국심1997경1409 (1997.12.11)

양도

취소

양도되지 아니한 나머지 지분을 별도의 주택으로 볼 수 없는 경우로서 거주주택의 부수토지가 비과세대상 1세대1주택의 부수토지로 인정된다면 그 지분양도에 대하여도 1세대1주택의 비과세규정을 적용하여야 할 것이므로 쟁점토지의 양도에 대하여는 양도소득세를 비과세함이 타당

소득세법 제5조【비과세소득】 / 소득세법시행령 제15조【1세대1주택의 범위】

국심1992서3324 / 국심1996중3035 / 국심1997경1174

성남세무서장이 97.1.16 청구인에게 결정고지한 93년도 귀속분 양도소득세 23,746,900원의 부과처분은 이를 취소한다.

1. 원처분 개요

청구인이 81.5.9 취득한 경기도 성남시 중원구 OOO동 OOOOOO 소재 대지 139.2㎡ 중 125.28㎡(이하 “쟁점토지”라 한다.)를 청구외 OOO등 9인에게 각각 13.92㎡씩 지분으로 양도한데 대하여 처분청은 기준시가로 양도차익을 계산하여 97.1.16 청구인에게 93년도 귀속분 양도소득세 23,746,900원을 결정고지 하였다.

청구인은 이에 불복하여 97.2.15 심사청구를 거쳐 97.6.12 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

10년이상 보유한 구주택(이하 “멸실주택”이라 한다.)과 부수토지를 9인에게 지분으로 양도하고 구주택을 멸실한 후 부수토지의 지상에 다세대주택을 건립한 바, 멸실주택 및 부수토지의 양도는 1세대1주택의 양도로 비과세되어야 한다.

나. 국세청장 의견

쟁점토지의 지상에는 81.5.8 청구인이 취득한 무허가주택이 존재하였고 93.1.15 멸실되었음이 확인되므로 쟁점토지는 1세대1주택의 부수토지로 보이나 청구인은 93.5.10 쟁점토지를 양도하기 전에 무허가주택을 멸실한 경우로서 쟁점토지의 계약일 이전에 주택을 멸실하였다면 단순한 토지의 양도로 보아 양도소득세를 과세함이 정당하고 계약후 계약금 및 중도금을 수령한 후 주택을 멸실하였다면 1세대1주택 부수토지의 양도로 보아 비과세하는 것이 타당하다 할 것인바, 부동산매매계약서의 계약금 및 중도금 지급일자(계약일 : 92.12.15, 중도금지급일 : 93.1.15)등 매매계약서의 내용을 신뢰할 수 있는 금융자료등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 무허가주택의 멸실전에 매매계약을 체결하고 계약금 및 중도금을 수령한 사실이 확인되지 않으므로 쟁점토지의 양도를 단순한 토지의 양도로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 양도에 대해 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

구 소득세법(법률 제4803호로 개정되기 전의 것) 제5조 제6호 (자)목에서 “대통령령이 정하는 1세대1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득”에 대하여는 양도소득세를 부과하지 않도록 규정하고 있고,

또한, 같은법 시행령(대통령령 제14467호로 개정되기 전의 것) 제15조 제1항 본문에서 “법 제5조 제6호 (자)에서 『1세대 1주택』이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 것으로 한다”고 규정하고 단서에서 『당해 주택의 보유기간이 5년이상으로서 거주자가 총리령이 정하는 바에 의하여 1세대1주택임을 입증하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다』고 규정하고 있으며,

같은법 시행규칙 제6조 제2항에서는 『주택에 부수되는 토지를 분할하여 건물이 정착되지 아니한 부분의 토지를 양도한 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 법 제5조 제6호에 규정하는 1세대1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하며 1주택을 2이상의 주택으로 분할하여 양도한 경우에는 먼저 양도하는 부분의 주택은 그 1세대1주택으로 보지 아니한다.』고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저 이 건 처분과 관련하여 청구인의 구체적인 주장내용 및 처분청과 국세청장의 입장을 살펴보면,

청구인은 쟁점토지 및 쟁점토지지상의 멸실주택은 청구외 OOO등 9인에게 다세대주택을 신축하여 입주하는 조건으로 92.12.15 양도계약을 체결하고 93.1.15 동 주택을 멸실하여 93.5.10 쟁점토지만 지분별로 등기이전한 후 93.12.30 쟁점토지의 지상에 다세대주택 10세대를 완공하여 10인 공유로 소유권보존등기하였다고 주장하면서 멸실주택 및 쟁점토지의 매매계약서·등기부등본·건축물관리대장·매매대금 영수증과 신축한 다세대주택의 등기부등본 및 위 멸실주택과 쟁점토지를 매수한 OOO등 9인의 사실확인서·인감증명을 제출하고 있고,

처분청은 당초 쟁점토지를 지상에 주택이 존재하지 않은 나대지로 보아 양도소득세를 과세한 반면, 국세청장은 이 건 심사결정시 쟁점토지의 지상에 멸실주택이 존재하였던 사실은 인정하고 있으나 이것이 1세대1주택의 비과세요건이 되기 위해서는 계약일 이후에 주택의 멸실이 이루어져야 하는 것으로 보고 멸실주택의 경우 이를 멸실하기 이전에 매매계약을 체결하고 계약금등을 수령한 사실이 금융자료등 구체적인 자료의 제출이 없어 확인되지 않는다 하여 1세대1주택의 부수토지의 양도가 아닌 토지(나대지)의 양도로 보아 양도소득세의 과세를 정당한 것으로 판단하고 있다.

