국심1997중0319 (1997.09.30)

양도

기각

부동산매매계약서상 토지의 효용가치가 낮은 부동산가액이 보다 높은 가액으로 표시되어 있는 등 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 인정할 만한 신빙성있는 거래증빙의 제시가 없어 양도차익산정시 기준시가를 적용하여 양도소득세를 부과한 처분은 타당함

소득세법 제96조【양도가액】 / 소득세법시행령 제166조【양도차익의 산정】

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

청구인이 양평군 용문면 OO리 OOOO 대지 374㎡, 동 지상건물 42.3㎡(이하 “쟁점부동산1”이라 한다)을 91.5.7 취득하여 93.3.4 양도하였으며, 같은리 OOOO 대지 641㎡(이하 “쟁점부동산2”이라 한다)는 91.10.5 취득하여 93.4.15 양도하고, 같은리 OOOO 대지 198㎡, 동 지상 무허가건물 42.96㎡(이하 “쟁점부동산3”이라 한다)를 91.5.3 취득하여 93.3.10 양도하고 양도소득세 과세표준확정신고를 하였다.

처분청은 청구인이 신고한 거래가액이 신빙성이 없다고 하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 96.4.23 청구인에게 93년 귀속 양도소득세 74,326,560원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 96.6.21 이의신청과 96.9.24 심사청구를 거쳐 97.1.20 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

(1) 취득가액에 대하여

취득당시 먼저 쟁점부동산2의 소유주인 청구외 OOO으로 부터 매도할 의사를 듣고 쟁점부동산1, 3의 소유주인 청구외 OOO, OOO도 매도할 의사가 있다고 하여 중개인 OOO의 입회하에 OOO, OOO를 소개하여 준다는 다짐을 받고 OOO과 먼저 쟁점부동산2를 91.2.16에 청구인과 109,000,000원에 직접 계약하고 다음날 오전(91.2.17)에 쟁점부동산1의 소유주 OOO, 중개인 OOO, OOO 입회하에 49,000,000원에 계약을 하였으나 쟁점부동산3의 소유주인 OOO와는 가격결정때문에 계약을 하지 못하고 오후에 조금 비싼 49,000,000원에 중개인 OOO과 OOO 입회하에 계약을 하였다.

취득당시 가격을 OOO에게 처분청에서 우편조회한 결과 109,000,000원이 아니라 49,000,000원으로 회신하여서 실거래가액신고가 부당하다고 과세관청이 판단하여 기준시가에 의거 결정하였다고 하므로 청구인은 억울하여 OOO을 수소문하여 찾아간 결과 OOO은 그렇게 회신한 기억도 전혀나지 않는다고 하며 실제 본인이 받은 금액이 109,000,000원인데 말도 안 된다고 하며 설령 본인이 그렇게 회신하여 주었다고 하면 착각을 일으켰을 것이라고 하면서 사실확인서를 써 주었다.

또한 토지의 넓이도 쟁점부동산2는 641㎡, 쟁점부동산1, 3은 각각 374㎡, 198㎡로 OOO 소유의 쟁점부동산2가 쟁점부동산1, 3보다는 2배가 넘으며, OOO이 매매대금의 착각을 일으킬 수 있었던 정황으로 OOO과 OOO, OOO의 관계가 OOO 잔금 지급이 미루어 질까봐 OOO, OOO 계약서에 단서조항(OOOO, OOOO, OOOO, 3건 계약내용이 연결된 것으로 잔금지급시 일괄 처리한다)까지 넣는 협조관계가 돈독한 사이고 중도금 수령시 OOO과 OOO가 위임을 OOO에게 하여 OOO이 OOO, OOO의 중도금을 청구인에게 수령해서 OOO과 OOO에게 나누어 줄 정도로 가까운 사이에서 발생될 수 있었던 것이다.

