2012가합38990 부당이득금반환

주식회사 그랑하우징

주식회사 지윤개발

2012. 10. 24.

2012. 12. 28.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고는 원고에게,

1. 54,318,317원 및 이에 대한 이 사건 소장부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하고,

2. 2011. 11. 5. 부터,

가. 별지 목록 제1항 기재 건물에 관한 피고의 소유권상실일 전날까지 월

2,584,437원의,

나. 별지 목록 제2항 기재 건물에 관한 피고의 소유권상실일 전날까지 월

2,000,025원의,

다. 별지 목록 제3항 기재 건물에 관한 피고의 소유권상실일 전날까지 월

1,393,484원의,

라. 별지 목록 제4항 기재 건물에 관한 피고의 소유권상실일 전날까지 월 465,337원의

각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

1. 기초사실

가. 서울 종로구 관수동 20 대 2,117.4㎡, 같은 동 21-7 대 178.2㎡ 및 같은 동 21-8대 458.2㎡(이하 '이 사건 토지'라 한다)의 소유자였던 주식회사 바이뉴테크먼트(변경전 상호 : 남양관광 주식회사, 이하 '바이뉴테크'라고 한다)는 주식회사 한국토지신탁(이하 '한국토지신탁'이라고 한다)과 이 사건 토지상에 상가건물을 신축하여 분양하기로 하는 내용의 토지신탁계약을 체결하고, 위 신탁계약을 원인으로 1996. 12. 24. 서울 종로구 관수동 20 토지에 관하여, 1997. 10. 22. 같은 동 21-7 및 같은 동 21-8 토지에 관하여 한국토지신탁 명의의 소유권이전등기를 마쳐 주었다. 그 후 이 사건 토지 전부에 관하여 2000. 10. 25. 바이뉴테크 명의로 신탁재산 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐졌다가, 다음날인 2000. 10. 26. 한국토지신탁의 명의로 신탁계약을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐졌다.

나. 한편, 바이뉴테크는 이 사건 토지 지상에 별지 목록 기재 각 구분건물(이하 '이 사건 각 구분건물'이라고 한다)이 포함된 '국일관드림펠리스'라는 명칭의 지하 7층, 지상 15층으로 된 건물(총 683세대, 이하 '이 사건 건물'이라고 한다)을 건축하여 2000. 11. 6. 사용승인을 받고, 이 사건 건물에 관하여 2000. 11. 16. 바이뉴테크 명의로 소유권보존등기를 마친 다음, 2000. 11. 21. 한국토지신탁 명의로 2000. 11. 7.자 신탁계약을 원인으로 한 각 소유권이전등기를 마쳐주었다.

다. 한국토지신탁은 위 가.항과 같이 소유권이전등기를 마친 뒤 각 구분건물의 수분양자를 모집하였고, 분양이 이루어진 구분건물에 관하여 바이뉴테크, 한국토지신탁, 수분양자 사이의 3자간 분양계약을 체결하였다.

라. 위 분양계약 제5조는 아래와 같은 내용으로 이 사건 토지의 사용권에 대해 규정하고 있고, 분양계약 제2조에서 정하고 있는 구분건물의 분양금액에는 이 사건 토지에 대한 40년 동안의 사용료(구분건물 매매가격의 약 61%에 해당하는 금액이다)가 포함되어 있다.

제5조 (토지사용권)

① 이 사건 토지에 대하여는 이 사건 건물의 입점개시일부터 만 40년간 재계약 없이 사용하는 것으로 하며, 별도의 임대차계약을 체결하지 않는다.

② 이 사건 토지의 사용권은 분양대상 구분건물의 소유권자인 수분양자의 자유로운 매매에 따라 자동으로 매수인에게 승계이전되는 것으로 한다.

③ 이 사건 토지의 사용권은 분양받은 구분건물을 유지, 관리, 이용하는 목적으로만 사용할 수 있고, 구분건물과 별도로 매매, 임대 등 공동사용권자의 이익에 반하는 행위를 할 수 없다.

마. 한편, 한국토지신탁 및 바이뉴테크는 1997. 8.경부터 1999. 6.까지 이 사건 건물에 관한 사전분양을 실시하여 수분양자들에게 일부 구분건물을 분양하였는바, 당시의 분양계약 역시 위 라.항의 분양계약과 동일하게 이 사건 토지에 관하여 40년간의 토지 사용권을 설정하여 주기로 하는 내용으로 체결되었다.

바. 바이뉴테크는 2002. 6. 18. 한국토지신탁과 이 사건 토지 및 건물에 관한 신탁계약의 최종계산을 마치고 위 신탁계약을 합의 해지하면서, 소송비용 등 향후 소요예상 사입비 명목으로, 한국토지신탁에게 이 사건 각 구분건물의 소유권을 귀속시키기로 하고, 2002. 6. 19. 나머지 미분양 구분건물과 이 사건 토지에 관하여 신탁재산귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

사. 원고는 종로세무서의 압류등기 등에 기한 이 사건 토지에 대한 공매절차에서 2009. 8. 21. 이 사건 토지를 낙찰받아 2009. 11. 5. 소유권이전등기를 마쳤다.

