조심2011서1565 (2011.07.21)

양도

기각

청구인은 쟁점부동산의 매매계약 당시 특약으로 쟁점건물의 양도가액을 10억원으로 하기로 하였다고 주장하나, 쟁점건물 공동소유자가 제기한 동일 내용의 사건에 대하여 조세심판원 및 법원에서 모두 매매계약 당시 쟁점외건물의 양도가액을 10억원으로 인정하지 아니하고 양도가액의 구분이 불분명하다고 판단한바, 쟁점건물의 양도가액을 쟁점토지의 양도가액과 분리하여 따로 10억원으로 구두약정하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 없음

소득세법 제100조【양도차익의 산정】 / 소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정 등】

조심2008서2417 /

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2007.1.31. OOOOO OOO OOO OOOOOO 대 102.4㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 위 지상의 겸용주택 1,014.3㎡(이하 “쟁점겸용주택”이라 한다) 중 일부 507.15㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, “쟁점토지”와 함께 “쟁점부동산”이라 한다)를 주식회사 OOOOO(이하 “OOOOO”라 한다)에게 17억5,000만원에 일괄양도하면서 매매계약서의 특약사항으로 쟁점건물의 양도가액을 10억원으로 구분하여 양도소득세를 신고·납부하였다.

나. 처분청은, 쟁점토지에 연접한 OOOOO OOO OOO OOOOOO 대지 270.4㎡ 및 쟁점겸용주택의 나머지 부분(이하 “쟁점외토지” 및 “쟁점외건물”이라 하고, 이들을 함께 “쟁점외부동산”이라 한다)의 소유자인 박OO가 2007.1.31. 청구인과 함께 쟁점외부동산을 OOOOO에 일괄양도한 데에 대하여 쟁점외토지와 쟁점외건물의 양도가액을 기준시가로 안분계산하여 양도소득세를 부과한 OOO세무서장의 처분이 대법원(2010.10.28. 선고 2010두13937 판결)에서 적법한 것으로 확정됨에 따라, 쟁점토지 및 쟁점건물의 양도가액을 기준시가로 안분계산하여 2011.3.2. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 132,476,490원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.4.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 주위적 청구

쟁점토지는 청구인의 소유이고, 쟁점외토지는 박OO의 토지이며, 쟁점겸용주택은 쟁점토지 및 쟁점외토지 지상에 있는 건물로서 청구인과 박OO가 1/2 지분으로 공유하고 있다.

청구인과 박OO는 쟁점토지, 쟁점외토지 및 쟁점겸용주택을 OOOOO에 총 55억원에 양도하면서, 청구인과 OOOOO의 매매계약서상으로는 쟁점건물의 양도가액을 10억원, 쟁점토지의 양도가액을 7억5,000만원으로 정하여 17억5,000만원에 양도하였던바, 쟁점건물의 양도가액 10억원은 쟁점겸용주택의 양도가액을 20억원으로 정한 후 이를 균등하게 나눈 것이고, 쟁점토지의 양도가액 7억5,000만원은 쟁점토지 및 쟁점외토지의 양도가액을 35억원으로 정한 후 이를 토지의 면적비율로 안분한 것이다.

청구인이 쟁점부동산의 매매계약 당시 특약으로 정한 쟁점건물의 양도가액 10억원은 쟁점부동산의 양도일 전인 2006년 10월말에 이루어진 OO은행의 담보물평가를 기초로 하였을 뿐만 아니라 주변 매매관행에도 부합하는 적정한 것임에도 불구하고, 처분청이 실지거래가액에 따른 구분을 인정하지 아니하고 기준시가로 안분하여 과세한 당초의 부과처분은 취소되어야 한다.

