2013가합17535 손해배상 등

1. ○○○ ( * * * * * * - * * * * * * * ) )

2. ○○○ ( * * * * * * - * * * * * * * )

담당변호사 △△△

1. 한국○○○○○협회

대표자 이사 000

소송대리인 법무법인 ○○○

담당변호사 △△△

소송복대리인 법무법인 ○○○

담당변호사 △△△

2. ○○○

소송대리인 변호사 △△△

3. ○○○

소송대리인 변호사 △△△

2014. 4. 25 .

2014. 5. 23 .

1. 원고들의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다 .

2. 소송비용은 원고들이 부담한다 .

피고들은 연대하여 원고들에게 98, 773, 891원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달

일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20 % 의 비율로 계산한 돈을 지급하라 .

1. 기초사실

다음의 사실은 당사자들 사이에 다툼이 없거나, 갑 제2, 4호증, 갑 제8호증 내지 제10호증, 갑 제12호증 내지 제13호증의 2, 갑 제20호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이를 인정할 수 있다 .

가. 원고들은 서울 00구 00동 000 - 00, 000호 주택 ( 이하 ' 이 사건 주택 ' 이라 한다 ) 의매수인들이고, 피고2. 는 이 사건 매매계약을 중개한 매수인 측 공인중개사, 피고3. 은 매도인 측 공인중개사이며, 피고 한국○○○○○ 협회 ( 이하 ' 피고 협회 ' 라 한다 ) 는 피고 2., 피고3. 과 사이에 부동산중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사 자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 ( 이하 ' 공인중개사법 ' 이라 한다 ) 에 따라 그 손해를 보상하기로 하는 공제계약을 체결한 공제사업자이다 .

나. 원고들은 2012. 4. 5. 피고2., 피고3. 의 중개로 △△△△ 주식회사 ( 이하 ' △△△△ ' 라 한다 ) 와 이 사건 주택에 관하여 다음과 같은 매매계약 ( 이하 ' 이 사건 매매계약 ' 이라한다 ) 을 체결하였고, 이 사건 매매계약 당시 이 사건 주택에는 채무자 △△△△, 근저당권자 □□협동조합, 채권최고액 187, 200, 000원인 근저당권 ( 이하 ' 이 사건 근저당권 ' 라한다 ) 설정등기, 서울특별시 송파구가 권리자인 2011. 1. 14. 자 압류 ( 이하 ' 이 사건 압류 ' 라 한다 ) 등기가 각 마쳐져 있었다 .

○ 매매대금 2억 7천만 원계약금 1, 700만 원 계약일에 지급한다 .중도금 2, 700만 원 ( 이하 ' 1차 중도금이라 한다 ) 은 2012. 4. 20에, 1억 원 ( 이하 ' 2차 중도금 ' 이라 한다 ) 은 2012. 5. 21. 에 지급한다 .잔금 1억 2, 600만 원은 2012. 5. 31. 에 지급한다 .○ 특약사항· 현 시설 상태에서 매매 계약함현재 부동산 등기부 갑구란에 1건의 압류건 ( 00구청 ) 과 근저당권설정 1건 채권최고액187, 200, 000원은 잔금일까지 변제하고 말소등기절차를 이행한다 .· 현재 임차인이 거주중이나 2012. 4. 20. 명도되며 입주조건임잔금일은 협의 하에 앞당길 수 있고, 매수인의 주택이 거래될 시 중도금을 증액하여 지급한다 .소유자가 법인 명의이며 현재 거주 중인 임차인의 보증금 반환을 돕고자 ○○부동산 피고피고3. 이 계약금 및 중도금을 받기로 한다 .· 법인인감증명서, 대표 갑 신분증 첨부함

다. 한편, 원고들은 △△△△의 대표이사인 갑의 동생이자 갑의 신분증과 △△△△의 법인인감증명서를 소지한 을과, 을을 갑으로 알고 이 사건 매매계약을 체결하였는데 , 을은 이 사건 매매계약 특약사항과 같이 원고들에게 이 사건 근저당권설정등기와 이 사건 압류등기는 이 사건 매매계약의 잔금일인 2012. 5. 31. 까지 말소하겠다고 약정하였다 .

