국심1991서2294 (1992.02.27)

경정

실지거래가액중 토지와 건물의 가액의 구분이 불분명하고 달리 합리적으로 구분할 방법이 없으므로 안분계산한 후 이 건 부가가치세를 부과한 당초처분은 정당함

국심1991구2155

국심1993서1211

양천세무서장이 91.5.16 자로 청구인에게 과세한 88년도 제1

기분 부가가치세 33,373,200원 및 90년도 제2기분 부가가치세

55,237,920원의 처분은

가. 서울특별시 양천구 OO동 OOOOO 부동산의 양도

가액을 88.1.25자 한국감정원의 감정가액에 의한 토지·건물

비율(60.62:39.38)로 안분계산하여 산출한 건물가액을 건물의

공급가액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고,

나. 나머지 청구는 이를 기각한다.

1. 사 실

청구인은 서울특별시 양천구 O동 OOOOO OOOO OOO OOOO OOOO에 주소를 둔 사람으로서, 같은구 OO동 OOOOO 소재 대지 523.7㎡를 85.10.11자 매매원인으로 87.9.14 취득하여 그 지상에 86.9.26 3층건물(지층, 1-3층 및 옥탑건물 919.08㎡)을 신축하였다가 88.1.13 증개축한 4층건물(지층, 1-4층 및 옥탑건물 1,089.79㎡, 이하 그 대지 포함 “쟁점 가부동산”이라 한다)을 88.6.8 양도하고, 역시 같은 동 OOOOOO 소재 대지 590.3㎡를 85.10.11원인으로 87.4.1 취득하여 그 지상에 87.11.28 4층건물(지층 및 1-4층 건물 1,496.65㎡, 이하 그 대지 포함 “쟁점 나부동산”이라 한다)을 신축한 후 90.8.30 양도하고 자산양도차익예정신고납부한 사실에 대하여,

처분청은 청구인을 부동산매매업자로 간주하여 “쟁점 가·나부동산”양도가액에서 과세대상인 건물의 가액을 계산함에 있어 “쟁점 가·나부동산”의 실지양도가액은 확인되나 토지와 건물가액의 구분이 불분명하다 하여 이를 부가가치세법 시행령 제48조의2 제3항의 규정에 의거 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 후 91.5.16 이 건 부가치세 88,611,120원(88년도 제1기분 33,373,200원, 90년 제2기분 55,237,920원)을 부과한 바,

청구인은 이에 불복하여 91.9.16 심사청구를 거쳐 91.9.30 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

처분청은 “쟁점 가·나부동산” 양도에 따른 부가가치세 과세표준을 계산함에 있어 매매대금은 확인되나 토지와 건물가액의 구분이 불분명하다 하여 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분한 후 과세대상인 건물가액에 대해 이 건 부가가치세를 과세하였으나, “쟁점 가·나부동산”은 매매계약 체결전에 매도자와 매수자가 합의한 토지와 건물가액을 국토이용관리법 제21조의7의 규정에 의한 토지거래신고 및 허가를 필하고 관인계약서를 작성하였으므로 토지와 건물의 실지거래가액의 구분이 분명한 경우에 해당하는 바, 위 확인된 건물가액에 대해 이 건 과세하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

부가가치세법 시행령 제48조의2 제3항에 “사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급 가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다”고 규정하고 있는 바,

“쟁점 가·나부동산”의 매매계약서를 보면, “쟁점 가부동산”의 매매대금은 704,408,470원, “쟁점 나부동산”의 매매대금은 355,500,000원으로 기재되어 있을 뿐 토지와 건물의 가액구분이 되어 있지 않으므로 위의 관련 법규정에 의거 계산한 건물가액에 대해 이 건 부가가치세 과세표준으로 결정함은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁 점

따라서 이 건의 쟁점은 청구인이 양도한 “쟁점 가·나부동산”의 실지거래가액이 확인되고 실지거래가액중 토지와 건물가액의 구분이 분명한지 여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

