비 1,890,520원은 건설교통부의 과밀부담금 부과기준의 표준건축비 고시가 평당 3,940,514원 및 조달청의 공공청사 공사비 평당 4,436,000원, 한국감정원의 담보부동산 평가시의 평당 평가액 2,314,000원보다 현저히 낮아 실지거래가액으로 볼 수 없으므로 건물의 실지양도가액을 기준으로 한 환산가액으로 동 건물의 취득가액을 산정하여야 한다.

(2) 처분청은 쟁점부동산의 매매계약서상에 구분 기재된 토지 양도가액을 2,525,180천원 및 건물 양도가액을 8,274,820천원을 실지거래가액으로 보았으나, 동 계약서상의 구분 기재된 양도가액은 청구인등이 쟁점부동산을 108억원에 일괄 양도하면서 동 양도가액을 토지 및 건물의 기준시가로 안분 기재한 것에 불과하여 실지거래가액이 아니며, 또한 위 양도가액 108억원에는 쟁점부동산과 함께 양도되었으나 기준시가가 없는 옥외주차설비(2,843.1㎡)가 포함되어 있으므로 쟁점부동산의 전체 양도가액 108억원을 토지·건물·옥외주차설비의 소급감정가액(토지 4,049,708,000원, 건물 5,291,293,400원, 옥외주차설비 682,344,000원)으로 안분하여 양도가액을 산정하여야 한다.

(3) 쟁점부동산의 매매계약서에 구분 기재된 토지 및 건물의 양도가액이 실지거래가액이라고 하더라도 건물의 양도가액(8,274,820천원)에는 공작물로서 양도소득세 과세대상이 아닌 옥외주차설비의 가액이 포함되어 있으므로 이를 건물의 양도가액에서 차감하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 처분청이 쟁점부동산중 건물의 실지취득가액으로 산정한 신축비용 4,458,500천원 외에 추가 비용의 지출이 있었다고 주장하나, 그 지출사실이 공사계약서, 세금계산서, 거래상대방확인서, 예금통장 등 객관적인 증빙에 의하여 확인되지 아니하므로 청구주장은 이유없다.

(2) 청구인은 지상에 설치되어 있는 옥외주차설비가 건물가액에 포함되지 않았다고 주장하나, 취득자인 제이유개발(주) 대표 김인진이 작성한 확인서에 의하면 쟁점부동산의 건물가액 8,275백만원에는 건축물관리대장에 등재되어 있는 건물 8,032.6㎡와 건축물관리대장에 등재되어 있지 않은 옥외주차설비(2,841.1㎡)가 포함되어 있는 것으로 확인되고, 제이유개발(주)의 2004년 및 2005년 법인세신고서상의 건물감가상각비 명세서에 의하면 건물가액에는 지상에 설치되어 있는 옥외주차설비가 포함된 사실이 확인되고 있으므로 토지 및 건물가액의 구분없이 쟁점부동산을 108억원에 일괄 양도하였다는 청구주장 및 쟁점부동산의 양도가액이 불분명하여 소급감정가액에 의하여 토지·건물·옥외주차설비의 양도가액을 안분하여야 한다는 청구주장은 이유없다.

(3) 소득세법 제94조 제1항 제1호에서 양도소득의 범위는 토지 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득이라고 규정되어 있고, 건축물이라 함은 지방세법시행령 제75조의 2의 규정에 따라 건물과 구축물을 말한다고 규정하고 있으며 이때의 구축물에는 옥외 구축물도 포함하는 것(국세청 재일46014-1632, 1995.6.29)이고, 행정자치부 지방세 심사결정례(심사2001-402, 2001.8.27)에서도 건축물이란 대통령령이 정하는 건물·구축물 및 건물과 구축물의 특수한 부대설비를 말하고, 구축물이라 함은 기계식 또는 철골조립식 주차장을 말한다고 결정한 바 있으므로 이 건의 철골조립식 옥외주차설비는 구축물로서 당연히 건축물에 포함되어 양도소득세 과세대상에 해당된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

