국심1994서1712 (1994.06.24)

종합소득

기각

신축비로 사용된 임대보증금 부분도 간주임대료 계산대상이므로 공제치 아니하고 총수입금액에 산입하여 과세한 처분은 적법

소득세법 제29조【총수입금액계산의 특례】 / 소득세법시행령 제58조【총수입금액계산의 특례】

국심1994구3123

심판청구를 기각합니다.

1. 원처분 개요

청구인은 서울특별시 용산구 OOO동 OOOO 및 동소 OOOO 소재 상가건물(“OO빌딩”, 지하2층, 지상6층 연면적 2,325㎡, 이하 “쟁점건물”이라 한다)을 1988.7.15 신축하여 부동산임대업을 영위하는 사업자이다.

처분청은 1992년도 귀속분 소득금액을 계산함에 있어, 쟁점건물의 임대보증금 총액 685,700,000원에 대하여 간주임대료 69,972,364원을 계산, 총수입금액에 산입하는등 사유로 1993.10.16 청구인에게 1992년도 귀속분 종합소득세 33,918,210원을 부과처분하였다.

청구인은 이에 불복하여 1993.12.6 심사청구를 하고 1994.1.24 심사결정서를 받은후 1994.3.23 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

쟁점건물의 임대보증금중 586,700,000원은 동 건물의 신축비용으로 사용되었음이 1990년도 귀속분 종합소득세 부과처분에 대한 대법원판결문(대법 93누2278, 1993.5.27)에서 밝혀졌음에도 이를 공제치 아니하고 임대보증금 총액에 대하여 간주임대료를 계산하였음은 부당하다는 주장이다.

나. 국세청장 의견

청구인은 쟁점건물의 임대보증금을 선수하여 공사비로 사용한 사실이 인정되므로, 1990년도 귀속 종합소득세 과세시에는 그 당시 적용되던 소득세법령 규정에 따라 공사비로 지출한 보증금에 대하여 간주임대료를 계산하지 않는 것이 타당하지만, 1991년도 귀속분부터는 1990.12.31 개정된 소득세법 제29조 제1항과 동법시행령 제58조 제3항에 의하여, 이미 그 신축비용으로 사용된 임대보증금도 간주임대료 계산대상이 되는 보증금에 해당되므로 처분청이 이 건 1992년도 귀속분 소득금액을 계산함에 있어 쟁점건물의 신축비로 이미 사용된 임대보증에 대하여도 간주임대료를 계산한 처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

이 사건의 다툼은 쟁점건물의 임대보증금에 대한 1992년도 귀속분 간주임대료를 계산함에 있어, 그 임대보증금 총액에서 동 건물의 신축시 선수하여 사용한 임대보증금이 공제대상인지 여부에 있다 하겠다.

먼저 관련법령을 보면, 종전에는 부동산임대업자가 부동산이나 부동산상의 권리를 임대하고 받은 임대보증금의 경우 당해년도의 부동산 소득금액을 추계조사결정하거나 동 임대보증금을 업무와 관련없는 자산취득에 사용하는 등 일정요건에 해당하는 경우에만 그 업무무관 사용금액에 상당하는 금액에 대하여 간주임대료를 계산, 총수입금액에 산입하도록 하였으나 1990.12.31 개정되어 1991.1.1 시행후 최초로 발생하는 소득분부터 적용하도록 한 소득세법 제29조 제1항과 동법시행령 제58조의 개정내용에서는 임대보증금에 대한 사용요건을 보다 강력히 제한하였는 바,

소득세법 제29조(총수입금액계산의 특례) 제1항에서

『거주자가 부동산(대통령령이 정하는 주택을 제외한다)또는 그 부동산상의 권리등을 대여하고 받은 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액을 제외한다)에서 발생한 수입금액이 그 보증금등에 금융기관의 이자율을 참작하여 대통령령이 정하는 이자율을 곱하여 산출한 금액에 미달하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액을 부동산소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다.(개정 1990.12.31)』고 규정하고,

소득세법 시행령 제58조(총수입금액계산의 특례) 제1항에서

『법 제29조 제1항에서 “대통령령이 정하는 주택”이라 함은 사원용임대주택 또는 주택건설촉진법에 의한 임대주택(당해 주택에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 제15조 제9항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지를 포함한다)을 말한다.(개정 90.12.31)

② 법 제29조 제1항에서 “대통령령이 정하는 이자율”이라 함은 당해 과세기간 종료일 현재 계약기간 1년의 정기예금이자율(서울특별시에 본점을 둔 시중은행의 이자율을 평균한 것을 말한다. 이하 같다)을 말한다.(개정 90.12.31)

③ 법 제29조 제1항의 규정에 의하여 총수입금액에 산입할 금액은 다음의 산식에 의하여 계산한다. 이 경우 적수의 계산은 매월말 현재의 임대보증금등의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다.(신설 90.12.31)

(당해 과세기간의 임대보증금등의 적수 - 임대사업개시후의 차입금상환액의 당해과세기간중 적수)×계약기간 1년의 정기예금이자율×1/365 - 당해과세기간의 당해 임대사업에서 발생한 수입이자와 할인료·배당금·신주인수권 처분익 및 유가증권처분이익의 합계액

④ 제3항에서 “임대사업개시후의 차입금상환액”이라 함은 임대사업용고정자산의 취득에 소요된 차입금을 임대보증금등으로 상환한 금액을 말한다.

이 경우 임대보증금등을 받은후 차입금감소액이 있는 때에는 이를 임대보증금등에서 먼저 상환한 것으로 보며, 차입금을 상환한 후 다시 차입금이 증가한 경우에는 그 증가한 날부터 증가액에 상당하는 금액은 이를 상환하지 아니한 것으로 본다.(신설 90.12.31)』고 규정하고 있다.

다음으로 청구인의 장부에 의하면 1992.12.31 현재 쟁점건물에 대한 임대보증금 합계액이 685,700,000원임이 확인되고, 한편 1990년도 귀속분 종합소득세 부과처분에 대한 대법원 판결문(대법 93누2278, 1993.5.7)에 의하면 쟁점건물의 임대보증금중 586,700,000원이 동 건물의 신축비로 사용된 사실이 인정된다.

따라서 위 관련 법규정과 사실관계를 종합하여 볼 때

이 건의 경우 쟁점건물의 임대보증금중 청구인이 주장하는 586,700,000원이 그 신축비로 사용된 사실은 인정된다 하겠으나 부동산임대보증금에 대한 간주임대료를 계산함에 있어 1991년도 귀속분부터는 1990.12.31 개정된 소득세법 제29조 제1항과 동법시행령 제58조 제3항에 의하여, 그 신축비로 사용된 임대보증금부분에 대하여도 간주임대료를 계산하게 되어 있으므로 이 건 쟁점건물의 신축시 사용된 임대보증금(586,700,000원)은 임대보증금 총액에서 공제대상이 아닌 것으로 인정된다.

그렇다면 쟁점건물의 신축비로 사용된 임대보증금 부분도 간주임대료 계산대상이므로, 처분청이 이 건 1992년도 귀속분 소득금액을 계산함에 있어 쟁점부동산의 임대보증금중에서 그 신축공사비로 지급된 부분을 공제치 아니하고 간주임대료를 계산, 총수입금액에 산입하여 본건 과세한 처분은 적법한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.