[청구번호]조심 2011중3041 (2011. 10. 27.)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]교환계약서에 채무 승계액이 구체적으로 기재되어 있는 점, 청구인이 상대방으로부터 교환차액 10백만원을 지급 받았고, 각 부동산의 임대로 인하여 발생하는 서로 상이한 가치의 차임채권도 함께 교환한 점 등을 종합하면 거래당사자 상호간의 평가액에 따라 거래가 이루어지고 평가차액에 대한 정산이 이루어졌다고 봄이 타당하므로 처분청의 과세는 잘못 없음

[관련법령] 소득세법 제96조 / 소득세법 제114조

[참조결정]OOOOOOOOOO / 국심2006중3489

[따른결정]조심2012중0968

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2003.6.27. 매매로 취득한 OOO대지 222㎡, 건물 390.41㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2005.2.28. OOO 대지 242.66㎡, 건물 733.56㎡(이하 “교환부동산”이라 한다)와 교환(이하 “이 사건 교환계약”이라 한다)으로 양도하고 양도가액 400,000,000원, 취득가액 400,000,000원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.

나. OOO세무서장은 청구인에 대한 조사결과 청구인이 교환부동산을 취득하면서 승계한 대출금채무와 임대차보증금을 반영한 520,000,000원을 쟁점부동산의 양도가액으로 보아 처분청에 과세자료를 통보하였고, 처분청은 2010.10.6. 및 2010.11.12. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 67,698,550원을 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.1.11. 이의신청을 거쳐 2011.8.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 거래상대방과 쟁점부동산 및 교환부동산을 서로의 필요에 의하여 교환하면서 교환가격을 정한 바가 없어 쟁점부동산의 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 추계조사 방법을 적용하여 양도가액을 산정하여야 할 것인바, 쟁점부동산의 경우 시가감정을 하지 아니하였으므로 기준시가에 의하였던 것으로서, 양도시 기준시가와 취득시 기준시가가 동일하였기 때문에 양도가액을 취득가액과 동일한 400,000,000원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였던 것이다.

(2) 청구인이 교환부동산을 취득하면서 승계한 채무 520,000,000원(실융자금 460,000,000원 및 임대차보증금 60,000,000원)을 법적 근거 없이 쟁점부동산의 실지거래가액으로 판단하여 과세한 처분은 부당하다.

(3) 교환계약서상의 교환차액 10,000,000원은 청구인이 거래상대방으로부터 부동산 평가에 따른 차액을 수령한 것이 아니라 쟁점부동산에서 운영하던 목욕탕에서 판매하던 웰빙소금 재고 및 웰빙소금 진열장에 대한 비용과 목욕탕인테리어비용에 대한 대가 일부를 수령한 것이다.

나. 처분청 의견

교환계약서에 청구인과 거래상대방이 각 승계하는 대출금채무 및 임차보증금 등의 내역이 구체적으로 기재되어 있고 교환차액이 적시되어 있음을 볼 때, 이 사건 교환계약에 있어 청구인과 거래상대방 사이에 쟁점부동산과 교환부동산의 가액에 대한 평가가 이루어졌고 그 평가차액에 대하여 정산이 이루어졌다고 보아야 하므로, 청구인이 승계한 대출금채무 및 임대차보증금을 반영하여 실지양도가액을 산정한 이 건 과세처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

교환으로 취득한 쟁점부동산의 양도가액을 산정함에 있어청구인이 승계한 대출금채무와 임대차보증금 합계액 상당을 실지거래가액으로 보아 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제94조【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

제95조【양도소득금액】① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

제96조【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × (취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가

③ 법 제114조의 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 교환상대방OOO사이에 작성된 부동산 교환계약서(2005.2.22.)의 내용은 <표1>과 같으며, <표1>에 기재된 “채무승계내역” 및 “월세”는각 교환물건에 관한 채무·채권을 나타낸 것으로, 청구인(甲)은 교환부동산을 취득하면서 ② 항목에 기재된 교환부동산을 담보로 한 대출금 460,000,000원과 임대차보증금 64,500,000원 합계 524,500,000원을 승계하고,OOO(乙)는 ① 항목에 기재된 쟁점부동산을 취득하면서 대출금 310,000,000원 및 용역보증금 11,000,000원 합계 321,000,000원을 승계하는 한편, 각 부동산의 임대차로 인한 차임채권(월세)으로서, 청구인은 ④ 항목에 기재된 매월 4,400,000원의 채권을, OOO는 ③ 항목에 기재된 매월 500,000원의 채권을 각 취득하였다.

<표1> 부동산 교환계약서(2005.2.22.)

