국심2000서0825 (2000.06.15)

양도

기각

신고한 취득 및 양도 당시의 실지거래가액이 불분명한 경우에 해당된다 할 것이며 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액에서 제외할 수 있다고 규정하고 있으므로 양도차익을 기준시가에 의하여 과세한 처분은 타당

소득세법 제96조【양도가액】 / 소득세법 제100조【양도차익의 산정】

심판청구를 기각합니다.

1. 사실

청구인은 경기도 부천시 OO동 OOOOOO 소재 주상복합건물 대지 430.8㎡, 건물 798.18㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1989.6.19 매도자 청구외 OOO로부터 취득(제시된 실지계약서 상 취득가액 440,000,000원)하여 1998.7.6 매수자 청구외 OOO에게 양도(제시된 실지계약서 상 양도가액 390,000,000원)하고 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 1998.6.24 양도소득세를 신고하였다.

처분청은 청구인이 쟁점 부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 신고한 내용을 부인하고 양도차익을 기준시가에 의해 결정하여 1999.7.24 청구인에게 1998년도 귀속 양도소득세 84,007,810원, 동 농어촌특별세 220,040원을 결정·고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 1999.9.2 심사청구를 거쳐 2000.3.10 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

교환거래에 있어서도 가액결정은 거래당사자간 거래대상 부동산의 가치에 대해 자유롭게 평가하고 쌍방간의 의사합치에 의해 그 가치를 산정하는 일반적인 거래형태와 전혀 다르지 아니한데도 쟁점부동산의 취득가액이 교환 거래이고 교환 계약서상의 금액이 임의 기재한 금액이라 하여 신빙성이 없다고 이를 부인하고, 쟁점부동산의 양도가액도 청구인에게 추가의 자료제시요구나 확인절차 없이 금융자료 등 구체적이고 객관적인 증빙이 없다하여 실지거래가액을 부인한 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

취득가액은 쟁점부동산에 대해 감정기관의 감정을 거치지 아니한 교환당사자간의 임의평가액으로 신빙성이 없어 실지거래가액으로 볼 수 없으며, 양도가액도 매매계약서 및 매수자의 거래사실 확인서 외에 금융자료 등 객관적 증빙자료가 없어 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 실지거래가액의 적용대상에서 제외하고 기준시가로 결정한 당초처분은 정당하다.

3. 쟁점 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 과세한 처분이 적법한지 여부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제96조【양도가액】 제1항 및 제97조【양도소득의 필요경비 계산】 제1항 제1호 가목 규정을 모아보면 “양도가액 및 취득가액은 그 자산의 양도 및 취득 당시의 기준가액에 의한다. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”라고 규정하고 있으며,

소득세법 제100조【양도차익의 산정】 제1항에서 “양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다”고 규정하고 있고,

소득세법 시행령 제 166조【양도차익의 산정】 제4항 제3호에서 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우”로 규정하여 실지 거래가액으로 양도차익을 결정하도록 규정하고 있고, 제5항 제2호에서 “제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우”를 규정하여 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있다.

다. 판단

청구인이 양도소득세 과세표준 확정신고시 취득시 매매계약서 및 양도시 매매계약서를 첨부하여 신고하였으므로 거래증빙에 의해 실지거래가액을 확인되는 경우 실제거래가액으로 양도차익을 산정하여야 하므로 청구인이 제시한 거래증빙으로 실지거래가액을 확인할 수 있는지 여부를 살펴본다.

(1) 쟁점부동산의 취득가액에 대해 살펴본다.

