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기각
토지 양도시기 및 양도가액의 산정(기각)
조세심판원 조세심판 | 국심1999중1456 | 양도 | 2000-02-09
[사건번호]

국심1999중1456 (2000.02.09)

[세목]

양도

[결정유형]

기각

[결정요지]

토지 양도일을 소송에 의한 소유권이전일로 하고 양도가액을 인근유사토지평가액과 수용보상금액 중 낮은 가액으로 평가하여 과세한 처분의 당부

[관련법령]

소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】 / 소득세법시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】

[참조결정]

국심1992서3446

[주 문]

심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 및 처분개요

가. 청구인은 1983.7.21 경기도 용인군 기흥면 OO리 O OOOOO 임야 39,967㎡(이하 “당초토지”라 한다)를 취득하여 보유하고 있던 중 1994.10.18 경기도 용인군 기흥면 OO리 O OOOOOOO 임야 37,704㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)가 당초토지에서 분할되면서 동일자로 청구외 OOOOOO공사에 37,695㎡가 수용되고 나머지 9㎡는 1996.8.28 수용되었다.

나. 청구인이 토지보상금수령을 거부하자 청구외 OOOOOO공사는 1994.8.24 수원지방법원에 보상금을 공탁한 후 1994.10.18 쟁점토지에 대하여 소유권이전을 경료하였으나, 청구인이 행정소송을 제기하여 1996.4.26 대법원으로부터 재결절차에 하자가 있다는 이유로 토지수용이의재결처분취소라는 확정판결에 따라 1996.11.5 당초의 소유권이전등기가 말소되고, 1996.11.11 공공용지 협의취득에 따라 청구외 OOOOOO공사 명의로 소유권이 다시 이전되었는 바,

다. 처분청은 당초(94.8.24)수용에 대하여 쟁점토지의 분할전 당초토지의 1994년도 기준시가(㎡당48,000원)에 의하여 1996.12.16 청구인에게 1994년 귀속 양도소득세 및 농어촌특별세 590,584,830원을 결정고지하였고, 청구인은 이를 1996.12.31 납부한 바 있다.

라. 그러나 대법원의 확정판결에 따라 당초의 소유권이전등기가 말소되고, 1996.11.11 공공용지 협의취득으로 소유권이 다시 청구외 OOOOOO공사에 소유권이전되었다는 이유로 처분청은 쟁점토지의 양도시기를 1996.11.11로, 양도가액을 수용보상금으로, 취득가액은 1990.1.1 기준 개별공시지가를 환산하여 이 건 양도소득세 901,338,560원을 1999.1.5 결정고지하고, 당초 고지한 양도소득세 590,584,830원은 결정 취소한 후 이를 1999.1.12 고지한 위 양도소득세에 충당하였다.

마. 청구인은 이에 불복하여 1999.4.8 심사청구를 거쳐 1999.7.6 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

1. 쟁점(1)에 대하여

(가) 쟁점토지가 1994.8.24 수용되었으나, 수용대금 및 지급방법에 이의가 있어 행정소송을 제기하였는 바, 대법원의 확정판결은 사실상 수용보상금 지급방법 및 공탁 절차의 위법에 따른 중앙토지수용위원회의 수용재결을 취소한 것이므로 그 수용보상금의 지급방법에 대한 협의만을 필요로 함에도 불구하고, 행정청이 불필요하게 당초 수용에 따른 소유권이전에 대하여 말소등기를 선행하고 손실보상금의 지급방법에 대한 재차 협의를 통해 소유권이 다시 이전되는 형식을 취하게 된 것이며

(나) 한편, OOOOOO공사는 이미 당초 수용과 동시에 수원 OO지구 택지개발 사업을 착수하여 사업이 완료 단계에 있었으므로 당초의 소유권이전등기가 말소됨에 따라 양도시기가 변경된다 하여도 택지개발로 인한 지가의 상승에 따른 차익은 사업을 시행한 OOOO공사에 귀속되는 것이고 청구인에게 그 차익이 귀속되는 것은 아니므로, 대법원의 확정판결에 따른 수용의 재차 협의에서는 당초 수용당시의 개별공시지가를 기준으로 결정된 손실보상금을 협의대상으로 하지 아니하고 그 손실보상금의 지급방법에 대하여만 협의의 대상으로 한 것으로서 쟁점토지에 대한 당초 수용 당시의 손실보상금과 재차 협의하여 결정한 손실보상금에는 그 차이가 없다 할 것이며

