국심1996서1735 (1996.10.04)

양도

기각

처분청이 소득세법 시행령 제53조 제1항 제1호의 규정에 따라 양도시기를 결정한 것은 잘못이 아니라 하겠고,한편, 청구인이 당초 신고한 주택의 양도가액은 처분청의 탐문조사에 의한 양도당시 같은 평수 아파트의 주변시세가액과 현저한 차이가 있는 점으로 미루어 볼 때 동 신고가액을 신빙성 있는 것으로 보기는 어렵다 할 것이므로 처분청이 이를 부인하고 기준시가로 과세한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨

소득세법 제23조【양도소득】 / 소득세법시행령 제44조【토지등의 범위】

심판청구를 기각합니다.

1. 사실 및 처분개요

청구인은 서울특별시 송파구 OO동 OOOOOOOOO OOO OOOO OOOOO 대지 114.27㎡ 및 건물 136.63㎡ (이하에서 “쟁점주택”이라 한다)를 서울특별시로 부터 88.12.27 취득하여 92.12.23 청구외 OOO에게 양도하고 93.5.31 실지취득 및 양도가액을 각각 86,245,940원 및 100,000,000원으로 하여 양도소득세 과세표준확정신고를 필 하였다.

처분청은 청구인의 위 양도소득세신고 내용을 부인하고 96.1.3 기준시가에의해 양도차익을 계산하여 청구인에게 92년 귀속 양도소득세 58,298,300원을 결정·고지 하였다.

청구인은 이에 불복하여 96.2.24 심사청구를 거쳐 96.5.20 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

쟁점주택을 87.3.16 서울특별시로 부터 86,245,940원에 분양받아 중도금을 납입하던 중 88.12.9 청구외 OOO에게 100,000,000원에 양도하고 실사신청을 적법하게 필 하였음에도 정당한 이유도 없이 이를 부인하고 기준시가에 의해 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 실질과세원칙에 위배되는 것인 만큼 취소되어야 한다.

나. 국세청장 의견

청구인은 이 건 아파트 당첨후 중도금을 계속 지불할 수 없어 중도에 그 권리를 청구외 OOO에게 양도하였다고 주장하나,

쟁점주택에 대한 분양계약서상 명의변경된 사실이 나타나고 있지 아니할 뿐만 아니라, 최종중도금납입영수증까지도 그 납부자가 청구인명의로 되어 있고, 또한 등기부상으로도 청구인이 이를 최초 취득등기한 것으로 나타나고 있는 점등으로 미루어 볼 때 청구인이 중도에 아파트당첨권을 양도하였다는 청구주장은 신빙성이 없어 보인다 하겠고,

또한 청구인은 주택의 양도대금을 실제 청산받은 날이 88.12.9이므로 이때를 그 양도시기로 보아야 한다고 주장하고 있으나, 청구인은 동 시기를 실제 잔금청산일로 인정할 만한 직접적이고 객관적인 입증자료를 제시한 바가 없어 이 건의 경우는 잔금청산일이 불분명하다 할 것이고, 따라서 처분청이 소득세법 시행령 제53조 제1항 제1호의 규정에 따라 양도시기를 결정한 것은 잘못이 아니라 하겠고,

한편, 청구인이 당초 신고한 쟁점주택의 양도가액 100,000,000원은 처분청의 탐문조사에 의한 양도당시 같은 평수 아파트의 주변시세가액(400,000,000원)과 현저한 차이가 있는 점으로 미루어 볼 때 동 신고가액을 신빙성 있는 것으로 보기는 어렵다 할 것이므로 처분청이 이를 부인하고 기준시가로 과세한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

1) 쟁점주택의 양도가 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당하는지 여부

2)쟁점주택의 대금이 100,000,000원으로 88.12.9 청산되었는지 여부

나. 관계법령

1) 소득세법 제23조(양도소득) 제1항 및 같은법시행령 제44조(토지등의 범위) 제4항의 규정에 의하면 과세대상이 되는 양도소득은 당해연도에 토지 또는 건물이나 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)등의 양도로 인하여 발생한 소득으로 하도록 규정하고 있고,

