조심2011서0434 (2011.05.16)

양도

기각

주택의 취득가액이 확인되지 아니하므로 소득세법 시행령 제176조의2 제2항의 규정에 따른 환산가액으로 하여 과세한 것은 정당함

소득세법 제163조【양도자산의 필요경비】 소득세법 제176조의2【추계결정 및 경정】

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 1995.2.21. 취득한 OOOOO OOO OOO OOO OOOO OOOO(이하 “쟁점빌라”라고 한다)를 2007.3.21. 양도하였으나, 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

나. 처분청은 쟁점빌라의 양도에 대해 양도가액은 등기부에 기재된 거래가액 174,000,000원으로 하고, 취득가액은 「소득세법 시행령」 제176조의2 제2항의 규정에 따른 환산가액 134,084,995원으로 하여 양도차익을 산정하고 2010.9.3. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 30,744,350원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.9.16. 이의신청을 거쳐 2011.1.21. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 1982.12.3. 취득하여 보유하던 연립주택을 건축업자 조OOOOOOOOOO(이하 “조OO”이라 한다)에게 150백만원에 양도하는 대신, 조OO이 동일 지번상에 신축한 쟁점빌라를 1995.2.21. 190백만원에 취득한 것으로, 비록 오래되어 금융증빙이 없고 영수증은 폐기되었지만 차액 40백만원을 공사기간 중에 수시로 지급하였고, 조OO이 양도가액을 190백만원이라고 확인하고 있으므로 이를 취득가액으로 하여 이 건 양도소득세를 경정하여야 한다.

(2) 청구인의 쟁점빌라 취득일과 비슷한 시점인 1995.2.18. 분양 계약된 OOOO 204호(바로 옆 호실)의 등기권리증을 보면, 취득가액이 180백만원으로 나타나므로 이를 쟁점빌라의 매매사례가액으로 인정하여 이 건 양도소득세를 경정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 당초 보유하고 있던 연립주택을 조OO에게 150백만원에 양도하는 대신, 조OO이 동일 지번상에 신축한 쟁점빌라를 190백만원에 취득하였다고 주장하지만, 거래상대방의 확인서만 있을 뿐 대금수수관련 증빙서류를 제시하지 않고 있으므로 이를 실지거래가액으로 인정할 수 없다.

(2) 쟁점빌라와 청구인이 제시한 OOOO OOO호는 취득경위가 다르고 면적 및 기준시가가 상이하여, 쟁점빌라의 매매사례가액으로 인정할 수 없으므로 「소득세법 시행령」 제176조의2 제2항의 규정에 따른 환산가액을 취득가액으로 적용한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점빌라의 취득당시 실지거래가액이 확인되지 아니한다 하여 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

② 쟁점빌라 내 다른 호실의 거래가액을 매매사례가액으로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법

제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령

제163조【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.

제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가

제3항 제1호의 매매사례가액 × ────────────────

또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조

제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의

기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 처분청의 과세관련 자료에 의하면, 청구인은 쟁점빌라를 1995.2.21. 취득하여 2007.3.21. 174백만원에 양도한 것으로 양도소득세 과세자료전에 나타나고, 처분청은 양도가액은 등기부등본에 기재된 거래가액인 174,000,000원으로 하고, 취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없어 「소득세법 시행령」 제176조의2 제2항의 규정에 따른 환산가액인 134,084,995원을 적용하여 양도소득세를 과세한 것으로 나타난다.

(2) 처분청이 이의신청에서 심리한 자료를 보면,

(가) 청구인은 1982.12.3. OOOOO OOO OOO OOO OOOO OOOO(대지지분 717㎡ 중 717분의 79.67)를 취득하여 보유하던 중, 1994년 3월경 동 주택을 멸실하고 동일 지번 상에 신축한 쟁점빌라를 1995.2.21. 소유권보존등기한 사실이 등기부등본에 나타나고,

청구인과 조OO 사이에 1994.3.25. 작성한 쟁점빌라의 부동산매매계약서에는 신축한 주택을 토지소유자에게 특별 분양가 190백만원에 공급키로 하며, 분양가 190백만원 중 150백만원은 토지평가액으로 대체하고, 차액 40백만원은 입주 전에 지불하는 것으로 되어 있다.

