사용승인일 이후 취득한 아파트의 신축주택감면 적용여부

아파트재건축조합 조합원의 주택이 신축주택취득기간(2001.5.2.~2003.6.30.) 경과 후 사용승인(취득)되더라도 동 기간 내에 재건축조합과 일반분양자간에 계약체결 및 납부가 이루어진 경우는 감면 주택에 해당됨

구 조세특례제한법 제99조의3신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례

1. 피고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 피고가 부담한다.

피고가 2005.12.2. 원고에 대하여 한 2005년 귀속 양도소득세 ○ ○ ○원에 대한 양도소득세 경정청구 거부처분을 취소한다.

1. 제1심 판결의 인용

이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는 제1심 판결문을 2면 7,8행의 '2002.3.27.일반분양공고를 --- 계약금으로 납부받았다.' 부분을 '2002.3.27. 입주자 공고를 하였고, 같은 해 4.2.부터 같은 달 9.까지 사이에 청약예금 가입 등 일정한 자격을 갖춘 신청인들로부터 청약을 받아 추첨에 의하여 당첨자를 결정한 후 ,2002.4.27.당첨자와 매매계약을 체결하고 그 무렵 계약금을 납부받았다.'로 변경하고, 2면 하1행의 '2006.11.10.'을 '2005.12.2.'로 고치며, 6면 하8행의

'2005.4.27.'을 '2002.4경'으로 변경하는 외에는 제1심 판결의 이유와 같으므로 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조에 의하여 이를 그대로 인용한다.

2. 결론

그렇다면 피고의 이사건 처분은 위법하여 이를 취소하여야 할 것인바, 제1심 판결은 결론과 같이 정당하므로, 피고의 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[서울행정법원2007구합5127 (2007.06.07)]

1. 피고가 2005.12.2. 원고에 대하여 한 경정청구거부처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

청 구 취 지

주문과 같다.

1. 처분의 경위

가. ○○○○고층아파트재건축조합(이하 '이 사건 조합'이라 한다)은 2001.4.28. 서울 ○○구 ○○동 670 소재 ○○고층아파트의 재건축에 대한 사업계획승인을 받고, 위 대지상에 ○○○○○○ 7개동 805세대를 건립한 후, 2005.1.28. 그 사용승인을 받았는데, 그 과정에서 위 ○○○○○○ 아파트 중 조합원에게 공급하고 남은 잔여아파트에 관하여 2002.3.27. 일반분양공고를 거쳐 일반분양계약을 체결하고 2002.4.27. 최초로 계약금을 납부받았다.

나. 원고는 이 사건 조합의 조합원으로서의 지위를 취득한 후, 이 사건 조합으로부터 위 ○○○○○○ ○○동 ○○호(전용면적 121.74㎡, 이하 '이 사건 아파트'라 한다)를 분양받아 2005.3.2. 소유권보존등기를 마치고, 2005.8.17. 이 사건 아파트를 ○○○에게 17억 9,000만 원에 양도하고 피고에게 이 사건 아파트의 양도에 따른 양도소득세로 343,700,390원을 자진 납부하였다.

다. 그 후 원고는 2005.11.21. 피고에게, 이 사건 아파트가 구 조세특례제한법(2002.12.11. 법률 제6762호로 개정되기 전의 것, 이하 '구법'이라 한다) 제99조의3 제1항 제1호에 의한 양도소득세 감면대상에 해당한다고 주장하면서 위와 같이 납부한 양도소득세액의 환급을 구하는 경정청구를 하였다.

라. 이에 대하여, 피고는 이 사건 아파트가 조세특례제한법 제99조의3 제1항 제2호 소정의 '자기가 건설한 신축주택'에 해당함을 전제로 이 사건 아파트에 대한 사용승인이 신축주택취득기간(2001.5.23.~2003.6.30.)을 경과한 2005.1.28.에야 이루어짐으로써 위 규정 소정의 감면요건을 충족하지 못하였다는 이유로, 2006.11.10. 원고의 위 경정청구를 거부하는 내용의 이 사건 처분을 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑1, 갑2-1, 2, 갑3~11, 을1, 3, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

이 사건 조합은 위 ○○○○○○ 아파트 중 조합원에게 공급하고 남은 잔여아파트에 관하여 구법 제99조의3 제1항 제1호 소정의 신축주택취득기간 내에 조합원이 아닌 일반인들과 분양계약을 체결하고 그 계약금을 납부받은 사실이 있으므로, 비록 이 사건 아파트에 대한 사용승인이 신축주택취득기간 후에 이루어졌다고 하더라도, 원고는 구법 제99조의3 제1항 제1호, 구 조세특례제한법 시행령(2001.12.31. 대통령령 제 17458호로 개정되기 전의 것, 이하 '구시행령'이라 한다) 제99조의3 제3항 제2호에 의하여 양도소득세의 감면대상이 되는 신축주택의 취득자에 해당하여 양도소득세의 100분의 100이 감면되어야 한다.