이 건 과세경위 및 청구주장을 보면, 처분청은 청구인이 88.6.8과 90.8.30 양도한 “쟁점 가·나부동산”의 매매대금 중 토지와 건물의 가액이 구분되어 있지 않다 하여 이를 부가가치세법 제48조의2 제3항의 규정에 의하여 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 안분계산한 후 과세대상인 건물에 대해 이 건 부가가치세를 과세하였으나, 청구인은 “쟁점 가·나부동산”은 매매계약 체결전에 매도자와 매수자가 합의한 토지와 건물가액을 국토이용관리법 제21조의7의 규정에 의한 토지거래신고 및 허가를 받았기 때문에 양도가액은 물론 토지와 건물의 실지거래가액이 분명하게 구분되어 있으므로 동 확인되는 건물에 대해 이 건 부가가치세를 과세하여야 한다는 주장이다.

우선 이 건 관련 법규정을 보면, 부가가치세법시행령 제48조의2 제3항에서 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의하되 다만 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산토록 규정하고 있는 바,

일반적으로 매매계약서상의 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 동 계약서상에 토지의 가액과 건물의 가액이 구분표시되어 있으며, 구분표시된 토지와 건물가액이 당해 토지·건물의 규모와 형태, 이용도와 효용도, 인근토지, 건물의 가액등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 동 계약서상의 건물가액을 건물의 공급가액으로 하는 데에는 하등의 문제가 없다고 할 것이나, 매매계약서상에 토지의 가액과 건물의 가액이 구분표시되어 있다고 하더라도 그 매매계약서상에 기재된 매매금액이 실지거래가액인지 여부가 불분명하고 구분표시된 토지의 가액과 건물의 가액이 당해 토지·건물의 규모와 형태, 사회통념에 비추어 합당하지 않다고 인정되는 경우에 동 계약서상에 표시된 건물가액을 건물의 공급가액으로 할 수 없다고 할 것이며,

한편으로 매매계약서상에는 비록 토지의 가액과 건물의 가액이 구분표시되어 있지는 않지만 매매계약서 체결전에 계약당사자간의 합의로 공인감정기관의 감정을 받아 동 감정가액대로 거래를 하거나 동 감정가액을 일정금액 할증한 금액으로 거래를 한 경우라든가 거래당사자중 일방 또는 쌍방이 국가, 지방자치단체 또는 법인으로서 거래당사자가 토지·건물가액을 관련 장부에 구분하여 기장하고 있고, 동 기장내용을 신뢰할 수 있는 경우등에는 그 감정가액, 감정가액을 일정비율 할증한 금액 또는 거래당사자의 기장금액중에서의 건물가액 상당을 그 실지거래가액으로 보는 것이 지방세법상 과세시가표준액으로 안분하여 계산한 가액을 공급가액으로 하는 것보다는 보다 더 합리적이라고 할 것 (국심 91구2155, 92.1.18 같은 취지 결정)이며,

이와 같은 해석은 부가가치세법시행령 제48조의2 제4항이 90.12.13 신설되었는 바, 그 내용을 보면 부가가치세법시행령 제48조의2 제3항 본문의 규정을 적용함에 있어 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 기타 구축물의 실지거래가액으로 보되 이 경우의 적용순서는 다음 각호의 순서로 한다고 규정하면서, 그 제1호에서 “주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획서상의 분양가액”, 그 제2호에서 “토지와 건물 및 기타 건축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액, 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다”고 하고, 그 제3호에서 “지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액”을 열거함으로써 위와 같은 해석내용이 대부분 입법화된 것으로도 뒷받침된다고 할 것이다.

