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사건
2019가단152422 부동산인도 등 청구의 소
원고
A
소송대리인 법무법인 신의
담당변호사 박종익
피고
B
소송대리인 법무법인 도담
담당변호사 박현정
변론종결
2020. 11. 27.
판결선고
2021. 1. 15.
주문
1. 피고는 원고로부터 5,877,420원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 목록 기재 부동산 중 1층 55.55m²를 인도하라.
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용 중 40%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
청구취지
피고는 원고에게, 별지 목록 기재 부동산 중 1층 55.55㎡를 인도하고, 2019. 6. 1.부터 위 부동산의 인도완료일까지 월 600,000원이 비율로 계산한 금원을 지급하라.
이유
1. 기초사실
다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 1, 2호증, 을 5호증의 각 기재, 을 3호증의 음성에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정된다.
가. 원고는 별지 목록 기재 건물(이하 '이 사건 건물'이라고 한다)의 소유자인데, 이 사건 건물은 '옥상 주거 무단사용 위법'을 이유로 건축물관리대장에 위반건축물로 등재되어 있었다.
나. 원고는 2019. 4. 20. 피아노 교습소를 운영하려는 피고와 이 사건 건물 중 1층 부분(이하 '이 사건 부동산'이라고 한다)을 임대차보증금 10,000,000원(계약금 1,000,000원, 잔금 9,000,000원), 월차임 600,000원, 임대차기간 2019. 6. 1.부터 2021. 5. 31.까지(최초 임대차계약을 체결할 때에는 2019. 6. 10.부터 2021. 6. 9.까지였으나 이후 변경되었다)로 정하여 임대하는 내용의 상가임대차(이하 '이 사건 임대차'라고 한다)계약을 체결하였다. 이 사건 임대차계약서에는 다음과 같은 특약사항이 있다.
[특약사항] ○ 현 시설물 상태에서 등기사항전부증명서, 건축물대장 확인 및 현장 확인 후 임대차계약 한다. ○ 피아노 교습소의 인허가 사항은 임차인의 책임으로 하기로 한다. ○ 건물로 인한 피아노 교습소 불허가시 임대인은 조건 없이 계약을 해지하고 계약금 전액돌려주기로 한다. ○ 임차인은 기관에 피아노 교습소 신고, 허가를 득한 후 내부 인테리어를 진행하기로 한 다. |
다. 피고는 2019. 6. 1.경 원고에게 임대차보증금 잔금을 지급한 후 원고로부터 이 사건 부동산을 인도 받아 내부 시설공사를 한 후 2019. 6. 4.경 관할 교육청에 교습소 설립·운영 신고를 하였으나, 이 사건 건물이 위반건축물이라는 이유로 신고수리가 거부되었다.
라. 이후 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약에 따른 약정 월차임을 지급하지 아니하였다.
2. 주장 및 판단
가. 당사자의 주장
1) 원고
이 사건 임대차계약은 3기 이상의 차임 연체를 원인으로 한 원고의 의사표시에 따라 해지되었다. 따라서 피고는 원고에게 이 사건 부동산을 인도하고, 연체 차임과 해지 이후 인도일까지의 차임 상당 부당이득을 지급할 의무가 있다.
2) 피고
원고가 이 사건 건물의 위법사항을 해결해주지 아니하여 피고는 피아노 교습소를 개설할 수 없게 되었다. 임대인인 원고가 임대차 목적물을 사용·수익할 수 있도록 제공하지 않았으므로 피고는 약정 월차임을 지급할 의무가 없고, 계약 목적에 따라 피고가 이 사건 부동산을 사용·수익하지 못하였으므로 부당이득반환의무도 없다. 피고에게 채무불이행책임이 인정됨을 전제로 한 원고의 청구는 부당하다. 설령, 피고에게 이 사건 부동산의 인도의무가 인정된다고 하더라도 임대차보증금의 반환과 동시에 이행되어야 한다.
나. 판단
1) 먼저, 피고에게 이 사건 임대차계약에 따른 차임지급의무가 인정되는지 여부에 관하여 본다.
앞서 든 증거들과 증인 C의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, 공인중개사 D의 중개보조원인 C은 이 사건 임대차계약 체결 전 피고에게 이 사건 건물이 일반건축물관리대장에 위반건축물로 등재되어 있음을 고지하면서 피아노 교습소 설립·운영에 문제가 있는지 여부를 확인할 것을 요청하였고, 그에 따라 이 사건 임대차계약서에 위 특약사항이 부가된 사실이 인정된다.
