[1] 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률상 이주대책의 제도적 취지

[2] 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령 제40조 제2항 단서에 따라 택지개발촉진법 등에 의한 택지 또는 주택의 공급으로 이주대책 실시에 갈음하는 경우에도, 이주자들에게 분양받을 택지의 소지(소지)가격, 택지조성비, 건축원가만을 부담시킬 수 있는지 여부(적극) 및 위 조항의 법적 성질(=강행법규)

[3] 사업시행자가 택지개발사업지구에 편입됨에 따라 생활근거지를 잃게 된 사람들에 대한 이주대책으로 택지개발사업지구 내에 건립될 아파트를 특별공급하면서 그 분양대금을 일반 수분양자들과 동일하게 정하도록 한 경우, 이는 강행법규인 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제78조 제4항 , 같은 법 시행령 제40조 제2항 단서에 위배되어 무효이고, 사업시행자는 정당한 분양대금을 초과하는 부분을 부당이득으로 반환할 의무를 진다고 한 사례

[1] 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률상의 이주대책은 공공사업의 시행에 필요한 토지 등을 제공함으로 인하여 생활의 근거를 상실하게 되는 이주자들을 위하여 사업시행자가 ‘기본적인 생활시설이 포함된’ 택지를 조성하거나 그 지상에 주택을 건설하여 이주자들에게 이를 ‘그 투입비용 원가만의 부담하에’ 개별 공급하는 것으로서, 그 본래의 취지에 있어 이주자들에 대하여 종전의 생활상태를 원상으로 회복시키면서 동시에 인간다운 생활을 보장하여 주기 위한 이른바 생활보상의 일환으로 국가의 적극적이고 정책적인 배려에 의하여 마련된 제도라 할 것이다.

[2] 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제78조 제4항 에 따라 사업시행자가 이주자들을 위한 이주대책으로서 이주정착지에 택지를 조성하거나 그 지상에 주택을 건설하여 공급하는 경우 공공시설 등의 설치비용은 사업시행자가 부담하는 것으로서 이를 이주자들에게 전가할 수는 없는 것이며, 이주자들에게는 다만 분양받을 택지의 소지(소지)가격 및 택지조성비, 그리고 지상에 주택을 건설하여 공급하는 경우 건축원가만을 부담시킬 수 있는 것으로 해석함이 상당하다. 또한, 같은 법 시행령 제40조 제2항 단서는 사업시행자가 택지개발촉진법 또는 주택법 등 관계 법령에 의하여 이주대책대상자에게 택지 또는 주택을 공급한 경우에는 이주대책을 수립·실시한 것으로 본다고 규정하여, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제78조 제1항 의 규정에 의한 이주정책 수립 방법으로 “이주정착지 조성” 외에 “택지개발촉진법 또는 주택법 등 관계 법령에 의하여 이주대책대상자에게 택지 또는 주택을 공급”하는 것을 추가하고 있는 것이라고 보아야 하므로, 이주정착지 조성에 의한 택지 또는 주택 공급의 경우와 마찬가지로, 택지개발촉진법 등에 의한 택지 또는 주택 공급의 경우에도 이주자들에게 분양받을 택지의 소지(소지)가격 및 택지조성비, 지상에 주택을 건설하여 공급하는 경우 건축원가만을 부담시킬 수 있는 것으로 해석함이 상당하고, 이와 같은 규정들은 강행법규에 해당한다.

[3] 사업시행자가 택지개발사업지구에 편입됨에 따라 생활근거지를 잃게 된 사람들에 대한 이주대책으로 택지개발사업지구 내에 건립될 아파트를 특별공급하기로 하고, 아파트건설회사를 알선하여 이들과 분양계약을 체결하도록 하면서 그 분양대금을 일반 수분양자들과 동일하게 정하도록 한 경우, 이는 강행법규인 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제78조 제4항 , 같은 법 시행령 제40조 제2항 단서에 위반되어 무효이고, 다만 무효부분이 없더라도 정당한 분양대금에 의한 분양계약 자체는 체결하였으리라 판단되므로 사업시행자는 정당한 분양대금을 초과하는 부분을 부당이득으로 반환할 의무를 진다고 한 사례.

[1] 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제78조 제1항 [2] 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제78조 제1항 , 제4항 , 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령 제40조 제2항 [3] 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제78조 제1항 , 제4항 , 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령 제40조 제2항 , 민법 제741조

원고 1외 3인 (소송대리인 법무법인 정동 담당변호사 김영석)

한국토지공사 (소송대리인 법무법인 천지인 담당변호사 유철균외 1인)

2008. 3. 6.