(2) 양도가액에 대하여

청구인과 양수인 청구외 OOO간에 쟁점부동산1, 2, 3은 한번에 거래한 것으로, 소유권이전등기시 택지소유상한에관한법률 및 시 조례에 의거 한번에 소유권이전이 되지 않아 계약금을 받으면서 쟁점부동산1을 소유권이전해주고 중도금을 받으면서 쟁점부동산3을 소유권이전해주고 잔금을 받으면서 제일 큰 필지인 쟁점부동산2를 소유권이전등기를 하였다.

청구인이 신고한 양도계약서를 분할하여 계약한 것은 소유권이전절차상 분할하여 계약한 것이지 실지로는 3필지가 한꺼번에 양도된 것이다.

나. 국세청장 의견

(1) 청구인이 신고한 취득가액에 대하여

① 쟁점부동산1, 3에 대하여

청구인이 첨부한 취득당시의 계약서에 의하면 쟁점부동산1은 49,000,000원에, 쟁점부동산3도 49,000,000원에 취득하였다고 주장하고 있으나, 쟁점부동산1은 대로변에 더 가까울 뿐만 아니라 건물이 있는 대지(374㎡)로서 토지의 효용가치가 훨씬 떨어지는 쟁점부동산3(198㎡)과 동일한 가액으로 취득하였다 함은 사회통념상에 비추어 볼 때 신뢰할 수 없다.

② 쟁점부동산2에 대하여

청구인은 “의정부세무서 반송엽서에 기록된 금액 사천구백만원은 본인의 착오로 잘못 기재되었음을 사실확인합니다”라는 96.6.8 작성한 OOO의 사실거래확인서를 첨부하여 109,000,000원이 실지 취득가액이라고 주장하고 있으나, 일반적으로 부동산거래는 그 가액이 고액이고 거래횟수가 적어 그 매매가액을 기억하고 있음이 보통이며, 양도자인 OOO 본인의 자유로운 의사에 의하여 처분청에 회신하였던 점과 우편엽서 내용 중 『거래자가 세무서에 신고한 내용』란에 매매금액을 109,000,000원으로 계약일자를 1991.2.16로 기재되어 있음에도 계약일자를 91.2.17로 하고 매매금액을 49,000,000원으로 기재하여 회신한 점으로 보아 착오에 의하여 잘못 회신하였다고는 보이지 아니한다.

(2) 청구인이 신고한 양도가액에 대하여,

쟁점부동산들은 인접 또는 연접한 대지로서 쟁점부동산1은 대중음식점부지로 사용되고 있으며, 쟁점부동산2 및 쟁점부동산3은 나대지임이 지적도 및 매매계약서등에 의하여 확인되고 있으며, 청구인이 신고시 첨부한 매매계약서에 의하면 토지의 효용가치가 가장 낮은 쟁점부동산3의 평당 양도가액은 834,798원임에 비하여 대중음식점 부지로서 그 보다 토지의 효용가치가 높은 쟁점부동산1의 평당 양도가액은 450,790원(지상건물가액은 없다 할지라도)으로 대로변에 접하여 효용가치가 높은 쟁점부동산2의 평당 양도가액은 567,298원으로 확인되며, 또한 중개인도 없이 쌍방합의에 의하여 매매계약하면서 중도금, 잔금 지급없이 계약일에 전액 지급하고, 당일로 명도함은 사회통념에 비추어 볼 때 신뢰할 수 없다.

청구인은 쟁점토지들은 “한 번에 거래한 것으로 등기이전시 대금지불방법과 여러 제약조건으로 분할하여 등기이전하여 주면서 작성된 계약서일 뿐이지 사실은 한꺼번에 거래된 것입니다”고 주장하고 있으나, 그러한 사정을 구체적으로 입증하지 못하고 있을 뿐만 아니라 계약일자 및 소유권이전 등기접수일이 동일자가 아니고 쟁점부동산1은 계약일은 93.3.4, 등기접수일은 93.3.6, 쟁점부동산2는 계약일은 93.4.15, 등기접수일은 93.4.28, 쟁점부동산3은 계약일은 93.3.10, 등기접수일은 93.3.12로서 서로 상이하므로 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구는 청구인이 양도소득세 과세표준확정신고시 신고한 거래가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부를 가리는 데 그 다툼이 있다.