(1) 쟁점부동산 중 건물의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 동 건물의 취득가액을 기준시가로 환산하여야 한다는 청구주장의 당부

(2) 쟁점부동산의 매매계약서에 구분 기재된 토지 및 건물의 가액이 실지양도가액이 아니고, 동 부동산과 함께 양도되었으나 기준시가가 없는 옥외주차설비가 포함되어 있으므로 전체양도가액(108억원)을 소급감정가액으로 안분하여 토지·건물·옥외주차설비의 양도가액을 산정하여야 한다는 청구주장의 당부

(3) 쟁점부동산 중 건물의 양도가액에 포함된 옥외주차설비는 건물에 부속되는 시설물이 아닌 별도의 공작물로서 양도소득세 과세대상이 아니라는 청구주장의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

(2) 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.다만,당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와양수자간에실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

6의2. 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

(3) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산이 제96조 제1항 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된실지거래가액에 의한다.

다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는환산가액

(4) 소득세법 제100조【양도차익의 산정】② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

(5) 소득세법시행령 제166조【양도차익의 산정 등】④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법시행령 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다.

(6) 부가가치세법시행령 제48조의 2【과세표준의 안분계산】④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는그 가액에 비례하여 안분계산한다.

(7) 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액,환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다)또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(8) 소득세법시행령 제176조의 2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

② 법 제114조 제5항에서“대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(괄호 생략)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

(9) 건축법 제72조【옹벽등 공작물에의 준용】① 대지를 조성하기 위한 옹벽·굴뚝·광고탑·고가수조·지하대피호 기타 이와 유사한 것으로서 대통령령이 정하는 공작물을 축조하고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 의하여 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다.

(10) 건축법시행령 제118조【옹벽 및 공작물 등에의 준용】① 법 제72조 제1항의 규정에 의하여 공작물을 축조(건축물과 분리하여 축조하는 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다.)하고자 하는 경우 시장·군수·구청장에게 신고를 하여야 하는 공작물은 다음 각호와 같다.

8. 높이 8미터(위험방지를 위한 난간의 높이를 제외한다)이하의 기계식주차장 및철골조립식 주차장(바닥면이 조립식이 아닌 것을 포함한다)으로서 외벽이 없는 것

④ 시장·군수·구청장은 제1항의 규정에 의하여 공작물축조신고를 접수한 경우에는 건설교통부령이 정하는 바에 의하여공작물관리대장에 이를 기재하고 관리하여야 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계

(가) 청구인등은 2004.3.30 쟁점부동산을 제이유개발(주)에게 108억원에양도하면서 그 계약서에 토지 및 건물의 기준시가비율(토지 985,093,100원, 건물 4,213,167,250원)로 안분하여 토지의 양도가액을 2,525,180천원으로, 건물의 양도가액을 8,274,820천원으로 기재하였고, 2004.4.21양도소득세 신고시 쟁점부동산 전체의 실지거래가액인 108억원을 기준시가로 안분하여 토지의 양도가액 2,525,179,950원 및 건물의 양도가액 8,274,820,050원으로 산정하였고, 토지와 건물의 취득가액은 환산가액인 1,874,988,827원 및 8,449,159,596원으로 산정하여 양도소득세를 신고납부한 사실에 대하여는 다툼이 없다.

(나) 처분청은 쟁점부동산의 토지 및 건물의 실지양도가액을 매매계약서에 구분 기재되어 있는2,525,180천원 및8,274,820천원으로 하고, 토지의 취득가액은 환산가액인 1,874,988,862원으로, 건물의 취득가액은 신축비용으로 실지취득가액인 4,458,500,000원으로 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

(다) 쟁점부동산의 매매계약서(2004.2.20)에 의하면, 청구인등이 쟁점부동산을 제이유개발(주)에게 108억원(건물분 부가가치세 별도)에 양도하면서 위 양도대금중 건물의 양도가액을 8,274,820천원으로 구분 기재한 사실이 나타나고 있으나, 동 매매계약서상 옥외주차설비는 매매목적 부동산의 범위에 명시적으로 기재되어 있지 아니한 사실이 나타난다.