1. 피고는 원고 1, 3에게 각 금 121,085,564원, 원고 2에게 금 109,580,644원, 원고 4에게 금 87,299,517원 및 위 각 금원에 대하여 2006. 6. 30.부터 2008. 3. 27.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

3. 제1항은 가집행할 수 있다.

주문과 같다.

1. 기초 사실

가. 피고는 2001. 4. 30. 화성동탄지구 택지개발사업(이하 ‘이 사건 택지개발사업’이라 한다)을 하기로 하되, 위치를 화성시 태안읍·동탄면 일원, 사업기간을 개발계획승인일부터 2007. 12.까지, 사업면적을 9,042,000㎡, 수용인구 및 주택계획을 12만 명(4만 세대)로 하는 택지개발예정지구 지정고시를 하고, 같은 해 12. 18. 편입토지 등의 열람 및 보상계획공고를 하였다.

나. 피고는 2002. 4.경 이 사건 택지개발사업으로 인하여 주거용 건축물을 제공함으로 인하여 생활의 근거를 상실하게 되는 자들 중, ‘예정지구 지정 공람공고일 1년 이전(2000. 1. 5.)부터 실시계획승인고시일 또는 보상계획공고일 중 빠른 날까지 당해 사업지구 내의 가옥을 소유하면서 계속 거주한 자로서 손실보상을 받은 자’에게는 택지를 공급하되, 단독주택지 분양대상자에 대한 택지공급가격을 조성원가 80% 이하 수준으로 하기로 하였고, ‘그 자격을 갖추지 못한 자’에게는 분양아파트 입주권(주택특별공급)을 부여하되, 공급가격은 일반 분양가격으로 하기로 하는 “지장물 보상 및 영업권 보상 등 손실보상협의안내”를 하였다.

다. 피고는 2003. 4. 21.경 이 사건 택지개발사업에 의한 이주대책대상자로 지정된 원고들에게 위 보상협의안내에 기재된 것과 같은 자격을 갖추지 못하여 주택특별공급 대상자가 되었음을 통보한 후, 각 아파트 건설사업자들인 주식회사 우남종합건설, 주식회사 포스코건설, 월드HSD 주식회사(이하 ‘이 사건 각 알선건설사업자’라 한다)를 알선하여 주었고, 이에 원고 1은 2004. 7. 21. 주식회사 우남종합건설과 사이에 우남퍼스트빌 아파트 105동 2303호(177.5749㎡)에 관하여 분양대금을 일반분양가인 260,800,000원으로 하여, 원고 3은 2004. 7. 20. 주식회사 우남종합건설과 사이에 우남퍼스트빌 아파트 105동 1601호(177.5749㎡)에 관하여 분양대금을 일반분양가인 260,800,000원으로 하여, 원고 2는 2004. 7. 20. 주식회사 포스코건설과 사이에 포스코 THE # 아파트 108동 1104호(154.113㎡)에 관하여 분양대금을 일반분양가인 244,600,000원으로, 원고 4는 2004. 7. 20. 월드HSD 주식회사와 사이에 월드메르디앙 반도유보라 아파트 206동 1201호(110.29㎡)에 관하여 분양대금을 일반분양가인 175,000,000원으로 하여 각 분양계약을 체결하였고(이하 ‘이 사건 분양계약’이라 한다), 그때부터 위 각 알선건설사업자에게 계약금, 수회에 걸친 중도금, 잔금을 지급하여 위 매매대금을 전부 지급하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 4, 5, 6호증(각 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제3, 4, 5, 7호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 주장 및 판단

가. 당사자들의 주장 요지

원고들은, 사업시행자인 피고가 이 사건 택지개발사업의 이주대책 실시에 따라 이주대책대상자들인 원고들에게 아파트를 특별공급하면서 그 공급가격을 ‘생활기본시설 설치비용을 공제한 소지가격과 아파트건축투입비용 원가’만으로 산정하여야 함에도 피고의 사업이윤까지 포함된 일반 분양가로 공급하였으므로, 피고는 원고들에게 정당한 분양대금을 초과하여 지급받은 부분을 부당이득으로 반환하여야 한다고 주장함에 대하여 피고는, 이주대책의 일환으로 이주정착지를 조성하는 경우와 달리 택지조성사업이나 주택건설사업의 시행으로 이주대책대상자들에게 택지나 주택을 공급하는 경우에는 생활기본시설 설치 및 그 비용부담에 관한 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이 적용되지 않아 사업시행자로서는 이주대책대상자들에게 일반 분양가로 공급할 수 있다고 주장한다.