청구인이 제시한 취득시 계약서 기재내용에 의하면 매매대금은 440,000,000원으로 되어있고, 청구인 소유 서울특별시 서초구 OO동 OOOOO OOOO OOOO, 대지 133.66㎡, 건물 135.35㎡를 300,000,000원으로 평가하여 차액 140,000,000원에서 쟁점부동산에 관련된 전세보증금 및 금융기관 대출금 131,000,000원과 교환대상 물건인 위 OO빌라에 관련된 보증금 100,000,000원의 차액 31,000,000원을 차감한 109,000,000원을 현금 지급하는 조건으로 교환하는 것으로 되어 있으나, 쟁점부동산의 거래시점에 청구인의 주소지가 교환물건인 서울특별시 서초구 OO동 OOOOO OOOO OOOO인 것으로 기재되어 있어 동 물건에 전세보증금 100,000,000원이 있다는 사실을 인정하기 어려워 기재내용을 신뢰하기 어려운 점이 있으며,

청구인이 쟁점부동산의 취득 당시의 시가의 적정성의 증명하기 위해 제시한 1989년 5월, 6월, 7월중 부동산관련 정보지 “OOOOO”에 게재된 경기도 부천시 OO동 소재 대지 101평, 연면적 250평의 상가 건물의 매물가격이 400,000,000원이고, 취득당시의 쟁점부동산의 기준시가가 313,971,938원으로 청구인이 신고한 실지거래가액(440,000,000원)이 기준시가 대비 140%수준인 점에 비추어 청구인이 신고한 취득가액은 취득당시의 시가를 적정하게 반영한 것이라 주장하나, 위 부동산 정보지에 게재된 부동산과 쟁점부동산과의 위치, 인접도로사항 등 개별특성에 대한 비교가 불가능하다는 점, 청구인이 거래증빙으로 제시한 매매계약서 및 매도자 청구외 OOO 및 중개인 OOO의 거래사실확인서(인감증명 첨부)외 금융자료 등 객관적인 증빙이 없다는 점에서 이를 인정하기 어려운 면이 있다.

(2) 쟁점부동산의 양도가액에 대하여 살펴본다.

양도당시의 쟁점부동산의 기준시가는 508,400,100원으로 청구인이 신고한 실지거래가액 390,000,000원은 기준시가 대비 76.3% 수준에 불과하고, 청구인이 거래증빙으로 제시한 매매계약서 및 매수자 청구외 OOO의 거래사실확인서(인감증명 첨부)외 금융자료 등 구체적이고 객관적인 증빙자료 제시가 없어 실지거래가액을 확인하기 어려운 점이 인정된다.

위 사실을 종합하면, 청구인이 주장하는 취득가액은 교환거래의 특성상 거래쌍방이 임의로 결정한 금액으로 이를 시가로 보기는 어려운 점이 있으며, 청구인의 거래당시 주소 및 임대보증금 등 기재내용이 신빙성이 없다고 보이는 측면이 있고, 취득 당시의 부동산관련 정보지 “OOOOO”에 게재된 부천시 OO동 소재 대지 101평, 연면적 250평의 상가 건물의 매물가격이 쟁점부동산과 개별 특성 등이 비교되지 아니하여 객관적인 증거능력을 갖추었다고 볼 수 없고, 청구인이 주장하는 양도가액도 청구인이 증빙으로 제시한 매매계약서 및 매수자 청구외 OOO의 거래사실확인서(인감증명 첨부)는 당사자간의 이해관계에 영향을 미치지 아니하는 한 사후 거래상대방의 요구에 따라 사실과 다르게 작성될 개연성을 전혀 배제할 수 없다는 점에서 이들만으로 공신력있는 문서로써 증거능력을 갖추었다고 볼 수 없다고 판단된다.

또한 양도당시의 쟁점부동산의 기준시가는 508,400,100원으로 신고한 실지거래가액 390,000,000원은 기준시가 대비 76.3% 수준에 불과할 뿐 아니라, 취득(1989.6.19)이후 9년이 경과한 양도시점(1998.7.6)의 쟁점부동산 시가가 취득시점보다 현저히 하락할 이유가 없다는 점에서 금융자료 등 구체적이고 객관적인 증빙의 제시가 없는 한 이를 인정하기 어렵다고 판단된다.

그렇다면, 청구인이 신고한 취득 및 양도 당시의 실지거래가액이 불분명한 경우에 해당된다 할 것이며 위에서 살펴본 바와 같이 관련 법령에서 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액에서 제외할 수 있다고 규정하고 있으므로 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 과세한 처분청의 당초 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.