국심1989부1552 (1989.11.06)

양도

경정

토지의 취득가액은 매입한 실지거래가액으로 하고 양도가액은 실지거래가액이 확인되지 않는 경우에 해당되므로 환산가액으로 계산하여 양도차익을 결정하는 것이 타당한 것임

소득세법시행령 제170조【양도소득금액의 조사결정】

해운대세무서장이 89.4.19자로 청구인에게 결정고지한 양도소득세 6,003,820원 및 동방위세 1,200,710원의 부과처분은 대구직할시 수성구 O동 OOOO 잡종지 331.2평방미터의 취득가액을 실지거래가액(청구인이 대구직할시장으로부터 취득한 가액)으로 계산하고 양도가액은 위 실지취득가액을기준으로 환산한 가액으로 하여 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 사 실

청구인은 부산직할시 동래구 OOO동 OOOOOO OOO에 주소를 둔사람으로서 84.12.26(등기원인일 79.5.22) 대구직할시장으로 부터 대구직할시 수성구 O동 OOOO 잡종지 3,974.5평방미터를 OOO, OOO, OOO, OOO과 공동으로 187,512,000원에 취득하여 그중 청구인지분 331.2평방미터(전체면적의 12분의1로서 취득가액은 15,629,000원이며 이하 “쟁점토지”라 한다)를 88.8.5 청구외 OOO에게 양도한 사실에 대하여

처분청이 쟁점토지의 양도가액을 특정지역배율방법에 의한 기준시가 57,507,512원으로, 취득가액은 환산가액 38,891,160원으로 산정하고 89.4.19자로 양도소득세 6,003,820원 및 동방위세 1,200,710원을 결정고지하자 청구인은 이에 불복하여 89.5.16 심사청구를 거쳐 89.8.9 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

쟁점토지를 대구직할시장으로 부터 15,629,000원에 취득하여 청구외 OOO에게 20,000,000원에 양도한 사실이 매매계약서에 의하여 확인되는데도 처분청은 위 실지거래가액을 인정하지 아니하고 양도 및 취득가액을 기준시가로 계산하여 이 건 양도소득세를 과세한 것은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

청구인은 쟁점토지를 양도한 후 자산양도차익 예정신고 또는 소득세 확정신고를 한 사실이 없으며 소득세법시행령 제170조 제4항에서 규정하고 있는 “실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산할 수 있는 경우”에도 해당되지 아니하므로 처분청이 양도 및 취득가액을 기준시가로 결정한 것은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁 점

이 건 심판청구의 다툼은 처분청이 쟁점토지의 양도가액을 특정지역배율방법에 의한 기준시가로, 취득가액은 환산가액으로 계산한 것이 정당한지의 여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

이 건 과세경위를 보면 처분청은 쟁점토지의 양도에 관한 과세자료(전산출력자료)를 토대로 양도가액은 특정지역배율방법(쟁점토지 소재지역이 88.1.15 특정지역으로 지정고시되었음) 에 의한 기준시가 57,507,512원으로, 취득가액은 취득당시 (84.12.26) 특정지역이 아니었다는 이유로 환산가액 38,891,160원으로 산정하여 양도차익을 결정하였음이 양도소득세 과세자료전겸 결정결의서에 의하여 확인되고 있으며 이에 대하여 청구인은 쟁점토지의 실지취득가액(15,629,000원)과 실지양도가액(20,000,000원)이 확인되는데도 이를 인정하지 아니하고 기준시가로 과세하였음은 부당하다고 주장하고 있다.

먼저 관계법령규정을 보면 소득세법시행령 제170조 (양도소득금액의 조사결정) 제1항에서 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”고 규정하고 있고 동조 제4항 제1호에서 양도 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 계산할 수 있는 경우의 하나로 “국가, 지방자치단체 기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우”를 규정하고 있다.

다음으로 쟁점토지의 양도 및 취득가액을 처분청은 기준시가로 계산한 반면에 청구인은 쌍방을 실지거래가액에 의하여야 한다고 주장하고 있는 바 그 당부에 대하여 살펴본다.

첫째, 쟁점토지는 청구인이 지방자치단체(대구직할시)로 부터 취득하여 개인(OOO)에게 양도한 사실이 등기부등본, 등기권리증, 매도증서(대구직할시장확인) 및 매매계약서등 관계서류에 의하여 확인되고 있으므로 처분청이 양도 및 취득가액을 기준시가로 계산한 것은 부당하다 할 것이다.

둘째, 청구인은 쟁점토지 양도에 관한 매매계약서를 제시하면서 청구외 OOO에게 20,000,000원에 양도하였으므로 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 계산하는 것이 적법하다고 주장하고 있는 바 동 매매계약서를 보면 중개인이 쟁점토지의 공동취득자중 한사람인 청구외 OOO으로 기재되어 있고 잔금청산일(88.6.29)과 등기원인일(88.8.5)에 O당한 기간차이가 있어 통O적인 부동산거래관행에 비추어 볼 때 진실된 거래사실이 반영된 계약서로 보여지지 아니할 뿐만 아니라 쟁점토지 소재지역이 이 건 양도직전인 88.1.15 특정지역으로 고시된 지가O승지역이라는 점등으로 미루어 볼 때 84.12. 15,629,000원에 취득하여 88.8. 20,000,000원에 양도하였다는 주장은 그 신빙성을 인정하기가 어렵다 할 것이다.

그렇다면 양도 및 취득가액 계산에 있어서 처분청의 결정에도 잘못이 있고 청구인 주장도 받아들일 수 없다 하겠다.

따라서 전시한 소득세법시행령 제170조 제1항 및 제4항 제1호의 규정에 의하여 쟁점토지의 취득가액은 대구직할시장으로 부터 매입한 실지거래가액(15,629,000원)으로 하고 양도가액은 실지거래가액이 확인되지 않는 경우에 해당되므로 환산가액( 소득세법시행규칙 제56조의 5 제5항 제2호 산식에 의하여 환산한 가액)으로 계산하여 양도차익을 결정하는 것이 적법타당하다고 판단된다.

6. 결 론

이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.