2016가합109629 영업금지청구

A

B

2017. 3. 10.

2017. 4. 7.

1. 피고는 서울 구로구 C건물 1층 111호에서 커피 및 베이커리를 판매하는 영업을 영위하거나 커피 및 베이커리의 판매 영업을 영위하기 위한 목적으로 위 점포의 전부 또는 일부를 임대하여서는 아니 된다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

주문과 같다.

1. 기초사실

가. 원고는 서울 구로구 C건물(이하 '이 사건 건물'이라 한다) 1층 114호(이하 '이 사건 114호'라 한다)의 구분소유자이고, 피고는 이 사건 건물 1층 111호(이하 '이 사건 111호'라 한다)의 구분소유자이다.

나. 이 사건 건물은 지하 3층 지상 20층의 아파트형 공장으로 지하 1층부터 지상 2층까지 부분은 위 건물 지상 3층 이상에 입주한 공장의 지원시설 용도로 건축허가를 받았다.

다. 원고는 2011. 10. 10. D 주식회사(이하 'D'이라 한다)에 이 사건 114호를 임대하였고, D으로부터 이 사건 114호를 전차한 E가 2011. 12.경부터 현재까지 'F'라는 상호로 커피전문점을 운영하고 있다. 한편, 피고는 2015. 8.경부터 이 사건 111호에서 'G'라는 상호로 커피 및 베이커리 상점을 운영하고 있다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3, 8, 10, 15호증(가지번호 있는 것은 달리 가지번호를 특정하지 않는 한 각 가지번호를 포함, 이하 같다), 을 제2, 3호증의 각 기재 또는 영상, 변론 전체의 취지

2. 당사자들의 주장

가. 원고의 주장 요지

이 사건 114호는 분양 당시 '커피전문 베이커리' 업종으로 지정되어 분양되었고, 이 사건 111호는 분양 당시 '지원시설 및 패스트푸드' 업종으로 지정되어 분양되었다. 이 사건 건물과 같은 상가건물을 분양받을 당시 업종이 제한되어 분양되었으면, 특별한 사정이 없는 한 당해 점포의 소유자들은 지정업종을 위반하여 영업을 할 수 없는데, 피고는 지정된 업종 외의 영업, 특히 원고의 지정업종인 '커피전문 베이커리' 영업을 하고 있다. 이에 따라 원고가 소유하는 점포의 영업권이 침해받고 있으므로, 피고는 커피 및 베이커리를 판매하는 영업을 영위하거나 커피 및 베이커리의 판매 영업을 영위하기 위한 목적으로 위 111호의 전부 또는 임대하여서는 안 될 의무가 있다.

나. 피고의 주장 요지

1) 이 사건 건물의 분양계약은 '동종영업금지'를 규정한 것이 아니라 '지정영업외 영업금지'를 규정한 것이므로, 이 사건 건물에는 업종제한이 존재하지 않는다.

2) 이 사건 건물의 분양 당시 분양자 및 최초 수분양자의 의도 또는 실수로 인하여 원·피고에게 지정된 업종은 그 범위가 일부 겹칠 수밖에 없게 되었으므로, 원·피고는 서로에 대하여 이를 수인할 의무가 있고, 결국 업종의 범위가 겹치는 부분에 대하여는 업종제한 약정을 준수하지 않아도 될 특별한 사정이 있다. 뿐만 아니라 '패스트푸드'가 가공된 식자재를 가지고 간단한 방법으로 조리하여 서비스하는 상품들 모두를 통칭하는 것인데, 피고는 지정업종인 '패스트푸드점'을 운영하였기 때문에 업종제한 약정을 위반하였다고 볼 수 없다.

3) 원고는 이 사건 114호의 임대인으로서 피고의 영업과 무관하게 고정적인 임대료 수익을 얻을 수 있으므로, 영업상 이익을 침해당하지 않았다.

3. 판단

가. 관련 법리

1) 분양계약서에서 업종제한 조항을 두는 경우에 어떠한 범위의 업종변경을 제한할 것인가, 업종변경을 절대적으로 금지할 것인가 아니면 일정한 범위에서 변경을 허용할 것인가는 사적 자치의 원칙에 따라 당사자가 자유로이 정할 수 있는 것이고, 업종변경의 허부, 범위 및 절차 등은 분양계약서의 합리적 해석을 통하여 판단하여야 할 것이나, 이 경우에도 분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양하는 것은 기본적으로 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어 있다 (대법원 2005. 11. 10. 선고 2003다45496 판결 참조).