(라) 쟁점부동산의 취득자인 제이유개발(주) 대표이사 김인진의 확인서에 의하면, 쟁점부동산의 가액은 108억원이고, 이중 토지가액은 2,525,180천원이며, 건물가액은 옥외주차설비를 포함하여 8,274,820천원이고, 옥외 철골조립식 주차장은 건축물관리대장, 건물등기부등본에는 등재되어 있지 않아서 매매계약서에는 별도로 표시되어 있지 않지만 당사는 건물취득가액에 포함시켜서 감가상각을 하고 있는 상태라고 확인하고 있으며, 제이유개발(주)의 2004사업연도 및 2005사업연도 법인세 신고서에 첨부된 건물감가상각명세서에 의하면, 쟁점부동산 중 건물의 취득가액을 8,768,029,960원으로 기재하여 감가상각을 한 사실이 나타나고 있다.

(마) 쟁점부동산 중 건물양도에 대한 부가가치세 신고 조회내역에 의하면, 청구인등이 쟁점부동산 중 건물에 대하여 공급가액 8,274,820천원의 매출세금계산서를 발행하여 2004년 1기 예정분 부가가치세를 신고한 사실 및 제이유개발(주)이 동 세금계산서를 수취하여 그 매입세액을 공제받은 사실이 확인된다.

(바) 처분청이 심리자료로 제시하는 조사복명서, 세금계산서, 도급계약서 등에 의하면, 청구인등은 아래 <표1>과 같이 쟁점부동산 중 건물신축시 설계 및 감리, 건물공사, 냉난방설치공사, 전기공사, 주차장설치공사, 기타 부대공사와 관련한 도급계약 등을 체결한 사실이 확인되고, 또한 동 공사업자 등으로부터 수취한 세금계산서의 매입세액을 공제받아 부가가치세를 신고한 사실이 확인된다.

<표1> 쟁점부동산의 건물 등 신축비용내역

(단위:천원)

(사) 흥진건설(주)와 청구인등간에 체결한 건물신축도급계약서(2002.7.30)의 특약사항에 의하면 사무동의 바닥은 데코타일(T:3, 지정품)로 시공하고, 벽체는 석고보드 2겹(T:12.5)으로 시공하며, 천장은 텍스마감(T:6, 지정품)으로 시공하고, 외부 석공사의 화강석은 포천석을 기준으로 하되 건축주가 지정한 채석장석을 사용하기로 하며, 전기공사 중 인허가비, 할선공사 인입비는 계약금액과 별도로 하며, 기계설비공사 중 각종 인입비 및 인허가비는 별도로 하고, 냉난방공사 중 장비설치는 별도로 하며 추후 건축주의 요구시 추가계약 시공하는 것으로 하며, 본 계약 외의 증감사항에 대하여는 상호협의 처리하는 것으로 되어 있어, 건축공사와 관련하여 바닥, 벽체, 천정, 외부석공사의 자재를 청구인이 지정하는 제품을 사용하도록 명시하고 있고, 냉난방공사중 장비설치 및 옥외주차장은 별도 계약에 의하도록 명시하고 있음이 나타난다.

(아) 흥진건설(주) 및 현장책임자의 확인서에 의하면, 쟁점부동산의 건물 8,301.55㎡를 도급금액 3,950백만원(부가가치세 별도)에 신축하는 계약을 건축주인 청구인등과 체결하였으나, 평당건축비 157만원(냉난방공사비 포함시 169만원)으로는 은행점포가 입주할 수준의 최고급 냉난방건물을 시공할 수 없었고, 건축주가 건물의 외벽을 최고급인 포천석으로 시공하기를 원하여 포천석으로 시공하고 당초 견적서상의 금액을 초과하는 추가공사 부분은 건축주가 하도급업체와 직영 처리하였으며, 설계변경된 내용을 관할시청에 신고하여 건물을 준공하였으며, 건물 준공 후 당사의 추가공사비 115백만원에 대하여 건축주가 지급을 거절하여 건축주가 하도급업체와 협의 처리하였으며, 이외에도 설계변경에 따라 지하 1, 2층 주차장내의 오염공기배출을 위한 드라이빗드신설공사와 오폐수관로연장매설공사를건축주가 직영처리하였고, 전기·소방·창호·미장·유리·내장시설·칠·조경·방수와 각종 설비 등 각 분야별 하도급 시공업체에서 자재시공은 각 분양별 현장책임자와 협의하여 자재비 차액·추가 자재비·인건비 등을 시공회사와는 별도로 건축주가 직영처리하였다는 내용이 기재되어 있다.

