국심1993중1839 (1993.10.20)

취득

기각

청구주장에 대한 매매계약서등 객관적이고 명확한 입증서류를 제시하지 못하고 있으므로 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 타당함.

소득세법 제23조【양도소득】 / 소득세법시행령 제170조【양도소득금액의 조사결정】

심판청구를 기각합니다.

1. 원처분 개요

청구인은 88.1.9 서울특별시 강남구 OO동 OO OO종합지하상가중 19.31㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구외 OOO으로부터 취득하여 91.2.11 청구외 OOO에게 미등기 양도하였다.

처분청은 청구인이 미등기 양도한 쟁점부동산의 취득 및 양도시 실지거래가액을 각각 9,980,000원과 14,200,000원으로 조사결정하여 93.2.16 청구인에게 양도소득세 3,618,190원 및 동 방위세 361,810원을 결정 고지하였다.(방위세는 직권에 의하여 감액경정하였음)

청구인은 이에 불복하여 93.4.16 심사청구를 거쳐 93.7.22 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

1) 처분청은 매매계약서등 관계증빙자료도 없이 청구외 OOO의 손해배상청구소장 및 청구외 OOO의 답변서를 근거로 하여 쟁점부동산의 취득ㆍ양도가액을 각각 9,980,000원과 14,200,000원으로 하여 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세하였으나, 취득ㆍ양도가액은 각각 8,200,000원으로서 양도차익이 발생하지 않았으므로 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 취소되어야 한다.

2) 쟁점부동산의 양도에 따른 양도차익이 발생하지 아니한 사유는 다음과 같다.

① 청구인은 OO종합지하상가 재분양사업 조합장으로서 쟁점부동산의 실질소유자인 청구외 OOO과 당초 매입대금 9,980,000원을 지불할 조건으로 가계약을 체결하였을 뿐 실지로 지급한 금액은 당초 분양가인 6,000,000원과 광고비 및 재개발비 2,200,000원으로서 실지취득가액은 8,200,000원이다.

② 쟁점부동산중 청구외 OOO에게 14,200,000원에 양도하기로 하였으나 8,200,000원만 받고 나머지 6,000,000원이 은행융자금, 임대보증금으로 충당되지 아니하자 청구외 OOO은 손해배상청구소를 제기하였는 바, 실지양도가액은 8,200,000원이다.

나. 국세청장 의견

미등기자산을 양도하고 양도ㆍ취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액으로 양도소득세를 과세할 수 있는 바, 청구인은 쟁점부동산을 88.6.9 청구외 OOO으로부터 9,980,000원에 취득하여 91.2.11 청구외 OOO에게 14,200,000원에 양도한 사실이 밝혀지는 반면, 청구주장에 대한 매매계약서등 객관적이고 명확한 입증서류를 제시하지 못하고 있으므로 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 타당하다.

3. 심리 및 판단

이 건은 쟁점부동산의 취득 및 양도시 실지거래가액을 각각 9,980,000원 및 14,200,000원으로 하여 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지 여부에 다툼이 있다.

먼저 관련규정을 보면,

소득세법 제23조 제4항 제4호 단서, 같은법 제45조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은법 제70조 제7항과 같은법시행령 제170조 제4항 제2호를 모아 보면 토지, 건물을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니한 채 양도하고 (이하 “미등기양도거래”라 한다), 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 그 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정할 수 있다고 규정하고 있다.

다음 사실관계를 보면,

1) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 87.5.14 청구외 OOO과 OOO은 쟁점부동산을 포함한 서울특별시 강남구 OO동 OO OO종합지하상가중 720.19㎡를 취득한 후 이를 실수요자별로 각 점포를 분할양도 하였는데, 청구외 OOO이 87.7.18 쟁점부동산을 취득하였으며, 91.2.11 청구외 OOO에게 양도된 것으로 등기되어 있다.

2) 그러나 위 등기부등본의 내용과 다르게 청구인이 청구외 OOO으로부터 쟁점부동산을 취득하여 청구외 OOO에게 양도하게 된 경위를 보면

① 청구외 OOO과 OOO으로부터 점포를 분양받은 자들은 지하상가의 상권이 형성되지 않고 거래가 한산하자 상가를 재분양하기로 전문분양업자인 청구외 OOO와 약정하면서 청구인을 OO종합지하상가개발조합 조합장으로 선임하였으며,

② 당초 상가를 분양받은 자들이 88.1월 작성한 조합회칙 제1조에 “조합대표를 선정하여 재분양을 대행한다”고 하고, 제2조에 “분양가는 당초 매입가를 보장한다”는 약정과

③ 88.2.3 조합장인 청구인등과 분양전문업자인 청구외 OOO는 약정서를 작성하였는데 그 제3조에 “을(청구외 OOO)은 상가의 개발 및 분양의 권리를 갖음과 동시에 잔여분 없이 전량을 분양해야 하는 책임과 상권형성을 동시에 책임져야 한다”는 약정이 있었으나 이러한 약정대로 계약이 이루어 졌는지 여부를 확인할수 있는 근거는 전혀 없으며,

④ 청구인은 88.1.9 쟁점부동산을 청구외 OOO으로부터 취득하는 계약서를 작성하였으며, 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 양도한 사실이 소장등에서 확인되므로 이는 청구인의 미등기양도거래로 인정할 수 밖에 없다 할 것이다.

3) 한편 실지양도가액이 확인된 경위를 보면 청구외 OOO이 당초 약정대로 자기명의로 소유권이전등기가 되지 아니하자 90.9월 청구인과 청구외 OOO을 상대로 손해배상청구소를 서울지방법원에 제기하였는데(90가단 16543), 그 소장에 다음과 같은 내용이 나타나는 바,

① 88.3.10 분양대금 14,200,000원의 계약을 체결하였는데 계약금 500,000원은 당일에, 중도금 5,000,000원은 88.3.15에, 잔금 8,700,000원은 88.4.7에 지불하되 잔금중 3,000,000원은 은행융자금으로 대체하고 3,000,000원은 임대보증금으로 충당하고 나머지 2,700,000원만 지급하기로 하여 총 8,200,000원을 지불하였으나, 잔금 6,000,000원이 약정대로 이행되지 아니 하였고

② 청구외 OOO은 90.11월 청구외 OOO의 손해배상청구소송의 피고로서 답변서를 제출하였는데 여기에는 87.7.18 쟁점부동산을 9,920,000원에 취득하여 청구인에게 9,980,000원에 매매하였으나 매매대금중 6,000,000원만 영수하고 잔금 3,980,000원을 받지 못하여 소유권이전을 하여 주지 못하고 있을 뿐 잔금만 지급받으면 소유권을 이전시켜 줄 것이며 본인은 청구외 OOO에게는 아무런 지급의무도 없으므로 청구외 OOO의 손해배상청구는 부당하다고 지적하고 있으며,

③ 청구외 OOO은 쟁점부동산의 소유권이 91.2.11 본인 명의로 이전되자 91.2.22 이 건 손해배상청구소송을 취하한 점등으로 볼 때 청구외 OOO이 제기한 손해배상청구소장에 기록된 가액을 쟁점부동산의 취득 및 양도시의 실지거래가액으로 인정함에 무리가 없다 할 것이다.

위 사실관계를 종합하여 볼 때 청구인이 쟁점부동산을 9,980,000원에 취득하여 14,200,000원에 양도한 미등기양도거래로 인정되므로 처분청이 전시한 법령에 의하여 이 건 확인된 실지거래가액으로 양도소득세를 결정한 처분은 타당한 것으로 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.