(다) 당초 수용 당시에는 결정된 손실보상금 2,557,898,460원 중 현금 104,898,460원과 채권 2,453,000,000원으로 지급하기로 하였으나 재차 협의하여 결정한 내용은 당초의 손실보상금에 지연 지급에 대한 이자부분을 감안하여 손실보상금을 2,563,260,000원을 전액 현금으로 지급하기로 한 것으로서 실질적으로는 그 손실보상금의 지급방법에만 차이가 있는 것으로서 즉, 대법원의 확정판결에 의하여 불필요하게 당초 수용에 따른 소유권이전등기를 말소하고 재차 협의를 통하여 공공용지 협의취득에 따른 소유권이전등기를 한 행위 자체는 행정상 불필요하게 행한 절차일 뿐이고 그 실질은 대금의 지급방법에 대한 것이므로, 쟁점토지의 양도일은 당초 토지의 수용일인 1994년 8월 24일로 보아야 할 것이다.

2. 쟁점(2)에 대하여

(가) 처분청은 당초 1994년 귀속 양도소득세 결정시는 쟁점토지의 모(母) 번지에 해당하는 당초 토지의 개별공시지가를 적용하였으나 재차 협의 양도일인 1996.11.11을 양도시기로 보아 결정하면서 당시 쟁점토지가 수원 OO택지개발지구에 편입되어 수원시 팔달구 OO동 O OOOO로 가지번(假地番)이 설정되었고 이에 따라 개별공시지가가 공시되지 아니하였는 바

(나) 처분청은 쟁점토지의 양도당시의 개별공시지가가 고시되지 아니하여 인근 유사토지를 기준으로 토지소재지 관할 세무서장이 평가한 가액인 ㎡당 258,000원으로 평가할 경우 쟁점토지의 양도(평가)가액은 9,725,310,000원으로서 동 가액과 실제 손실보상금 2,563,260,000원중 낮은 가액을 양도가액으로 하고 취득가액은 모(母)번지의 토지의 개별공시지가를 기준으로 환산하여 양도소득세를 결정하였으나

(다) 쟁점토지를 재차 양도한 당시에는 택지개발에 따른 환지 처분이 확정되지 아니한 상태에 있었고 개별공시지가도 공시되지 아니하였으며 또한 당시에는 토지 소재지를 관할하는 세무서장이 인근 유사토지를 기준으로 평가하여 결정한 가액도 없었으므로, 최종 손실보상금은 당초 수용 당시 결정된 손실보상금의 기준이 된 母번지의 개별공시지가를 기준으로 하여 이를 결정한 것이며, 이미 개발이 완료 단계에서 설정된 가지번(假地番)의 지가 등은 손실보상금 결정과는 전혀 무관하였던 것이다.

따라서, 쟁점토지의 재차 양도에 따른 1996년 귀속 양도소득세를 결정함에 있어서 적용하여야 할 양도가액 및 취득가액은 당초 수용에 따른 1994년 귀속 양도소득세를 결정함에 있어서 적용하였던 쟁점토지의 母번지에 해당하는 「경기도 용인군 기흥읍 OO리 O OOOOO」의 개별공시지가를 기준으로 계산하여야 한다.

나. 국세청장 의견

(1) 쟁점(1)에 대하여

이 건의 다툼은 쟁점토지의 양도시기를 언제로 볼 것인지 여부를 가리는데 있다 할 것인 바,

(가) 등기부등본을 보면 1994.8.24 토지수용을 원인으로 1994.10.18 OOOOOO공사에 소유권이전되었으나, 1996.4.26 확정판결을 원인으로 1996.11.5 당초 소유권이 말소된 후, 1996.10.30 공공용지 협의취득을 원인으로 1996.11.11 OOOOOO공사에 소유권이 이전되었음이 확인되고 있다. 이와 같은 사유는 처분내용에서 본 바와 같이 청구인이 중앙토지수용위원회의 재결에 이의가 있어 행정소송을 제기하고, 이에 대한 대법원의 확정판결에 의한 것임을 알 수 있다.

