심사양도2008-0227 (2008.12.03)

양도세가 감면되는 매입임대주택 및 건설임대주택의 범위

양도세가 면제되는 매입임대주택은 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 매입임대주택으로 제한하고 있지 않아 분양권을 통해 취득한 주택도 포함되며, 재건축조합원이 입주권에 기하여 취득하는 주택은 건설임대주택에 해당됨

결정 내용은 붙임과 같습니다.

조세특례제한법 제97조의2 (신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례)

조세특례제한법 시행령 제97조의 2(신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례)

1. 피고가 2008. 7. 12. 원고에 대하여 한 2006년 귀속 양도소득세 254，699，840원의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은피고가부담한다.

주문과같다.

1. 처분의경위

가. 소외 송○구는 서울 ◇◇구 ◇◇동 509 ▢▢아파트 39동 109호 소유자로서 위 ▢▢아파트 재건축주택조합의 조합원의 자격을 취득하고， 위 재건축주택조합이 건축하는 같은 번지 ▢▢▢▢아파트 110동 2507호(이하 '이 사건 제1주택'이라고 한다)에 대 한 입주권을 보유하고 있었다.

원고는 2000. 2. 13. 위 송○구로부터 이 사건 제1주택에 대한 입주권을 대금 80，000，000원에 양수하고 같은 해 3. 16. 그 대금을 모두 지급한 다음 위 재건축주택조합으로부터 위 입주권 양도 ・ 양수에 관한 확인을 받았으며， 위 ▢▢▢▢아파트가 준공 되자 같은 해 8. 21. 원고 명의로 위 주택에 관하여 소유권보존등기를 경료하였다.

또한，원고는이와별도로위▢▢아파트18동211호소유자로서위재건축주택조합의조합원자격을취득하였고，그후위재건축조합으로부터위▢▢▢▢아파트107동204호(이하 '이사건제2주택'이라고한다)을배정받았으며，위▢▢▢▢아파트가준공된후인2000. 8. 21. 위제2주택에관하여원고명의로소유권보존등기를경료하였다.

나. 원고는 이 사건 각 주택이 준공되어 소유권보존등기를 경료하기 전인 2000. 5. 27.경 서울특별시 강북구청장에게 임대주택법 제6조에 기하여 이 사건 각 주택을 임대 주택으로 하는 내용의 임대사업자등록을 하고(원고는 같은 달 30. 이와 별도로 도봉세무서장에게 주택임대를 그 사업내용으로 하는 사업자등록도 하였다)， 위 각 주택이 준 공되자 소외 이○문， 김○희， 이○경 등에게 5년 이상 임대하다가， 2006. 8. 10. 이 사건 제1주택을 소외 서○희에게 419，000，000원에， 같은 해 11. 24. 이 사건 제2주택을 장○수， 김○자에게 양도한 다음， 위 각 주택의 양도에 따른 양도소득세 예정신고를 하 면서 조세특례제한법(2008. 12. 26. 법률 제9272호로 개정되기 전의 것， 이하 '법'이라 고 한다) 제97조의2에 기한 면제신청을 하였다.

다. 이에 대하여 피고는 2008. 7. 12. 타인으로부터 입주권을 매입하여 취득한 주택 및 조합원의 자격으로 취득한 주택은 법 제97조의2에서 말하는 임대주택에 해당하지 않는다는 이유로 이 사건 각 주택의 양도에 따른 양도소득세 254，699，840원을 부과하는 이 사건 부과처분을 하였다.

[인정근거] : 갑 제1호증의 1 내지 4， 제2， 4호증의 각 l 내지 3， 제3， 5， 6， 11호증 의 각 1， 2의 각 기재， 변론 전체의 취지

2. 당사자들의주장

가. 원고의주장

(1) 법제97조의2 제1항제2호는양도소득세가면제되는매입임대주택을주택건설업자와최초로매매계약을체결하고계약금을지급한매입임대주택으로제한하고있지않으므로，이사건제1주택도위규정에서말하는매입임대주택에해당한다.

(2) 이사건제2주택은임대사업자인원고가위▢▢아파트재건축조합의조합원으로서구아파트를철거하고그대지위에신축하고소유권보존등기를경료한것이므로，법제97조의2 제1항제1호에서말하는건설임대주택에해당하고，그렇지않더라도，법제97조의2 제l항제2호에서말하는매입임대주택에는해당한다고보아야한다.

