지가공시및토지등의평가에관한법률 제26조 제1항의 선의의 제3자의 의미

지가공시및토지등의평가에관한법률 제26조 제1항에서 말하는 '선의의 제3자'라 함은 그 감정내용이 부당함을 알지 못한 경우뿐만 아니라 그 감정서를 감정목적 이외에 사용한다거나 감정의뢰인 이외의 타인이 사용하는 것이 금지되어 있는 경우에는 그러한 내용도 인식하지 못한 제3자를 의미한다.

지가공시및토지등의평가에관한법률 제26조 제1항

해태전자 주식회사 (소송대리인 변호사 김병수)

김삼식 (소송대리인 변호사 임형욱 외 1인)

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고의 부담으로 한다.

피고는 원고에게 금 339,935,872원 및 이에 대한 이 판결 선고일부터 완제일까지 연 2할 5푼의 비율에 의한 금원을 지급하라는 판결.

1. 기초 사실

다음의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증, 갑 제2호증, 갑 제3호증의 1, 2, 갑 제4호증, 갑 제5호증의 1 내지 3, 갑 제7호증의 1, 2, 9, 11, 갑 제8호증의 각 기재, 증인 서원호의 증언에 변론의 전취지를 종합하여 이를 인정할 수 있고, 반증이 없다.

가. 전자제품을 제조·판매하는 회사인 원고는 1995. 11.경 소외 주식회사 컴퓨터플러스(이하 소외 회사로 한다)와의 사이에, 소외 회사에게 원고가 생산하는 전자제품 등을 공급하고 소외 회사는 이를 수요자들에게 판매하여 그 대금을 원고에게 지급하기로 하되 그 물품대금채무에 대하여 일정한 담보를 제공하기로 하는 대리점계약을 체결하였다.

나. 소외 회사는 1995. 11.경 지가공시및토지등의평가에관한법률(이하 위 법이라 한다)에 의하여 자격이 인정되는 감정평가사로서 '공평감정평가 사무소'를 운영하는 피고에게 소외 회사 대표이사 이일선의 장모인 소외 박춘자 소유의 별지목록 기재 각 부동산(이하 이 사건 각 부동산이라 한다)을 매수함에 있어 참조하기 위한 일반거래(시가참조)용 감정평가를 의뢰하였고, 피고는 이에 따라 같은 달 29.을 가격시점으로 이 사건 대지는 금 840,000,000원, 건물은 금 454,124,000원 합계 금 1,294,124,000원으로 감정평가하여 감정평가서를 작성한 다음 이를 소외 회사에게 교부하였다.

다. 원고는 소외 회사로부터 이 사건 각 부동산을 위 대리점계약에 따른 담보로 제공받기로 하고 위 감정평가서를 교부받아 검토한 후 피고의 위 감정가액인 금 1,294,124,000원을 기준으로 그 60%에 상당하는 금 700,000,000원을 거래한도로 정하고, 1995. 12. 14. 이 사건 각 부동산에 관하여 대전지방법원 등기과 접수 제127995호로 채권 최고액 금 1,000,000,000원, 채권자 원고, 채무자 소외 회사로 된 각 근저당권설정등기를 경료하였다.

라. 소외 회사가 원고와 거래를 하던 중인 1996. 2. 10.경 부도가 발생하여 은행거래 정지처분을 받게 되자, 원고는 같은 달 22. 소외 회사로부터 물품대금의 지급을 위하여 교부받은 약속어음 3장 액면합계 금 696,100,000원을 지급장소에 지급제시하였으나 모두 무거래로 지급거절되었다.

마. 이에 원고는 1996. 3. 12. 대전지방법원 96타경8222호로 이 사건 각 부동산에 관하여 임의경매신청을 하였는데, 위 경매절차에서 이 사건 각 부동산은 2회 유찰되었다가 금 361,000,000원에 경락되어, 원고는 같은 해 10. 29. 그 경락대금에서 위 물품대금 696,100,000원 및 그 이자 금 26,318,300원 합계 금 722,418,300원이 채권 중 금 354,625,653원을 배당받았다.

