임대인의 동의를 받지 아니한 임차권양도의 효력

임대인의 동의를 받지 아니하고 임차권을 양도한 계약도 이로써 임대인에게 대항할 수 없을 뿐 임차인과 양수인 사이에는 유효한 것이고 이 경우 임차인은 양수인을 위하여 임대인의 동의를 받아 줄 의무가 있다.

민법 제629조

대법원 1955.7.7 선고 4288민상50 판결

원고 소송대리인 변호사 우수영

피고

서울민사지방법원 1985.7.19 선고 84나3238 판결

서울민사지방법원 1984.11.23. 선고 84가단5739 판결

원심판결을 파기한다.

제1심판결을 취소하고, 사건을 서울민사지방법원에 환송한다.

상고이유를 본다.

원심판결 이유에 의하면, 원고의 이 사건 청구원인은 다음과 같다.

소외 서울특별시가 1984년 봄 서울 종로구 종묘앞 시민공원조성을 위한 도시계획사업의 일환으로 위 같은구 훈정동, 봉익동, 인의동 일대의 건물중 위 공원조성계획구역에 위치하고 있는 건물을 철거하기로 계획하고, 위 철거대상건물에 전세 또는 월세로 입주하고 있던 이른바 세입자들에 대한 이주대책으로 서울특별시가 서울 강동구 고덕동에 건립하고 있던 고덕지구 시영아파트 단지내 43.48평방미터형 임대아파트에 대한 입주추첨권을 부여함에 있어서 피고도 위 철거지역내 건물의 세입자의 한 사람으로서 서울특별시로부터 위 임대아파트 입주추첨을 부여받았는 바, 피고는 위 추첨권을 부여받고서는 그 추첨이 실시되기도 전인 1984.5.4 위 추첨권으로 장차 당첨이 되면 피고가 취득하게될 위 임대아파트에 관한 임차권을 소외인에게 금 600,000원에 양도하였으며, 위 소외인은 같은달 6 이를 다시 원고에게 금 1,500,000원에 양도하였는데, 그후 1984.7.28 실시된 위 임대아파트 입주추첨에서 피고는 그 판시 청구취지기재 아파트 1세대를 당첨받아 같은달 31 서울특별시와의 사이에 위 당첨된 아파트에 관하여 임대차기간은 1984.7.1부터 1989.6.30까지 임차보증금은 금 2,625,000원 임료는 월 금 32,800원으로 약정하여 임대차계약을 체결하였으므로 피고에 대하여 서울특별시가 작성 보관하고 있는 위 임대아파트 임차인명부상의 임차인명의를 피고로부터 원고로 변경하는 절차의 이행을 구한다는 것이다.

그런데 원심은 이에 대하여 판단하기를 위 임대아파트의 임대인인 서울특별시가 원고주장의 임차인명부라는 것을 작성, 보관하고 있다 하더라도 이는 서울특별시가 위 아파트의 임대차관계를 명백히 함으로써 그 자신의 재산관리의 편의를 도모할 목적으로 임의로 작성, 비치하고 있는 것에 지나지 아니한 것으로서 그 임차인명부상의 명의변경자체가 어떠한 권리변동이나 대항요건 구비라는 법률상의 효력을 발생하는 것이 아니므로 원고가 구하는 이 사건 임차권명의변경절차이행의 청구는 재판상 청구함에 적합한 어떠한 권리관계의 확정을 위한 청구라 할 수 없어 그 권리보호의 이익 또는 필요가 없다 할 것이고(피고로서는 서울특별시가 작성, 보관하고 있는 위 임차인명부상의 임차인명의를 변경할 수 있는 지위에 있지도 아니하다), 나아가 원고의 이 사건 소를 임차권양도통지절차이행의 소로 본다 하더라도 임차권의 양도에 있어서 양도인의 양도통지가 임차권양도의 효력발생요건 내지는 대항요건이 되는 것도 아니므로(임차권의 양도는 당사자간의 계약만으로 그 효력이 발생하고 이를임대인에게 대항하기 위하여는 임대인의 동의를 얻어야 한다), 원고로서는 피고에 대하여 위 임차권양도통지절차의 이행을 구할 이익도 없다 할 것이라고 하고 원고의 소를 각하한 제1심판결을 유지하였다.

그러나 임대인의 동의를 받지 아니하고 임차권을 양도한 계약도 이로써 임대인에게 대항할 수 없을 뿐 임차인과 양수인 사이에는 유효한 것이고 이 경우 임차인은 양수인을 위하여 임대인의 동의를 받아줄 의무가 있다 할 것이다. 이 사건에서 원고가 피고에게 서울특별시에서 보관하고 있는 임차인명부상의 명의변경을 구하는 것은 적절하지 아니하나 이는 임대인인 서울특별시의 동의를 받아 달라는 취지로 보아야 할 것이고, 또한 원심판시와 같이 이를 임차권의 양도통지를 구하는 취지로 보는 경우에도 임대인이 이에 동의하면 양수인은 양수의 목적을 이룰 수 있는 것이어서 양도통지의 이행을 구할 필요가 없는 것도 아니다.

결국 이 사건 소는 임차권을 양수한 원고가 임대인인 서울특별시의 동의를 받기 위한 것이라는 점에서 원 피고사이의 분쟁을 해결하는데 필요하고 또한 판결에 의하여 실지로 분쟁이 해결될 수도 있는 경우이어서 소의 이익이 있다고 할 것인데도 원심이 그 판시와 같은 이유로 원고의 소를 각하하였음은 심리를 다하지 아니하였거나 소의 이익에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미쳤다 할 것이고 이는 소송촉진등에 관한 특례법 제12조 가 정하는 파기사유에 해당한다 할 것이므로 논지는 이유있다.

이리하여 원심판결을 파기하고 당원이 스스로 판결하기로 하는 바 기록에 의하면 제1심은 위 원심판시와 같은 이유로 이 사건 소를 각하하고 있으나 이는 위에서 본 바와 같은 위법이 있어 유지할 수 없는 것이므로 제1심판결을 취소하고 다시 심리판단케 하기 위하여 사건을 제1심법원에 환송하기로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.