(2) 예비적 청구

쟁점부동산의 양도일 전인 2006년 10월말에 이루어진 OO은행의 담보물평가에서는 쟁점토지와 쟁점외토지를 포함한 토지의 가액을 1,103,923,296원으로, 쟁점겸용주택의 가액을 446,980,564원으로 평가하였던바, 그 가액에 비례하여 쟁점건물의 양도가액을 정하여야 할 것이므로, 이에 따라 산정된 쟁점건물의 양도가액은792,567,858원[55억원 × 446,980,564원/(446,980,564원 + 1,103,923,296원)× 1/2]이고 납부할 세액은 578,329원으로서, 이를 초과하는 세액은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 주위적 청구에 대하여

청구인은 매매계약의 특약으로 쟁점건물의 양도가액을 10억원으로 정한 것이 적정하다고 주장하나, 이는 청구인이 인근 토지를 수용당하면서 지급받은 보상금에 불과하므로 양도가액을 추정하는 근거로 삼기에는 적당하지 아니하다.

(2) 예비적 청구에 대하여

청구인은 쟁점건물의 담보대출을 위해 금융기관에서 평가한 건물가액이 적정하다고 주장하나, 매매계약일 2005.12.28, 잔금일 2007.1.31.로 정한 매매계약에서의 총매매가액이 55억원이지만 2006.10.24.자 금융기관의 평가액은 15억원으로 철거할 건물의 가액을 정확히 평가하였다고 볼 수 없고, 금융기관의 평가는 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가액이 아니다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액 구분이 불분명한 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제166조 제4항에 따라 기준시가로 안분하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

(2) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】④ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다.

(3) 부가가치세법 제48조의2 【과세표준의 안분계산】④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서“건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물 등에 대한 「소득세법」 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만,감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산과 쟁점외부동산의 부동산등기부등본에 의하면, 청구인은 1989.2.25. 쟁점토지를 상속으로 취득하고, 박OO는 1986.5.21. 쟁점외토지를 매매로 취득한 사실, 청구인과 박OO가 1995.7.14. 쟁점겸용주택의 보존등기를 마치고 각 1/2씩 공유하고 있다가 2007.1.31. 쟁점토지, 쟁점외토지, 쟁점겸용주택을 OOOOO에 양도한 사실 및 2009.7.7. 쟁점겸용주택에 대하여 멸실등기가 마쳐진 사실이 확인된다.

(2) 청구인이 제출한 ‘청구인과 (주)OOOOOO간의 쟁점부동산 매매계약서’ 및 ‘청구인과 OOOOO간의 쟁점부동산 매매계약서’에 따르면, 청구인은 당초에 쟁점부동산을 양도하기 위해 (주)OOOOOO와 양도계약(계약일 2005.12.28, 양도가액 17억 5,000만원, 쟁점부동산 인도일 2006.4.28.)을 체결하였다가, OOOOO가 (주)OOOOOO의 매수자 지위를 승계하는 새로운 계약(계약일 2005.12.28, 양도가액 17억 5,000만원, 쟁점부동산 인도일 2007.1.31.)을 체결하였으며, 특약사항으로 ‘총 매입가에서 건물매입은 10억원에 매매한다’는 약정이 기재되어 있다.

청구인이 제출한 ‘박OO와 (주)OOOOOO간의 쟁점외부동산 매매계약서’ 및 ‘박OO와 OOOOO간의 쟁점외부동산 매매계약서’에 따르면, 박OO는 쟁점외부동산을 양도가액 37억5,000만원에 양도하는 매매계약을 체결하였던바, 매매계약의 체결상대방, 계약일, 인도일 및 ‘총 매입가에서 건물매입은 10억원에 매입한다’고 한 특약의 존재는 청구인과 (주)OOOOOO간 및 청구인과 OOOOO간의 계약과 각각 같다.

(3) 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액 및 취득가액 구분은 <표1>과 같고, 처분청이 결정한 쟁점부동산의 양도가액 및 취득가액 구분은 <표2>와 같다.

<표1> 청구인 신고 양도가액 및 취득가액 구분(2007.3.31.)

(단위 : 원)

<표2> 처분청 결정 양도가액 및 취득가액 구분(2011.3.2.)