아. 피고는 2010. 12. 21. 한국토지신탁으로부터 이 사건 각 구분건물을 매수하여 2011. 2. 18. 소유권이전등기를 마쳤다.

【인정근거】 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 4, 5, 6호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 당사자의 주장

가. 원고의 주장

원고는 아래와 같은 선택적 청구원인을 들어 청구취지 기재 금원의 지급을 구한다.

(1) 법정지상권에 기한 지료 상당의 부당이득반환청구

이 사건 토지와 이 사건 각 구분건물이 모두 한국토지신탁의 소유로 있던 중, 이 사건 토지의 소유권이 2002. 6. 19. 신탁재산의 귀속을 원인으로 하여 바이뉴테크에게 이전되어 토지와 건물의 소유자가 각기 다르게 되었으므로 한국토지신탁은 2002. 6. 19. 이 사건 각 구분건물을 위한 관습상의 법정지상권을 취득하였고, 피고는 한국토지신탁으로부터 이 사건 각 구분건물을 매수하여 소유권을 취득한 자로서 장차 한국토지신탁으로부터 관습상의 법정지상권을 이전 받을 지위에 있어 이 사건 토지를 사용할 권리가 있으므로 이 사건 토지의 소유자인 원고에게 이 사건 토지의 점유, 사용으로 얻은 지료 상당의 부당이득반환의무가 있다.

(2) 대지사용권에 기한 사용료지급청구 또는 부당이득반환청구

이 사건 건물의 건축주인 바이뉴테크와 한국토지신탁은 수분양자들과 분양계약을 채결하면서 수분양자들에게 이 사건 건물 중 개별 구분건물의 소유를 위하여 이 사건 토지에 대한 40년간의 토지사용권(채권적 대지사용권)을 인정하기로 하는 합의를 한 다음, 2000. 11. 6. 집합건물인 이 사건 건물을 준공하였으므로 그 무렵 이 사건 토지에 대하여 구분건물의 소유를 위한 대지사용권이 성립하였고, 대지사용권의 내용은 구분건물의 소유자가 차임 상당의 대가를 지급하고 이 사건 토지를 사용하는 일종의 채권적 권리이므로, 이 사건 각 구분건물의 소유자인 피고는 이 사건 각 구분건물을 소유하기 위하여 이 사건 토지를 점유, 사용하면서 차임 상당의 이득을 얻고 이로써 이 사건 토지의 소유자인 원고에게 같은 금액 상당의 손해를 가하고 있으므로 이 사건 각 구분건물이 사용하고 있는 이 사건 토지의 지분에 해당하는 차임 상당의 사용료지급의무 또는 부당이득반환의무가 있다.

나. 피고의 주장

한국토지신탁은 이 사건 각 구분건물의 소유를 위한 대지사용권으로 이 사건 각 구분건물의 전유부분 면적 비율에 해당하는 대지지분권(이하 '이 사건 각 대지지분권'이라고 한다)을 취득하였다.

한국토지신탁은 바이뉴테크에게 이 사건 각 구분건물과 분리하여 이 사건 토지의 소유권만을 이전하여 주기로 합의하고 소유권이전등기를 마쳐 주었으나, 위 합의 및 소유권이전등기는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법'이라고 한다) 제20조에서 금지한 전유부분과 대지사용권의 분리처분에 해당하여 무효이어서, 바이뉴테크는 이 사건 토지 중 이 사건 각 대지지분권 부분을 취득하지 못하였고, 바이뉴테크로부터 이 사건 토지를 전득한 원고도 위 각 대지지분권 부분을 취득하지 못하였다.

그 후, 피고는 한국토지신탁으로부터 이 사건 각 구분건물을 매수하여 소유권이전등기를 마치면서 이 사건 각 대지지분권도 함께 취득하였다. 따라서 피고에게 이 사건 각 대지지분권이 없음을 전제로 하는 원고의 정구는 이유 없다.

3. 판단

가. 쟁점

이 사건의 쟁점은 이 사건 각 구분건물을 위한 법정지상권이 성립하거나 채권적 대지사용권이 성립하여 피고가 원고에게 지료 또는 임료 상당의 부당이득금반환의무, 대지사용료지급의무가 있는지, 아니면 피고가 이 사건 각 대지지분권을 취득하였는지 여부이다.

나. 관련 법리

(1) 집합건물법 제20조는 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고(제1항), 구분소유자는 규약 또는 공정증서로써 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없으며(제2항, 제4항), 위 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다(제3항)고 규정하고 있다. 위 규정의 취지는 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 대지사용권 없는 구분소유권의 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는 데 있다(대법원 2006. 3. 10. 선고 2004다742 판결, 대법원 2011. 2. 10. 선고 2010다11668 판결 등 참조).