2) 건축회사가 상가를 건축하여 각 점포별로 업종을 지정하여 분양한 경우 그 수분양자나 점포에 관한 수분양자의 지위를 양수한 자는 특별한 사정이 없는 한 그 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호간에 명시적이거나 또는 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있고, 따라서 점포 수분양자나 그 지위를 양수한 자 등이 분양계약에서 정한 업종제한 약정을 위반할 경우, 이로 인하여 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해 배제를 위하여 동종 업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다(대법원 2002. 12. 27. 선고 2002다45284 판결 등 참조).

3) 그리고 점포의 분양계약상 업종제한 약정이 있기는 하지만 그 업종의 의미 및 영업범위에 관하여 따로 정함이 없는 경우에는, 그 업종의 사전적 의미, 일반적으로 행해지는 그 업종의 영업내용, 한국표준산업분류표의 분류기준 등을 모두 종합하여 결정하되, 획일적 · 절대적으로 결정할 것이 아니라 점포가 위치한 건물의 크기와 상권형성 정도, 인근 동종업종의 상황 등도 고려하여 판단하여야 한다(대법원 2007. 9. 21. 선고 2006다63747 판결 참조).

나. 업종제한 약정의 존부

위 가.항의 법리에다가 갑 제3, 4, 11호증, 을 제1호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 아래의 사실을 더하여 보면, 원고와 피고는 업종을 정하여 분양한 점포의 수분양자 지위를 양수한 자로서 각 분양계약서 기재와 같이 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 할 것이다.

① 이 사건 114호는 2006. 3. 9. H에게 분양될 당시 '커피전문 베이커리'로 업종이 지정되어 분양되었고(이하 '원고측 분양계약'이라 한다), 이 사건 111호는 2005, 11. 3. I에게 분양될 당시 '지원시설 및 패스트푸드'로 업종이 지정되어 분양되었다(이하 '피고 측 분양계약'이라 한다)(이 사건 111호의 경우 당초 분양계약서의 업종란에는 '커피전 문점'으로 업종이 기재되어 출력되었는데, 이를 삭제하고 수기로 '지원시설 및 패스트푸드'라고 기재한 다음 분양자와 수분양자가 날인하였고 그 우측에 '업종정정'이라고 기재한 다음 다시 분양자와 수분양자가 날인하였다).

② 위 각 분양계약 제5조는 "수분양자들간의 관계를 잘 유지하고 수입을 최대화하기 위하여 분양계약서에 명시된 업종대로만 영업을 할 수 있으며, 업종변경으로 인하여 발생하는 민형사적 책임을 수분양자가 자발적으로 지며, 업종변경으로 인하여 피해자가 발생할 경우 피해자에게 피해금을 법적 절차 없이 전액 보상한다."고 규정하고 있다.

③ 또한 2006. 3. 9. H이 이 사건 114호를 분양받을 당시 작성한 이행각서에는 "본인은 이 사건 건물의 지원시설(상가)를 분양받음에 있어 상가의 발전과 상호 번영의 원칙에 따라 분양시 지정한 권장업종의 약속을 준수할 것이며, 차후 사정에 따라 불가피한 업종 변경시에는 이해당사자의 동의를 구하거나 관리규정에 따른 법규를 준수할 것을 각서하며……"라고 기재되어 있다.

④ 이 사건 건물의 관리규약은 2007. 1. 11. 제정되어 시행되고 있는데, 그 중 이 사건과 관련된 별첨 7. 지원시설 관리규정(이하 '이 사건 관리규정'이라 한다) 부분은 아래와 같다.

다. 업종제한의 범위

1) 피고가 '지원시설 및 패스트푸드' 영업의 업종제한 의무를 위반하여 원고의 '커피 전문 베이커리' 영업의 이익을 침해하였거나 침해할 염려가 있는지 여부를 판단하기 위하여 먼저 '커피전문 베이커리' 영업과 '패스트푸드' 영업의 업종제한 범위에 관하여 살펴본다.

가) 먼저 '커피전문점은 '커피숍' 또는 '카페'(커피를 뜻하는 프랑스어 단어)라고 불리기도 하는데 그 사전적 의미는 '주로 커피류를 만들어 판매하는 가게 또는 식당'이다. 이는 한국표준산업분류상 '접객시설을 갖추고 주스, 커피, 홍차, 생강차, 쌍화차 등을 만들어 제공하는 산업활동'으로 규정된 '비알콜 음료점업'(분류코드 56220)에 해당한다. 그런데 오늘날 '카페'는 커피 뿐만 아니라 간단한 빵, 과자, 초콜릿 등을 함께 파는 형태로 영업하는 것이 일반적이고, 오로지 커피만을 파는 형태로 영업하는 경우가 드물다. 소비자들도 '카페'에 가면 커피를 마시면서 과자 등도 함께 먹을 수 있으리라 생각하는 것이 일반적이다.

