임대차 기간의 약정이 없는 경우의 건물매수 청구권

민법 제643조 가 규정하는 토지임차인의 건물매수 청구권은 임대차의 기간을 약정하지 않았던 탓으로 임대인에 의한 해지통고에 의하여 그 임차권이 소멸된 경우에도 계약갱신청구의 유무에 불구하고 인정된다고 봄이 상당하다.

민법 제643조

원고 소송대리인 변호사 박한상

피고 1 외 1명

서울민사지방법원 1976.9.3. 선고 75나473 판결

원심판결 중 피고 2에 대한 부분을 파기하고, 이 부분을 서울민사지방법원 합의부로 환송한다. 피고 1의 상고를 기각하고, 이 부분에 대한 상고비용을 그 피고의 부담으로 한다.

피고 1의 상고이유와 피고 2의 상고이유 제1점에 대하여 먼저 판단한다.

원심은 원심이 인정한 바와 같이 이 사건 대지에 관하여 원고에 의한 임대차계약의 해지가 적법 유효한 이상 가사 피고들이 주장하는 바와같이 피고들은 약 30년에 가깝도록 원고로 부터 이 사건 대지를 임차하여 차임을 지급하면서 그 지상건물에 거주하여 왔는데 원고는 차임을 일방적으로 증액하고 차임청구의 소송을 제기하였다가 여기에서 패소하자 감정적으로 피고들에게 지상건물의 철거와 대지의 인도를 구하는 본건 소송을 제기한 것이고, 또 원고가 인도를 구하는 이사건 대지의 싯가는 평당 400원에 불과한데 관하여 철거를 구하는 피고들 소유 건물의 싯가는 피고 1의 경우 평당 9,000원이고 피고 2의 경우 17,000원 내지 58,000원이 된다고 하더라도 이와 같은 사정만으로는 원고의 본소청구가 권리의 남용으로 된다고 할수는 없다고 판단하고 있는바, 원심의 위와같은 판단은 결국 원고에 의한 이 사건 건물의 철거와 대지의 인도청구가 원고 자신에게는 아무런 이익이 돌아감이 없이 오로지 피고들에게 손해와 고통을 줄 목적에서 행하여진 것이라고 볼수가 없다고 판시한 취지로 풀이되므로 이판단은 정당한 것으로 보여져 여기에 권리남용의 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.

논지가 주장하는 바와같이 철거를 구하는 건물의 가액이 인도를 구하는 대지의 가액에 비하여 현저하게 고가하는 사실만으로서 당연히 그 청구가 권리남용이 된다고 단정할 근거는 없는 것이다.

다음 피고 2의 상고이유 제2점에 대하여 원심은, 피고는 1946년경 원고소유의 이사건 대지에 관하여 건물소유를 목적으로 기간은 정하지 아니하고 이를 임차하고 임차대지상에 이사건 건물을 건축 소유하여오던바, 원고가 1974.1.22 피고에 대하여 위 임대차계약을 해지한다는 뜻을 통고하므로써 그로부터 6월이 경과한 같은해 7.22자로 임대차계약 해지의 효력이 발생한 것이라고 판단하고 나서 민법 제643조 가 규정하는 토지 임차인의 건물매수 청구권은 임대차기간이 정하여져 있는 토지임대차에 있어서 약정된 임대차기간이 만료한 경우에 한하여 인정되는 것이므로 이 사건에 있어서와 같이 기간의 약정이 없는 임대차계약이 해지통고에 의하여 해지되는 경우에는 위와 같은 청구건이 인정될 여지가 없으며, 더우기 이사건 임대차에 있어서는 피고는 원고로 부터의 위 해지통고를 받은 이후인 1974.5.8 당시 원고가 피고들을 상대로 제기하여 진행중이던 임대료 청구소송 사건에 있어서의 답변서로서“피고는 원고의 위 해지통고를 수락하였으므로 그 해지이후의 임대료를 지급할 수 없다”는 내용을 기재한 서면을 작성하여 법원에 제출하고 법정에서 이를 진술한 사실이 인정되므로 원피고간에 있어서는 더이상 임대차계약의 갱신청구라는 것이 문제될 수 없는 것이고 따라서 갱신청구권이 있음을 전제로 하는 건물 매수청구권도 인정될 여지가 없다고 판단하여 피고의 건물매수청구권 행사의 주장을 배척하고 있다.

그러나 민법 제643조 가 규정하는 토지 임차인의 건물매수청구권은 보통의경우 약정된 임대차의 존속기간이 만료되어 그 임차권이 소멸되는 경우에 있어서 임차인이 다시 그 계약의 갱신을 청구하고 이것이 임대인에 의하여 거부되었을 때에 비로서 그 임차인의 건물매수청구권이 인정될 것이지마는 이사건에 있어서와 같이 단순히 임대차의 기간을 약정하지 않았던 탓으로 임대인에의한 해지통고에 의하여 일정한 기간이 경과된 후에 해지의 효력이 발생하므로써 그 임차권이 소멸되는 경우에도 임차권이 소멸되는 점에 있어서 그기간의 약정이 있었던 위의 경우와 별로 다를바가 없고, 이러한 해지통고를 한 임대인은 특별한 사유가 없는한 임대차계약의 갱신을 원치않고 있는 것이라고 일응 보아야 할 것이므로 계약갱신청구의 유무에 불구하고 본건과 같은 임대차계약에 있어서도 토지임차인의 건물매수 청구권은 인정된다고 봄이 상당하다 할 것이다( 당원 1977.4.26 선고 75다348판결 참조). 그리고 원심이 설시하고 있는 피고의 1974.5.8자 준비서면이라는 것은 이사건에 있어서의 변론취지에 비추어볼때 원고는 이미 피고에게 임대차계약의 해지를 통고한바가 있으므로 그 통고가 있은 이후에 있어서 까지의 임대료 청구는 부당하다는 취지를 진술하였던 것이라고 보는 것이 그 당시에 있어서의 피고의진 의였다고 할 것이고, 피고가 위 해지통고를 “수락”한다고 말했다 해서 계약갱신 청구권과 매수청구권을 행사하지 않겠다거나 또는 이로써 본건 임대차계약을 합의해제한다는 의사표시를 한 것이라고 까지는 인정될 수가 없었는 것으로 보여진다.

그렇다면 원심이 위와같은 설시이유만으로 피고 2의 건물매수청구권에 관한 주장을 배척하였음은 토지임차인의 건물매수청구권에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미쳤다 할 것이므로 이점을 논한다는 상고논지는 그 이유있다 할 것이다.

그러므로 피고 1의 상고는 그 이유없다 하여 이를 기각하고,이 기각되는 부분에 대한 상고소송비용은 패소자인 그 피고의 부담으로 하기로 하며,원심판결중 피고 2에 대한 부분은 이를 파기하고 이 부분을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관들의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.