조심 2018서4941 (2019.02.27)

양도

기각

쟁점컨설팅비의 지급과 관련하여 청구인은 컨설팅비 △△△백만원을 지급한 ○○○○○의 대표자 □□□을 모른다고 진술하였고, 부동산컨설팅 계약서상 ○○○○○가 ‘토지매립덤프 7천차 매립예정’이라고 기재되었으나 처분청 조사시 청구인은 ○○○○○로부터 견적서 등을 받은 사실이 없으며, ○○○○○의 토지매립에 대한 매입내역과 지급내역이 없고, 2m 이상의 농지를 매립하는 경우 허가대상에 포함되나 쟁점토지의 매립과 관련하여 관할 면사무소에 신고된 사실이 확인되지 않으며, ooo억원을 되돌려 받은 사실에 대하여도 소명이 부족해 보이는 점등에 비추어 쟁점컨설팅비용을 쟁점토지의 필요경비로 인정해 달라는 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단됨.

소득세법 제95조 / 소득세법 제97조 / 소득세법 시행령제163조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2017.1.20. OOO원에 취득한 OOO 등 6필지의 토지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2017.10.10. 및 2017.10.30. OOO원에 양도하면서 주식회사 OOO(이하 “OOO”라 한다) 등의 업체에게 컨설팅 비용 등의 명목으로 지급한 OOO원을 필요경비로 계상하여 양도소득세를 신고․납부(OOO원)하였다.

나. 처분청은 2018.5.8.부터 2018.5.27.까지의 기간 동안 청구인의 양도소득세 신고에 대하여 세무조사를 실시하고 아래 ＜표1＞의 필요경비 신고 및 부인내역과 같이 ‘OOO’ OOO원(중개료)과 ‘OOO 주식회사’(이하 “OOO”라 한다) OOO원(토지매립비용) 등 합계 OOO원을 필요경비로 인정하면서 OOO 주식회사(이하 “OOO”이라 한다) 등 5개 업체에 지급한 컨설팅비 지급액 OOO원(이하 “쟁점컨설팅비”라 한다)에 대하여는 양도소득세 필요경비를 부인하여 2018.8.28. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지(이하 “이 건 처분”이라 한다)하였다.

OOO

다. 청구인은 이에 불복하여 2018.11.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점토지를 계속 보유할 경우 월 OOO원에 상당하는 이자비용의 부담이 있었고, 취득 당시의 상태로 쟁점토지를 양도할 경우 손실이 발생될 것이 예상되는 상황에서 토지매립공사로 토지의 가치를 증가시켜 투자가치가 있는 매물로 만들 필요가 있었으며, 일반적인 중개수수료보다 높은 금액을 제시하여 중개업자들이 쟁점토지를 중개하여 매매를 성사하도록 유인하기 위해 쟁점컨설팅비를 지급한 것인바, 경제적․합리적인 의사결정으로 OOO원 상당의 비용을 투자하여 단기간 내에 고액의 양도차익을 실현한 것이므로 사회통념상 인정되는 범위 내의 타당한 금액이다.

(2) 쟁점토지의 현장사진으로 실제 토지매립(복토)공사가 완료된 것이 확인되는 점, 청구인은 OOO 계좌로 OOO원을 지급하고 매입세금계산서를 수취하였고, OOO는 해당 매출액에 대하여 법인세 등의 신고를 이행한 점, OOO로부터 되돌려 받은 금액은 채무를 대신하여 변제해 준 금액을 되돌려 받은 것이지 공사대금을 되돌려 받은 것이 아닌 점에서 이는 필요경비로 인정되어야 한다.

