대법원 2015.9.10.선고 2013다46047 판결 | 리걸엔진

1. 가. 집합건물의 전유부분과 함께 그 대지사용권인 토지 공유지분이 일체로서 경매되더라도 그 경매절차에서 '대지사용권의 성립 이전부터 집합건물의 대지에 관하여 별도 등기로 설정되어 있던 근저당권을 존속시켜 매수인에게 인수하게 한다'는 특별매각조건이 정하여져 있는 경우에는 민사집행법 제91조 제2항에도 불구하고 위와 같이 별도 등기로 설정되어 있던 대지에 관한 근저당권은 소멸하지 아니하고 존속하게 된다.

나. 나아가 대지사용권의 성립 이전에 대지에 관하여 별도등기로 설정되어 있던 근저당권의 실행으로 일부 전유부분의 대지사용권에 해당하는 토지 공유지분에 대하여 경매가 진행되고 그 토지공유지분이 매각됨으로써 전유부분으로부터 분리처분된 경우에는 그 전유부분을 위한 대지사용권이 소멸하게 된다(대법원 2008. 3. 13. 선고 2005다15048 판결 등 참조). 따라서 그 경매절차에서 대지사용권인 토지 공유지분을 매수하여 그 소유권을 취득한 자는 이로써 대지사용권을 상실한 전유부분의 소유자에 대하여 동인이 다른 방법으로 대지사용권을 취득하였다는 등의 특별한 사정이 없는 이상 그 전유부분의 철거를 구할 수 있고, 이와 별도로 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법'이라고 한다) 제7조에 따라 전유부분에 관한 매도청구권을 행사할 수도 있다(대법원 1996. 11, 29. 선고 95다40465 판결 참조).다. 한편 집합건물의 신축 당시부터 각 전유부분 전부에 대하여 대지권등기를 하고 전유부분과 대지권이 같이 처분되어 옴으로써 각 전유부분과 그 대지사용권에 해당하는 토지공유지분이 상호대응관계를 유지하면서 일체불가분성을 갖고 있는 경우, 대지권의 성립 이전에 대지에 관하여 별도등기로 설정되어 있던 근저당권이 실행됨에 따라 대지 사용권인 토지공유지분이 전유부분으로부터 분리처분되더라도, 경매개시결정부터 매각허가결정에 이르기까지 경매목적물인 토지공유지분이 특정 전유부분의 대지권에 해당하는 공유지분임이 충분히 공시되었다면, 이로써 대지권을 가지고 있는 구분건물 소유자들과 대지의 공유지분권자 사이에 공유물의 사용에 관한 합의의 일종으로서 구분건물에서 분리된 경매목적물인 위 토지공유지분을 분리되기 전의 특정 전유부분을 위한 사용에 제공하여 상호관련성을 유지하기로 하는 묵시적 합의가 성립하였다고 볼 수 있으나(대법원 2008. 3. 13. 선고 2005다15048 판결 참조), 이러한 묵시적 합의는 어디까지나 경매목적물인 토지공유지분이 특정 전유부분의 사용에만 대응한다는 의미일 뿐, 토지공유지분의 매수인과 특정 전유부분의 소유자 사이에 대지사용권 제공에 관한 합의가 있다거나 토지공유지분의 매수인이 대지사용권을 상실한 특정 전유부분의 소유자에게 그 토지 공유지분을 대지사용권으로 제공하여야 할 의무를 부담하게 된다고 볼 것은 아니므로, 경매 당시 경매목적물인 토지공유지분이 특정 전유부분의 대지권에 해당하는 공유지분임이 충분히 공시되었다고 하여 그것만으로 특정 전유부분의 소유자가 대지사용권을 취득하였다고 볼 수는 없다.

2. 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

① H, I, J의 소유 명의로 되어 있던 제천시 D 대 557.5㎡(이하 '이 사건 대지'라고 한다)에 관하여 1996. 3. 28. 영화새마을금고(이후 신제천새마을금고로 상호가 변경되었다) 명의로 채권최고액 1억 5천만 원, 채무자 H으로 된 근저당권(이하 '이 사건 근저당권'이라고 한다)의 설정등기가 마쳐졌다.