나. 판 단

(1) 강행법규 위반으로 인한 이 사건 각 분양계약의 일부 무효

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘공익사업법’이라 한다) 제78조 제1항 은 “사업시행자는 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자를 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 이주대책을 수립·실시하거나 이주정착금을 지급하여야 한다”고 규정하고 있는바, 위 법상의 이주대책은 공공사업의 시행에 필요한 토지 등을 제공함으로 인하여 생활의 근거를 상실하게 되는 이주자들을 위하여 사업시행자가 ‘기본적인 생활시설이 포함된’ 택지를 조성하거나 그 지상에 주택을 건설하여 이주자들에게 이를 ‘그 투입비용 원가만의 부담하에’ 개별 공급하는 것으로서, 그 본래의 취지에 있어 이주자들에 대하여 종전의 생활상태를 원상으로 회복시키면서 동시에 인간다운 생활을 보장하여 주기 위한 이른바 생활보상의 일환으로 국가의 적극적이고 정책적인 배려에 의하여 마련된 제도라 할 것이고, 또한 같은 법조 제4항 은 “이주대책의 내용에는 이주정착지에 대한 도로·급수시설·배수시설 그 밖의 공공시설 등 당해 지역조건에 따른 생활기본시설이 포함되어야 하며, 이에 필요한 비용은 사업시행자의 부담으로 한다. 다만, 행정청이 아닌 사업시행자가 이주대책을 수립·실시하는 경우에 지방자치단체는 비용의 일부를 보조할 수 있다”고 규정하고 있는바, 앞서 본 이주대책의 제도적 취지에 비추어 볼 때 이는 사업시행자가 이주자들을 위한 이주대책으로서 이주정착지에 택지를 조성하거나 그 지상에 주택을 건설하여 공급하는 경우 그 이주정착지에 대한 도로, 급수 및 배수시설 기타 공공시설 등 당해 지역조건에 따른 생활기본시설이 설치되어 있어야 하고, 또한 그 공공시설 등의 설치비용은 사업시행자가 부담하는 것으로서 이를 이주자들에게 전가할 수는 없는 것이며, 이주자들에게는 다만 분양받을 택지의 소지(소지)가격 및 택지조성비, 그리고 지상에 주택을 건설하여 공급하는 경우 건축원가만을 부담시킬 수 있는 것으로 해석함이 상당하며, 또한 공익사업법 시행령 제40조 제2항 은 “이주대책은 건설교통부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 경우를 제외하고는 이주대책대상자 중 이주정착지에 이주를 희망하는 자가 10호 이상인 경우에 수립·실시한다. 다만, 사업시행자가 택지개발촉진법 또는 주택법 등 관계 법령에 의하여 이주대책대상자에게 택지 또는 주택을 공급한 경우(사업시행자의 알선에 의하여 공급한 경우를 포함한다)에는 이주대책을 수립·실시한 것으로 본다”고 규정하여, 공익사업법 제78조 제1항 의 규정에 의한 이주정책 수립 방법으로 “이주정착지 조성” 외에 “택지개발촉진법 또는 주택법 등 관계 법령에 의하여 이주대책대상자에게 택지 또는 주택을 공급함”으로 이주대책에 갈음할 수 있도록 이주정책 수립 방법을 추가하고 있는 것이라고 보아야 하므로, 이주정착지 조성에 의한 택지 또는 주택 공급의 경우와 마찬가지로, 택지개발촉진법 등에 의한 택지 또는 주택의 공급의 경우에도 이주자들에게 분양받을 택지의 소지(소지)가격 및 택지조성비, 지상에 주택을 건설하여 공급하는 경우 건축원가만을 부담시킬 수 있는 것으로 해석함이 상당하고, 이와 같은 규정들은 그 취지에 비추어 볼 때 당사자의 합의로도 그 적용을 배제할 수 없는 강행법규에 해당한다고 할 것이다.

위 인정 사실에 의하면, 피고는 그 소유 주택 또는 토지 등이 이 사건 택지개발사업지구에 편입됨에 따라 생활근거지를 잃게 된 원고들에 대한 이주대책으로 새로운 이주택지를 조성하여 공급하는 대신 원고들에게 이 사건 택지개발사업의 시행으로 사업지구 내에 건립될 아파트를 특별공급하기로 하고, 이 사건 각 알선건설사업자로 하여금 원고들과 사이에 이 사건 각 분양계약을 체결하게 하면서 그 분양대금을 일반 수분양자들과 동일하게 정하도록 하였는바, 이와 같은 분양대금 및 조건에 의한 분양계약은 앞서 본 법리에 비추어 강행법규인 공익사업법에 위반되어 무효라고 할 것이고, 한편 앞서 본 바와 같은 분양계약의 체결경위 등에 비추어 보면, 원고들은 위와 같은 무효부분이 없더라도 피고의 알선에 의한 이 사건 각 알선건설사업자와 사이에 위 각 아파트에 대하여 택지 소지가격 및 택지조성비, 건축비의 원가만을 포함하는 정당한 분양대금에 의한 분양계약 자체는 체결하였으리라고 보여지므로, 이 사건 각 분양계약 중 무효인 분양대금부분을 제외한 나머지 부분은 유효하다 할 것이다.