그럼에도 불구하고 피고는 이 사건 아파트가 조세특례제한법 제99조의3 제1항 제2호 소정의 신축주택에 해당한다는 전제하에 신축주택취득기간 후에 사용승인이 되어 위 규정 소정의 감면요건을 충족하지 못하였다는 이유로 이 사건 처분을 하였으니, 이는 위법하여 취소되어야 한다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

(1) 원고가 구법 제99조의3 제1항 제1호 소정의 신축주택 취득자에 해당되는지 여부

(가) 구법 제99조의3 제1항은 그 입법 당시 침체된 부동산 경기를 부양시킬 목적에서 신축주택의 취득자에 대하여 한시적으로 일정한 경우 그 신축주택의 양도로 인한 양도소득세를 감면하도록 한 규정으로, 그 적용대상이 되는 신축주택을 크게 ① 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택(제1호)과 ② 자기가 건설한 신축주택(제2호)으로 나누어 전자의 경우에는 '신축주택취득기간 중에 주택건설사업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택'이라고 규정하면서 괄호 안에 '주택조합 등을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다'고 병기하고 있고, 후자의 경우에는 '신축주택취득기간 내에 사용승인 또는 사용검사를 받은 신축주택'이라고 규정하면서 마찬가지로 괄호 안에 '주택조합 등을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다'고 병기하고 있는바, 구시행령 제99조의3 제3항에서는 구법 제99조의3 제1항 제1호의 '대통령령이 정하는 주택'을 ① 주택조합 등이 그 조합원에게 공급하고 남은 잔여주택으로서 신축주택취득기간 내에 주택조합 등과 직접 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택(제1호), ② 조합원이 주택조합 등으로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간 경과 후에 사용승인 등을 받되 주택조합 등이 조합원 외의 자와 신축주택취득기간 내에 잔여주택에 대한 최초의 매매계약을 직접 체결하여 계약금을 납부받은 사실이 있는 경우(제2호) 등으로 규정하고 있다.

(나) 살피건대, 조합원이 그가 속한 주택조합 등으로부터 신축주택을 취득하는 경우는 주택건설사업자로부터 취득하는 경우나 자기가 신축주택을 건설하는 경우 중 어느 하나만에 속한다기보다는 오히려 양자의 성격이 혼재된 특성을 갖고 있다고 할 것인바, 이와 같은 특성을 감안하여 구법 제99조의3 제1항 제1호에서는 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택에 주택조합 등을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함시켜 규정하였고, 같은 항 제2호에서는 자기가 건설한 신축주택에 제1호와 마찬가지로 주택조합 등을 통하여 대통령령이 정하는 조합원에 취득하는 주택을 포함시켜 규정하였다. 이와 같은 점에서 구법 제99조의3 제1항 소정의 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택(제1호)이나 자기가 건설한 신축주택(제2호)은 서로 개념필연적으로 확연히 구분되는 규정이 아니고, 그 각각의 구체적인 내용은 침체된 부동산 경기를 부양시킨다는 입법목적을 살리기 위하여 그때그때의 사회경제적 실정에 맞추어 정하도록 대통령령에 위임하였으며, 구시행령은 주택조합 등이 조합원 외의 자들에게 신축주택취득기간 내에 최초로 조합원분양분을 제외한 잔여주택을 분양하였다면 신축주택이 신축주택취득기간 경과 후에 사용승인 등을 받은 경우라 하더라도 조합원이나 비조합원 모두 양도소득세를 감면받도록 하는 것이 위와 같은 입법목적에 더 부합할 뿐 아니라 양자 사이의 형평에도 부합한다는 점을 고려하여 구시행령 제99조의3 제3항 제2호의 규정을 둔 것으로 보인다.

