조심2011중3359 (2012.04.23)

부동산 매수인이 제출한 계약서상 취득가액이 실제 거래가액으로 인정됨

매수인의 매매대금 지급방법 및 자금 출처, 매매계약서 작성 경위 등에 대한 진술이 매우 구체적이며 당시 객관적인 사실에 부합하는 점, 매도인 측에 속칭 다운계약서를 작성할 동기가 컸을 것으로 보이는 점 등을 종합하면 매수인이 제출한 계약서상 취득가액이 실제 거래가액으로 인정됨

2012구단932 양도소득세부과처분취소

최AA

남인천세무서장

2012. 12. 18.

2013. 1. 15.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2011. 9. 1. 원고에 대하여 한 2002년 귀속 양도소득세 000원 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2001. 10. 12. 인천 계양구 OOO동 00 OOO아파트 00동 000호(이하 '이 사건 주택'라 한다)를 취득하여 2002. 6. 10. 박CC에게 양도하고， 2002년 귀속양도소득세를 신고함에 있어서 이 사건 주택의 취득가액을 000원， 양도가액을 000원으로 신고하였다.

나. 그런데 박CC은 2004. 10. 29. 이 사건 주택을 검PP에게 양도하고， 양도소득 세를 신고함에 있어서 이 사건 주택의 취득가액을 000원으로 신고하였다.

다. 피고는 2011. 9. 1. 원고에게， 이 사건 주택의 양도가액이 실제로는 0000원인데 000원으로 신고하였다는 이유로 가산세를 포함하여 2002년 귀속 양도소득세로 000원을 부과하는 이 사건 처분을 하였다.

라. 원고는 이에 불복하여 2011. 9. 21. 조세심판원에 심판청구를 하였으나 2012. 4.

23. 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실， 갑 제2， 4， 6 내지 8호증(이하 가지번호 포함)， 을 제1， 2 호증의 각 기재， 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 당사자의 주장

1) 원고의 주장

원고는 박CC에게 이 사건 주택을 000원에 양도하였다. 원고가 양도소득세를 신고할 때 제출한 매매계약서(갑 제1호증)의 기재와 공인중개사 박FF의 진술도 이와 일치하다. 따라서 이 사건 주택의 양도가액을 000원으로 보고 과세한 이 사건 처분은 위법하다.

2) 피고의 주장

원고는 박CC에게 이 사건 주택을 000원에 양도하였다. 박CC이 이 사건 주택 양도에 따른 양도소득세를 신고할 때 제출한 매매계약서(갑 제3호증)의 기재， 박FF과 함께 근무했던 정GG 외 2인의 진술도 이에 부합하고， 박CC과 그의 처 김HH가 이 사건 주택 매매계약 체결 당시의 상황과 매매대금의 출처 및 지급 방법 등에 대하여 매우 구체적으로 진술하고 있으며， 그 진술이 객관적 사실과도 일치한다. 따라서 이와 같이 본 이 사건 처분은 적법하다.

나. 관련 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

가) 이 사건 주택에 대한 원고와 박CC 명의의 매매계약서인 갑 제1호증에는，'매매대금 000원， 계약금 000원은 계약시 지불하고 영수함， 중도금 000원은 2002. 5. 31. 지불한다， 잔금 000원은 2002. 6. 20.에 지불한다， 2002. 5. 24.， 매도인 원고， 매수인 박CC， 중개업자 박FF'으로 기재되어 있고， 원고， 박CC， 박FF의 인장이 각 날인되어 있다. 이 사건 매매계약을 중개한 박FF은， 이 사건 주택의 매매대금은 000원이고， 갑 제1호증이 실제 매매계약 체결할 때 작성한 계약서인데， 당시 부동산 중개업을 동업하던 정GG로부터， 자신이 소개한 첫 거래이고， 지인인 매수인 박CC 또는 그의 처 김HH가 추후 이 사건 주택을 양도할 때 양도소득세를 적게 낼 수 있도록 매매대금을 실제보다 높게 기재한 속칭 업(up)계약서를 한 장 작성해 달라는 부탁을 받고， 계약자가 동일한데 내용이 다른 계약서를 작성하지 않으면서 동업자의 체면치레도 할 수 있도록 매수인을 박CC의 처인 김HH로 바꾸고 직원 중 누군가가 원고의 무인 을 찍어 갑 제3호증을 작성해 주었다， 원고에게 돈은 빌려주었다가 받은 적은 없다는 취지로 진술한다.

나) 한편 앞서 든 각 증거들과 갑 제3， 11， 12호증(이하 가지번포 포함)， 을 제5， 6호증의 각 기재와 증인 정GG， 김HH， 박CC의 각 증언에 변론 전체의 취지를 더하면 아래 사실이 인정된다.

O 이 사건 주택에 대한 원고와 박CC의 처 김HH 명의의 매매계약서인 갑 제3호증에는， '매매대금 000원， 계약금 000원은 계약서 지불하고 영수함， 잔금 000원은 2002. 6. 20. 지불한다， 2002. 5. 24.， 매도인 원고， 매수인 김HH， 중개업자 박FF'으로 기재되어 있고， 김HH와 박FF은 그 인장이 날인되어 있으나 원고의 날인란에는 무인이 찍혀 있다.

O 원고는 이 사건 주택에 관하여 채권최고액 합계 000원인 근저당권(2건)을 설HH 주고 OO은행으로부터 합계 000원을 대출받았고， 매매계약 체결일인 2002. 5. 24. 당시에도 같은 금액의 채무를 부담하고 있었다.

O 원고는 계약금만 지급받은 상황에서 다른 채권자들이 이 사건 주택에 관하여 (가)압류 등을 하지 못하도록 2002. 6. 10. 원고에게 이 사건 주택에 관하여 2002. 6. 4. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하였다.