위 인정사실에 의하면, 위 특약사항은, 피아노 교습소 설립·운영을 위한 자격, 설비 등의 요건을 갖출 책임은 기본적으로 임차인이 되려는 피고가 부담하되, 계약일을 기준으로 이 사건 건물의 건축법 위반사항이 피아노 교습소 설립·운영 신고의 수리 여부에 영향을 미치는지 여부가 불명확하므로, 피고가 이를 확인하여 만일 신고수리 거부사유라면 잔금 지급일 이전에 이 사건 임대차계약을 조건 없이 해제하기로 하고, 위와 같은 확인과정을 거쳐 피아노 교습소 설립·운영 신고가 수리된 후에야 피고가 이 사건 부동산에 내부 시설공사 등을 할 수 있다는 내용으로 해석된다.
그런데 피고는 교습소 설립·운영 신고 수리 여부를 확인하지 아니한 채 2019. 6. 1.경 원고에게 임대차보증금 잔금을 지급하고 원고로부터 이 사건 부동산을 인도 받아 내부시설 공사 등을 진행한 후 2019. 6. 4.경에서야 관할 교육청에 교습소 설립·운영 신고를 하였으나 수리가 거부되었는바, 신고의 수리 여부는 피고가 고지하지 아니하는 이상 원고가 알기 어려운 사항인데다가 만일 피고가 위 특약사항에 따라 잔금 지급일 이전에 신고수리 거부사유에 해당함을 확인하였다면 원고로서도 이 사건 임대차계약을 해제한 후 피고가 아닌 다른 사람에게 이 사건 부동산을 임대할 여지가 있었다는 점에서, 피고에게 계약 해제권 또는 해지권이 인정되는지 여부는 별론으로 하고, 이 사건 건물의 건축법 위반사항이 피아노 교습소 설립·운영 신고의 수리 거부사유가 되는지 여부에 관한 위험부담은 잔금 지급 및 이 사건 부동산의 인도일 이후에는 피고에게 이전된다고 봄이 타당하다.
이러한 사실 및 사정들을 종합하여 보면, 임대차계약에 있어서 목적물을 사용·수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인이 차임 전부의 지급을 거절할 수 있지만, 이 사건 부동산 자체는 상가로서의 일반적, 통상적인 사용·수익에 필요한 상태를 유지하고 있다고 보이는 이상 임대인인 원고가 임대차 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하였다고 보기 어려우므로, 피고는 약정 월차임을 지급할 의무가 있다.
2) 그럼에도 피고가 이 사건 임대차계약에서 정한 약정 월차임을 지급하지 아니한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 임대차계약은 3기 이상의 차임 연체를 원인으로 한 원고의 해지 의사표시가 담긴 이 사건 소장 부본이 피고에게 송달된 2019. 12. 27. 해지되었다고 봄이 타당하다(원고는 2019. 10. 8.경 피고에게 해지의 의사표시를 하였다고 주장하나, 위 의사표시가 피고에게 도달하였다고 볼 증거가 없다).
그렇다면, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게, 이 사건 부동산을 인도하고, 이 사건 임대차가 존속하던 기간인 2019. 6. 1.부터 2019. 12. 27.까지의 약정 월차임 4,122,580원[= 3,600,000원(= 600,000원 X 6개월) + 522,580원(= 600,000원 X 27/31, 원미만 버림)]을 지급할 의무가 있다.
한편, 원고는 이 사건 임대차계약이 해지되어 종료된 다음날부터 이 사건 부동산의 인도완료일까지의 차임 상당 부당이득의 반환도 구하나, 피고가 이 사건 부동산을 이 사건 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익함으로써 실질적인 이득을 얻었음을 인정할 증거가 없으므로, 이 부분 원고의 주장은 받아들일 수 없다.
3) 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 연체 차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있다. 따라서 피고는 원고로부터 앞서 본 연체 차임을 공제한 나머지 임대차보증금 5,877,420원(= 10,000,000원 - 4,122,580원)을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있다.
결국, 원고의 주장은 위 인정범위 내에서 이유 있다.
3. 결 론
그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 일부 인용한다.
판사
판사 이준철
별지