(3) 청구인이 쟁점토지를 적극적으로 매도하기 위해 높은 중개수수료를 보장하여 부동산중개업자들이 각지에서 각기 다른 매수자를 물색하여 쟁점토지의 거래를 성사시킨 점, OOO 외 3개 업체에 지급한 컨설팅 비용도 금융증빙 및 세금계산서 등의 적격 증빙을 갖추었고 관련 매출에 대한 신고의무를 이행한 점에서 이 또한 필요경비로 인정되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 과세근거로 결정되는 과세표준에 대한 증명책임은 과세관청에 있고, 과세표준은 수입으로부터 필요경비를 공제한 것이므로 수입 및 필요경비의 증명책임도 원칙적으로 과세관청에 있다 할 것이나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 증명이 곤란한 경우가 있으므로, 그 증명의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 증명케 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 증명의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합하는 것이다. (대법원 2004.9.23. 선고 2002두1588판결, 2007.10.26. 선고 2006두16137 판결 등 참조).

(2) 청구인은 본인이 부동산 컨설팅 업체를 경영하면서도 쟁점토지의 양도와 관련하여 다수의 컨설팅 업체와 계약하며 경비를 지급하였다고 주장하며, 지급 증빙으로 금융계좌 이체내역과 세금계산서 등의 수취내역을 제시하나, 필요경비 지급액이 청구인 본인이 경영하는 부동산컨설팅 사업과 연관된 경비인지 불투명하며, 실제 공사내용 대비 과도한 공사비용의 지출, 각 컨설팅 업체가 청구인과의 계약직전 개업, 컨설팅 용역제공 대금수취에 대한 국세 미납, 계약내용 부실, 일부 업체끼리의 연관 관계, 청구인이 컨설팅업체의 정확한 업무내용을 인지하지 못한 점, 청구인이 거액의 컨설팅 비용을 반환받은 점, 업체별 컨설팅 지급비용 산정근거의 미 제시, 양수자별 연계된 컨설팅업체에 대한 청구인의 진술회피 등 사실관계를 검토한바, 쟁점컨설팅비를 필요경비에서 부인하고 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점컨설팅비용을 쟁점토지의 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제95조(양도소득금액) ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

(2) 소득세법 시행령

제163조(양도자산의 필요경비) ③ 제97조 제1항 제2호에서 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용・화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경・개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2.「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(괄호 생략)

3의3.「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담(괄호 생략)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 대통령령으로 정하는 것 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

가.「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

다. 공증비용, 인지대 및 소개비

라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 나타난다.

(가) 청구인은 2017.1.20. OOO원에 취득한 쟁점토지를 2017.10.10. 및 2017.10.30. OOO원에 각각 양도하면서 OOO 등 5개 업체에게 컨설팅비용 등의 명목으로 OOO원을 필요경비로 계상하여 양도소득세를 신고․납부(OOO원)하였다.

(나) 처분청의 청구인에 대한 양도소득세 조사종결보고서(2018년 5월), 진술서 등의 기재내용은 아래와 같다.

1) 컨설팅비용 지급처 중 OOO 조사내용

① OOO는 2017년 중 청구인 이외의 매출처가 없으며, 청구인과의 거래내역에 대한 부가가치세 및 법인세를 신고하였으나, 세액을 납부하지 아니한 것은 물론 그 이전에 매출에 관한 신고세액 등 고액을 체납하였다(조사일 현재 법인 총 체납액 : OOO원 OOO 체납액 : OOO원 제2차 납세의무자).

② 청구인은 OOO와 컨설팅업무 외의 직접적 연관성을 부인하며, 대표자 OOO의 성명조차 모른다고 진술하였다.

③ 또한 국세청 전산자료에 따르면, 청구인은 2014년부터 부동산 관련 사업을 운영한 이력과 OOO로부터 발생한 사업소득이 아래 ＜표2＞와 같이 확인된다.

OOO

④ OOO는 토목공사 등 전문 공사업체가 아님에도 쟁점토지의 컨설팅 계약서상 ‘지대가 낮은 토지 매립’을 제공용역으로 기재하였고, 청구인 역시 ‘토지매립 비용이 제일 저렴한 OOO를 용역제공업체로 선정하였다’고 진술하였으나, OOO의 2017년 매입 내역 및 금융거래내역 분석한바, 사업장 임차료, 통신비, 법무사 비용 이외의 토지매립과 관련된 매입 세금계산서 수취내역 및 비용지급내역이 없다.