'베이커리'는 '제과점' 또는 '빵집'으로 불리기도 하는데 그 사전적 의미는 '빵, 베이글, 케이크 등 매장에서 갓 구워낸 제품을 판매하는 가게'이다. 한국표준산업분류상 '제과점업'(분류코드 56191)에 해당한다. 그런데 오늘날 '베이커리'도 방 뿐만 아니라 음료, 아이스크림류도 판매하고 디저트를 공급하는 경우도 있다.

나) 다음으로 '패스트푸드'의 사전적 의미는 '햄버거, 도넛, 닭튀김과 같이 가게에서 간단한 조리를 거쳐 제공되는 음식'이다. 한국표준산업분류상 '패스트푸드점'이라는 명칭의 업종은 없으나 사회통념상 패스트푸드로 인식되는 음식의 종류에 비추어 볼 때 '피자, 햄버거, 샌드위치, 토스트 및 유사 음식을 직접 조리하여 일반소비자에게 판매하는 산업활동'인 '피자, 햄버거, 샌드위치 및 유사 음식점업'(분류코드 56192) 등이 이에 해당할 것으로 보인다. 그런데 오늘날 '맥도날드', '크리스피크림도넛', 'KFC' 등 널리 알려진 것들을 비롯하여 대부분의 패스트푸드점에서는 햄버거, 도넛, 닭튀김 뿐만 아니라 그와 함께 마실 탄산음료, 차, 커피류 등 음료도 함께 제공하는 형태로 영업하고 있고, 오로지 햄버거, 도넛, 닭튀김만 팔고 음료는 제공하지 않는 형태로 영업하는 경우가 드물다. 소비자들 역시 패스트푸드점에 가면 패스트푸드 뿐만 아니라 커피류 등의 음료도 함께 제공받을 수 있다고 생각하는 것이 일반적이다.

다) '지원시설'의 의미에 관하여, 이 사건 관리규정 제4조 제2항은 "당 건물은 시행 겸 시공사인 대륭종합건설(주)에서 지하1층, 지상 1층, 지상 2층을 지원시설로 설정하여……"라고 규정하고 있는 점은 위 나.항에서 본 바와 같고, 갑 제3, 4호증, 을 제1호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고측 분양계약 또는 피고측 분양계약에서 'C 지원시설 분양계약서'라는 제목 아래 "C 아파트형공장 내 지원시설(이하 '지원시설'이라 함)을 시행 겸 시공사인 대륭종합건설(주)로부터 분양받아(중도금상태) 분양함에 있어……"라고 정하고 있고, 이 사건 114호의 수분양자인 H이 작성한 2006. 3. 9.자 이행각서에는 "지원시설(상가)"라고 기재된 사실이 인정된다.

2) 위 가.항의 법리 및 위 1)항의 사정에다가 다툼 없는 사실, 을 제1호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 아래와 같은 사실 또는 사정을 종합하면, 원고측 분양계약에 표시된 '커피전문 베이커리'는 '커피류를 주된 품목으로 하되, 이에 부수하여 간단한 빵, 과자, 초콜릿 등도 함께 제공하는 형태의 영업'이고, 피고측 분양계약에 표시된 '지원시설 및 패스트푸드' 중 '지원시설'은 일반적으로 입점할 수 있는 상점을 포괄하는 단어이므로 특별한 의미가 없어 결국 피고의 업종은 '패스트푸드'로 제한되는데, '패스트푸드'는 '햄버거, 도넛, 닭튀김과 같이 간단한 조리를 거친 음식을 주된 품목으로 하되 그에 부수하여 함께 마실 커피류 등의 음료도 함께 제공하는 형태의 영업'이다. 결국 이 사건 건물의 업종제한 약정은 '커피전문 베이커리'와 '지원시설 및 패스트푸드'의 수분양자들이 각자 일반적으로 받아들여지는 방식으로 영업을 할 수 있도록 그 영업범위를 정하였다고 보는 것이 합리적이다.

① 이 사건 111호의 분양계약서 초안에서는 '커피전문점'으로 업종을 기재하였는데, 분양자와 수분양자가 이를 삭제하고 수기로 '지원시설 및 패스트푸드'라고 수정한 점은 앞서 나.항에서 본 바와 같은바, 이 사건 111호를 분양할 당시 분양자와 수분양자는 '커피전문점'과 '패스트푸드' 업종을 서로 다른 것으로 인식하고 있었다고 보인다.