(2) 양도계약체결일 현재는 주택이 있었으나 잔금지급일 이전에 매수인의 요구에 의하여 주택이 멸실된 경우 비과세되는 1세대1주택의 양도로 볼 수 있는지에 대하여 살펴보면,

소득세법상 취득 및 양도의 시기는 잔금청산일을 기준으로 하는 것이어서 1세대1주택 및 이에 부수되는 토지에 해당되는지의 여부는 주택과 대지를 양도한 시점인 잔금청산일을 기준으로 하는 것이 원칙이나 1세대1주택의 양도에 대하여 양도소득세를 비과세하는 취지가 국민의 주거생활의 안정과 거주이전의 자유를 보장해 주려는데 있는 것이므로 대법원판례(94누125, 94.9.13) 및 당 심판소의 선결정례(국심92서3324, 9210.31 이외다수)에서는 양도계약체결일 현재 주택이 현존하는 경우에는 양도당시(잔금청산일) 그 부수토지가 나대지 상태인 경우에도 1세대1주택비과세규정을 적용하여야 하는 것으로 해석하고 있다.

(3) 심리자료에 의해 이 건 사실관계를 살펴보면,

멸실주택의 등기부등본 및 건축물관리대장에 의하면 쟁점토지의 지상에는 72년도에 건축된 44.96㎡의 주택이 93.1.15 멸실시까지 존재하고 있었음이 확인되고 있고 청구인은 멸실주택을 81.5.9 매매를 원인으로 취득하여 93.1.15 멸실하고 쟁점토지를 83.5.21 취득하여 93.5.10 청구외 9인에게 지번분할이 아닌 지분으로 양도하였음이 확인되므로 멸실주택과 그 부수토지인 쟁점토지는 청구인이 10년이상 보유하고 있었음을 알 수 있고,

멸실주택 및 쟁점토지의 매매계약서에 의하면 92.12.15을 계약일로 하고 93.1.15을 중도금지급일로 하여 청구외 OOO등 9인과 매매계약을 체결하였으며, 양도자는 양수자와 함께 다세대주택을 건축하여 입주하는 조건으로 공사를 추진하되 잔금은 주택신축자금으로 대체하기로 하였음이 확인되고, 청구인으로부터 멸실주택 및 쟁점토지를 매수한 8인은 93.1.15 중도금 지불시 멸실주택을 매도인이 직접 멸실하는 조건으로 다세대주택을 건축하기로 하였다는 내용의 사실확인서를 인감증명을 첨부하여 제출하고 있으며, 다세대주택의 등기부등본에 의하면 쟁점토지 지상에 10세대의 다세대주택이 93.12.30 준공되어 청구인을 포함한 10인 공유로 소유권보존등기 되었음이 확인된다.

청구인의 경기도 성남시 중원구 OOO동 OOOOOOO 임차주택(주택멸실후 다세대주택 건립기간 중 청구인이 거주하기 위해 임차한 주택으로 보인다.)의 계약서에 의하면 임차주택의 명도일을 93.1.10로 하고 있는바, 청구인의 임차주택 입주일이 93.1.10인 사실에 비추어 보면, 93.1.10 이전까지는 멸실주택에서 계속거주하고 있었던 것으로 보여지고 멸실주택의 등기부등본 및 건축물관리대장에 의하면 93.1.15 멸실주택을 멸실하였음이 확인되고 있다.

위의 사실내용에 비추어 보면 쟁점토지와 멸실주택을 92.12.25 계약체결하고 93.1.15 중도금수령과 함께 멸실주택을 멸실하여 쟁점토지의 지상에 공유로 10세대의 다세대주택을 건축하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 있어 보이고, 따라서 쟁점토지의 양도는 매매계약을 체결하고 계약금 및 중도금을 수령한 후 주택을 멸실하여 그 부수토지를 양도한 경우로서 비과세되는 1세대1주택 부수토지의 양도로 보아야 할 것으로 판단되고,

소득세법 시행규칙 제6조 제2항에서 보는 바와 같이 1주택을 2이상의 주택으로 분할하여 양도하는 경우 먼저 양도하는 부분의 주택은 1세대1주택으로 보지 아니하는 것이나 그 양도로서 분할되는 부분이 각각 1주택으로 되지 아니하는 한 비과세대상이 된다 할 것인 바(같은뜻 : 대법원 93누3202, 93.8.24 및 국심 96중3035, 97.4.29), 본 건의 경우는 거주하던 주택과 그 부수토지의 일부를 양도함에 있어 물리적으로 분할 양도한 것이 아니고 단순 공유지분 형태로 지분양도한 것인 바, 양도되지 아니한 나머지 지분을 별도의 주택으로 볼 수 없는 경우로서 거주주택의 부수토지가 비과세대상 1세대1주택의 부수토지로 인정된다면 그 지분양도에 대하여도 1세대1주택의 비과세규정을 적용하여야 할 것이므로(같은뜻 : 국심 97경1174, 97.8.19), 이 건 쟁점토지의 양도에 대하여는 양도소득세를 비과세함이 타당한 것으로 판단된다.

라. 따라서 이건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.