(단위 : 원)

(4) 청구인이 제출한 OO은행의 담보물의 평가서(OOOOO O OOOOOOOOOOOOO)에 따르면, 채무자 및 담보제공자는 청구인이고, 평가자 및 담보실태확인자는 OO은행 OOO 지점 박OO이며, 평가일자는 2006.10.24, 평가서확정일자는 2006.10.26.로서, 담보조사가격은 1,550,903,861원이고, 담보평가내역은 아래 <표4>와 같이 나타난다.

<표4> 담보평가내역

(토지)

(건물)

(5) 박OO의 확인서(2011년 4월)에 따르면, “① 이건 매매는 청구인 소유토지와 박OO 소유토지를 합하고, 건물가액을 합한 것으로서, 건물은 20억, 토지는 35억으로 계산하여 총액 55억원으로 정했고, ② 청구인과 박OO는 토지면적 차이를 불문하고, 매매총대금을 1/2씩 안분하여 수령하였고, 세금도 각 세금의 합계액에서 1/2씩 지급하기로 하였으며, ③ 이 건물은 청구인과 박OO가 1/2씩 공유하였으므로 편의상 양도소득세 신고를 하기 위하여 각 대금을 토지의 면적 비율로 나누어서 매매계약을 형식상 체결하였고, ④ 부동산 매매대금을 결정할 때는 건물, 토지를 별도로 계산하여 협의하였으며, ⑤ 건물가액을 결정할 때는 은행감정가액을 참고하였다”고 기재되어 있다.

(6) 청구인은 주변 부동산의 매매관행상, 건물가격을 제외하고 토지만을 매매할 경우의 토지의 평당가격은 본건과 같이 임대수익이 있는 건물과 토지를 매매하는 경우의 토지의 평당가격보다 저렴한데, 쟁점주택 및 쟁점토지의 양도가액 구분은 이에 부합한다고 주장하면서, 건물가격을 제외하고 토지만을 매매한 경우의 평당가격에 관하여 OOOOO에 부동산의 매매를 중개하였다는 김OO(주민등록번호 OOOOOOOOOOOOOO)의 사실확인서를 제출하였다.

위 사실확인서에 따르면, OOOOO OOO OOO OOOOO, 같은 곳 167-55의 평당가격은 38,327,943원, 같은 곳 167-7 및 167-57의 평당가격은 38,380,419원, 같은 곳 167-9의 평당가격은 38,318,531원임을 확인한 사실이 나타나며, 쟁점건물에서 연 2억원의 임대수익이 발생한다는 본건에서의 쟁점토지 및 쟁점외토지(합계 112.77평)의 평당 양도가액은 48,771,836원(55억원/112.77평)이다.

(7) OOO세무서는 박OO의 쟁점외부동산 양도가액 구분과 관련하여, 쟁점외건물의 실지거래가액인 10억원을 부인하고 건물과 토지를 함께 양도한 경우로서 그 가액의 구분이 불분명한 때에 해당한다고 보아 기준시가로 구분하여 과세하였던바, 박OO가 이에 불복하여 제기한 조세심판원의 결정문과 소송의 판결문에 따르면, 조세심판원과 법원은 OOO세무소의 과세처분에 대해 아래와 같이 적법한 것으로 판단한 사실이 확인된다.

(가) 조세심판원은 OOO세무서의 조사자료에 의하면 박OO과 쟁점외토지 양수자인 OOOOO에는 쟁점외건물의 가액을 10억원으로 확정하여 매매계약서에 기재한 사실이 없을 뿐 아니라, 박OO가 제시한 증빙상에도 매매 당사자간에 쟁점외건물의 적정가액, 양도소득세 및 부가가치세 문제 등으로 쟁점외건물 가액을 확정하지 못하였던 것으로 확인되어 OOO세무서장의 과세처분이 적법하다고 판단하였다(조심 2008서2417, 2008.10.22.).