OOO

(2) 위 부동산 교환계약서와는 별도로 청구인과 OOO간에 작성된 교환부동산에 대한 매매계약서(2005.1.25.)을 보면, “매도인OOO 매수인 청구인,매매대금 7억원, 계약금 7천만원, 중도금 은행융자 460,000,000원 승계, 잔금 170,000,000원(임대보증금 승계)”이라고 기재되어 있고, 이에첨부된 부동산거래사실확인서(2005.2.25.)를 보면 “교환부동산을 금 칠억원에 양도ㆍ양수하였음을 확인한다”라고 기재되어 있으며, 한편,OOO가 2004.5.1. OOO로부터 교환부동산을 취득할 당시 작성한 부동산매매계약서상 매수대금은 680,000,000원이다.

또한 청구인과 OOO 간에 작성된 쟁점부동산에 대한 매매계약서(2005.1.25.)를 보면, “매도인 청구인, 매수인 OOO 매매대금 사억원(400,000,000원), 계약금 오천만원, 중도금 융자 삼억원 승계, 잔금 오천만원(용역보증금포함),매수인은 상기 물건의 융자금 삼억원과 용역보증금 일천만원을 승계, 인수하기로 한다”라고 기재되어 있고, 첨부된 부동산거래사실확인서(2005.2.28.)에는 “쟁점부동산을 금 사억원에 양도ㆍ양수하였음을 확인한다”라고 기재되어 있다.

(3) 쟁점부동산의 등기부등본을 보면,청구인은 쟁점부동산을 2003.6.30. OOO으로부터 취득하였고, 2005.2.28.OOO의 남편인OOO앞으로 명의 이전하였으며,본건 계약 당시인 2005.2.22. 채무자 청구인, 채권최고액 372,000,000원으로 하는 (주)OOO은행의 근저당권이 설정되어 있었다가 2005.9.8. 해지되었고, 같은 날 OOO을 채무자로 하는 근저당권이 설정되었다.

(4) 교환부동산의 등기부등본을 보면, 청구인은 교환부동산을 2005.2.25. OOO로부터 취득하였고, 이 사건 교환계약당시인 2005.2.22. 채무자 OOO 채권최고액을 600,000,000원으로 하는 OOO의 근저당권이 설정되어 있었고, 이후인 2005.3.22. 계약인수를 원인으로 하여 근저당권의 채무자가 청구인으로 변경되었다.

(5) 실내건축계약서(2004.7.16.)에 의하면 청구인의 배우자OOO은 쟁점부동산에서 운영하던 목욕탕(상호명 OOO)에 관하여 2004.7.16. OOO과 도급금액 14,000,000원(부가가치세 별도)으로 하는 실내건축공사 계약을 체결하였고, OOO명의의 통장사본에 의하면 OOO에게 그 대금으로 2004.7.16.부터 2004.8.2.에 걸쳐 22,310,000원을 송금하였다.

(6) 청구인은 이 사건 교환계약 당시 OOO로부터 부동산 교환계약서(2005.2.22.)에 기재되어 있는 교환차액 10,000,000원을 지급받았다.

(7) 강경숙에 대한양도소득세 결정결의서, 매매계약서(2003.6.20.), 거래사실확인서(2003.6.27.)에 의하면쟁점부동산의 전소유자OOO이 청구인에게 대한 쟁점부동산을 양도한 가액은 400,000,000원으로 되어 있다.

(8) 쟁점토지의 기준시가는 취득당시(2003.6.27.)와 양도당시(2005.2.28.) 동일하게 1,350,000원/㎡이고, 쟁점건물의 기준시가는취득당시 113,229,360원, 양도당시 97,992,910원으로서, 쟁점부동산(쟁점토지 및 쟁점건물)의 기준시가 합계는 취득당시 412,929,360원, 양도당시 397,692,910원이다.

(9) 위와 같은 사실관계 및 관계법령을 종합하여 살피건대, 부동산을 교환함에 있어 교환대상 부동산에 대한 상호간의 평가액에 따라 거래가 이루어지고 교환대상 부동산간의 평가차액에 대하여 정산이 이루어졌다면 교환거래당시 양 당사자간에 합의된평가액을 기준으로 실거래가액을 산정하는 것이 타당하다 할 것인바(조심 2010중1108, 2010.7.12., 국심 2006중3489, 2007.4.4., 같은 뜻),청구인은OOO와 쟁점부동산 및 교환부동산을 서로의 필요에 의하여 교환하였을 뿐이고쟁점부동산과 교환부동산을 평가하지 아니한 채 각 부동산에 수반된 채무만을 서로 승계하기로 계약하여 실지거래가액을 확인할 수 없다고 주장하나, 부동산교환계약서(2005.2.22.)에 채무승계액이 구체적으로 기재되어 있는 점, 청구인이OOO로부터 부동산 교환계약서(2005.2.22.)에 기재된 교환차액 10,000,000원을 지급받았고, 이 사건 교환시 청구인과 김옥희는 각 부동산의 임대차로 인하여 발생하는 서로 상이한 가치의 차임채권(월세)도 함께 교환한 사실에 비추어 청구인과 OOO는 위와 같은 점을 상호 고려하여 쟁점부동산과 교환부동산을 평가ㆍ정산한 뒤 교환한 것으로 보이는 점 등을 종합할 때,청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.