2. 원고의 청구 및 그에 관한 판단

가. 원고 청구

원고는, 피고가 이 사건 각 부동산에 대하여 감정평가를 한 1995. 11. 29. 당시 이에 대한 적정 감정평가액은 금 593,606,880원에 불과함에도 피고는 고의 또는 과실로 이를 금 1,294,124,000원으로 부당하게 감정평가함으로써, 그 감정 결과를 신뢰한 원고가 이 사건 각 부동산을 담보로 소외 회사와 거래를 함에 있어서 그 거래한도를 피고의 위 감정평가액의 60% 상당인 금 700,000,000원으로 정하고 소외 회사에게 금 696,100,000원 상당의 물품을 공급하였는데, 그 후 위 물품대금채권의 집행을 위해 원고가 신청한 이 사건 각 부동산에 대한 임의경매절차에서 금 354,625,653원만을 배당받게 되었는바, 피고가 이 사건 각 부동산을 적정하게 평가하였다면 원고는 소외 회사에게 그 적정평가액인 금 593,606,880원의 60%에 해당하는 금 356,164,128원 상당의 물품만을 공급한 후 금 354,625,653원을 배당받았을 것이므로, 선의의 제3자인 원고는 피고의 부당한 감정평가로 인하여 소외 회사에 대한 물품대금채권액 금 696,100,000원에서 실제 배당받은 금 354,625,653원을 공제한 금 341,474,347원 중 원고가 적정하게 평가를 하였어도 배당받지 못하였을 금 1,538,475원(＝356,164,128원－354,625,653원)을 공제한 금 339,935,872원(341,474,347원－1,538,475원)의 손해를 입었다고 주장하면서, 피고에게 그 배상을 구하고 있다.

나. 판 단

(1) 우선 피고가 이 사건 각 부동산에 대하여 부동산 감정평가를 하였는지에 관하여 본다.

갑 제4호증의 기재, 감정인 박상직에 대한 감정 결과에 변론의 전취지를 종합하여 보면, 피고는 이 사건 각 부동산을 감정평가함에 있어, 이 사건 토지는 대전광역시 중구 문화동 시민회관 남서측 인근에 위치하는 여관 및 대중음식점용 건부지로서 부근의 상황, 이용상태, 형태, 면적, 대전주요도심에 소재한 점 등 제반지역요인과 개별요인을 비교분석하고, 인근지의 거래시세와 방매시세, 공시지가 등 제반 가격형성요인을 종합적으로 참작한 비준가격을 근거로 ㎡당 단가 금 3,500,000원인 금 840,000,000원으로 평가하였고, 이 사건 건물은 '그 구조, 용재, 현상, 시공 및 관리상태, 잔존내용년수 등을 고려관찰감가를 병용한 복성가격으로 건물전체면적에 대한 평균단가를 적용하여' 지상 1 내지 4층에 대하여는 ㎡당 단가 금 600,000원, 지하에 대하여는 ㎡당 단가 금 500,000원 인 금 454,124,000원으로 평가하여 이 사건 각 부동산의 전체를 금 1,294,124,000원으로 감정평가한 사실, 이 사건 토지에 대한 위 감정평가 기준일 당시의 공시지가는 ㎡ 당 금 1,100,000원이고, 이 사건 각 부동산에 대한 당시의 일반거래용 적정 평가액은 토지가 금 264,000,000원, 건물이 금 329,606,880원 합계 금 593,606,880원인 사실을 인정할 수 있고, 반증이 없으며, 위 법 제9조 제1항에는, "감정평가업자가 타인의 의뢰에 의하여 토지를 개별적으로 감정평가하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 하여야 한다.", 제2항에는, '제1항의 경우에 감정평가업자는 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지와 평가대상토지와의 위치·지형·환경 등 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 제요인을 비교하여 평가대상토지의 가격과 표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 감정평가하여야 한다.'라고 규정되어 있는바, 피고는 위 법 제9조가 규정하는 방식에 따라 이 사건 토지들과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지를 선정하여 그 표준지의 공시지가를 기준으로 그 표준지와 이 사건 토지의 위치·지형·환경 등 토지의 객관적인 가치에 영향을 미치는 제 요인을 비교 평가하여야 할 것이나 위 인정 사실에 의하면, 피고는 그와 같은 방법으로 평가하지 아니하고 별다른 근거 없이 만연히 이 사건 토지의 위치, 형상 및 주위의 거래시세에 비추어 그 가격은 ㎡ 당 금 3,500,000원이 된다는 정도로만 감정평가하였고, 이 사건 건물을 평가함에 있어서도 그 단가를 결정하게 된 기준이 무엇인지 밝히지 아니하여( 공공용지취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제10조 제2항 은 건물은 원가법으로 평가하는 것으로 규정하고 있다), 이 사건 각 부동산을 적정한 평가액의 2배가 넘는 가치를 가지는 것으로 감정평가하였으므로, 피고에게 이 사건 각 부동산의 감정평가에 대한 과실이 있다 할 것이다.

