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경정
증평면적에 대하여는 취득가액은 실지거래가액으로 양도가액은 환산가액으로 하여 계산할 수 있는지의 여부(경정)
조세심판원 조세심판 | 국심1989서0042 | 양도 | 1989-04-10
[사건번호]

국심1999서0042 (1989.04.10)

[세목]

양도

[결정유형]

경정

[결정요지]

토지 갑의 경우는 취득가액 및 양도가액의 양도차익 계산을 지방세법상의 과세시가표준액으로 결정함이 타당

[관련법령]

소득세법시행령 제94조【양도자산의 필요경비】

[주 문]

반포세무서장이 88.9.22 청구인에게 결정고지한 88년도 과세기간분 양도소득세 2,675,680원 및 동 방위세 535,130원의 처분은

1. 쟁점토지 갑(291.9 평방미터)의 취득일은 75.1.1로 양도일은 88.1.15로 하여 지방세법상의 과세시가표준액에 의한 취득 및 양도가액을 계산하고,

2. 쟁점토지 을(53.2 평방미터)의 취득일은 82.9.14로 양도일은 88.1.15로 하여 취득가액은 6,393,561원으로 양도가액은 취득가액을 환산한 가액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정 결정한다.

[이 유]

1. 사실

청구인은 서울특별시 OO구 OO동 OOO OOOOOO OO OOOO에 거주하는 사람으로서, 청구인이 서울특별시 관악구 OO동 OOOO OO소재 토지 104평(343.8평방미터, 이하 “종전 토지”라 한다)을 70.12.30 취득하여 이를 소유하고 있던 중 80.12.5 구획정리로 같은 동 OOOOO OO 토지 104.4평(345.1평방미터, 이하 “쟁점토지”라 한다)으로 환지를 받음에 있어 권리면적인 88.3평(291.9평방미터, 이하 “쟁점토지 갑”이라 한다)에서 16.1평(53.2평방미터, 이하 “쟁점토지 을”이라 한다)이 증평됨에 따라 이에 82.9.14 환지청산금 6,393,561원을 납입하였고, 88.1.15 청구외 OOO에게 쟁점토지를 양도하고 쟁점토지 양도가액을 기준시가로 하고 필요경비로서 종전토지 취득당시의 기준시가에 의한 금액과 쟁점토지을 증평에 따른 환지청산금을 공제하고 양도차익을 계산하여 88.2.26 자산양도차익 예정신고를 한 데 대하여, 처분청은 소득세법시행령 제94조 제5항에서 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 환지청산금을 필요경비로 공제할 수 없고 취득당시(이 건의 경우에는 종전토지) 기준시가의 100분의 7만을 필요경비로 인정할 수 있는 것이라 하여 청구인의 예정신고납부를 부인하고 88.9.22 양도소득세 2,675,680원 및 동 방위세 535,1430원을 고지하자,

청구인은 이에 불복하여 심사청구를 거쳐 89.1.10 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

소득세법 제23조 제4항에서 “양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”라고 규정하였고, 같은 조 제2항에서는 “양도소득금액은 당해자산의 양도로 인하여 발생한 총수입금액에서 제45조의 규정에 의한 필요경비를 공제한 금액에서 다시 다음 각 호의 금액을 순차로 공제한 금액으로 한다”라고 규정하고 있을 뿐이고 양도가액을 기준시가에 의하는 경우와 실지거래가액에 의하는 경우를 구별하여 제45조 소정의 필요경비를 공제할 대상을 제한하여 규정하지 아니하고 있으며, 이 건 환지청산금은 소득세법시행령 제94조 제2항에 의한 필요경비임이 명백하므로 양도가액에서 필요경비를 규정하고 있는 소득세법 제45조 제1항 제2호에서 설비비와 개량비를 별개의 공제대상으로 규정하고 있을 뿐이며, 동 법 시행령 제94조 제5항에서 적용하고 있는 동 법 제45조 제1항 제1호에서는 설비비와 개량비를 공제대상에서 제외할 수 있는 아무런 근거규정도 두고 있지 아니하므로 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액이나 취득가액을 기준시가에 의하는가 실지거래가액에 의하는가를 불문하고 설비비와 개량비는 필요경비로서 양도가액에서 공제되어야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

청구인은 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 결정하는 경우 환지청산금을 필요경비로 공제하여 달라고 주장하고 있으나 이 건 관련된 법규를 살펴보면, 소득세법시행령 제94조 제5항에서 “ 소득세법 제45조 제1항 제1호 본문의 규정에 의한 방법으로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 제1항 내지 제4항의 규정에 불구하고 취득당시의 기준시가에 다음 각호의 1의 금액을 가산한 금액으로 한다”라고 하고 있으며, 제1호에서 소득세법 제23조 제1항 제1호제44조 제4항 제1호에 규정하는 자산 취득당시의 기준시가×7/100을, 제2호에서는 제1호 이외의 자산 취득당시의 기준시가 × 1/100이라고 규정하고 있고, 당청 예규에서도 양도·취득가액에 대한 증빙이 없거나 불분명하여 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정한 경우에는 소득세법시행령 제94조 제5항의 규정에 의하여 환지청산금을 양도자산의 필요경비로 공제할 수 없는것(소득1264-2717호, 83.8.3)이라고 예시하고 있는 바,