{구법 제99조의3, 구시행령 제99조의3과 거의 같은 문구를 사용하고 있는 구법 제99조, 같은 법시행령(1999.10.30. 대통령령 제16584호로 개정되어 2000.12.29. 대통령령 제17034호로 개정되기 전의 것) 제99조의 개정과 관련하여 국세청장은 1999.12.15. 각 지방국세청장 등에 통보한 '신축주택의 취득자에 대한 양도소득세감면 개정사항 통보'에서, 종전에는 재건축조합 또는 재개발조합의 조합원이 취득하는 아파트는 자기가 건설한 주택으로 보아 건축공사가 완료된 후 신축주택 취득기간 중에 사용검사 등을 받은 경우에만 감면대상으로 하였으나 일반분양 입주예정자의 경우 취득계약을 체결하고 계약금을 납부하면 감면하도록 하고 있어 과세형평을 위하여 조합원이 취득하는 주택에 대해서도 일반분양과 같이 하는 것이나, 다만 조합원에게 공급하고 남은 잔여주택을 일반분양한 실적이 있는 경우이어야 하며, 주택신축기간 중에 주택조합 등이 조합원 외의 자와 최초의 일반분양계약이 체결된 시기를 기준으로 하여 조합원이 취득한 주택도 일반분양과 같이 아파트 완공에 관계없이 감면대상으로 하고자 하여 감면범위를 조정한 것이라고 밝히고 있다(갑 제12, 13호증의 각 기재).}

따라서 주택조합 등이 구법 제99조의3 제1항 소정의 신축주택취득기간 내에 조합원분양분을 제외한 잔여주택에 관하여 조합원 외의 자와 매매계약을 체결하고 계약금을 납부받은 경우라면, 비록 신축주택취득기간 내에 사용승인 또는 사용검사를 받지 않아 같은 항 제2호에 해당하지 않는다 하더라도, 조합원이 조합원분양분으로 취득한 신축주택에 대하여도 같은 항 제1호 소정의 신축주택에 해당하는 것으로 보아 양도소득세를 감면하여야 할 것이다.

(다) 그런데 위 인정사실에 의하면, 이 사건 조합은 위 동부센트레빌 아파트 중 조합원에게 공급하고 남은 잔여아파트에 관하여 신축주택취득기간 내에 조합원이 아닌 일반인들에게 대한 분양공고를 거쳐 일반인들과 분양계약을 체결하고 2002.4.27. 최초로 계약금을 지급받았는바, 그렇다면 이 사건 아파트에 대한 사용승인이 신축주택 취득기간 이후인 2005.1.28.에 이루어졌더라도, 달리 특별한 사정이 없는 한 원고는 구법 제99조의3 제1항 제1호, 구시행령 제99조의3 제3항 제2호에 의하여 양도소득세 감면대상이 되는 신축주택의 취득자에 해당한다고 할 것이다.

(2) 피고의 주장 및 판단

(가) 먼저 피고는 구시행령 제99조의3 제3항 제2호는 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택을 규정한 구법 제99조의3 제1항 제1호의 위임에 기한 것이어서 그 위임근거 내에서 해석하여야 하므로 위 구시행령 규정상의 주택은 '일반 수분양자들이 조합으로부터 주택을 취득하는 경우'로 한정하여 해석하여야 한다고 주장한다.

그러나 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 합리적인 이유 없이 확장 해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는다 할 것이므로(대법원 1984.6.26. 선고 83누680 판결 등 참조), 피고의 위 주장은 이러한 조세법률주의에 반하는 것이어서 이유 없다.

(나) 다음으로 피고는 원고가 이 사건 아파트를 취득하면서 2002.12.11. 법률 제6762호로 개정된 조세특례제한법(이하 '신법'이라 한다) 시행일 현재 사용승인을 받지 못하고 신축주택취득기간 후인 2003.10.31. 가사용승인을 받았으므로 신법 부칙 제29조의 규정에 의한 구법 적용대상이 아니라 신법 적용대상이라고 보아야 한다고 주장한다.