(나) 토지수용의 경우 양도시기에 대하여 보면 토지수용법 기타법률의 규정에 의한 수용으로 양도되는 토지의 양도시기는 수용보상금에 대한 협의가 성립되었거나 재결보상금 및 공탁보상금을 이의없이 수령한 경우에는 재결보상금수령일 또는 공탁일이 되고, 재결에 불복하여 이의신청 또는 행정소송으로 변동된 토지보상금을 수령한 경우에는 변동보상금확정일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른날이 되는 것이다(국세청 재일 46014-533, 1997.3.8 같은 뜻임).

(다) 이 건의 경우 사실관계 및 전시 법 규정 등을 종합하여 볼 때, 처분청이 쟁점토지의 양도시기를 1996.11.11로 보아 양도소득세를 결정고지한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단되므로, 양도시기를 1994.10.18로 보아야 한다는 청구주장은 이를 받아들일 수 없다고 하겠다.

2. 쟁점(2)에 대하여

이 건의 다툼은 쟁점토지의 양도가액을 토지수용 보상가액으로 결정한 처분의 당부를 가리는데 있다할 것인 바,

(가) 쟁점토지는 청구인이 1983.7.21 취득한 경기도 용인군 기흥면 OO리 O OOOOO가 1994.10.18 분할된 토지로, 1994.12.26 경기도 수원시 팔달구 OO동 O OOOOOO로 행정구역 변경되었고, 1996.11.11 공공용지협의취득을 원인으로 OOOOOO공사에 소유권이 이전되었다.

(나) 처분청의 양도차익 산정에 대하여 보면 양도차익을 기준시가로 산정함에 있어 취득가액은 모번지인 경기도 용인군 기흥면 OO리 O OOOOO를 기준시가로 계산하고, 양도가액은 경기도 수원시 팔달구 OO동 O OOOOOO를 기준으로 계산하되 1995년도에는 개별공시지가가 220,000원/㎡으로 고시되었으나, 양도당시인 1996년도에는 개별공시지가가 미고시되어 토지 관할세무서장이 평가한 가액 258,000원/㎡과 수용보상액 68,000원/㎡중 낮은 금액을 양도가액으로 하여 양도차익을 산정하였다.

(다) 이 건의 경우 사실관계 및 전시 법 규정 등을 종합하여 볼 때, 쟁점토지는 양도당시에는 취득당시의 토지와는 별개의 토지로서 처분청이 양도차익을 산정함에 있어 양도당시의 기준시가를 개별공시지가와 수용보상가액과의 낮은 금액인 보상가액을 양도가액으로 하여 양도소득세를 결정고지한 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 쟁점토지의 양도시기가 1994.10.18인지 아니면 1996.11.11인지 여부를 가리고

(2) 양도가액을 최종 토지수용보상가액으로 결정한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제98조【양도 또는 취득시기】에서 “자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다”고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제162조 제1항에서 “법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다”라고 규정하고 있고, 그 각호 1호에서 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다고 규정하고, 그 각호 2호에서 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일”이라고 규정하고 있다.

(2) 소득세법 제96조【양도가액】 및 제97조【양도소득의 필요경비계산】에서 “양도가액 및 취득가액은 토지·건물의 경우에는 당해 자산의 양도당시 및 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.”라고 규정하고 같은법 제99조【기준시가의 산정】제1항 가목에서 “토지의 경우 제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.”라고 규정하고,

같은법 시행령 제164조【토지·건물의 기준시가 산정】제1항에서 “법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액이라 함은 당해 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다.”라고 규정하고,

같은조 제11항 제1호에서 “공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법이 적용되는 공공사업용으로 당해 공공사업의 시행자에게 양도되거나 토지수용법 기타 법률에 의하여 수용되는 경우의 그 보상금액이 법 제99조 제1항 제1호 가목에 의한 가액보다 낮은 경우에는 그 초과하는 금액을 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액에서 차감하여 양도당시 기준시가를 계산한다.”라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점(1)에 대하여 본다