(2) 한편, 집합건물의 건축자가 그 소유의 대지 위에 집합건물을 건축하고 전유부분에 관하여 건축자 명의의 소유권보존등기를 마친 경우, 건축자의 대지소유권은 집합건물법 제2조 제6호 소정의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당하고, 집합건물에서 구분소유자의 대지사용권은 규약으로써 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정되어 전유부분에 대한 경애개시결정과 압류의 효력은 종물 또는 종된 권리인 대지사용권에도 미치는 것이므로(집합건물법 제20조 제1항, 제2항), 건축자의 대지소유권에 관하여 부동산등기법에 따른 구분건물의 대지권등기가 마쳐지지 않았다 하더라도 전유부분에 관한 경매절차가 진행되어 그 경매절차에서 전유부분을 매수한 매수인은 전유부분과 함께 대지사용권을 취득하고(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다79210 판결 참조), 규약이나 공정증서로써 다르게 정하였다는 특별한 사정이 없는 한 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분할 수는 없으며, 이를 위반한 대지사용권의 처분은 법원의 강제경매절차에 의한 것이라 하더라도 무효라고 하여야 한다(대법원 2006. 3. 10. 선고 2004다742 판결, 대법원 2009. 6. 23. 선고 2009다26145 판결 등 참조).

(3) 한편, 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리로서 그 성립을 위해서는 집합건물의 존재와 구분소유자가 전유부분 소유를 위하여 당해 대지를 사용할 수 있는 권리를 보유하는 것 이외에 다른 특별한 요건이 필요하지 않는다(대법원 2009. 6. 23. 선고 2009다26145 판결 참조).

다. 판단

(1) 한국토지신탁이 2000. 10. 26. 이 사건 토지의 소유권을 취득한 다음, 2000. 11. 21. 바이뉴테크로부터 이 사건 각 구분건물을 포함한 이 사건 건물의 소유권을 취득한 사실은 앞서 인정한 바와 같고, 위 인정사실에 의하면 한국토지신탁이 이 사건 토지와 건물의 소유권을 모두 보유하게 된 날인 위 2000. 11. 21. 당시 이 사건 토지 지상에는 집합건물인 이 사건 건물이 존제하고 있었고, 한국토지신탁은 이 사건 건물의 소유를 위하여 이 사건 토지를 사용할 수 있는 권리를 보유하고 있었다고 할 것이므로 이로써 위 2000. 11. 21. 이 시건 토지 중 이 사건 건물의 개별 구분건물별 전유면적 비율에 해당하는 지분권은 각각 이 사건 건물의 개별 구분건물의 소유를 위한 대지사용권이 되었다고 할 깃이다.

(2) 따라서 대지사용권인 이 사건 토지 중 이 사건 건물의 개별 구분건물별 전유면적 비율에 해당하는 지분권은 집합건물법 제20조가 정한 바에 따라 전유부분인 이 사건 건물의 개별 구분건물의 처분에 따르게 되었고, 개별 구분건물의 소유자인 한국토지신탁은 규약 또는 공정증서로써 달리 정하지 않는 한 전유부분인 개별 구분건물과 분리하여 그 대지사용권에 해당하는 지분권을 처분할 수 없게 되었다고 할 것이다.

(3) 나아가 구분건물에 관한 임의경매과정에서 대지권을 경매의 목적물로 하지 않았다는 사정이나, 대지권에 대한 감정평가가 이루어지지 아니하였다는 사정은 집합건물의 전유부분과 대지사용권의 종속적 일체불가분성에 영향을 미치지 못하는 것이고 (대법원 2001. 9. 4. 선고 2001다22604 판결, 대법원 2009. 6. 23. 선고 2009다26145 판결 등 참조), 이 사건 건물에 관하여 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 있도록 정한 내용의 규약 또는 공정증서가 존재한다는 점에 관한 주장·입증이 없는 이상, 위와 같이 이 사건 각 대지지분권인 대지사용권이 성립한 이후에 한국토지신탁이 2002. 6. 18. 바이뉴테크에게 이 사건 각 구분건물과 분리하여 이 사건 토지의 소유권만을 이전하여 주기로 합의하고 2002. 6. 19. 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳐준 것은 집합건물법 제20조에서 금지한 전유부분과 대지사용권의 분리처분에 해당하는 것으로서 위 합의 및 소유권이전등기는 이 사건 각 대지지분권 부분에 관하여는 무효이다.

(4) 따라서 바이뉴테크는 이 사건 토지 중 이 사건 각 대지지분권 부분을 취득하지 못하였고, 바이뉴테크로부터 이 사건 토지를 전득한 원고도 위 각 대지지분권 부분을 취득하지 못하였다.

(5) 한편, 피고가 2010. 12. 21. 한국토지신탁으로부터 이 사건 각 구분건물을 매수하여 2011. 2. 18. 소유권이전등기를 마친 사실은 앞서 인정한 바와 같으므로 결국 피고는 위 2011. 2. 18. 한국토지신탁으로부터 이 사건 각 구분건물을 소유권을 취득함과 동시에 이 사건 각 대지지분권을 취득하였다고 할 것이다.

라. 소결

따라서 피고가 이 사건 각 대지지분권을 취득하지 못하였음을 전제로 하는 원고의 청구는 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

4. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

재판장 판사 임복규

판사 하성우

판사 김기춘