나. 피고의주장

(1) 법 제97조의2 제1항 제2호 중 '계약금의 지급'은 신규분양아파트 또는 미분양 주택을 취득하기 위하여 납세의무자가 직접， 최초로 매매계약을 체결하는 경우로 보아야 하고， 당해 주택의 매매계약을 최초로 체결한 자로부터 매매계약자로서의 지위를 승계한 경우까지 이에 포함된다고 할 수는 없으므로， 원고가 송○구의 조합원으로서의 지위를 양수하여 취득한 이 사건 제1주택은 위 규정에서 말하는 매입임대주택에 해당하지 아니한다.

(2) 임대주택법 제2조는 건설임대주택을 '임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택'이라고 정의하고 있는바， 재건축조합원이 입주권에 기하여 취득하는 주택은 기존 주택을 철거한 후 재건축을 통하여 취득한 주택으로서 재건축조합원이 건설 하였다고 볼 수는 없고， 이를 매매 등에 의하여 소유권을 취득한 것이라고 할 수도 없으므로， 위 제2주택은 법 제97조의2 제l항 제1호의 건설임대주택에 해당하지 않을 뿐 아니라 같은 항 제2호의 매입임대주택에도 해당하지 아니한다.

3. 관계법령

조세특례제한법 제97조의2 (신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례)

조세특례제한법 시행령 제97조의 2(신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례)

4. 판단

가. 이사건제1주택부분

법 제97조의2 제1항 제2호 가목에 의하면， 거주자가 1999. 8. 20. 이후 신축된 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999. 8. 20. 이후 취득(1999. 8. 20.부터 2001. 12. 31.까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다)인 국민주택을 5 년 이상 임대한 후 양도한 경우에는 해당 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제하도록 규정하고 있는바， 법 제97조의2는 침체된 주택경기의 활성화를 지원할 뿐 아니라 중산층 및 서민층 주택의 전세값 안정을 도모하기 위한다는데 주 된 입법취지가 있는 점， 조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면 요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않으므로， 위 규정의 법문상 '매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우'는 엄격히 해석하여야 할 것인 점， '주택건설업자'와 '최초로' 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우로 규정하여 분양 권 매입을 통한 취득은 제외한다는 의미를 명확히 하고 있는 법 제99조 등 다른 감면 규정과의 비교 등을 종합하면， 위 규정의 '매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우' 를 '미분양주택에 관하여 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 지급 한 경우'로 제한하여 해석할 수는 없다고 할 것이다(대법원 2009. 5. 14. 선고 2009두2566 판결 참조).

따라서，2000. 3. 16. 조합원으로부터분양권을매수하여취득한이사건제1주택은

위규정에서말하는매입임대주택에해당한다고할것이므로，이를5년이상임대한후양도함으로써발생한양도소득또한양도소득세면제대상이된다고봄이상당하다.

나. 이사건제2주택에대한부분

앞서 본 바와 같이 원고는 위 ▢▢아파트 18동 211호 소유자로서 위 ▢▢아파 트의 다른 소유자들과 함께 재건축주택조합을 설립하고， 그 조합원으로서 건축에 소요 되는 비용 등을 분담하여 위 ▢▢아파트를 철거하고 ▢▢▢▢아파트를 건설한 다음， 위 재건축주택조합으로부터 이 사건 제2주택을 배정받아 원고 명의로 소유권보존등기 를 경료한 것이므로， 이 사건 제2주택은 원고가 재건축조합의 조합원으로서 기존의 아 파트를 제공하고 건축에 소요되는 비용을 분담하는 등의 방법으로 ▢▢▢▢아파트의 건설에 참여한 대가로 배정받은 것으로 원고가 매매 등으로 소유권을 취득한 주택이라 기보다는 원고가 건설한 주택으로 평가함이 상당하고， 여기에 원고는 ▢▢▢▢아파트가 준공되기 전에 이미 이 사건 각 주택을 임대주택으로 하는 내용의 임대사업자등록 을 하였고， 위 아파트가 준공된 이후 이를 타에 임대한 점 등을 더하여 보면， 이 사건 제2주택은 임대주택법 제2조 제2호 가목의 '임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택'에 해당한다고 보아야 할 것이다.

따라서，2000. 6. 15. 경준공된이사건제2주택을5년이상임대한후양도함으로써발생한양도소득또한양도소득세면제대상이된다고할것이다.

5. 결론

그렇다면，이사건각주택이법제97조의2 제1항각호에서말하는건설임대주택또

는 매입임대주택에 해당하지 않음을 전제로 하여 양도소득세를 부과한 이 사건 부과처분은 취소되어야 할 것이므로， 그 취소를 구하는 원고의 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.