[사건번호]조심2014중5754 (2015.03.09)

[세목]양도[결정유형]재조사

[결정요지]쟁점건물은 취득 당시 주택이었으나, 이후 비주거용 건물로 사용되어 양도 당시는 주택이 아니었던 점 등에 비추어 취득 당시는 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 라목에 의한 기준시가로 취득가액을 환산하여야 하고, 양도 당시는 주거용이 아니었던 점으로 보아 같은 호 가목 및 나목에 따라 토지와 건물을 분리하여 기준시가를 산정한 방법은 잘못이 없으나, 건물의 구조 및 용도지수를 재산정할 필요가 있으므로 재조사를 하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정함이 타당함

[관련법령] 소득세법 제99조 / 소득세법 제114조

OOO세무서장이 2014.9.1. 청구인에게 한 2014년 귀속 양도소득세 OOO환급 경정처구 거부처분은 OOO건물 49.59㎡ 및 대지 92.6㎡의 취득가액을 환산가액으로 계산함에 있어서 「소득세법 시행령」 제176조의2 제2항 제2호의 산식 중 양도 당시의 기준시가를 건물의 용도 및 구조를 재조사하여 그 결과에 따라 「소득세법」 제99조 제1항 제1항 제1호 가목의 가액 및 나목의 가액의 합계액으로, 취득 당시의 기준시가를 같은 법 시행령 제164조 제7항에 따라 각 산정하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2004.5.3. OOO건물 49.59㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다) 및 동소 대지 92.6㎡를 취득하고 2014.2.7. 합계 OOO만원에 양도한 후, 취득가액을 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 가목 및 나목을 적용한 기준시가로 계산한 환산가액 OOO원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다가,

2014.6.24. 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 라목을 적용하여 임의로 산정한 기준시가에 따라 재계산한 OOO원으로 하여 양도소득세 OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 하였고, 처분청은 2014.9.1. 청구인의 경정청구를 거부하였다.

나. 청구인은 이에 불복하여 2014.10.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점건물을 취득하고 계속하여 임대주택으로 사용하여 오던 중 양도하였는바, 취득가액을 확인하고자 하였으나 취득가액을 알 수 없어 기준시가에 의하여 취득가액을 환산해야했다. 그렇지만 쟁점건물의 2013.1.1. 현재 개별주택가격이 공시되어 있지 않아 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 라목 단서 및 같은 법 시행령 제164조 제11항에 따라 처분청에게 쟁점건물에 대한 주택가격 평가를 요청하였고, 2013년 비주거용으로 관리되어 쟁점건물의 주택가격이 없다는 내용의 주택가격평가 결과통지를 받았는바, 신고기한이 임박하여 어쩔 수 없이 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 가목 및 나목에 의한 기준시가를 적용하여 취득가액을 환산가액으로 하여 신고하였다.

이후 쟁점건물의 매수인이 OOO에게 쟁점건물을 주택으로 용도변경을 신청하여 2014.1.1. 현재 개별주택가격이 OOO만원으로 공시되었고, 쟁점건물 인근 개별주택의 2013.1.1. 대비 2014.1.1. 평균가격상승률이 6.28%이므로, 쟁점건물의 양도 당시(2013.1.1. 기준) 기준시가로 볼 수 있는 가격은 OOO만원이고, 이를 적용한 쟁점건물의 취득가액은 OOO원으로 환산되었는바, 쟁점건물에 대한 취득가액을 환산가액으로 계산시 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 가목 및 나목에 의한 기준시가를 적용한 것은 잘못되었고, 청구인이 환산한 취득가액을 적용하거나 처분청이 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 라목 단서의 규정대로 쟁점건물의 기준시가를 다시 산정하여 이 건 처분을 경정하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인이 제출한 쟁점건물의 임대차 계약서상 주택 임대차 계약면적은 쟁점건물 면적 49.59㎡중 20㎡로 나머지 29.59㎡는 사실상 주택으로 사용되었는지 여부가 불분명한 점, OOO2005년 쟁점건물의 개별주택가격을 공시한 이후 2006년부터 양도일 직전까지 쟁점건물을 비주거용 건물로 보아 재산세를 부과한 점 등에 비추어 쟁점건물은 주택으로 사용되었는지 여부가 불분명하다.