(2) 원고들이 납부하여야 할 정당한 분양대금

피고가 직접 이주자들에게 주택을 건설하여 공급하거나 건설사업자를 알선하여 공급하는 경우 택지의 소지(소지)가격 및 택지조성비, 건축비 원가만을 부담시키는 것이 상당함은 앞서 본 바와 같으나, 택지 소지가격, 택지조성비, 아파트 건축비 원가는 사업시행자 등이 일방적으로 보유하고 있는 자료로서, 사업시행자 등이 그 자료를 공개하지 않는 한, 일반 분양자나 이주대책자들로서는 그 내용을 알 수 없는 것이 대부분이므로, 이러한 경우에는 택지의 소지가격, 택지조성비, 아파트 건축비 원가 등을 추측할 수 있는 자료에 의하여 아파트 건설 원가를 추계할 수 있다고 할 것이고, 사업시행자 등으로서는 추계된 아파트 건설 원가가 실제 들어간 택지의 소지가격, 택지조성비, 아파트 건축비 원가에 미치지 못할 경우 이에 대한 자료를 제출하여 추계된 아파트 건설 원가의 잘못을 반박할 수 있다고 봄이 타당하며, 이때 택지의 소지가격, 택지조성비, 아파트 건축비 원가 등을 추측할 수 있는 자료로는 사업시행자가 아파트를 취득하면서 신고한 취득세의 과세표준인 부동산가액(이는 지방세법 관련 규정에 의하여 건물신축가격기준액에 건물의 구조별, 용도별, 위치별 지수, 건물의 경과연수별 잔존가치율, 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율을 적용하여 산정하므로, 실제 건설사업자들이 지출한 아파트 건축비 원가 등과는 차이가 있을 수 있지만 대략적인 측면에서 지출비용의 규모를 가늠하는 기준이 될 수 있을 것으로 보인다)도 포함될 수 있다고 할 것이다.

이 사건에 돌이켜 보건대, 갑 제10, 11, 12호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 각 알선건설사업자는 자신이 각 건설한 아파트 전체에 대한 소유권보존등기를 하면서 취득세와 등록세를 납부하였는데, 그 취득세와 등록세의 과세표준인 부동산가액과 그에 기초하여 계산한 원고들이 매수한 개별 아파트의 면적에 대비한 부동산가액은 다음 표와 같은 사실을 인정할 수 있다(개별 아파트 가액 = 계약면적/전체 아파트 면적×전체아파트 가액, 원고들 계산에 따라 원 미만 올림).

따라서 위와 같이 취득세 과세표준인 부동산가액 등에 의하여 추계된 위 “개별 아파트 가액”을 원고가 납부하여야 할 정당한 분양대금으로 볼 수밖에 없다.

(3) 부당이득반환 의무의 발생과 수액 등

위에서 본 바와 같이 피고는 이 사건 택지개발사업과 그에 따른 이주대책으로 피고의 알선에 의하여 이 사건 각 알선건설사업자가 건설하는 각 아파트를 특별공급하도록 하였고, 원고 1은 260,800,000원, 원고 3은 260,800,000원, 원고 2는 244,600,000원, 원고 4는 175,000,000원을 이 사건 각 알선건설사업자에게 이 사건 각 분양계약에 따른 분양대금으로 각 납부하였으므로, 결국 피고는 이 사건 각 알선건설사업자를 통하여 원고들로부터 위 나.항에서 인정한 바와 같은 정당한 분양금액을 초과하여, 원고 1로부터 121,085,564원(= 260,800,000원 － 139,714,436원), 원고 3으로부터 121,085,564원(= 260,800,000원 - 139,714,436원), 원고 2로부터 109,581,643원(= 244,600,000원 - 135,018,357원), 원고 4로부터 87,299,517원(= 175,000,000원 - 87,700,483원) 상당을 납입받아 법률상 원인 없이 위 금액 상당의 부당이득을 얻고, 원고들은 그 금액 상당의 손해를 입었다고 할 것이므로, 피고는 원고들에게 각 부당이득으로 위 금액을 반환할 의무가 있다.

3. 결 론

그렇다면 피고는 원고 1, 3에게 각 금 121,085,564원, 원고 2에게 같은 원고가 구하는 바에 따라 금 109,580,644원, 원고 4에게 금 87,299,517원 및 위 각 금원에 대하여 원고들이 구하는 바에 따라 이 사건 소장 송달 다음날임이 기록상 분명한 2006. 6. 30.부터 이 사건 판결 선고일인 2008. 3. 27.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로, 원고들의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 각 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.