(자) 흥진건설(주)은 2003.8.27 청구인등에게 설계변경사항이 발생하여 당초 건축비 3,950백만원을 4,065백만원으로 115백만원을 증액해 줄 것을 요청하였고, 청구법인은 2003.11.5 흥진건설이 요청한 설계변경 및 추가공사비 청구에 대하여 시공업체(와이드이앤씨)의 투입자재 원가보상측면에서 청구액 일부를 시공업체에 직접 보상한다는 내용을 통지하였으며,2003.12.10흥진건설(주)의공사대금지급촉구 및 설계변경승인요청에 대한 회신으로 공사의 여러 부분에 하자가 발생하여 현재까지도 미완성된 상태로써 2003.12.30까지 첨부한 공사보완요구서 내용을 시공하여 준다면 미지급잔금을 청산할 것을 약속한 사실이 나타난다.

(차) 삼성천안유통 이순권의 확인서(2006년 7월)에 의하면, 쟁점부동산의 건물신축과 관련하여 최신 천장형 냉·난방기의 공급설치계약을 체결하여 시공함에 있어 입주업체의 요청에 따라 당초 설계도면과 달리 위치의 변경과 자동 환풍기의 증설 등으로 추가되는 자재비와 인건비 등은 계약 변경없이 건축주의 부담으로 시공한 사실이 있었음을 사후에 현장책임자로부터 들은 바가 있음을 확인한다는 내용이 기재되어 있다.

(카) 한국감정원의 쟁점부동산 중 건물의 감정평가서(2004.1.5)에 의하면, 청구인등이 쟁점부동산 중 건물을 중소기업은행에 대출담보로 제공하기 위하여 한국감정원에 감정을 의뢰하였고, 한국감정원은 가격시점을 2003.12.23로 하여 동 건물(8,301.55㎡)의 감정가액을 5,811,085천원으로 평가한 사실이 확인된다.

(타) 청구인등이 일반거래(시가참고용) 목적으로 (주)정일감정평가법인에 의뢰하여 가격시점을 2004.3.31로 하여 쟁점부동산 등을 평가한 감정평가서(2005.7.28)에 의하면, 토지의 평가액(2,154.1㎡)이 4,049,708,000원이고, 건물의 평가액(8,301.55㎡)이 5,291,293,400원이며, 옥외주차설비(2,843.1㎡)의 평가액이 682,344,000원으로 옥외주차설비를 포함한 쟁점부동산 전체의 소급감정가액이 10,023,345,400원인 사실이 확인된다.

(파) 공작물축조신고필증(2003.8.6)에 의하면, 청구인등이 옥외주차설비에 대하여 공작물축조신고를 하여 2003.8.6 천안시 성정1동장으로부터 신고필증을 교부받은 사실이 확인되고, 옥외주차설비의 현황사진에 의하면 동 주차설비는 지붕과 벽면이 없는 사실이 나타나고 있다.

(하) 쟁점부동산의 건물등기부등본에 의하면, 쟁점부동산의 건물은 지하2층 및 지상10층의 근린생활시설로서 연면적은 8,301.55㎡으로 이중 지하 1층 및 지하 2층에 주차장을 설치하였고, 2003.8.1 보존등기하였다가 2004.3.31 양도한 사실이 확인되며, 천안시주차장조례 제11조 및 별표2에 의하면 제1종 및 제2종의 근린생활시설은 시설면적 180㎡당 1대의 부설주차장을 설치하도록 규정하고 있고, 쟁점주차설비의 신축과 관련하여 천안시 성정1동장에게 제출한 공작물축조신고서에 첨부된 주차장건축개요에 의하면, 쟁점부동산의 지하 1층 및 지하 2층에 주차장 52대를 설치하여 이미 쟁점부동산의 법정주차대수 38.1대(6,861.49㎡/180㎡)를 초과하는 주차면적을 확보한 사실이 확인되고 있다.