살피건대, 신법 제99조의3 제1항 및 2002.12.30. 대통령령 제17829호로 개정된 같은 법 시행령 제99조의3 제1항, 위 2002.12.18. 법률 제6781호로 개정된 소득세법 제89조 제3호, 2002.12.30. 대통령령 제17825호로 개정된 소득세법 시행령 제156조 제1항과 그 각 개정 전의 규정 등에 의하면, 종래에는 구법 제99조의3 제1항등의 규정에 의하여 지역적인 제한 없이 주택의 전용면적이 일정한 규모 이상이고 양도 당시 실지거래가액이 6억 원을 초과하는 고급주택만을 양도소득세 감면대상인 신축주택에서 제외하였는데, 위와 같은 법령 개정 후의 신법 제99조의3 제1항 등의 규정에서는 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 서울을 비롯한 수도권의 과천, 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등의 신도시지역에 소재하는 주택과 양도 당시 실지거래가액이 6억 원을 초과하는 고가주택을 양도소득세 감면대상에서 제외하기로 하면서, 다만 신법 부칙 제29조에서 경과조치로, '신법 시행 전에 구법 제99조의3 제1항의 규정에 의하여 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나, 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 등을 받은 신축주택을 신법 시행 후 양도하는 경우 신법의 개정규정에 불구하고 구법을 적용하되, 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 등을 받은 날 당시의 고급주택 기준을 적용'하고(위 부칙 제29조 제1항), 또한 '자기가 건설한 신축주택으로서 신법 시행 전에 당해 신축주택에 대한 공사에 착수하여 2003.6.30. 이전에 사용승인등을 받은 경우에도 구법을 적용'하도록 규정하고 있다(위 부칙 제29조 제2항). 그 중 위 부칙 제29조 제1항은 구법 적용의 요건으로 신법 시행 전에 구법 제99조의3 제1항 제1호 및 제2호의 요건을 갖출 것을 요구하는 내용으로서, 위 부칙 조항에는 위 구법규정에서 괄호 안에 병기한 '주택조합 등을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택'(제1호) 내지 '주택조합 등을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택'(제2호)이 병기되지는 아니하였지만, 이들 경우를 '주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우'(제1호) 또는 '자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 등을 받은 경우'(제2호)와 달리 취급할 아무런 합리적인 이유가 없는 만큼, 위 부칙 제29조 제1항의 요건 중에는 구법 제99조의3 제1항 제1호 및 제2호의 괄호 안에 병기된 내용들도 포함되어 있다고 해석함이 상당하고, 위 부칙 조항 후문에 고급주택 기준의 적용시점으로 규정되어 있는 '매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날'과 '자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 등을 받은 날' 역시 구법 제99조의3 제1항 제1호 및 제2호의 경우에 대응하는 의미로 파악하여야 할 것이므로, 구법 제99조의3 제1항 제1호, 구시행령 제99조의3 제3항 제2호 소정의 신축주택의 경우 고급주택 기준의 적용시점이 되는 '매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날'이라 함은 주택조합 등이 신축주택취득기간 내에 조합원분양분을 제외한 잔여주택에 관하여 조합원 외의 일반 수분양자들과 매매계약을 체결하고 그 계약금을 납부받은 날을 의미한다고 할 것이다.

그런데 앞서 본 바와 같이 이 사건 조합은 신법 시행 전이자 신축주택취득기간 내에 위 잔여아파트에 관하여 조합원 외의 일반 수분양자들과 매매계약을 체결하고 2002.4.27. 계약금을 지급받은 사실이 있으므로, 이 사건 아파트는 그 사용승인이 신축주택취득기간 이후에 이루어졌더라도 신법 부칙 제29조 제1항 전문에 의하여 구법 규정이 적용되어야 하고, 한편 위 매매계약 체결 및 계약금 납부일 당시의 고급주택 기준을 정한 구 소득세법(2002.12.18. 법률 제6781호로 개정되기 전의 것) 제89조 제3호, 구 소득세법 시행령(2002.10.1. 대통령령 제17751호로 개정되기 전의 것) 제156조 제2호에 의하면 공동주택에서의 고급주택을 주택의 전용면적이 165㎡ 이상으로서 양도 당시의 실지거래가액이 6억 원을 초과하는 것이라고 규정하고 있는데, 이 사건 아파트의 전용면적은 앞서 본 바와 같이 121.74㎡인 만큼, 이 사건 아파트는 신법 부칙 제29조 제1항 후문에 의한 고급주택 기준의 적용시점 당시 양도소득세의 감면대상에서 제외되는 고급주택에 해당되지 아니하므로, 결국 원고는 신법 부칙 제29조 제1항, 구법 제99조의3 제1항 제1호, 구시행령 제99조의3 제3항 제2호에 의하여 양도소득세 감면대상이 되는 신축주택의 취득자에 해당한다고 할 것이다.

따라서 원고가 신법 부칙 제29조의 규정에 의한 구법 적용대상이 아니라 신법 적용대상에 해당한다는 피고의 위 주장 역시 이유 없다.

3. 결 론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[대법원2008두2026 (2008.05.29)]

상고를 기각한다.

상고비용은 피고가 부담한다.

이사건 기록과 원심판결 및 상고이유서를 모두 살펴보았으나, 상고인의 상고이유에 관한 주장은 상고심절차에관한특례법 제4조 제1항 각 호에 정한 사유를 포함하지 아니하거나 이유가 없다고 인정되므로, 위 법 제5조에 의하여 상고를 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.