대항력있는 임차인에 대한 전세보증금을 취득가액에 포함시킬수 있는지 여부(경정)

OO세무서장이 2006.8.9. 청구인에게 한 2005년 귀속 양도소득세 53,357,870원의 부과처분은OOOO시 OO구 OOO OOOOO 및 같은 동 OOOOOO에 소재하는 주택의 임대차보증금 145,782,110원을 취득가액에 포함하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.

[이 유]

1. 처분개요

청구인은 2001.6.11.OOOO시 OO구 OOO OOOOO 대 189㎡, 같은 동 OOOOOO 대 130㎡와 상기 2번지 지상에 소재하는 다가구용 단독주택 517.03㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 2005.8.10. 전세보증금을 전액 승계하는 조건으로 이OO에게 양도하고, 2005.10.31. 실지거래가액(취득가액 285,000,000원, 필요경비 221,769,850원, 양도가액 545,000,000원)으로 양도차익을 계산하여 양도소득세 4,358,950원을 신고·납부하였다.

처분청은 2006.3.13. ～2006.3.17. 기간동안 쟁점부동산에 대한 양도소득세 현지확인조사를 실시하여, 청구인이 양도소득세 신고시 계상한 필요경비중 쟁점부동산 취득시 명도비용 등의 명목으로 주식회사 OO컨설팅에 지출한 160,000,000원과 양도소득세 신고 수수료 2,200,000원은 쟁점부동산을 취득하기 위하여 직접 소요되는 비용이 아니고, 부동산 중개수수료 2,000,000원은 실제 지출한 사실이 없는 점을 적출하여 합계 164,200,000원을 쟁점부동산 양도차익계산시 필요경비에 산입할 수 없다고 하여 2006.8.9. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 53,357,870원을 경정·고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2006.10.13. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

부동산 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어 취득 및 양도가액은 그 자산의 취득 및 양도시 실지거래가액에 의하는 것으로, 이 건의 경우와 같이 경락에 의하여 취득한 부동산의 경우 주택임대차보호법 제3조에서 규정하는 대항력 있는 임차인에 대한 전세보증금은 취득가액에 포함하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인이 대항력 있는 임차인들에게 전세보증금을 지불했다는 통장사본이나 영수증 등의 증빙을 제시하지 않아 전세보증금을 실제로 지불하였는지 여부가 불분명하므로 취득가액으로 인정할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

대항력 있는 임차인에 대한 전세보증금을 취득가액에 포함시킬수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비계산)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가.다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

(2) 소득세법 시행령 제163조 (양도자산의 필요경비)

① 법 제97조제1항제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

2.취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

(3) 주택임대차보호법 제2조 (적용범위)

이 법은주거용건물(이하 "주택"이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를 적용한다. 그 임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.

(4) 주택임대차보호법 제3조(대항력 등)

① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

②임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

③ 민법 제575조제1항·제3항 및 제578조의 규정은 이 法에 의하여 임대차의 목적이 된 주택이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에 이를 준용한다.

(5) 주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수)

② 제3조제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

(6) 주택임대차보호법 제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸)

임차권은 임차주택에 대하여 민사소송법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

(7) 주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등)

②임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2001.6.11. 쟁점부동산을 경락받은 김OO으로부터285,000천원에 쟁점부동산을 취득하였고, 2005.8.10. 쟁점부동산의 전세보증금을 전액 인수하는 조건으로 이OO에게 545,000천원에 쟁점부동산을 양도한 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 청구인은 쟁점부동산을 경락받은 자로부터 쟁점부동산을 취득한 것으로서 대항력 있는 임차인에 대한 전세보증금은 취득가액에 포함하여야 한다는 주장이고, 처분청은 쟁점부동산 취득시 명도비용 등의 명목으로 주식회사 OO컨설팅에 지출한 160,000,000원은 쟁점부동산을 취득하기 위하여 직접 소요되는 비용이 아니어서 필요경비에 산입할 수 없다는 의견이다.

(3) 쟁점부동산의 등기부등본 등의 심리자료에 나타난 쟁점부동산의 경락과정을 살펴본다.

(가) 쟁점부동산의 경매를 개시한 자는 주식회사 OO은행이고, 동 은행은 쟁점부동산중 토지에 대하여는 1998.2.2. 건물에 대하여는 1999.7.26. 각각 채권최고액을 260백만원으로 하는 근저당권 설정을 하였다.

(나) 쟁점부동산은 1999.12.21. 경매개시 결정(OOOOOO OOOO OOOOO)되었고, 2001.5.28. 김OO에게 265,000천원에 낙찰되었으며, 그 배당을 위하여 2001. 7.5. 작성된 배당표 내역은 다음과 같다.