② G는 1996. 4. 13. H, I, J로부터 이 사건 대지에 관한 소유권이전등기를 받아 그 위에 지상 4층 규모의 근린생활시설 및 다세대주택을 신축하고, 1997. 2. 15. 그 중 제402호에 해당하는 원심판결 별지 기재 구분건물(이하 '이 사건 전유부분'이라고 한다)을 포함한 각 구분건물에 관하여 소유권보존등기를 마쳤다. 이때 그 대지권등기도 함께 이루어졌고, 그 중 이 사건 전유부분에 관한 대지권등기는 이 사건 대지 중 52.83/557.5 지분(이하 '이 사건 대지지분'이라고 한다)에 관하여 이루어졌다. ③ G는 1997. 3. 21. K에게 이 사건 전유부분에 관하여 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐 주었고, K은 1997. 3. 27. 원주농업협동조합에 이 사건 전유부분에 관하여 채권최고액 4,550만 원, 채무자 K으로 된 근저당권설정등기를 마쳐 주었다. ④ 원주농업협동조합의 신청에 의하여 청주지방법원 제천지원 L로 이 사건 전유부분 (대지권 포함)에 관한 임의경매절차가 진행된 결과, B이 1999. 11. 30. '이 사건 근저당권을 존속시켜 매수인에게 인수하게 한다'는 특별매각조건 아래 이 사건 전유부분(대지권 포함)을 매수하여 1999. 12. 13. 그 소유권이전등기를 마쳤다.

⑤ 그 후 영화새마을금고에 의한 이 사건 근저당권의 실행으로 청주지방법원 제천지원 E로 이 사건 대지 중 이 사건 대지지분을 포함한 368.2/557.5 지분에 관하여 임의경매절차가 진행된 결과, 원고가 2006. 6. 2. 위 368.2/557.5 지분을 매수하여 2006. 6. 19, 그 소유권이전등기를 마쳤고, 이로 인하여 이 사건 전유부분 등에 관한 대지권등기는 말소되었다.

⑥ 그런데 이 사건 대지지분 등에 관한 경매개시결정, 경매공고, 매각허가결정 등에서는 경매목적물인 대지지분이 단순히 이 사건 대지 중 368.2/557.5 지분이 아니라 이 사건 전유부분을 포함한 일부 구분건물의 대지권에 해당하는 공유지분임을 특정하여 명시하였다.

⑦ 한편, 이 사건 전유부분에 관하여 2008. 8. 20. 증여를 원인으로 한 피고 명의의 소유권이전등기가 마쳐졌다.

3. 이러한 사실관계를 앞에서 본 법리에 비추어 보면, B은 '이 사건 근저당권을 존속시켜 매수인에게 인수하게 한다'는 특별매각조건이 정하여진 상태에서 이 사건 전유부분과 그 대지권을 매수하였으므로, 이 사건 근저당권은 이 사건 전유부분에 관한 경매로 소멸하지 아니하고 존속하였다고 할 것이고, 이후 이 사건 근저당권에 기한 경매절차에서 분리처분된 이 사건 대지지분을 매수한 원고는 그 분리처분으로 대지사용권을 상실한 B 등에 대하여 동인들이 다른 방법으로 대지사용권을 취득하였다는 등의 특별한 사정이 없는 이상 집합건물법 제7조에 따라 이 사건 전유부분에 관한 매도청구권을 행사할 수 있다고 할 것이다.

한편 이 사건 전유부분을 포함한 각 구분건물의 신축 당시부터 각 구분건물 전부에 대하여 대지권등기를 하고 그 전유부분과 대지권이 같이 처분되어 옴으로써 각 전유부분과 해당 대지사용권이 상호대응관계를 유지하면서 일체불가분성을 갖고 있었고, 이 사건 대지지분 등에 관한 임의경매절차에서 경매목적물인 이 사건 대지지분이 이 사건 전유부분의 대지권에 해당하는 공유지분임이 충분히 공시되었다고 하더라도, 그것만으로 이 사건 전유부분의 소유자였던 B이나 이 사건 전유부분을 증여받은 피고가 대지사용권을 취득하였다고 볼 수는 없다. 따라서 원고는 피고에 대하여 이 사건 전유부분에 관한 매도청구권을 행사할 수 있다고 보아야 한다.

그런데도 원심은 이 사건 근저당권에 기한 경매절차에서 경매목적물인 이 사건 대지 지분이 이 사건 전유부분의 대지권에 해당하는 공유지분임이 충분히 공시되었다는 사정만으로, 이 사건 전유부분의 소유자였던 B이나 피고가 이 사건 대지지분을 사용할 권원을 가지게 되었다는 취지로 판단하여 원고의 이 사건 전유부분에 관한 매도청구권 행사에 따른 청구를 배척하였으니, 이는 집합건물법 제7조의 매도청구권 성립에 관한 법리를 오해하여 판단을 그르친 것이다.

4. 그러므로 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결 중 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.