⑤ 청구인과 OOO 간에 작성한「부동산컨설팅 용역계약서」상 구체적 공사내용이나 대금의 산출근거가 명시되어 있지 않고, 청구인은 이 건 심판청구 주장에서 공사로 인해 1m이상의 토지매립이 이루어졌다고 주장하였다.

⑥ 농사를 한 곳에서 몇 년이고 계속 짓다보면 화학비료 등으로 인해 염류가 축적되고 연작장해가 일어나 농사가 잘 되지 않아 겉흙을 걷어내고 새 흙을 받는 경우가 일반적이며, 밭의 흙이 몇 트럭이 소요되는가를 알기 위하여는 전용적 밀도를 알아야 하는 바(OOO 참조), 청구인이 주장하는 흙의 분량은 쟁점토지 면적에 최소 약 5m 이상을 매립할 수 있는 분량에 해당하나, 쟁점토지 소재지 면사무소에 확인하고 인터넷포털 사이트의 토지매립 전․후를 비교한 지도검색 내용에 따르면 청구인이 주장하는 규모의 매립을 인정하기 어렵다.

⑦ 국토교통부 훈령 제524호「개발행위허가운영지침」에 따르면 2m 이상의 농지를 매립하는 경우 허가대상에 포함되는 것이나, 진위면사무소에 쟁점토지 매립과 관련한 신고사항은 없는 것으로 확인되었으며, 청구인은 공사 관련 관할 관청신고 또는 인․허가 내역을 제시하지 않았다.

⑧ OOO의 근로, 사업소득 등 원천징수내역 확인한 바, 대표자 이OOO 이외의 고용내역은 없다.

⑨ 청구인이 제출한 OOO로의 단순 이체내역만으로 실제 용역제공이 이루어졌는지 및 구체적 용역제공의 내용 확인할 수 없고, 청구인이 2017.10.31 지급한 컨설팅비 OOO원(부가가치세 포함) 중 OOO원이 송금시각에서 불과 5분 후 다시 청구인에게 입금된 점등이 확인된 바 정상거래가 아닌 것으로 판단된다.

2) OOO과의 거래(OOO원) 조사내용

① OOO은 2017.8.10, 청구인과 법인의 사업자등록번호를 명기한 컨설팅 계약서를 작성하였으나, 동 법인의 사업자등록 신청일은 2017.8.16.이고, 사업자 등록시 개업일자 2017.8.3.로 소급하여 신청한 것으로 확인되었다.

② 청구인은 법인 사업자등록 이전 시점에 사업자등록번호를 명기한 계약서 작성한 경위, OOO을 어떻게 알게 되었는지에 대한 구체적 진술을 회피하는 바, 동 계약서는 양도소득세 필요경비 증빙서류로 사후에 급조된 것으로 파악된다.

③ 컨설팅계약서상 대금지급일자 및 지급방법 등 구체적으로 명시되지 않았다. 2017년 중 청구인 이외의 매출처가 없으며, 2018년 상기 법인이 컨설팅용역을 제공한 매출처인 ‘OOO’은 청구인으로부터 토지를 매입한 양수인 중 1인이다. OOO의 주민등록상 주소지가 상기 법인의 소재지와 동일하며, 상기 법인은 사업자등록시 법인의 이메일 주소(OOO)를 신고하였으나, 동 이메일 주소는 OOO이 대표이사로 재직하다 2017.12.31 폐업한 부동산컨설팅업체인 ‘OOO’의 메일주소와 일치하는 등, 상기 법인과 쟁점토지의 양수인 중 1인인 OOO의 관계가 밀접한 바, 청구인과 상기 법인의 거래내역의 신빙성이 없다.