또한 청구인의 주장대로 쟁점건물을 주택으로 본다고 하더라도, 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 라목 단서 및 같은 법 시행령 제164조 제11항 제1호는 개별주택가격이 없는 경우 해당 주택과 구조·용도·이용상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택으로 보고 평가한 가액을 기준시가로 할 수 있다고 규정되어 있으나, 청구인이 제시한 인근주택은 쟁점건물과 구조·용도·이용상황 등이 유사하다고 보기 어려우므로 해당 규정을 적용하기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점건물은 주택이므로 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 라목의 기준시가를 적용하여 취득가액을 환산하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 등기사항전부증명서상 청구인이 쟁점건물 및 동소 대지 92.6㎡를 취득 및 양도한 내역은 다음 <표1>과 같고, 일반건축물대장에는 쟁점건물의 주구조 및 주용도가 목조 및 주택으로 기재되어 있으며, 1947.4.28. 소유권보존이 된 것으로 나타난다.

(2) 국세청장의 ‘「소득세법」에 의한 건물 기준시가’(제2003-38호, 2003.12.31. 고시, 2004.1.1. 시행) 및 ‘국세청 건물 기준시가 산정 방법 ’(제2014-4호, 2013.12.31. 고시, 2014.1.1. 시행)에 따르면 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 나목의 건물 기준시가를 산정하는 기본 계산식은 다음과 같고, 용도지수 및 구조지수는 각각 다음 <표2> 및 <표3>과 같은 것으로 나타난다.

- 다 음 -

(3) 청구인이 제출한 양도소득과세표준 예정신고서 등에 따르면 청구인은 양도소득세 예정신고시 쟁점건물 및 동소 대지 92.6㎡의 취득 당시 및 양도 당시의 기준시가를 각각 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 가목 및 나목을 적용하여 다음 <표4>·<표5>와 같이 산정하였고, 쟁점건물 및 동소 대지 92.6㎡의 합계 양도가액 OOO만원을 각각의 양도 당시의 기준시가에 따라 안분한 후, 취득 당시의 기준시가를 적용하여 취득가액을 환산가액으로 하여 합계 OOO원으로 신고하였다.

(4) ‘공시가격 없는 개별주택에 대한 가격평가 결과 통지’ 공문(처분청, 2014.4.8., 재산세과-936)에 따르면 청구인이 쟁점건물에 대한 가격평가를 신청함에 따라처분청은OOO에게 가격평가를 의뢰하였고, OOO은 다음<표6>과 같이 회신한 것으로 나타난다.

(5) 서울특별시 부동산정보조회시스템 등에 따르면 쟁점건물에 대한 개별주택가격 공시 내역은 다음 <표7>과 같고, 2014.1.1. 기준개별주택가격에 대한 주택특성조사는 2013.11.28.～2014.1.17. 기간 동안 이루어진 것으로 나타난다.

(6) 이 건 처분과 관련한 양도소득과세표준 및 세액 경정청구서에 따르면 청구인은 쟁점건물을 주택으로 보아 취득가액을 다음과 같이 OOO원으로 환산하여 OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 한 것으로 나타난다.

(가) 청구인은 쟁점건물 인근주택의 개별주택가격 평균상승률을 다음 <표8>과 같이 6.28%로 계산한 후, 쟁점건물의 2014.1.1. 기준 개별주택가격인 OOO만원에 적용하여 쟁점건물의 2013.1.1. 기준 개별주택가격(양도 당시의 기준시가)을 OOO만원으로 환산하였고, 인근주택의 내역은 <표9>와 같다.

(나) 청구인은 쟁점건물을 주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제164조 제7항에 따라 취득 당시의 기준시가를 다음 <표10>과 같이 OOO원으로 계산하였고, 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액을 계산한 내역은 <표11>과 같다.

(다) 청구인은 쟁점건물의 취득가액을 환산가액으로 계산한 내역은 다음 <표12>와 같다.

(7) 처분청의 ‘경정청구 처리결과 통지’ 공문(2014.8.26., 재산세과-2598)에 따르면 청구인은 2014.6.24. 경정청구를 하였고, 처분청은 이에 대해 ‘경정할 이유가 없음(주택의 취득가액 평가방법 인정불가함)을 알려드린다’고 거부 통지를 한 것으로 나타난다.