라. 원고들은 계약금 1, 700만원, 2012. 4. 20. 중도금 4, 200만 원 ( 1차 중도금 2, 700만 원에 증액한 중도금 ), 2012. 5. 21. 2차 중도금 1억 원을 △△△△의 대리인인 피고3. 에게 지급하였다. 원고들은 2012. 5. 31. 2, 100만 원을 피고3. 명의의 계좌로 이체하고 , 2012. 6. 11. 1, 000만 원을 피고2. 명의의 계좌로 이체하는 방법으로 각 을에게 지급하였다 .

마. 원고들은 을을 사기 혐의로 고소하였고 ( 서울동부지방검찰청 2013형제0000호 ), 그 주임검사는 2013. 7. 24. 을을 ' 을이 원고들에게 매매대금을 받더라도 이 사건 근저당권설정등기와 이 사건 압류등기를 말소해줄 의사나 능력이 없었음에도, 원고들을 기망하여 1억 9천만 원을 교부받았다 ' 는 범죄사실로 기소하였으며, 현재 이 법원 2013고단0000호 사기 사건으로 계속 중이다 .

바. 원고들은 2012. 5. 31. 이 사건 주택에 관하여 소유권이전청구권가등기를 마쳤으나, 2013. 8. 6. 이 사건 근저당권에 기해 신청한 이 법원 2013타경00000 부동산임의경매사건에서의 경매개시결정을 원인으로 임의경매개시결정등기가 마쳐짐에 따라

2014. 1. 24. □□협동조합에 173, 606, 561원을 대위변제하였고, □□협동조합은 2014 .

1. 27. 위 임의경매신청을 취하하고 이 사건 근저당권설정등기를 말소하였으며, 원고들은 2014. 1. 28. 이 사건 주택에 관한 소유권이전등기를 마쳤다 .

2. 당사자들의 주장

가. 원고들의 주장 ( 1 ) 피고2., 피고3. 에 대한 주장 ( 가 ) 원고들은 을의 사기행위로 인해 손해를 입었는바, 피고2. 는 을이 △△△△ 대표이사를 사칭하고 있었음에도, 이에 대한 조사, 확인 의무를 다하지 못했고, △△△△의 변제자력이 없는 상태임을 파악하여 △△△△가 이 사건 근저당권설정등기, 이 사건 압류등기를 말소할 능력 없음을 알았거나 알 수 있었음에도, 고의, 중과실로 원고들에게 이에 대하여 고지하지 아니한 채 이 사건 매매계약을 체결하도록 하였다. 또한 , 피고3. 은 이 사건 매매계약의 중도금 지급 당시 이 사건 주택에 원고들 모르게 채권최고액 165, 000, 000원의 근저당권설정등기가 마쳐져 늦어도 그 무렵 매도인의 무자력 상태를 알았거나 알 수 있었음에도, 원고들에게 이에 대하여 고지하지 않아 이 사건 매매계약을 계속 진행하게 하였고, 이 사건 매매계약의 잔금 지급일 무렵 이 사건 압류등기가 말소되었는지 제대로 확인을 하지 않은 채 피고2. 에게 말소되었다고 전하였으며, 피고2. 는 2012. 6. 경 매매잔금 중 1, 000만 원에 대하여 책임진다는 말을 하여 원고들은 피고2. 에게 그 돈을 지급하였으나, 이 사건 근저당권설정등기는 말소되지 아니하여 임의경매개시절차가 진행되었고, 원고들은 이 사건 주택의 소유권을 취득하기 위해 △△△△의 채무를 대위변제하는 손해를 입었다 .