② 이 사건 111호가 분양 직후 'J'이라는 상호의 패스트푸드점으로 운영되었던 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.

③ 피고의 주장과 같이 '패스트푸드'가 가공된 식자재를 가지고 간단한 방법으로 조리하여 서비스하는 상품들 모두를 통칭하는 것이라고 해석한다면, 이 사건 건물의 업종제한 약정에도 불구하고 피고는 아무런 제한 없이 모든 업종의 영업을 할 수 있는 결과가 되어 이 사건 관리규정의 업종제한 규정이나 이 사건 건물의 각 분양계약상 다른 구분소유자들의 독점적 영업권 자체가 무의미해질 수 있다.

④ 비록 일반적인 패스트푸드점에서 패스트푸드 뿐만 아니라 커피류 등의 음료도 함께 제공하고 있기는 하지만, 이는 어디까지나 패스트푸드점에서 제공하는 햄버거 등의 음식과 함께 마실 음료를 제공하는 것에 한정된다.

3) 그렇다면, '지원시설 및 패스트푸드'의 업종을 할 수 있는 피고가 일반적으로 받아들여지는 방식으로 '패스트푸드' 영업을 하고 있다면, 이는 이 사건 건물의 업종제한 의무를 준수하고 있는 것이고, 그 영업이 '커피전문 베이커리' 영업과 경쟁관계를 형성한다는 이유만으로 위 의무를 위반한 것은 아니지만, 피고의 영업이 '패스트푸드' 업종에 해당하지 않거나, 원고의 업종인 '커피전문 베이커리' 영업에 해당한다면 피고는 이 사건 건물의 업종제한 의무를 위반한 것이다.

라. 피고의 업종제한의무 위반 여부

1) 살피건대, 갑 제1, 2, 8, 10, 12 내지 15호증, 을 제3호증의 기재 또는 영상 및 변론 전체의 취지에 의하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.

① 원고의 이 사건 114호는 전유부분 면적이 113.85㎡이고, 피고의 이 사건 111호는 전유부분의 면적이 112.86㎡로 비슷하며, 모두 이 사건 건물 1층에 위치하고 있다.

② 피고가 운영하는 'G'의 상호 중 '카페'는 커피를 뜻하는 프랑스어 단어인데, 그 사전적 의미는 '주로 커피류를 만들어 판매하는 가게 또는 식당'으로서 원고의 업종인 커피전문점'과 일치하고, 피고의 간판에는 'G'라는 상호 표시 아래 'COFFE & BAKERY'라고 표시되어 있어 소비자들로서는 이 사건 111호가 커피 및 베이커리류 디저트 판매를 전문으로 하는 상점으로 인식할 것으로 보인다.

③ 'G'의 홈페이지에서는 'G'를 "장인정신에 입각한 40년 전통 노하우가 깃든 다트 커피와 30년 이상의 일본 베이커리 장인이 직접 만든 100% 무방부제의 건강하고 맛있는 빵을 먹을 수 있는 장인의 공간"으로 소개하면서 'G'는 신선한 원두로 전문 바리스타가 만드는 최상의 커피와 'K', 'L' 등 30년 노하우의 일본 베이커리 장인이 빵을 제공한다고 홍보하여 커피와 베이커리 업종의 전문가가 'G'가 제공하는 품목을 만드는 것으로 보이는바, 피고의 업종은 원고의 업종인 '커피전문 베이커리'와 동일하다.

④ 피고가 'G'에서 판매하는 주된 품목은 에스프레소, 아메리카노, 카푸치노, 카페라떼 등 커피류와 토스트, 케이크, 쿠키 등인데, 이 사건 114호의 전차인인 E가 'F'에서 판매하는 주된 품목인 에스프레소, 아메리카노, 카푸치노, 카페라떼 등 커피류 및 케이크 등과 상당 부분 일치한다(뿐만 아니라 아래 마.항에서 보는 바와 같이 피고의 'G'에서 커피류를 원고측 전차인인 E의 'F'보다 저렴한 가격에 판매하고 있다).

⑤ 이 사건 관리규정 제5조에 의하면 수분양자는 최초 분양계약시 지정한 업종에 한하여 영업을 할 수 있고, 업종이 지정되지 않은 경우에도 업종 변경시 기존 동일업종 업주의 동의 및 입주자대표운영위원회의 의결 절차를 거치도록 규정하고 있는데, 피고는 'G' 영업을 하기 전에 원고에게 동의를 구하거나 입주자대표운영회의 의결 절차를 거치지 않은 것으로 보인다.