(8) 처분청이 제출한 OOO청구인에 대한 재산세 과세내역 회신 공문(2014.4.4., 부과과-6563)에 따르면 쟁점건물은 2005년까지 주택으로 재산세가 과세되었으나 2006～2013년에는 건축물로 과세된 것으로 나타난다.

(9) 처분청이 제출한 주식회사 OOO‘공시가격 없는 개별주택에 대한 가격평가 의뢰에 대한 회신’ 문서(2014.4.11., 제일 제2014-412호) 및 감정평가법인 OOO‘감정평가의 반려사유에 대한 회신’ 문서(2014.4.4., 감평 600-102)에 따르면 처분청은 쟁점건물에 대한 감정평가를 의뢰하였으나, 감정평가법인들은 2014.4.11. 현재 쟁점건물의 멸실 등을 이유로 평가를 하지 않은 것으로 나타난다.

(10) 청구인이 제출한 쟁점건물 관련 주택 임대차 계약서의 내역은 다음 <표13>과 같다.

(11) 국세청 홈페이지에 따르면 국세청장이 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 다목에 따라 기준시가를 고시하는 오피스텔 및 상업용 건물에 쟁점건물은 포함되지 않는 것으로 나타난다.

(12) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물이 취득 당시 및 양도 당시 주택에 해당되므로 청구인이 환산한 취득가액을 적용하거나 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 라목 단서의 규정대로 기준시가를 다시 산정하여 양도소득과세표준 및 세액을 경정하여야 한다고 주장하나,

쟁점건물은 2006～2013년 기간 동안 주택이 아닌 것으로 재산세가 과세된 점, OOO쟁점건물에 대해 ‘2013년 비주거로 관리되어 2013.1.1. 기준 개별주택가격이 없다’고 회신한 점, 청구인이 제출한 임대차 계약서에 따르면 쟁점건물은 상업용 목적으로 임대된 것으로 볼 수 있는 점 등에 비추어 쟁점주택을 양도 당시 주택으로 보기 어려워, 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 가목 및 나목에 따라 양도 당시의 기준시가를 산정하는 것이 타당하므로 청구인의 주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

다만, 청구인이 양도소득세 예정신고 시 쟁점건물의 양도 당시의 기준시가를 계산하면서 주거용 건물(주택)의 용도지수를 적용한 점, 임대차 계약서상 쟁점건물의 구조가 벽돌조로 나타나나 목조의 구조지수를 적용한 점 등에 비추어 쟁점건물 및 동소 대지 92.6㎡의 양도 당시 쟁점건물의 용도 및 구조를 재조사하여 기준시가를 산정할 필요가 있고,

취득 당시의 기준시가의 경우,쟁점건물이 취득 당시 주택인 것으로 나타나는 것과 달리 청구인이 주택의 기준시가가 아닌 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 가목 및 나목에 따라 계산한 가액으로 양도소득세 예정신고를 하였으므로, 이를 같은 법 제99조 제1항 제1호 라목 및 같은 법 시행령 제164조 제7항에 따라 재계산하는 것이 타당하다 할 것이다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련 법령

(1) 소득세법(2014.1.1. 법률 제12169호로 개정된 것)

제114조 (양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

제99조 (기준시가의 산정) ① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물

가. 토지

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

나. 건물

건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

다. 오피스텔 및 상업용 건물

건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시하는 가액

라. 주택

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

(2) 소득세법 시행령(2014.2.21. 대통령령 제25193호로 개정되기 전의 것)

제176조의2 (추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

제164조 (토지·건물의 기준시가 산정) ③ 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.

⑦ 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 국토교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시 당시 또는 취득 당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다.

⑩ 법 제99조 제1항 제1호 다목에서 "대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)"이란 국세청장이 해당 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 지정하는 지역에 소재하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)을 말한다.

⑪ 법 제99조 제1항 제1호 라목 단서에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액"이란 다음 각 호에 따른 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「지방세법」 제4조 제1항 단서에 따라 시장·군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 해당 주택에 대한 감정평가기관의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있다.

1. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격이 없는 단독주택의 경우에는 당해 주택과 구조·용도·이용상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택으로 보고 동법 제16조 제7항의 규정에 따른 비준표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액

(3) 지방세법(2013.3.23. 법률 제11690호로 개정된 것)

제4조 (부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 "시장·군수"라 한다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다