( 나 ) 원고들은 이 사건 주택의 소유권을 취득하기 위해 대위변제를 하였으므로 , 원고의 손해는 위 대위변제를 위하여 대출받은 100, 000, 000원 중 원고들의 실질적인 출연액인 93, 606, 561원과 체납 세금 상당액 5, 167, 330원 합계 98, 773, 891원이고, 피고 2., 피고3. 은 원고들의 위 손해를 배상하여야 한다 . ( 2 ) 피고 협회에 대한 주장

피고 협회는 피고2., 피고3. 과 공제계약을 체결한 공제사업자이므로, 피고2., 피고3. 의 이 사건 매매계약의 중개행위로 인하여 원고들 입은 손해를 보상할 의무가 있다 .

나. 피고들의 주장 ( 1 ) 이 사건 매매계약 체결 당시 피고2., 피고3. 은, 갑의 신분증, △△△△의 법인인감증명서, 인감도장 소지를 확인하여 이 사건 주택의 매도인 자격에 대한 조사, 확인을 충분히 하였고, 이 사건 주택에 이 사건 근저당권설정등기와 이 사건 압류등기가 있음을 이 사건 주택의 등기부 등본을 통해 확인하여 원고들에게 고지하였으며, 원고들은 이에 대해 알고 있는 상태에서 을과 이 사건 근저당권설정등기 및 이 사건 압류등기의 말소 약정을 한 것이고, 이 사건 주택에 거주하는 임차인이 있음을 고지하여 임대차보증금 반환을 도와 원고들이 이 사건 주택에 입주할 수 있도록 하였으므로, 이 사건 주택에 대한 권리관계를 조사, 확인한 후 이를 사실대로 원고들에게 고지하여 주었다. 피고2., 피고3. 은 중개업자로서 준수하여야 할 주의의무를 모두 이행하였고, 원고들은 이 사건 주택의 권리관계를 알고 있으면서 을을 믿고 이 사건 매매계약을 체결한 것이며, 원고들의 손해는 을이 원고들을 기망하여 이 사건 매매계약상 채무를 이행하지 못함에 따른 손해이므로, 피고2., 피고3. 은 이 사건 매매계약의 중개행위에 따른 손해배상책임을 부담하지 않고, 을의 채무불이행에 대하여도 책임이 없다 . ( 2 ) 피고2., 피고3. 이 원고들에게 중개행위에 따른 손해를 배상할 의무가 없으므로 , 피고 협회도 원고들에게 손해를 배상할 책임을 부담하지 않는다 .

3. 판단

가. 피고2., 피고3. 에 대한 청구에 관한 판단 ( 1 ) 공인중개사법 제25조 제1항, 동법 시행령 제21조에 의하면, 중개 의뢰를 받은 중개업자는 중개대상물의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한 사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 성실 · 정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종 합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 할 의무가 있으며, 중개업자가 확인 · 설명하여야 하는 사항으로는 중개대상물의 종류 소재지 지번 · 지목 · 면적 · 용도 · 구조 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항, 소유권 · 전세권 저당권 · 지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항, 거래예정금액 중개수수료 및 실비의 금액과 그 산출내역, 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항 등이 있고, 부동산 중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사 · 확인하여 중 개의뢰인에게 설명할 의무가 있다고 할 것이므로 ( 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다 .

69654 판결 참조 ), 공인중개사인 피고2, 피고3. 은 이 사건 주택의 권리관계에 관한 사 항 즉, 이 사건 근저당권설정등기, 이 사건 압류등기 및 임차인의 유무 등을 확인하고 원고들에게 이에 대해 설명해주어야 할 의무가 있으며, 나아가 앞서 인정한 사실에 의하면 피고3. 은 이 사건 주택에 대한 임대차보증금이 반환될 수 있도록 매도인을 대신하여 매수인들의 계약금, 중도금을 대신 지급받으므로, 이 사건 주택의 임차인에게 임대차보증금이 반환되어 원고들이 이 사건 주택에 입주할 수 있도록 조사, 확인할 의무가 있는 것으로 보인다 .

