행정청이 도심재개발사업 시행자에게 개발이익환수에 관한 법률에 따라 개발부담금을 부과한 사안에서, 개발대상토지에 대하여 실제 매입가액 또는 취득가액이 아닌 공시지가를 기준으로 개시시점지가를 산정하고 이를 기초로 개발부담금을 산출한 것은 위법하고, 당사자가 제출한 자료만으로 적법하게 부과할 정당한 부담금액을 산출할 수 없어 처분 전부를 취소할 수밖에 없다고 한 사례

행정청이 도심재개발사업 시행자에게 개발이익환수에 관한 법률에 따라 개발부담금을 부과한 사안에서, 사업시행자가 종전 사업시행자로부터 사업자의 지위를 승계받은 후 용역회사를 통하여 미취득 토지의 소유자들과 수차례 매수협의를 거친 점, 토지 중 일부에 관하여 수용재결에 대한 행정소송이 진행되던 중 화해 및 법원의 조정을 통하여 그 소유권을 취득한 점 등에 비추어, 개발이익환수에 관한 법률 제10조 제3항 제4호 에 정한 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률의 규정에 의한 협의 또는 수용에 의하여 그 토지를 취득하였다고 보아야 하므로, 개발대상토지에 대하여 실제 매입가액 또는 취득가액이 아닌 공시지가를 기준으로 개시시점지가를 산정하고 이를 기초로 개발부담금을 산출한 것은 위법하고, 당사자가 제출한 자료만으로 적법하게 부과할 정당한 부담금액을 산출할 수 없어 처분 전부를 취소할 수밖에 없다고 한 사례.

개발이익환수에 관한 법률 제3조 , 제8조 , 제10조 제3항

원고 주식회사 (소송대리인 법무법인 프라임 담당변호사 김동진)

서울특별시 종로구청장 (소송대리인 법무법인 우인 담당변호사 정주식외 1인)

2009. 7. 2.

1. 피고가 2008. 3. 13. 원고에 대하여 한 개발부담금 7,684,477,070원의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

주문과 같다.

1. 처분의 경위

가. 소외 1, 2는 서울 종로구 청진동 (지번 1 생략) 외 80필지 8,655.5㎡에 청진구역 제6지구 도심재개발사업(이하 ‘이 사건 사업’이라고 한다)의 시행을 위하여 피고로부터 2001. 7. 6. 사업시행인가를 받았고, 2003. 2. 15. 관리처분계획인가를 받았다.

나. 원고는 2003. 5. 26. 소외 1, 2와 사이에 위 사업시행구역 내 그들 소유의 토지 합계 54필지 6,150.9㎡을 930억 원에 매수하는 매매계약을 체결함과 동시에 사업시행자로서의 지위를 포괄적으로 승계하였고, 2004. 2. 16. 피고로부터 사업시행자 변경 등에 관한 사업시행변경인가를 받았다.

다. 그리고 원고는 이 사건 사업을 진행하기 위하여 협의매수하지 못한 일부 토지를 수용 또는 소송 등을 통하여 취득하였고, 이 사건 사업은 2007. 7. 27. 준공을 마쳤다.

라. 피고는 이 사건 사업을 개발이익환수에 관한 법률(2008. 3. 28. 법률 제9045호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘개발이익환수법’이라고 한다) 소정의 개발부담금 부과대상사업으로 보고, 2008. 3. 13. 원고에 대하여 7,684,477,070원의 개발부담금을 부과하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라고 한다). 구체적인 개발부담금 산출 내역은 다음과 같다.

※ 산출 내역 [개발부담금 ＝ 개발이익{종료시점지가 － (개시시점지가 ＋ 정상지가상승분 ＋ 개발비용 ＋ 기부채납금액)} × 25%]

O 사업장 면적 : 6,023.6㎡

O 개발이익 : 184,407,302,024원(종료시점지가) － 69,226,475,298원(개시시점지가) － 54,358,347,697원(정상지가상승분) － 11,820,071,275(개발비용) － 18,263,499,445(기부채납금액) ＝ 30,737,908,309원

O 개발부담금 : 30,737,908,309원(개발이익) × 25% ＝ 7,684,477,070원(10원 미만 버림)

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 1∼8호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

(1) 개시시점지가 산정의 오류

이 사건 사업장 면적(6,023.6㎡) 중 실제 매입가(58,201,662,780원)가 개시시점지가로 인정된 토지(4,629.4㎡)를 제외한 나머지 토지(1,394.2㎡) 역시 원고가 협의매수 또는 행정소송 등에 의하여 이를 취득하였으므로, 그 토지의 공시지가(11,938,073,000원)가 아닌 실제 매입가격이 개시시점지가로 산정되어야 한다.

(2) 양도소득세액의 개발비용 미산입

소외 3 주식회사(위 소외 1, 2에 대한 명의신탁자)가 2003. 5. 26. 원고에게 이 사건 사업부지 중 일부를 양도한 후 그 양도로 인한 세금을 부담하였으므로, 피고는 이를 개발비용으로 인정하여야 함에도 이를 인정하지 않았다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 인정 사실

(1) 원고는 2003. 5. 26. 소외 4 주식회사와 사이에 이 사건 사업을 위한 협의매수, 토지수용 및 명도 등의 업무에 관하여 용역계약을 체결하고, 소외 4 주식회사를 통하여 사업시행구역 내의 미취득 토지의 소유자들과 사이에 2003. 7. 3.부터 2003. 10.경까지 수회에 걸쳐 매수협의를 진행하였는데, 토지 일부는 협의를 통하여 매수하였고, 아래 (3)항 순번 7, 8 기재 토지를 비롯한 협의가 결렬된 4필지의 토지에 관하여는 2003. 10. 9. 서울특별시 지방토지수용위원회에 수용재결을 신청하였다.

