국심1999중1783 (1999.12.29)

양도

기각

납세자가 신고한 실지거래가액의 입증자료의 내용이 불분명하고 주변시세와 차이가 있어 기준시가로 과세처분한 사례

소득세법 제94조【양도소득의 범위】 / 소득세법시행령 제166조【양도차익의 산정】

심판청구를 기각합니다.

1. 원처분 개요

청구인은 소유하고 있던 경기도 고양시 일산구 OO동 OOOOO 대지외 9필지 378.96㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1995.9.20 양도하고 1995.11.29 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 하여 자산양도차익예정신고를 하였다.

처분청은 쟁점토지의 양도에 대하여 실지거래가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 공정과세협의회의 심의·자문을 거친 후 기준시가로 양도차익을 산정하여 1999.1.8 청구인에게 1995년 귀속분 양도소득세 11,177,920원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 1999.4.10 심사청구를 거쳐 1999.7.8 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

종전에 소유하고 있던 대지가 일산신도시 건설사업지구에 편입되어 수용됨에 따라 쟁점토지를 공동으로 취득하게 되었던 것이나 주택신축이 어려워 공유자인 청구외 OOO에게 양도한 후 신고기한내 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 신고함과 동시에 양도소득세 1,823,420원을 자진납부하였음에도, 공시지가에 비하여 거래가격이 낮고 매매계약서와 수표사본등 관련서류가 신빙성이 없다하여 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견

청구인은 1995.9.20 쟁점토지를 45,000,000원에 양도하였다고 신고하였으나 검인계약서상 양도가액은 34,499,000원으로 확인되고, 기준시가는 35,036,407원임이 확인되므로 청구인이 주장하는 양도가액은 기준시가 대비 128.43%이며, OO은행 OOO지점에 개설한 청구외 OOO(청구인의 장모)의 통장에 1995.8.8 OOO 명의로 46,000,000원이 입금된 사실이 확인되나, 청구인이 신고한 양도가액과 일치하지 아니하고 동 입금액이 쟁점토지의 양도대금을 입금한 것인지의 여부도 확인되지 아니하는 점 등으로 보아 양도가액 45,000,000원은 신빙성이 없다.

또한, 청구인이 양도소득세 신고시 쟁점토지를 35,036,407원에 취득하였다고 제출한 취득계약서를 보면, 앞면에는 매수인이 OOO외 2인으로 기재되어 있으나 뒷면에는 OOO외 3인으로 기재되어 있고, 앞면과 뒷면에 날인된 인장이 일치하지 아니하는 등 계약내용에 진위여부가 불분명할 뿐만 아니라 등기부등본에 의하면, 청구인은 1992.5.9 쟁점토지를 공유자인 OOO외 2인과는 별도로 전소유자인 청구외 OOO로부터 취득하여 소유권이전등기받은 것으로 보아 청구인이 주장하는 취득가액도 신빙성이 없으므로 공정과세협의회 회의를 거쳐 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 결정한 당초 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 양도에 대하여 취득가액과 양도가액을 실지거래가액으로 신고한 데 대하여 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제94조 제1호에는 “당해 연도에 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득으로 한다.”고 규정하고 있고, 같은 법 제96조 제1호에는 “양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.”고 규정하고 있다.

같은 법 제97조 제1항 제1호 가목에는 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.”고 규정하고 있다.

같은 법 시행령 제166조 제4항 제3호에는 “법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 『당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우』라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”라고 규정하고 있고,

같은 조 제5항 제2호에는 “제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우”라고 규정하고 있다.

또한, 같은 법 제45조 제1항 및 같은 법 제60조와 같은 법 시행령 제46조 제3항에는 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가에 의한 취득가액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한 취득가액을 양도가액에서 공제할 필요경비로 하며, 제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호에 규정하는 기준시가의 결정은 대통령령이 정하는 바에 의하고, 법 제23조 제2항 제1호에서 『취득가액』이라 함은 당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액을 말한다. 다만, 취득가액을 실지거래가액에 의한 경우에는 법 제45조 제1항 제1호 내지 제3호의 금액으로 한다.”고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

부동산매매계약서 등에 의하여 쟁점토지의 취득과 양도시의 실지거래가액이 확인됨에도 이를 부인하고 기준시가로 과세한 처분은 부당하다는 청구주장에 대하여, 기준시가와 차이가 많이 나고 매매대금 지급에 관한 증빙이 불분명한 점 등으로 미루어 청구주장을 받아들일 수 없다는 것이 처분청의 주장이므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 청구인은 1992.4.2 공유지분 매매를 원인으로 하여 전소유자인 청구외 OOO로부터 쟁점토지를 1992.5.9 취득(등기접수일)하였다가 1995.9.5 매매를 원인으로 하여 1995.9.20(등기접수일) 청구외 OOO에게 양도하였음이 확인된다.

(2) 청구인이 제시한 취득시의 부동산매매계약서에 의하면 쟁점토지의 매매대금을 35,036,407원으로 하여 1991.9월 청구인등 4인과 청구외 OOO가 매매계약을 체결한 것으로 되어 있으나 쟁점토지의 취득당시 개별공시지가는 6,064,000원으로 청구인이 주장하는 취득가액은 당시의 개별공시지가에 비하여 577.8%로 차이가 많이 나고, 양도시의 부동산매매계약서에 의하면 매매대금을 45,000,000원으로 하여 1995.8.20 청구외 OOO과 매매계약을 체결한 것으로 되어 있으나 쟁점토지 양도당시의 개별공시지가는 91,600,964원으로 청구인이 주장하는 양도가액은 당시개별공시지가의 49.1%에 불과할 뿐만 아니라 처분청이 조사한 인근의 지가상승율과 시세에 비하여도 청구인이 주장하는 양도가액이 현저히 낮은 것으로 확인되고 있다.

(3) 청구인이 쟁점토지 양도에 관한 실거래가액의 증빙으로 제시한 청구외 OOO의 매매사실확인서(1999.2.10 작성)를 보면 1995.8.20 쟁점토지의 공유지분 379/5067중 도로부분을 제외한 약 100평을 45,000,000원에 매매하기로 청구인과 계약한 후 매매대금중 40,000,000원은 기존에 빌려주었던 자금과 대체하였다고 진술하고 있다.

(4) 다음으로 청구인이 증거자료의 하나로 제시하고 이는 청구외 OOO(청구인의 장모)의 OO은행 OOO지점의 예금통장을 보면 1995.8.8 청구인이 46,000,000원을 입금한 것으로 나타나고 있는 바, 이에 대하여 청구인은 자기앞수표 5매(50,000,000원)를 받아 5,000,000원은 거슬러 주고 나머지 45,000,000원에 1,000,000원을 보태어 청구외 OOO에게 송금하였다고 주장하고 있어 기존에 빌려주었던 자금과 대체하였다는 위 청구외 OOO의 진술내용과 상이할 뿐만 아니라 동 입금액이 쟁점토지의 양도대금으로 수령한 것인지의 여부도 확인되지 아니한다.

(5) 위의 내용을 종합해 볼 때, 청구인이 주장하는 실지거래가액은 처분청이 조사한 주변의 시세나 개별공시지가와 차이가 있고, 청구인이 제시한 입증자료의 내용도 불분명하여 처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.