( 2 ) 피고2., 피고3. 의 위와 같은 의무 위반 여부에 대하여 살피건대, 갑 제2호증 내지 제3호증의 7, 갑 제7호증의 1 내지 제8호증, 갑 제20호증 내지 제22호증의 2, 을나 제8호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, △△△△는 다세대주택인 이 사건 주택 이외의 다른 다세대주택을 소유하고 있었는데, 그 중 제201호, 제202호, 제301호 , 제302호, 제303호에 각 근저당권자 □□협동조합인 근저당권설정등기, 서울특별시 송파구의 압류등기, 제401호, 제402호에 각 근저당권자 □□협동조합인 근저당권설정등기가 각 마쳐져 있었고, △△△△는 제201호, 제202호, 제301호, 제303호의 각 임차인들에 대하여 합계 4억 원 상당의 임대차보증금 반환채무를 부담하고 있었던 사실, 피고3. 은 이 사건 주택 이외에도 △△△△가 소유하는 다세대주택의 매매계약을 중개한 사실, 1차 중도금이 지급된 날 이 사건 주택, 제301호, 제302호에 관하여 각 채권최고액 105, 000, 000원 및 60, 000, 000원인 공동근저당권설정등기가 마쳐진 사실, 이 사건 주택 및 △△△△가 소유한 제203호에 관하여 2012. 2. 1. 강제경매절차가 개시되었고 , 제201호, 제202호, 제301호, 제302호, 제303호, 제402호에 관하여 각 2013. 8. 경 임의경매절차가 개시되었는데, 제203호에 대한 강제경매개시결정등기는 2012. 3. 5. 말소되었으나, 제201호는 2014. 4. 7., 제302호는 2014. 3. 31. 각 매각된 사실을 인정할 수 있는바, 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 위 인정사실만으로는 피고2., 피고3. 이 중개업자의 권리관계에 관한 확인 · 설명의무 또는 위임계약상의 선량한 관리자로서의 주의의무를 위반하였다고 보기 부족하고, 달리 이와 같이 인정할 증거가 없다 .

① 피고2., 피고3. 은 이 사건 주택의 권리관계인 이 사건 근저당권설정등기, 이 사건 압류등기의 존재에 관하여 원고들에게 고지하였으므로, 이에 대한 위험성에 대하여도 고지한 것으로 볼 수 있으며, 이러한 상황에서 매매계약을 체결할지 여부는 매수인 책임으로 결정할 문제로 보이고, 한편 원고들은 변론종결 후 제출한 참고서 면에서 피고3. 이 이 사건 주택에 대해 경매가 개시될 사정을 잘 알면서도 이 사건 주택을 책임지고 매도하겠다고 을을 설득하여 이 사건 주택을 매도하게 되었다는 취지로 주장하나, 참고서면에 첨부된 녹취록만으로는 이를 인정하기에 부족한 것으로 보이고, 달리이를 인정할 증거가 없다 .

② 중개업자는 당해 중개대상물의 권리관계 사항에 관한 확인 · 설명의무를 부담하나, 나아가 매도인의 다른 부동산 소유 여부, 채권 · 채무관계 등 자력 유무에 관하여도 조사하고 확인하여 설명할 의무가 있다고 보기 어렵고, △△△△가 소유하는 이 사건 주택 이외의 다른 다세대주택에 관하여 근저당권설정등기, 압류등기가 마쳐져 있다는 사정만으로는 △△△△의 자력이 없다고 단정하기 어려우며, △△△△가 소유하는 이 사건 주택 이외의 다른 다세대주택에 관한 임의경매절차는 2013. 8. 경 개시되었으므로 , 이 사건 매매계약 체결 당시 또는 그 이행 과정에서 피고2., 피고3. 이 △△△△의 자력이 없다고 의심할 사정이 있었다고 보기도 어렵고, 달리 피고2., 피고3. 이 △△△△의 자력에 대해서 사전에 알고 있었다고 인정할 증거가 없다 .