(2) 한편, 종전 사업시행자인 소외 1, 2는 물론 원고도 위 소외 4 주식회사를 통하여 이 사건 사업의 시행에 동의하지 아니한 사업시행구역 내 토지소유자들과의 매수협의의 진행 및 토지 등 보상감정평가를 실시하였고, 토지수용을 위한 토지조서 및 물건조서의 작성과 관련하여 토지소유자 및 관계인의 서명 또는 날인을 받기 위하여 피고에게 입회공무원의 선임을 수회 요청하였는데, 피고는 토지소유자들과의 협의에 의한 매수를 요구하면서 위 요청을 반려하여 오다가 2003. 10. 1.에야 토지매수협의에 따른 입회공무원을 선임하여 토지 등의 소유자와 관계인의 입회하에 토지 및 물건조서와 협의경위서를 작성, 서명날인할 수 있도록 하였다. 그러나 매수협의가 결렬된 대부분의 토지소유자들은 위 협의경위서 등에 서명날인을 하지 않았다.

(3) 원고는 실제 매입가격으로 개시시점지가가 산정되어야 한다고 주장하는 아래 토지(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다)에 관하여 다음과 같은 경위로 그 소유권을 취득하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 9∼40, 42호증, 을 6호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

라. 판단

개발부담금제도는 사업시행자가 개발사업을 시행한 결과 개발대상토지의 지가가 상승하여 정상지가상승분을 초과하는 불로소득적인 개발이익이 생긴 경우에 이를 일부 환수함으로써 경제정의를 실현하고 토지에 대한 투기를 방지하여 토지의 효율적인 이용의 촉진을 도모하기 위한 제도이므로, 개발사업시행자에게 부과할 개발부담금 산정의 전제가 되는 개발이익을 산출함에 있어서는 가능한 한 부과대상자가 현실적으로 얻게 되는 개발이익을 실제에 가깝도록 산정하여야 할 것으로서, 개발이익 산정시 공제항목으로서의 토지매입가격도 그 명목 여하에 관계없이 개발사업시행자가 그 토지를 취득하기 위하여 매도인에게 지급한 모든 금액을 포함하는 것으로 봄이 상당하다( 대법원 2007. 6. 28. 선고 2007두5103 판결 등 참조).

이 사건의 경우를 보건대, 앞서 본 바와 같이 피고는 종전 사업시행자인 소외 1, 2 등에게 토지수용의 방법이 아닌 가급적 협의매수에 의한 방법으로 사업시행지역 내 토지를 취득하도록 요청하였고, 원고는 종전 사업시행자인 소외 1, 2로부터 이 사건 사업자의 지위를 승계받은 후 용역회사를 통하여 미취득 토지의 소유자들과 수차례 매수협의를 거쳤던 점, 원고가 이 사건 토지의 일부 소유자들과 사이에 체결한 검인매매계약서[갑 9∼13, 16호증(각 가지번호 포함) 참조]의 작성시기와 그 기재 내용 등에 비추어 그 매매계약의 진정성립이 인정되는 점, 원고는 이 사건 토지 중 일부에 관하여 수용재결에 대한 행정소송이 진행되던 중 화해 및 법원의 조정을 통하여 그 소유권을 취득한 점, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘공익사업법’이라고 한다)이 협의매수에 의한 계약의 체결의 경우 그 방식에 관하여는 특별한 규정을 두고 있지 아니한 점 등을 종합적으로 고려할 때, 원고로서는 개발이익환수법 제10조 제3항 제4호 소정의 공익사업법의 규정에 의한 협의 또는 수용에 의하여 이 사건 토지를 취득하였다고 봄이 상당하므로, 그 실제의 매입가액 또는 취득가액을 기초로 하여 개시시점지가를 산정하여야 한다. 따라서 이 사건 토지에 대하여 실제 매입가액 또는 취득가액이 아닌 공시지가를 기준으로 개시시점지가를 산정하고 이를 기초로 개발부담금을 산출한 이 사건 처분은 위법하다.

그리고 개발부담금부과처분 취소소송에 있어 당사자가 제출한 자료에 의하여 적법하게 부과될 정당한 부담금액을 산출할 수 없는 경우, 개발부담금부과처분 전부를 취소할 수밖에 없다고 할 것인데( 대법원 2000. 6. 9. 선고 99두5542 판결 등 참조), 이 사건의 경우 당사자가 제출한 자료만으로는 적법하게 부과될 정당한 부담금액을 산출할 수 없으므로, 이 사건 처분 전부를 취소할 수밖에 없다(한편, 원고는 소외 3 주식회사가 이 사건 사업부지 중 일부의 양도로 인하여 부담하게 된 세금도 개발비용으로 인정되어야 한다고 주장하나, 소외 3 주식회사가 그와 같은 세금을 부담하였다는 사실을 인정할 수 있는 아무런 증거가 없으므로, 이 부분 주장은 나아가 판단할 필요 없이 받아들일 수 없다).

3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[[별 지] 관계 법령 : 생략]