2) 소득세법 제23조(양도소득) 제4항 제1호, 같은법 제45조(양도소득의 필요경비 계산) 제1호 (가)목 및 같은법 시행령 제170조(양도소득금액의 조사·결정) 제4항의 규정에 의하면 거주자의 토지 또는 건물등의 양도에 관하여 그 양도차익의 계산은 원칙적으로 당해자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하되 예외적으로 양도자가 같은법 제95조 또는 같은법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우 등에 한하여 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며,

3) 소득세법 제27조(양도 또는 취득의 시기) 및 같은법 시행령 제53조(양도 또는 취득의 시기) 제1항 제1호의 규정에 의하면 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 양도 및 취득시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날로 하되, 대금을 청산한 날이 불분명한 경우에는 잔금지급약정일로 하고, 잔금지급약정일이 불분명하거나 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과할 때에는 등기부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일을 그 양도 및 취득시기로 보도록 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

1) 우선 쟁점주택의 양도의 성격에 대해 보면

첫째, 쟁점주택의 준공일이 88.6.14 이라는데 다툼이 없는 만큼 청구인이 주장하는 양도일(88.12.9)에 의할지라도 쟁점주택은 완성된 후 양도된 것임이 역수상 명백하고,

둘째, 분양권자인 서울특별시와 계약당사자로서 청구인이 쟁점주택을 취득할 수 있는 권리 등 쟁점주택에 대한 법적능력이나 지위를 청구외 OOO(이 건 양수인)에게 양도한 사실을 확인할 수 있는 갱개계약이 없으며,

셋째, 8회에 걸친 중도금과 잔대금 모두 청구인 명의로 납부되었으며,

넷째, 89.3.16 쟁점주택에 관하여 소유권이전등기가 최초로 청구인에게 되었다가 92.12.23에 이르러서야 청구외 OOO에게 경료되었으며,

다섯째, 청구인이 법정 신고기한내에 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 따르는 양도소득세 신고를 하지 아니한 점 등을 종합할 때 쟁점주택의 양도는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당하지 아니하는 것으로 판단된다.

2) 다음으로 쟁점주택의 양도시기 등에 대하여 보면

청구인은 쟁점주택의 대금으로 100,000,000원을 실제로 88.12.9 청산받았고 따라서 쟁점주택의 양도시기는 88.12.9이라는 것이고 그에 대한 입증으로 매매계약서 등을 제시하고 있으므로 이를 인정할 수 있는지의 여부를 검토하면

청구인이 제시한 매매계약서에 “대금총액” 및 “잔액금”란에 각각 “일금100,000,000원” 및 “88년.12월 입주시”라고 기재되어 있기는 하나 그 외에는 청구인이 쟁점주택의 대금으로 100,000,000원의 금원을 88.12.9 청산 받았다고 볼만한 아무런 자료(예컨대 입·출금내역이 나타나는 관련 금융거래자료나 영수증 등)도 나타나지 아니한 데다 당 심판부의 조사결과 확인된 검인계약서상의 잔금지급약정일인 92.12.31 (매매예약계약서상 매매완결일은 92.3.24임)과 상위 하므로 위와 같은 사정 아래서는 쟁점주택의 대금이 100,000,000원으로서 88.12.9 청산되었다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

다만, 청구인은 그 주장에 대한 정황증거로 이 건 소유권이전등기에 앞서 약속어음공증 및 가등기된 사실을 들고 있으나 가사 이것들이 어음법 등의 관련법규에 따라 필요한 적법절차를 모두 거쳐 작성 또는 등재된 것이라 하더라도 이는 기본적으로 私法上 당해 법률행위의 효력발생요건으로 그 거래실질이나 법률관계의 진위에 관계없이 문서 등의 일정한 형식(방식)만을 요하는 법률행위 즉 要式行爲에 해당하고 현행 법제상 일반 부동산등기나 등록에 공신력은 부여되지 아니하는 것이므로 위에서 살펴본 바와 같이 쟁점주택에 관하여 100,000,000원의 금원이 그 대금으로 88.12.9 청산되었다고 볼 만한 자료가 없는 상태에서 이를 확정적인 증거로 채택하기 곤란하다 할 것이다.

따라서 처분청이 쟁점주택의 양도에 관하여 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로서 그 실지양도가액은 100,000,000원이고 88.12.9 당해 거래가 사실상 완성되었다는 청구인의 위 주장을 부인하고 등기접수일 현재의 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 결정·고지 한데에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 결 론

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.