③ 피고3. 은 원고들이 지급한 계약금과 1차 중도금은 이 사건 주택에 관한 임대차보증금 146, 340, 000원 ( 을나 제4호증 ) 에 미치지 못하여 을이 이 사건 주택을 담보로 채권최고액 105, 000, 00원, 60, 000, 000원인 2건의 근저당권들을 설정하고 돈을 차용하여 임대차보증금을 반환하되, 원고들로부터 2차 중도금을 지급받으면, 위 근저당권을 말소하는 것으로 알고 있었던 점, 실제 2건의 근저당권들은 원고들이 2차 중도금 1억 원을 지급한 2012. 5. 21. 모두 말소된 점 등을 종합하면, 피고3. 은 이 사건 주택에 위 2건의 근저당권이 설정된 점만으로 △△△△의 자력이 없다는 점을 알 수 있었다고 보기 어려우므로, 위 2건의 근저당권들이 설정된 사실을 원고들에게 알리지 않은 것이 중개업자로서 주의의무를 위반한 것으로 인정하기 어려우며, 가사 피고3. 에게 과실이 있었다 하더라도, 위 2건의 근저당권들이 위와 같이 말소된 이상, 원고들이 주장하는 손해와 인과관계가 있는 것으로 보기도 어렵다 .

④ 이 사건 매매계약 당시 중개업자가 이 사건 근저당권설정등기 및 이 사건 압류등기의 존재에 대해 고지하여, 이 사건 매매계약에서 그 말소에 관하여 특약사항으로 정한 이상 잔금지급기일 당시 이 사건 근저당권설정등기 및 이 사건 압류등기가 말소되었는지는 매수인이 확인해야할 사항으로 보이므로, 피고2., 피고3. 이 이 사건 압류등기의 말소 여부를 직접 확인하지 않았다고 하여 중개업자로서 확인, 고지의무를 다하지 않은 것으로 보기 어렵다 .

⑤ 피고2. 가 2012. 6. 11. 원고들로부터 이 사건 근저당권설정등기의 말소 비용으로 1, 000만 원을 지급받으면서 원고들에게 위 1, 000만 원에 대해 책임을 지겠다고 약 정하였다는 원고들의 주장사실은 이를 인정할 증거가 없다 .

⑥ 이 사건 매매계약 당시 을이 매도인인 △△△△의 대표이사 갑의 신분증, △△△△의 인감증명서를 소지하고 있던 점, 을은 갑의 동생이고 이 사건 매매계약 당시 현장에 있었던 원고들도 을과 갑을 구별하지 못한 점, 을은 원고들이 소유권이전등기청구권 가등기 관련 서류를 구비한 점 ( 을나 제1호증 내지 제3호증 ) 등에 비추어 보면 , 피고2., 피고3. 이 이 사건 매매계약 당시 을이 갑이라고 한 사실을 알지 못하였다 하더라도, 중개인으로서 조사 · 확인 의무를 위반한 것으로 인정하기에 부족하고, 달리 이와 같이 인정할 증거가 없다 ( 설령 피고2., 피고3. 이 매도인 여부에 대한 조사, 확인을 게을리 하였다 하더라도, 원고들은 이 사건 주택을 인도 받았고, 이 사건 주택에 관하여 원고들 명의의 소유권이전등기청구권 가등기를 마친 점, △△△△가 갑과 함께 원고들이 실질적으로 출연한 대위변제금을 지급하기로 약속한 점 ( 갑 제19호증의 1, 2 ) 등에 비추어 보면, 원고들이 주장하는 손해는 을이 갑을 사칭하거나 대행한 점과 상당인과관계에 있는 손해로 단정하기 어렵다 .

( 3 ) 따라서 중개업자의 권리관계에 관한 확인 · 설명의무 또는 위임계약상의 선량한 관리자로서의 주의의무를 위반하였음을 전제로 한 원고들의 피고2., 피고3. 이 에 대한 위 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다 .

나. 피고 협회에 대한 청구에 관한 판단

피고 협회의 손해보상책임은 피고2., 피고3. 이 중개행위에 따른 손해배상책임을 전제로 하는 것이고, 피고2., 피고3. 의 손해배상책임이 인정되지 아니함은 위에서 살핀 바와 같으므로, 원고들의 피고 협회에 대한 위 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다 .

4. 결론

그렇다면, 원고들의 피고들에 대한 이 사건 청구는 모두 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판단한다 .

재판장 판사 서창원

판사안재천

판사김효정