O 박CC은 2002. 6. 20. 이 사건 주택에 관하여 채권최고액 000원인 근저당권을 설정하고 OO은행으로부터 000원을 대출받았으며， 원고는 같은 날 OO은행에 대출원리금 등 합계 000원을 변제하였고，이 사건 주택에 관하여 원고를 채무자로 한 각 근저당권을 말소하였다.

O 박CC은 2002. 6. 20. 자신 소유의 김포시 OO 000 소재 OO아파트 00 동 000호를 000원에 매도하였다.

O 박FF과 부동산 중개업을 동업한 정GG는， 이 사건 매매계약 체결 무렵 이 사건 주택과 같은 평수의 같은 아파트 로얄층 시세가 000 000원 정도였는데，원고가 이 사건 주택을 급매로 의뢰하여 매매대금이 000원 정도로 HH졌고，가격이 괜찮아 알고 지내던 김HH에게 이 사건 주택을 소개하였으며，2002. 5. 24. 계 약 체결일에는 박CC은 참석하기 않고 원고와 김HH만 참석하여 김HH를 매수인으로 한 갑 제3호증을 작성하였으며 원고가 도장을 가지고 오지 않았다고 해서 무인을 찍었다고 진술한다.

O 박FF과 정GG의 직원이었던 김계자는， 이 사건 매매계약 체결 무렵 이 사건 주택의 시세가 000원 이상이었고， 속칭 업계약서를 작성해 주는 것을 본 적은 없다고 진술한다.

O 김HH와 박CC은， 이 사건 주택의 매수 경위에 대하여는 정GG와 비슷 한 취지로 진술하고， 2002. 5. 24. 매매계약 체결 당시 원고가 도장을 가지고 오지 않았다고 하니까 부동산 중개인이 '정식계약， 정식등기를 할 때 다시 도장을 찍으면 되니까 그냥 무인을 찍어라'고 했고， 김HH가 박CC이 참석하지 않아 누구 명의로 계약을 할까 고민하니까 부동산 중개인이 '지금 김 여사님 앞으로 해도 다음에 정식 등기할 때 남편 이름으로 할 수 있으니까 김 여사님 이름으로 하라'라고 해서 매수인이 김OO이고 원고의 무인이 날인된 갑 제3호증이 작성되었다， 김HH와 박CC이 잔금 지급일에는 부동산 중개소에 같이 갔고， 부동산 중개인이 박CC 명의로 등기를 하기 위해 계약서를 다시 써야 하다고 하면서 박CC의 도장을 달라고 해서 박CC의 도장을 주었는데， 계약서를 다시 작성하지는 않았다， 갑 제l호증은 그 무렵 교부된 박CC의 도장으로 자신들 모르게 작성된 것 같다， 계약금은 통상 매매대금의 10%인데 원고가 사정이 급하다면서 좀 더 달라고 해서 000원으로 정했고， 중도금은 이 사건 주택을 담보로 한 채무가 00원이 있어 지급하지 않았으며， 잔금은 이 사건 주택을 담보로 한 채무를 공제한 나머지 000원 정도를 지급하였고， 이 사건 주택의 매매대금은 종전 소유하던 김포시 소재 아파트 매도대금으로 지급하였다는 취지로 진술한다.

다) 위 인정사실에 변론 전체의 취지를 더하면 인정되는 다음과 같은 사정 즉， 이 사건 주택에 관하여 피담보채무 7，000만원 상당의 근저당권이 설정되어 있어 갑 제1호 증의 기재와 같이 매매대금 000원 중 계약금 000원 외에 중도금 000원을 근저당권 말소와 무관하게 지급하기로 약정하는 것은 거래관행상 매우 이례적인 것으로 보이는 점， 김HH와 박CC의 매매대금 000원의 지급 방법 및 자금 출처， 갑 제 3호증의 작성 경위 등에 대한 진술이 매우 구체적이며 당시 객관적 사실에 부합하는 점， 정GG， 김OO의 진술도 김HH， 박CC의 진술에 부합하는 점， 처 명의로 계약서를 작성하였다가 잔금 지급시 남편 명의로 등기를 이전받기 위하여 다시 계약서를 작성하는 것이 거래관행상 이례적인 경우는 아닌 점， 원고는 박CC으로부터 잔금 000원을 받아 대출금 등 변제로 000원， 박FF에게 빌린 돈 변제로 000원을 사용 하고 000원을 실제 수령하였고 주장하나， 앞서 본 바와 같이 원고는 잔금 지급일인 2002. 6. 20. OO은행에 대리원리금 등 합계 000원을 변제하였고，박FF은 원고에게 돈을 빌려주었다가 받은 적은 없다고 진술하고 있는 반면， 갑 제3호증의 기재대로 매매대금 000원에서 계약금 000원을 공제하고， 이 사건 주택을 담보로 한 대출금 000원을 공제하면， 원고가 실제 수령하였다는 000원이 남는 점， 원고는 2001. 10. 12. 이 사건 주택을 00원에 매수하여 2002. 5. 22. 000원에 매도하였을 경우 양도차익에 대하여 36%의 세율에 의한 양도소득세를 납부해야 하고， 당시 경제적으로도 매우 어려운 형편이었는바， 오히려 원고 측에 속칭 다운계약서를 작성할 동기가 컸을 것으로 보이는 점 등을 종합하면， 원고와 박CC 사이의 이 사건 주택의 양도가액은 000원이었다고 봄이 상당하고， 이에 반하는 갑 제1， 5호증의 각 기재 및 증인 박FF의 증언은 믿기 어렵다. 따라서 이와 같이 본 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결 한다.