(나) OOOO법원은 ①OOOOO 대표이사 반OO는 2008.2.27. OOO세무서 직원과 통화하고, 2009.1.20. 처분청 직원과 통화하면서 ‘건물가액을 따로 정한 사실이 없다’는 취지로 진술한 사실,②OOOOO가 OO구청에 제출한 쟁점외부동산의 검인계약서에는 박OO가 제출한 부동산매매계약서와는 달리 쟁점외부동산의 가액란이 공란으로 되어 있는 사실,③당초 박OO로부터 쟁점외부동산을 매수하려고 하였던 (주)OOOOOO와 그 매매계약을 승계한 OOOOO는 쟁점겸용주택을 매수한 다음 쟁점겸용주택을 철거하고 주상복합상가를 신축하려고 예정하였던 사실,④OOOOO가 청구인으로부터 쟁점부동산 등을 매수하고 OO구청에 제출한 검인계약서에는 쟁점건물의 가액이 기재되지 않은 점을 인정한 후,양도소득세 신고를 할 무렵 조세 부담의 편의를 위하여 OOOOO와는 아무런 합의도 없이 매매계약서에 건물매매가액을 기재한 것으로 보이는 등의 사정을 들어, 박OO가 쟁점외부동산을 양도할 당시 매수인과 사이에 쟁점외건물의 양도가액을 토지가격과 분리하여 따로 10억원으로 구두약정하였다는 박OO의 주장을 인정할 증거가 없고, 결국 쟁점외부동산의 양도는 토지와 건물을 함께 양도한 경우로서 그 가액의 구분이 불분명한 때에 해당되어 OOO세무서장의 과세처분이 적법하다고 하였고(OOOO법원 2010.6.3. 선고 2009누32392 판결), 이에 대한 박OO의 상고는 기각되었다(대법원 2010.10.28. 선고 2010누13937 판결).

(8) 살피건대, 청구인은 주위적 청구로 쟁점부동산의 매매계약 당시 특약에서 정한 쟁점건물의 양도가액 10억원을 기준으로 쟁점건물과 쟁점토지의 양도가액을 구분하여야 한다고 주장하는바, 쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액은 쟁점외토지와 쟁점외건물의 양도가액과 단일한 산식에서 도출된 결과로서 쟁점외토지와 쟁점외건물의 양도가액 구분과 그 내용을 달리할 수 없다고 할 것인바, 쟁점외토지와 쟁점외건물의 양도가액 구분에 대해서는 조세심판원 및 법원에서 모두 매매계약 당시 쟁점외건물의 양도가액을 10억원으로 인정하지 아니하고 양도가액의 구분이 불분명하다고 판단한 점, OOOO법원의 판결내용에 따르면 청구인과 OOOOO 사이의 쟁점부동산의 검인계약서에도 건물 가액이 기재되어 있지 않았다고 한 점 등을 종합하면, 쟁점건물의 양도가액을 쟁점토지의 양도가액과 분리하여 따로 10억원으로 구두약정하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 없다 하겠다.

청구인은 예비적 청구로 금융기관인 OO은행의 담보물평가를 기준으로 쟁점건물의 매매가액을 산정하여 이에 따라 쟁점건물과 쟁점토지의 양도가액을 구분하여야 한다고 주장하나, 「소득세법」 제100조 제2항, 같은 법 시행령 제166조 제4항 및 「부가가치세법」 제48조의2 제4항에 따르면 기준시가에 우선하여 감정평가가액에 비례하여 안분하기 위해서는 「부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가액이어야 하는바, 청구인이 제출한 담보물평가는 금융기관의 직원이 작성한 것으로, 이는 객관성이 있는 감정평가법인의 평가에 해당하지 아니므로 청구주장을 받아들이기는 어렵다 하겠다.

따라서, 처분청이 쟁점건물과 쟁점토지의 양도가액의 구분을 불분명한 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제166조에 따라 건물과 쟁점토지의 양도가액을 기준시가로 안분하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.