(2) 다음으로, 원고가 위 법 제26조 제1항 의 선의의 제3자에 해당하는 지에 관하여 본다.

위 법 제26조 제1항 에는 "감정평가업자가 타인의 의뢰에 의하여 감정평가를 함에 있어서 고의 또는 과실로 감정평가 당시의 적정가격과 현저한 차이가 있게 감정평가하거나 감정평가서류에 허위의 기재를 함으로써 감정평가 의뢰인이나 선의의 제3자에게 손해를 발생하게 한 때에는 감정평가업자는 그 손해를 배상할 책임이 있다."고 규정하고 있는바, 위 법에서 감정평가업자에게 지우는 손해배상책임은 의뢰인에 대한 채무불이행책임만이 아니라 제3자에 대한 불법행위책임도 포함하는 것이라 할 것이고, 그 손해배상책임의 대상인 '제3자'의 범위에는 담보용 감정평가에 있어서의 금융기관·보상평가에 있어서의 피수용자·경매평가에 있어서의 경락을 받을 자 또는 경매채권자, 경매채무자 등과 같이 의뢰인은 아니나 당해 감정평가와 일정한 관련이 있는 제3자로서 감정평가의뢰인과 동일시 되는 자로 한정될 이유는 없고 기타의 제3자라도 선의인 경우에는 위 법조항의 제3자에 해당한다 할 것이나, 감정서는 감정의뢰인을 위하여 감정목적을 위하여만 사용될 수 있는 것이므로 위 법조항에서 말하는 '선의의 제3자'라 함은 그 감정내용이 부당함을 알지 못한 경우뿐만 아니라 그 감정서를 감정목적 이외에 사용한다거나 감정의뢰인 이외의 타인이 사용하는 것이 금지되어 있는 경우에는 그러한 내용도 인식하지 못한 제3자를 의미한다 할 것인데, 소외 회사가 피고에게 이 사건 각 부동산에 대한 감정평가를 의뢰한 목적은 매수가격을 결정하기 위한 것이었음은 위에서 살펴 본 바와 같고, 갑 제4호증의 기재에 의하면, 피고가 작성한 위 감정서에는 그 표지 다음 장에 알리는 말씀이라는 제목하에, "본 감정평가서는 감정의뢰 목적 이외에 사용하거나 타인(감정의뢰인 또는 담보감정시 확인 은행 이외의 자)이 사용할 수 없을 뿐 아니라 복사, 개작, 전재할 수 없으며 당사무소는 이로 인한 결과에 대하여 책임을 지지 아니합니다."라고 기재되어 있고, 감정평가 결과에 관한 의견란에, "본건의 감정평가액은 공시지가, 거래시세, 방매시세의 가격차이가 있으나 본감정평가의 목적에 맞게 시산가격을 조정한 것이며 추후 담보나 경매 등의 경우에는 환가가치의 시급성 및 적정성, 적용법규 등이 달라 목적과 가격 시점의 변동에 따라 가치를 달리 할 수 있음을 양지하시기 바랍니다."라고 기재되어 있는 사실을 인정할 수 있고 반증이 없어 원고가 위 '선의의 제3자'에 해당하기 위하여는 이 사건 감정서가 소외 회사를 위하여 일반거래용(시가참조용)으로 작성된 것으로서 다른 목적으로 사용할 수 없다는 점에 관하여 선의라는 점이 인정되어야 할 것이나 이를 인정할 아무런 증거가 없고, 오히려 증인 서원호의 증언에 의하면, 원고는 소외 회사로부터 이 사건 감정서를 교부받은 후 이를 검토하여 이 사건 감정평가의 목적이 일반거래(시가참조)용이고, 감정목적 이외의 용도로 사용될 수 없다는 점을 알고 있었던 사정을 엿볼 수 있으므로, 원고는 위 법조항상 선의의 제3자에 해당하지 아니하여 이를 전제로 한 원고의 위 주장은 이유 없다.

3. 결 론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 더 나아가 판단할 필요 없이 이유 없으므로 이를 기각한다.