⑥ 원고는 2015. 10. 14. 피고를 상대로 이 법원에 이 사건 111호에서 커피 및 베 이커리의 판매 영업을 영위하는 등 행위의 금지를 구하는 가처분을 신청하여, 2016. 3. 2. 이 법원에서 피고가 이 사건 111호에서 커피 및 베이커리를 판매하는 영업을 영위하는 등의 행위를 금지하는 가처분 결정(2015카합331)을 하였고, 피고가 위 가처분 결정에 이의하였으나, 이 법원은 2016. 5. 13. 그 가처분 결정을 인가하는 결정(2015카합64)을 하였다. 한편, 피고가 위 2016. 3, 2.자 가처분 결정에서 정한 의무를 위반하자 원고는 이 법원에 간접강제를 신청하여 이 법원은 2016. 4. 6. 이 사건 111호에서 커피 및 베이커리의 판매 영업을 영위하지 아니하는 등의 의무에 위반할 경우 위반일수 1일당 30만 원의 지급을 명하는 결정을 하였다(2016타기100).

⑦ 피고는 이 사건 소 제기 직전인 2016. 7. 7.경까지도 커피 및 베이커리류를 판매하는 영업을 영위하고 있고, 현재까지도 원고의 지정업종인 커피 및 베이커리류 판매 영업을 하고 있는 것으로 보인다.

2) 위 인정사실에 의하면, '지원시설 및 패스트푸드' 업종의 영업을 할 수 있는 피고는 이 사건 111호에서 일반적으로 받아들여지는 방식으로 '패스트푸드' 영업을 하지 않고, 원고의 업종인 '커피전문 베이커리' 영업을 하고 있으므로, 이 사건 건물의 업종제한 의무를 위반하였다고 보는 것이 맞다.

마. 원고가 피고의 영업으로 인하여 영업상의 이익을 침해당했는지 여부

1) 앞서 든 갑 제8호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 2011. 10. 10. D에 이 사건 114호를 임대차보증금은 1억 원, 차임은 최초 3년간은 월 1,100만 원(부가가치세 별도)으로 하되 이후에는 매2년마다 반경 500m 내 점포들의 임대료 변동률 및 물가변동률을 감안하여 원고와 D이 협의한 임대료를 지급받기로 하고서, 임대차기간은 2011. 10. 10.부터 2016. 10. 9.까지로 정하여 임대한 사실, E가 이 사건 114호를 전차하여 'F'를 운영 중인 사실이 인정되고, 이에 비추어 보면 피고가 이 사건 111호에서 'G'라는 상호로 커피전문 베이커리 영업을 하여 경쟁관계에 있는 E의 영업수익이 감소하더라도 원고로서는 그와 같은 상황과 무관하게 얼마 동안은 고정적인 임대수익을 얻을 것으로 보이기는 한다.

2) 그러나, 원고와 D 사이의 임대차계약에서 차임은 매2년마다 원고와 D이 협의하여 결정하도록 정한 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑 제8호증의 5, 제10호증의 2, 을 제3호증의 각 기재 또는 영상 및 변론 전체의 취지에 의하면, ① 원고로서도 D이나 그 승계인이 이 사건 114호가 갖는 커피전문 베이커리 업종의 영업독점권을 유지할 수 있도록 제반 법적 절차를 진행하거나 대응하는 등 협조할 의무를 지고 있는 사실, ② 이 사건 114호의 'F'보다 이 사건 111호의 'G'에서는 동종 품목인 커피류를 더 저렴하게 판매하고 있는 사실이 인정된다.

3) 위와 같은 사정들을 종합하면, 피고의 'G' 커피전문 베이커리'의 영업이 계속된다면 전차인 또는 임차인의 매출감소, 고객이탈, 인지도 하락 등의 손해를 초래하는 것에 그치지 않고, 임차인인 D의 원고에 대한 월 차임 감액 등 임대차계약조건의 변경이나 임대차계약의 해지 요구 나아가 임대인으로서의 적절한 조치의 이행 및 불이행시의 손해배상요구 등으로 이어지고 더 나아가 점포가치(임대가치)의 하락으로 연결될 것이 충분히 예견되므로(대법원 2006. 7. 4. 자 2006마164, 165 결정 등 참조), 원고로서는 피고의 이 사건 111호에서의 'G' 영업으로 인해 영업상의 이익을 침해당하였다고 할 것이므로 피고에 대하여 그 영업의 금지를 구할 수 있고, 원고가 이 사건 114호의 소유자임에도 그 점포를 임대하여 임대수익을 올리고 있다는 사정만으로는 위 인정에 방해가 되지 아니한다.

4. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

재판장 판사 신혁재

판사 백승준

판사 남관모