청구인은 쟁점토지의 양도시기를 재결절차의 하자등을 이유로 법원에 행정소송을 제기하였으나 위 소송에서 “당초 수용 당시의 개별공시지가를 기준으로 결정된 손실보상금은 협상대상으로 하지 아니하고 그 손실보상금 지급방법에 대하여만 협의의 대상으로 한 것으로서 쟁점토지에 대한 당초 수용 당시의 손실보상금과 재차 협의하여 결정한 손실보상금에는 그 차이가 없으므로 당초 수용·소유권이 이전된 날인 1994.10.18을 양도일로 보아야 한다”는 주장인 바,

(가) 수용보상금에 대한 협의가 성립되었거나 재결보상금 및 공탁보상금을 이의없이 수령한 경우는 그 재결보상금 수령일 또는 공탁일이 양도시기가 되며, 재결에 불복하여 이의신청 또는 행정소송으로 변경된 토지보상금을 수령한 경우 변동보상금확정일과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날이 양도시기(국심 92서3446,1992.11.9 대법원 94누6154. 94.10.25, 91누1691, 1991.11.22 같은뜻)라 할 것이다.

(나) 이 건의 경우 청구인이 쟁점토지를 1994.10.18 OOOOOO공사에 수용· 소유권이전하였으나 중앙토지수용위원회의 재결에 대한 행정소송을 제기하여 1996.5.6 대법원확정판결에 따라 1996.11.5 위 소유권이전이 말소된 후 1996.11.11 실제 잔금지급 및 등기접수일로 OOOOOO공사에 소유권이 이전된 사실이 과세기록 및 등기부등본등 관련자료에 의하여 확인되어 이 건 쟁점토지의 양도일은 행정소송에 의하여 보상금지급방법과 소유권이전이 확정된 1996.11.11을 양도시기로 보는 것이 타당하다고 판단된다.

(2) 쟁점(2)에 대하여 본다

청구인은 재차 협의에 의한 확정된 양도일인 1996.11.11에는 쟁점토지의 공시지가가 공시되지 아니하였으므로 1994년 귀속 양도소득세를 결정함에 있어 적용하였던 쟁점토지의 모지번인 당초토지의 개별공시지가를 적용하여 이 건 양도소득세를 결정하여야 한다는 주장인 바,

(가) 쟁점토지는 청구인이 1983.7.21 취득한 당초토지가 1994.10.18 분할되면서 OOOOOO공사에 수용·소유권이전된 토지로, 1994.12.26 경기도 수원시 팔달구 OO동 O OOOOOO로 행정구역이 변경되고, 1996.4.26 대법원판결에 의하여 수용재결이 취소되어 1996.11.5 청구인 명의로 소유권원상회복 되었다가 1996.11.11 공공용지협의취득을 원인으로 다시 OOOOOO공사 명의로 소유권이전된 사실이 등기부등본에 의하여 확인되어 양도시기는 위에서 살펴본 바와 같이 1996.11.11임을 알 수 있다.

(나) 취득가액은 모번지인 당초토지의 기준시가(다툼없음)에 의하여 계산하고, 양도가액에 대하여는 경기도 수원시 팔달구 OO동 O OOOOOOO를 기준으로 하여 계산하되, 1995년도에는 개별공시지가가 220,000원/㎡으로 고시되었으나, 1996.11.11 양도당시에는 개별공시지가가 미고시되어 처분청이 쟁점토지 인근의 유사토지(수원 팔달구 OO동 O OOOOOO 임야)를 기준으로 평가한 가액이 258,000원/㎡인 사실이 과세기록에 의하여 확인된다.

(다) 한편, 수용보상금액이 2,563,872,000원(68,000원/㎡×37,704)으로 확인되고 처분청이 조사한 쟁점토지의 양도당시 인근 유사토지의 평가액이 9,727,632,000원(258,000원/㎡×37,704)인 사실이 확인되어 위 가액중 낮은 가액인 실제 보상금지급액 2,563,872,000원을 쟁점토지의 양도가액으로 보아 과세한 처분청의 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 모두 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

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