나. 관련법령

1) 소득세법 제96조 제1호에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 있으며.

같은법 제97조 제1항 제1호 가목에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도차익에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 있고,

같은법 시행령 제166조 제4항 내지 제6항에서 『④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

⑥ 국세청장은 주소지관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 총리령이 정하는 바에 의하여 부동산감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다.』고 규정하고 있으며,

(2) 같은법 시행령 부칙(95.12.30 대통령령 제14860호) 제1조 및 제8조에서 『제166조의 개정규정은 이 영 시행(96.1.1)후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다.』고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 신고한 취득가액에 대하여

첫째, 처분청이 96.2 쟁점부동산2의 실지거래가액이 신고가액인 109,000,000원지 여부를 양도자인 청구외 OOO에게 우편 조회한 바, 청구외 OOO은 청구인이 109,000,000원으로 신고한 쟁점부동산2의 거래가액을 부인하고 실지거래가액이 49,000,000원이라고 기재하여 처분청에 우편으로 회신한 사실이 처분청이 제시한『거래내용조회서』에 의하여 확인된다.

둘째, 청구인이 제시한 부동산매매계약서 중 쟁점부동산1, 3에 대한 부동산매매계약서에는 중개인이 기재되어 있으나, 쟁점부동산2의 매매계약서에는 중개인도 없이 쌍방합의로 표기되어 있는 바, 부동산매매는 중개인의 중개에 의해 형성되는 것이 관행인 점에 미루어볼 때 그 신빙성이 의심스럽고, 동 매매계약서상의 날인에서 인주가 묻어나오는 등 청구인이제시한 매매계약서는 계약체결 당시에 작성된 매매계약서로 인정하기 어렵다.

셋째, 도로에 접하지 아니한 쟁점부동산3의 ㎡당 취득가액은 247,000원으로서 국도변에 접한 쟁점부동산2의 ㎡당 취득가액 170,000원보다 고가로 되어 있어 각 토지의 입지적 조건과 그 가액이 반비례로 나타나고 있다.

따라서, 청구인이 신고한 취득가액은 실지거래가액으로 인정되지 아니한다.

(2) 청구인이 신고한 양도가액에 대하여

첫째, 청구인은 실지로는 쟁점부동산1, 2, 3을 청구외 OOO에게 한꺼번에 양도하였다고 주장하는 바, 청구인이 양도소득세 과세표준확정신고시 제출한 매매계약서는 실지계약내용과는 달리 하나의 매매계약이 아닌 3개 부동산매매계약을 체결한 것처럼 계약서가 작성된 사실이 확인되고, 쟁점부동산1, 2, 3을 청구외 OOO에게 한꺼번에 양도하면서 작성하였다고 하며 이 건 심판청구시 제출한 부동산매매계약서상에는 중개인이 없고, 매도인과 매수인이 날인한 인주의 색깔이 달라 매매계약을 체결할 당시의 매매계약서로 보기는 어려워 보인다.

둘째, 매매계약서 및 거래사실확인서는 매매당사간의 이해관계에 따라 사실과 다르게 작성될 수도 있는 바, 청구인이 신고한 양도가액이 실지거래가액이라고 입증할 만한 금융자료등의 객관적이고 명백한 자료의 제시가 없다.

따라서, 청구인이 신고한 양도가액은 실지거래가액으로 인정되지 아니한다.

라. 결론

위의 사실을 종합하여 관련법령을 적용하여 보면, 쟁점부동산의 취득당시 및 양도당시의 실지거래가액을 인정할 만한 신빙성있는 거래증빙의 제시가 없으므로, 쟁점부동산의 양도차액 산정시 기준시가를 적용하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다고 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.