(나) 처분청은 취득가액을 190백만원으로 인정하여 달라는 청구인의 주장에 대해, 인근 부동산의 양도소득세 실지거래가액 신고내역과 비교하여 청구인이 주장하는 취득가액 190백만원은 신빙성이 없으며, 청구인의 주장대로 재건축이라고 볼 수 있는지 여부가 불분명하고, 조OO과 계약한 계약서 외에 대금거래 증빙·세금계산서나 영수증 등의 제시가 없다는 이유로 이의신청을 기각하였다.

(3) 청구인은 쟁점빌라의 취득가액으로 실지거래가액인 190백만원을 적용하여 달라고 주장하면서, 2011년 1월 OOOOO OOOO에 수감중인 조OO을 면회하여 징취한 ‘조OO이 쟁점빌라를 재건축하여 당초 토지소유자인 청구인에게 190백만원에 양도하였다’는 확인서와, 조OO이 OOOO(사업자 등록사실은 확인이 안됨)이라는 건설회사를 운영하였다는 증빙을 제시하고 있다.

(4) 또한, 청구인은 다음과 같은 이유로 매매사례가액을 적용하여 줄 것을 주장하고 있다.

(가) 쟁점빌라의 옆 호인 OOOO OOOO의 등기권리증 사본에는 1995.2.18.(쟁점빌라 보존등기일 및 청구인의 취득일은 1995.2.21.) 양OO에게 분양계약되었고, 취득가액은 180백만원으로 되어 있다.

(나) OOOOOOO OOO OOOO OOO OOOO OOOO OOOO, OOOO OOOO 분양계약자와의 대화 녹취록에는 OOOO의 조OO, 신OO, OOO와 분양계약하였고, 실제 계약금액은 220백만원이지만 취득세를 조OO 측이 부담하기로 되어 있어 분양금액을 낮추었다고 기재되어 있다.

(다) 1994.11.3. OOOOO OOO OOO OOOO OOOOOO OOO OOO OOO OOOO OOOO의 부동산 분양 공급계약서(원본)에는 취득가액이 220백만원으로 표시되어 있다.

(5) 이를 바탕으로 하여 쟁점①에 대하여 살펴본다.

청구인은 조OO이 확인하는 가액 190백만원을 실지 취득가액이라고 주장하면서, 청구인이 소유하던 종전 부동산의 가액을 150백만원으로 평가하고 차액 40백만원은 현금으로 지급하였다고 하나, 종전 부동산의 가액을 150백만원으로 평가한 근거의 제시가 없고, 평가한 가액이 공신력있는 적정가액인지 불분명하며, 현금으로 지급하였다는 40백만원의 자금출처에 대한 금융자료나 다른 지급증빙을 제시하지 않고 있는 점, 사인간의 확인서는 임의작성이 가능한 서류인 점 등을 종합하여 볼 때, 청구인이 제시한 조OO의 확인서만으로는 쟁점빌라의 실지취득가액이 190백만원이라는 청구인의 주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(6) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인은 OOOO OOOO의 등기권리증에 표시되어 있는 검인계약서금액 180백만원을 매매사례가액으로 인정하여 달라고 주장하면서 제시한 OOOO OOOO, OOOO OOOO 분양계약자들의 녹취록과 분양계약서 등을 비교해 보면 아래와 같다.

OOOOOO OOOOOOO OO O OOOO OOO

(OO O O, OOO)

(나) 청구인은 쟁점빌라와 비교대상빌라는 같은 시기에 신축빌라를 분양받은 것으로 유사성이 있다고 주장하지만, 쟁점빌라와 면적 및 기준시가가 상이하여 비교대상으로 삼기 부적정하고, 청구인은 종전 연립주택의 소유자로서 쟁점빌라를 특별분양받은 것이어서 일반분양받은 비교대상빌라의 거래가액을 매매사례가액으로 인정하기 어려우며, 검인계약서(204호)상 기재금액이 실제 분양금액인지도 확인되지 않으므로, 쟁점빌라의 매매사례가액으로 삼기에는 적절하지 않다고 보여진다.

따라서, 처분청이 쟁점주택의 취득가액을 「소득세법 시행령」 제176조의2 제2항의 규정에 따른 환산가액으로 하여 과세한 당초 처분은 정당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.