(OO O O)

(4) 청구인이 대항력 있는 임차인에 대한 전세보증금을 취득가액에 포함해야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인이 2001.5.24. 쟁점부동산을 경락받은 김OO과 맺은 매매계약서를 보면, 매매대금은 285,000천원이고 특기사항에 “김OO은 쟁점부동산의 경매잔금이 부족하여 매수인에게 잔금을 치르게 하여 계약금을 받는 것이 목적인 바, 매도인은 매수인이 원하는 대로 매매 및 명도시 필요한 인감 및 제반서류를 해주기로 한다”라고 되어 있다.

(나) 청구인이 제시한 임차인의 주민등록상 전입일자는 다음과 같다.

(다) 상기 표에 따르면, 주식회사 OO은행이 쟁점부동산의 건물에 대한 근저당권 설정한 날(1999.7.26) 이전에 전입한 김OO·유OO·김OO·김OO·이OO·정OO의 경우에는 대항력이 있고, 이OO·장OO·이OO의 경우에는 전세보증금을 전액 배당받았으므로 대항력이 없으며, 이OO·오OO의 경우에는 전입당시에는 대항력을 갖추었으나 배당요구의 종기인 경락기일까지 주민등록을 존속하지 않았기 때문에 대항력이 상실된 것으로 보인다.

(라) 청구인은 전세보증금에서 배당금 제외한 잔금을 낙찰자로부터 전부 변제받았다는 천OO(OOOO OO) 및 정OO의 확인서를 제출하였다.

(5) 살피건대, 청구인은 김OO으로부터 쟁점부동산을 취득하였으나, 취득과정으로 보아 실질적으로는 쟁점부동산을 직접 경락받은 것과 동일하게 보는데 문제가 없을 것이고, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하면, “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다”고 규정하고 있으며, 같은 법 제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸)에서는 “임차권은 임차주택에 대하여 민사소송법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸된다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다”고 규정하고 있고, 같은 법 제4조(임대차기간등) 제2항에는 “임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다”고 규정하고 있는 바, 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 타당하며, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로, 경락인은 같은법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다고 할 것(OOO OOOOOOOO, OOOOOOOOOO OO O)으로 이 건 임차인이 배당받지 못한 전세보증금의 변제의무는 임대인의 지위를 승계한 청구인에게 인수된 것으로 보아야 할 것이어서, 대항력 있는 임차권이 있는 쟁점부동산을 경락인으로부터 취득한 청구인이 임차인에게 반환한 임대보증금은 실질적으로 그 부동산을 취득하는 데 소요된 대가와 같이 보아야 할 것이다(국심2006구1406, 2006.6.21 및 대법92누11954, 1992.10.27. 같은 뜻).

(6) 한편, 처분청은 청구인이 대항력 있는 임차인들에게 전세보증금을 지급한 사실이 확인되는 통장사본이나 영수증 등의 증빙을 제시하지 않았다는 이유로 취득가액으로 인정할 수 없다는 주장이나, 유OO·김OO·김OO·김OO 및 이OO의 경우 대항력이 있는 것으로 보이고, OOOO지방법원의 배당표에 나타난 바와 같이 전세보증금이 확정되는 바, 상기 5인의 경우 전세보증금에 대한 배당을 신청하여 배당을 전부 받지 못한 상태에서 2천만원이 넘는 전세보증금을 수령하지 아니하고 임차부동산을 인도하였을 것으로는 보기는 어렵다고 할 것이다(국심2006서248, 2006.8.25. 같은 뜻). 또한, 정OO의 경우 대항력은 갖추었으나 배당요구를 하지 않은 것으로, 공부상 자료에 의하여 전세보증금을 확정하기는 어려우나 정OO 본인이 전세보증금 35백만원을 반환받았다는 확인서를 제출하였고, 전세보증금 35백만원이 다른 세입자의 전세보증금과 비교하여 금액이 서로 비슷한 점을 볼 때 신뢰성이 있는 것으로 보인다.

따라서, 전세보증금에 대하여 배당요구를 하였으나 전액 배당을 받지 못한 임차인들의 전세보증금 잔액 110,782,110원(OOO OO,OOO,OOOO, OOO OO,OOO,OOOO, OOO OO,OOO,OOOO, OOO OO,OOO,OOOO, OOO OO,OOO,OOOO)과 배당요구를 하지는 않았으나 대항력이 있는 정OO의 전세보증금 35,000천원에 대하여는 쟁점부동산의 취득가액에 포함하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인들의 주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

참조조문