④ OOO의 매출․입 내역을 검토한바, 임차료, 가구 등 고정자산 구입 이외의 매입내역 없고, 2017년 사업소득원천징수자 중 ‘OOO’는 청구인이 컨설팅용역공급처로 신고한 OOO 대표이고, 대표자 OOO은 관련 업종에서 종사이력이 전무하다.

⑤ 컨설팅계약서상 컨설팅 내용 포괄적으로 기재되었으며, 별도의 견적서 없으며, 청구인은 상기 법인과 컨설팅과 연계된 양수인에 대해 인지하지 못하였고, 상기 법인 또한 청구인과의 거래에 대한 부가가치세를 신고하였으나, 조사일 현재 납부내역 없는 체납법인이다.

따라서 청구인이 제출한 단순 이체내역만으로 실제 용역제공 여부 및 구체적 용역 제공 내용 확인할 수 없는 등 상기 컨설팅 대가에 대한 필요경비 계상액 부인한 처분청의 결정은 정당하다.

3) OOO 조사내용

① 상기 사업자는 부동산중개업체임에도 불구하고, 직접적인 중개이외의 “컨설팅 계약”을 체결하였으나, 계약서상 용역제공 대가와 실제 지급액이 다르며, 청구인은 상기 업체와의 연결경위 및 양도시 타 컨설팅업체와 구분되는 역할, 계약금액(OOO원)과 실제 지급액(OOO원)의 차이에 대한 구체적인 진술을 회피하였다.

② 컨설팅 계약서상 컨설팅내용 포괄적으로 기재되었고, 별도의 견적서 없고, 연계된 청구인에 대한 진술을 회피하며, 대금지급일자 및 지급방법 등 구체적으로 명시되지 않았다.

따라서 청구인이 제출한 단순 이체내역만으로 실제 용역 제공 여부 및 구체적 용역제공 내용 확인할 수 없으므로 상기 컨설팅 대가에 대한 필요경비 부인한 처분청의 결정은 정당하다.

4) OOO 조사내용

① 상기 사업자 OOO는 청구인과의 컨설팅 계약 직전 개업하였고, 청구인에게 컨설팅 용역을 제공한 OOO에서 2017.11.1. 사업소득 OOO원을 지급받은 사실이 있고, 개업 시부터 현재까지 청구인 이외의 매출처가 없으며, 매입내역이 전무하다.

② 대표자 OOO의 자택에 사업자등록을 한 바, 실제 사업장이 없는 것으로 청구인은 청구인의 주거지 및 쟁점토지와 연고가 없는 OOO 소재인 상기 업체와의 연결경위 및 양도시 역할, 연계된 양수인에 대한 구체적인 진술을 회피하였다.

③ 컨설팅 계약서상 컨설팅내용 포괄적으로 기재되었으며, 별도의 견적서가 없고, 대금지급일자 및 지급방법 등 구체적으로 명시되지 않았다.

따라서 청구인이 제출한 단순 이체내역만으로 실제 용역제공 여부 및 구체적 용역제공 내용 확인할 수 없으므로 상기 컨설팅 대가에 대하여 필요경비 계상액을 부인한 처분청의 결정은 정당하다.

5) OOO 조사내용

① 상기 사업자는 청구인이 양수자와 이미 매매계약서 작성 이후인 2017.10.10. 컨설팅계약을 체결하였으나, 청구인은 이에 대한 소명을 기피하였다.

② 개업 이래 청구인 이외의 매출내역 2건 OOO원으로 사업실적 미미하며, 전기료 납부이외의 매입내역이 없고, 컨설팅 계약서상 컨설팅내용이 포괄적으로 기재되었으며, 별도의 견적서가 없으며, 연계된 청구인에 대한 진술을 회피하였다.

대금지급일자 및 지급방법 등이 구체적으로 명시되지 않았으며, 지급증빙이 없으므로 상기 컨설팅 대가에 대한 필요경비 계상액을 부인한 처분청의 결정은 정당하다.