이 건에 대하여 살펴보면,

청구인은 “쟁점 가·나부동산”을 양도하기 위한 매매계약을 체결하기 전에 국토이용관리법 제21조의7 제1항의 규정에 의한 토지거래신고서를 서울특별시 양천구청장에서 접수(“쟁점 가부동산”은 토지 172,821,000원, 건물 147,179,000원, 계약예정금액 320,000,000원으로 하여 88.5.25 접수하고, “쟁점 나부동산”은 토지 446,408,470원, 건물 258,000,000원 계약예정금액 704,408,470원으로 하여 90.5.19 접수)하였고, 서울특별시 양천구청장은 신고금액대로 수리하고 신고필증을 교부한 사실이 서울특별시 양천구청장이 92.1.20 제출한 토지등거래계약신고서 사본, 토지등거래계약신고필증 사본 및 “쟁점 나부동산”의 검인계약서 사본에 의해 확인되고 있으며, 청구인은 “쟁점 가부동산”은 88.5.29 매매금액을 당초 신고한 계약예정금액 보다 증액한 355,500,000원으로 하여 계약( 부동산등기법 제40조 제2항의 규정에 의한 매매계약서 검인은 88.10.1부터 시행하였기 때문에 “쟁점 가부동산”은 위 법 시행전의 양도분으로서 검인 절차 없이 양도)하였고, “쟁점 나부동산”은 신고대로 계약하였으나 “쟁점 가·나부동산” 공히 토지와 건물의 가액 구분없이 매매계약을 체결한 사실이 동 매매계약서에 의거 확인되고 있고 처분청도 위의 양도가액에 대해서는 다툼이 없으며,

청구인이 “쟁점 가부동산”을 담보로 제공하여 OO은행 OOO지점으로부터 융자를 받을 당시 위 은행이 한국감정원에 의뢰하여 88.1.25 을 가격시점으로 평가한 가액은 대지 251,040,000원, 건물 163,096,000원이고, 청구인은 위 평가일로부터 약 4개월후인 88.6.8 이를 양도하였고, 청구인이 “쟁점 나부동산”을 담보로 제공하여 OO은행 OO지점으로부터 융자를 받을 당시 위 은행이 한국감정원에 의뢰하여 87.8.6을 가격시점으로 평가한 대지 가액은 267,405,000원이고, 87.12.22을 가격시점으로 하여 평가한 건물가액은 321,905,000원으로서 토지와 건물의 평가시의 가격시점이 각각 다르고, 청구인은 위 평가일로부터 약 3년후인 90.8.30 이를 양도하였음을 알 수 있다.

한편 “쟁점 가부동산”은 실지양도가액이 355,500,000원임에도 불구하고 서울특별시 양천구청장에게 320,000,000원으로 실지가액과 다르게 신고한 금액을 기준으로한 토지와 건물의 가액구분 신빙성이 없다고 판단되며, 처분청과 같이 실지양도가액을 지방세법상의 과세시가표준액으로 안분계산할 경우 서울 양천구 OO동 소재 상가지역 토지의 평당가액이 약 488,000원이 되어 일반사회통념으로 볼 때 불합리하다고 판단된다.

그러하다면 “쟁점 가부동산”을 양도하기 약4개월전에 공인 감정기관인 한국감정원이 그 부동산의 토지와 건물의 구성비가 60.62:39.38이 된다고 감정한 사실이 있으므로, 실지양도가액을 그 구성비로 안분계산하여 건물에 해당하는 가액을 건물의 공급가액으로 보는 것이 위에서 열거한 관련법령의 해석과 일반사회통념으로 볼 때 합리적이라고 판단된다.

그리고 “쟁점 나부동산”은 청구인이 서울특별시 양천구청장에게 신고한 토지등거래계약신고서에 의하여 토지와 건물의 가액을 구분할 경우, 87년도 말에 신축한 부동산의 신축비가 평당 약 570,000원에도 미치지 못하고 있어 그 가액구분은 신빙성이 없다고 보여지므로 청구인의 주장은 받아들일 수 없다고 보여지며, 아울러 “쟁점 나부동산”의 감정가액에 의한 토지와 건물가액의 구분도 토지와 건물을 같은 시점에 감정한 가액이 없을 뿐만 아니라 공인 감정기관인 한국감정원이 감정한 감정가격은 그 부동산을 양도하기 약 3년전에 감정한 것이어서 그동안의 지가 상승을 고려할 때 감정가격에 의하여 토지와 건물의 가액을 구분할 수도 없다 하겠다,

그러하다면 “쟁점 나부동산”은 실지거래가액중 토지와 건물의 가액의 구분이 불분명하고 달리 합리적으로 구분할 방법이 없으므로 위에서 열거한 부가가치세법시행령 제48조의2 제3항의 규정에 의하여 안분계산한 후 이 건 부가가치세를 부과한 당초처분은 정당하고 청구인의 주장은 이유 없다고 판단된다.

6. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.