전시한 법규정을 모아보면, 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 산정하고 양도소득세를 결정할 경우 환지청산금은 필요경비로 공제할 수 없고, 취득 당시의 기준시가의 7/100만 필요경비로 인정할 수 있는 것으로서 본건의 경우 처분청에서 쟁점부동산의 취득가액 1,663,973원(기준시가)의 7/100인 116,478원만 필요경비로 인정하고 양도차익을 결정하여 양도소득세등을 과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점

환지받은 쟁점토지 345.1평방미터(권리면적 291.9평방미터와 서울특별시에 환지청산금을 납부하고 교부받은 증평면적 53.2평방미터)에 대한 양도차익을 권리면적은 취득 및 양도가액을 지방세법상의 과세시가표준액으로 하고, 증평면적에 대하여는 취득가액은 실지거래가액으로 양도가액은 환산가액으로 하여 계산할 수 있는지의 여부에 그 쟁점이 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

처분청은 청구인이 종전토지를 70.12.30 취득하여 이를 소유하고 있던 중 80.12.5 구획정리로 쟁점토지로 환지를 받음에 있어 쟁점토지 갑인 권리면적 88.3평(291.9 평방미터)과 쟁점토지 을인 증평면적 16.1평(53.2평방미터)을 교부받은 후 이를 88.1.15 청구외 OOO에게 양도하고 88.2.26 자산양도차익 예정신고시, 쟁점토지 양도가액을 기준시가로 하고 필요경비로서 종전토지 취득당시의 기준시가에 의한 금액과 쟁점토지을 증평에 따른 환지청산금을 공제하고 양도차익을 계산납부하였으나, 소득세법시행령 제94조 제5항에서 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 환지청산금을 필요경비로 공제할 수 없고, 취득당시 기준시가의 100분의 7만을 필요경비로 인정할 수 있는 것이라 하여 청구인의 예정신고납부를 부인하고 이 건 과세한 데 대하여, 청구인은 소득세법 제23조 제4항에서 “양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”라고 규정하였고, 같은 조 제2항에서는 “양도소득금액은 당해자산의 양도로 인하여 발생한 총수입금액에서 제45조의 규정에 의한 필요경비를 공제한 금액에서 다시 다음 각호의 금액을 순차로 공제한 금액으로 한다”라고 규정하고 있을 뿐이고, 양도가액을 기준시가에 의하는 경우와 실지거래가액에 의하는 경우를 구별하여 제45조 소정의 필요경비를 공제할 대상을 제한하여 규정하지 아니하고 있으며, 이 건 환지청산금은 소득세법시행령 제94조 제2항에 의한 필요경비임이 명백하므로 양도가액에서 필요경비를 규정하고 있는 소득세법 제45조 제1항 제2호에서 설비비와 개량비를 별개의 공제대상으로 규정하고 있을 뿐이며, 동 법 시행령 제94조 제5항에서 적용하고 있는 동 법 제45조 제1항 제1호에서는 설비비와 개량비를 공제대상에서 제외할 수 있는 아무런 근거규정도 두고 있지 아니하므로 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액이나 취득가액을 기준시가에 의하는가 실지거래가액에 의하는가를 불문하고 설비비와 개량비는 필요경비로서 양도가액에서 공제되어야 한다고 주장하고 있다.

먼저, 전시한 사실관계에서 쟁점토지 갑·을의 거래형태와 취득일 및 양도일에 대하여 살펴보면, 쟁점토지 갑은 70.12.30 개인으로부터 취득하였다가 88.1.15 개인에게 양도 한 것으로 양도차익을 계산함에 있어 그 취득시기는 70.12.30이나 개정된 소득세법(법률 제2705호) 부칙 제16조(양도자산의 취득시기에 관한 의제)의 규정에 의거 75.1.1이고, 양도일은 88.1.15이며 이는 개인과의 거래로 보아야 하고,

쟁점토지 을은 청구인이 서울특별시장에게 환지청산금을 지급하고 교부받은 것을 개인에게 양도한 것으로 이는 새로운 토지의 취득으로 볼 수 밖에 없고, 취득일은 환지청산금을 서울특별시에 납부한 82.9.14이 되고, 취득가액은 환지청산금 6,393,561원으로 양도일은 쟁점토지 갑과 동일한 88.1.15이며, 거래형태는 국가기관(서울특별시장)으로부터 취득하였다가 개인에게 양도한 것으로 보는 것이 합당하다 하겠다.

다음, 거주자에 대한 양도차익 계산방법을 규정하고 있는 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호, 동 법 시행령 제170조 제1항, 제4항 및 동 법 시행령 제115조 제1항 제1호 다목의 규정을 종합하여 보면, 개인과의 거래분에 대한 양도차익계산은 기준시가에 의하고 취득 및 양도중 하나가 국가 또는 법인과의 거래이고 또다른 하나가 개인과의 거래로 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 법인등과의 실지거래가액과 이를 환산하여 계산한 기준시가를 취득 및 양도가액으로 하여 양도차익을 계산하도록 되어 있는 바,

전시 거래사실과 관련규정에 의한 양도차익 계산방법을 모두어 보면, 쟁점토지 갑의 경우는 취득가액 및 양도가액의 양도차익 계산을 지방세법상의 과세시가표준액으로 결정함이 타당하고, 쟁점토지 을은 서울특별시장에게 납부한 6,393,561원을 취득가액으로 하고, 양도가액은 이를 환산한 가액으로 하여 양도차익을 계산함에 타당하다고 판단된다할 것이다.

6. 결론

따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

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