6) OOO 조사내용

상기 업체는 양도소재지 인근 부동산중개업체로 중개용역을 제공한 현금영수증 발행내역이 확인되는바, 양도비용으로 인정된다.

7) OOO 조사내용

상기 법인과의 토지매립공사 계약내용 및 대금지급 관계 등을 확인한 바, 매립작업 관련하여 용역을 제공한 것으로 판단되므로 필요경비로 인정된다.

(다) 청구인은 쟁점토지를 양도함에 있어 아래 ＜표3＞의 원거리 소재의 거주자들인 매수자에게 거래를 성사하기 위해 지급한 쟁점컨설팅비는 정당한 계약에 따른 것이므로 필요경비로 인정되어야 한다며, 부동산컨설팅계약서(OOO), 법인세신고서(OOO), 쟁점토지 매립공사현장사진(5매), OOO의 확인서, OOO 계좌에 입금한 내역, 청구인의 입금증빙, OOO 은행입금증, OOO의 확인서, 합의서, 취하서․OOO을 송금인으로 하여 청구인이 지급한 입금증명서(3매), 부동산중개업자컨설팅계약서, 금융증빙 및 세금계산서 등을 제출하였다.

OOO

2) 청구인이 2017.12.31. OOO에 컨설팅비용을 지급하고 OOO원을 되돌려 받은 것은 OOO 대표가 채무가 많아 공사대금의 일부를 미리 지급한 것으로 이는 순액으로 공사대금을 지급할 경우 세금계산서 발행금액과 차이가 나기 때문에 거래증빙을 확실하게 하기 위한 것으로 2017.8.30. 청구인은 OOO계좌(302118-38-3****)로 OOO원을 OOO 대표의 채무를 대신 지급하였고, 2017.8.31. 청구인은 OOO에 OOO원 OOO를 대리하여 입금하였으며, OOO지방법원의 대여금반환 민사소송(2017가단15448)과 관련하여 원고 OOO과 피고 OOO이 합의서를 작성 및 소취하에 합의하여 2017.9.29. OOO원, 2017.10.12. OOO원을 OOO로 OOO의 채무를 대신하여 먼저 입금(합계 OOO원)하였다고 주장하였다.

OOO

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 2017.1.20. OOO원에 취득한 쟁점토지를 취득일로부터 1년 이내인 2017.10.10. 및 2017.10.30. OOO원에 양도하면서 중개료(OOO) OOO원과 OOO에 토지매립비용 OOO원 외에 쟁점컨설팅비를 지급하고 이를 필요경비로 하여 양도소득세를 신고하였는바, 처분청은 중개료(OOO) OOO원과 OOO에 토지매립비용 OOO원을 필요경비로 인정한 점, 쟁점컨설팅비의 지급과 관련하여 청구인은 OOO(컨설팅비 OOO원)의 대표자 OOO을 모른다고 진술하였고, 부동산컨설팅계약서상 OOO가 ‘토지매립덤프 7천차 매립예정’이라고 기재되었으나, 처분청 조사시 청구인은 OOO로부터 견적서 등을 받은 사실이 없으며, OOO의 토지매립관련 매입내역과 지급내역이 없고, 2㎡이상의 농지를 매립하는 경우 허가대상에 포함되나 쟁점토지의 매립과 관련하여 관할 면사무소에 신고된 사실이 확인되지 않으며, OOO원을 되돌려 받은 사실에 대하여도 소명이 부족해 보이는 점, 청구인은 OOO(컨설팅비용 OOO원)․OOO(컨설팅비용 OOO원)․OOO(컨설팅비용 OOO원) 및 OOO(컨설팅비용 OOO원)으로부터 부동산컨설팅과 관련하여 구체적인 업무내용을 명시한 견적서 등을 받은 사실이 없고, 매매성사에 따른 관련 입증 제시가 없는 점 등에 비추어 쟁점컨설팅비용을 쟁점토지의 필요경비로 인정해 달라는 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.