(거) 옥외주차설비의 설계자인 건축사 황규만의 소명자료에 의하면, 쟁점부동산중 건축물관리대장에 등재되는 건물 8,043.60㎡은 건축법상 건축물로서 건축법 제8조 및 제9조의 규정을 적용받으며, 건물신축에 필요한 주차장은 이 건물 지하층에 설치하여 2003.7.30 사용승인을 받았고, 위 건물과 별도로 장래 주차장 사업 등 다목적으로 사용하기 위하여 건축면적의 제한을 받지 않으면서 신축한 옥외주차설비 2,843.1㎡(약 860평)은 2003.8.6 공작물축조신고필증을 득하였으며, 건축법 제72조 및 같은법시행령 제118조 제8항의 규정을 적용받으며, 공작물관리대장에 등재되어 있는 건축법상 건축물이외의 공작물에 해당한다는 내용이 기재되어 있다.

(2) 판단

(가) 쟁점(1)에 대하여

청구인등이 쟁점부동산 중 건물을 2003.7.30 취득(준공)한 후 1년 이내인 2004.3.30 양도하였으므로 이에 대하여는 소득세법 제96조 제1항 4호의 규정에 의한 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것이 원칙이라 할 것이고 실지거래가액에 대한 구체적인 증빙은 청구인등이 밝히는 것이 원칙이라 할 것이며 이를 밝히지 못한다고 하여 곧바로 실지거래가액이 불분명한 것으로 의제되는 것은 아니라 할 것이나, 이 건에 있어서는 처분청이 쟁점부동산중 건물의 신축과 관련하여 건축업자 등으로부터 수취한 매입세금계산서와 도급계약서에 의거 옥외주차설비를 포함한 건물 등의 신축비용을 5,239,224,720원으로 산정하고, 동 신축비용에는 건물신축에 필수적인 설계, 감리, 건축공사, 냉난방공사, 전기공사, 주차설비공사 등이 포함된 사실을 확인하여 건물 공사의 상당 부분에 대하여 실지거래가액을 조사하였다고 하나 앞서 살펴본 바와 같이 흥진건설과의 건축도급계약서상의 특약사항, 내용통지문, 확인서 등에 의하면 지하주차장내 공기배출공사, 오폐수관로연장매설공사, 고급자재 사용으로 인한 차액 부분을 건축주인 청구인등이 직영처리하였다고 확인하고 있어 청구인등이 추가로 공사비를 부담한 것으로 보이고, 쟁점부동산의 평당 건축비 1,890,520원은 건설교통부가 고시한 표준건축비 평당 3,940,514원 및 조달청의 공공청사 공사비 평당 4,436,000원, 한국감정원의 담보부동산 평가시의 감정평가액 평당 2,314,000원보다 현저히 미달되는 점 등을 감안할 때 건물의 신축비용 5,239백만원을 건물 등의 실지취득가액으로 보는 것은 어렵다고 판단된다.

따라서, 동 건물의 취득가액은 쟁점부동산의 양도계약서상의 건물 양도가액인 8,274,820천원을 환산한 환산가액으로 산정하는 것이 타당하다고 판단된다. 다만, 국세기본법 제22조의2 규정에 의하여 청구인등이 신고한 세액의 범위에는 영향을 미치지 아니한다.

(나) 쟁점(2) 및 쟁점(3)에 대하여는 국세기본법 제22조의2 규정에 의하여 심리 실익이 없어 이를 생략한다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 판단되므로 국세기 본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2006년 12월 27일

주심국세심판관 이 도 호

배석국세심판관 주 영 섭

김 완 석

장 인 태