서면인터넷방문상담4팀- 3052 (2007.10.23)

양도

1필지의 토지를 2회 이상에 걸쳐 지분으로 각각 취득한 후 일부를 지분으로 양도하는 경우로서 취득시기가 분명하지 아니한 경우에는 먼저 취득한 지분의 부동산을 먼저 양도한 것으로 보는 것임.

1. 1필지의 토지를 2회 이상에 걸쳐 지분으로 각각 취득한 후 일부를 지분으로 양도하는 경우로서 취득시기가 분명하지 아니한 경우에는 소득세법시행령 제162조 제5항의 규정에 따라서 먼저 취득한 지분의 부동산을 먼저 양도한 것으로 보는 것입니다2. 실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 그 취득시기를 달리하여 지분으로 취득한 경우 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 지분에 대하여는 그 취득가액을 실지거래가액에 의하고 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 소득세법 제114조 제7항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의하는 것입니다.

소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 내 용 및 질의

- 당초 1필지의 토지를 1/3씩 공동으로 2억원씩 투자.취득하여 보유하다가 공유자중 1인의 1/3지분을 2.25억원으로 추가 취득하여 2/3를 소유하다가1/3을 지분으로 양도하는 경우 양도하는 1/3지분에 대한 양도차익산정시 취득시기 및 취득가액 산정방법에 대하여 질의합니다.

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】

자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정)

○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정)

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정)

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31. 개정)

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날

6. 「민법」 제245조 제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2. 19. 개정)

② - ④ 생략

⑤제1항 내지 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도한 자산의 취득시기가 분명하지 아니한 경우에는 먼저 취득한 자산을 먼저 양도한 것으로 본다.

⑥ 이하생략

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 (2006. 12. 30. 제목개정)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정)

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정)

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정)

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)

3. (삭제, 2000. 12. 29.)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)

② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다. (2006. 12. 30. 개정)

③ 이하생략

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31. 신설)

② 제1항 제1호의 규정에 의하여 제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다. (2007. 2. 28. 개정)

③ 이하생략

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다. (1999. 12. 28. 개정)

② ③ 생략

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다. (2006. 12. 30. 개정)

⑤ 제94조 제1항 제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “확정신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고 「부동산등기법」 제57조 제4항의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 조에서 “등기부기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다. (2006. 12. 30. 신설)

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (2006. 12. 30. 신설)

⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.(2006. 12. 30. 개정)

⑧ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제7항의 규정에 따라 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 때에는 이를 당해 거주자에게 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 통지하여야 한다. (2006. 12. 30. 개정)

⑨ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 규정에 의한 주식등의 양도차익에 대한 신고내용의 탈루 또는 오류 기타 거래내역의 적정성을 확인할 필요가 있는 경우에는 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」 등 다른 법률의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 「증권거래법」에 의한 증권회사 및 당해 주식 등의 주권 또는 출자증권을 발행한 법인에 이를 조회할 수 있다. (2006. 12. 30. 개정)

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-1333, 2005.07.28 √

【제목】

동일필지를 2회 이상에 걸쳐 지분으로 각각 취득한부동산 중 일부를 양도하는 경우로서취득시기가 분명하지 아니한 경우에는 선입선출법을 적용하는 것임

【질의】

(현황)

1. 동일 부동산을 2회 분할하여 취득하고, 분할하여 양도하는 경우의 취득가액 계산

2. 사례

가. 1989년 9월 ½ 취득

나. 2003년 3월 ½ 취득

다. 2005년 7월 ½ 양도

(질의)

위 사례의 경우 취득가액의 계산은 아래 방법중 어느 것으로 하여야 하는지.

가. 먼저 취득한 ½(선입선출)

나. 나중 취득한 ½(후입선출)

다. 전ㆍ후 각각 ½씩(총평균 혹은 이동평균)

라. 다른 방법이 있는지.

【회신】

현행 소득세법상 동일필지를 2회 이상에 걸쳐 지분으로 각각 취득한 부동산중에일부를 양도하는 경우로서취득시기가 분명하지 아니한 경우에는 소득세법 시행령 제162조 제5항의 규정에 따라서 먼저 취득한 부동산을 먼저 양도한 것으로 보는 것임.

○ 재일46014-1234, 1993.05.11

【제목】

수차걸쳐 토지취득후 지분으로양도시 먼저취득분 먼저양도로봄

【회신】

동일필지를 2회이상에 걸쳐 지분으로 각각 취득한 부동산중의 일부를 양도하는 경우로서 취득시기가 분명하지 아니한 경우에는 소득세법시행령 제53조 제5항의 규정에 따라 먼저 취득한 부동산을 먼저 양도한 것으로 본다.

○ 재산01254-270, 1985.01.26

【제목】

토지의 지분별 분할취득시 양도,취득가액

【요약】

동일지번내의토지를 취득시기를 달리하여 지분으로 취득한 경우지분별로 실지거래가액 또는 기준시가에 의할 수 있음.

【회신】

동일한 지번상의 토지를그 취득시기를 달리하여 지분으로 취득한 경우에 양도 및 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 지분에 대하여는양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하고, 양도 또는 취득가액 중 어느 일방의 실지거래가액을 확인할 수 없는 지분에 대하여는 양도 및 취득가액을 기준시가에 의거 결정할 수 있음.

○ 국심2000구2945, 2001.05.12

【제목】

동일물건 부동산을 지분별로 그 시기를 달리해 취득한 경우 취득시기별로 구분해양도차익 및 장기보유특별공제액 등을 계산해야 함

【주문】

처분청이 2000. 10. 2 청구인에게 한 1999년 귀속 양도소득세 37,004,250원의 부과처분은

1. 대구광역시 ○구 ○○동 XXXX번지 대지 718.3㎡ 및 지상건물 461. 59㎡의 취득시기를 위 부동산의 3분의 1지분은 1986. 12. 2로, 3분의 2지분은 1989. 9. 4로 하고, 3분의 1지분에 대하여는 보유기간이 10년 이상인 것의 장기보유특별공제액을 공제하여 각각 그 과세표준과 세액을 경정하고,

2. 나머지 청구는 기각한다.

○ 서면4팀-1571, 2007.05.11

【회신】

1. 생략

2. 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우로서 「소득세법 시행령」 제176조 2 제1항 각 호의 규정에 의하여 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 등 증빙서류에 의하여 당해 자산의 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 취득가액은 「소득세법」 제114조 제7항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의할 수 있는 것이며, 이 경우 환산가액은 「같은법」 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 「소득세법 시행령」 제176조의 2 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용함)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는, 「소득세법 시행령」 제176조의 2 제2항 제2호의 방법으로 환산하는 것임.

○ 서면4팀-2202, 2005.11.16

【회신】

1 소득세법 제96조 제1항 제6의 2호 및 동법 시행령 제162조의 3 제3항 제2호의 규정에 의한 지정지역(“토지 등 투기지역” 이라 함)에 소재한 주택 등을 양도하는 경우 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것이며, 이 경우 취득ㆍ양도가액은 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말하는 것임.

2. 위 1.의 경우 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정하는 것이나, 귀 질의 사례의 경우 단순기재 착오ㆍ허위 또는 다운계약서의 여부 등 특별한 사정이 있는지에 대해서는 사실관계를 종합하여 판단할 사항임.

3. 그리고 소득세법 시행령 제176조 2 제1항 각 호의 규정에 의하여 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 등 증빙서류에 의하여 당해 자산의 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우 취득가액은 소득세법 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의할 수도 있는 것임.