국심1999부0908 (1999.12.31)

양도

경정

공매로 취득한 토지로서 대금수수가 금융자료에 의해 입증되는 경우 기준시가로 과세하는 것은 부당하며 매수자의 양도소득세 부담액은 양도가액에 포함하는 것임

소득세법시행령 제166조【양도차익의 산정】

창원세무서장이 1998.7.1 청구인에게 한 1994년도 귀속분 양

다.

1. 원처분의 개요

청구인외 2인(OOO, OOO)은 경상남도 충무시 OO동 OOOOOO 소재 대지 202㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1989.6.30 경락취득(취득가액 : 126,535,000원, 원인 : 1989.4.26 공매)한 다음 위 OOO 명의로 1994.7.6 그 지상에 건물 184.94㎡(조립식근린시설 및 주택, 이하 위 토지와 건물을 “쟁점부동산”이라 한다)가 신축(소유권보존등기일 : 1994.11.7)된후 1994.12.31 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 신축양도(원인 : 1994.12.8)하고 다음과 같이 자산양도차익예정신고가 된 바 있다.

<청구인 신고내용>

<단위 : 원>

처분청은 이 건 양도소득세는 취득자가 부담하는 조건이고 예정신고는 매수자인 OOO이 신고 하였으며 처분청이 조사한바 청구외 OOO은 쟁점토지를 평당 300만원에 매수하였다고 확인하고 있고 쟁점부동산은 1995.3.7 근저당권이 설정되었는데(근저당권자 : OOO수산업협동조합, 채무자 : OOOO주식회사) 근저당권자인 OOO수협이 감정한 가액에 의하면 쟁점토지의 가액은 ㎡당 120만원으로 되어있다 하여 청구인 양도실가 ㎡당 가액 668,115원은 신빙성이 없는 것으로 보아 공정과세협의회의 심의를 거쳐 기준시가로 양도차익을 산정하고 1998.7.1 청구인에게 1994년도 귀속분 양도소득세 12,371,680원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 1998.8.12 이의신청 1998.11.23 심사청구를 거쳐 1999.4.21 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산의 양도가액 170,000,000원과 취득가액 126,535,000원(공매취득)은 금융자료 및 제반 증거자료에 의하여 명백히 확인됨에도 불구하고 처분청이 청구인의 양도소득세를 기준시가로 결정한 것은 명백히 부당한 과세처분이며

(2) 청구인이 양도소득세 예정신고시 신고한 양도가액 44,986,198원은 쟁점부동산의 매매가액 170,000,000원이 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명하여 구소득세법 시행령 제100조 2항의 규정에 의하여 양도당시의 기준시가에 의하여 토지가액과 건물가액으로 안분계산한 금액이며, 이와같은 내용은 청구인의 양도소득세 신고서 사본에서 토지가액과 건물가액으로 구분계산한 양도가액 계산근거를 제시하고 있으므로 쟁점부동산의 매매가액 170,000,000원이 실지거래가액이고 기준시가에 의하여 안분계산하여 신고한 실지 양도가액에 매수자가 부담한 양도소득세(5,636,654원/3명 = 1,878,884)가 제외 되었다 하여 청구인이 신고한 양도가액을 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 과세한 처분은 부당한 과세처분이므로 청구인의 양도소득세를 실지거래가액 방식에 의하여 양도차익을 재결정하여야 한다.

나. 국세청장 의견

(1) 쟁점토지를 청구인외 2인이 1989.6.30 마산지방법원 충무지원으로부터 126,535,000원에 경락받아 취득가액에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 청구인이 쟁점토지를 양도하고 신고한 실지양도가액이 정당한지에 대하여 살펴보면,

첫째, 청구인이 제시한 매매계약서에 의하면, 쟁점토지와 위지상 경량 철골조 건물(1층 152㎡, 2층 32.94㎡)을 포함하여 170,000천원에 양도하기로 1994.12.8 매매계약이 체결되었으나, 쟁점토지는 당초 나대지로 청구외 OOO이 임차하여 임대인과 임차인의 합의하에 쟁점토지 지상에 임차인 자금으로 위의 건물을 신축하고 건물명의는 쟁점토지의 공동소유자인 청구외 OOO으로 하고 향후 임대기간(1994.4.16～1999.4.15) 5년간은 청구외 OOO이 사용하기로 약정한 사실이 약정서(공증인 OOO사무소 등부94-4762, 1994.12.30)에 의거 확인되고 있고, 임차인 청구외 OOO은 쟁점토지 지상에 2천만원의 비용으로 건물을 신축 사용하고 있던중 토지소유자인 청구인외 2인과 쟁점토지를 평당 270만원(매매금액 : 170,000천원)에 매매하기로 계약하였으나 청구인외 2인은 매도조건이 좋은 청구외 OOO과 재계약으로 청구외 OOO과 계약이 해지되었고, 건물을 제외한 쟁점토지를 평당 300만원에 거래된 사실을 청구외 OOO이 확인하고 있고,

둘째, 쟁점토지 소재지는 일반상업지역으로서 주변은 OO타워쇼핑 신축, 상가가 밀집되어 상업성은 매우 왕성하며, 대지의 감정가액은 공지시가를 참작하여 감정한 사실이 토지건물 감정표에 의거 확인되고 있으며,

셋째, 쟁점부동산을 170,000천원에 매도하였다고 금융자료를 제시한데 대하여 금융자료를 검토한바, 매수자인 청구외 OOO이 은행으로부터 발급받은 당좌수표 일부가 부동산 대금으로 지급한 사실이 확인되나, 나머지 수표는 입금여부가 불분명하고 매수자가 발급받은 당좌수표 금액이 쟁점부동산의 전체매매대금이라는 사실이 입증되지 않고 있고,

넷째, 자산양도차익을 실지거래가액으로 산정함에 있어서 매수자가 자산양수대금 이외에 양도소득세를 부담하기로 약정하고 실제로 지급하였을 경우 양도자의 양도가액 계산은 당초 양도가액에 매수자가 부담한 양도소득세를 포함(재일 46014-1616, 1997.7.2)하는 것인 바, 이 건의 경우에는 쟁점부동산을 매도함에 있어 매매후 부과되는 양도소득세 및 이에 따른 공과금을 매수인이 부담하기로 하고 30,000천원 약속어음을 공증한 사실이 공증서(공증인 OOO 사무소 증서 1994년 제3249호, 1994.12.30)에 의거 확인되는데도 청구인은 실지거래가액으로 신고시 양도소득세 상당액을 양도가액에서 제외한 것으로 보아 청구인이 신고한 양도가액은 실지거래가액으로 볼 수 없다.

(3) 따라서 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 신고한 양도가액이 조사한 실지 양도가액과 일치하지 않을 뿐만 아니라 실지거래가액이 불분명하여 공정과세협의회에 심의를 거쳐 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산 양도가액이 170,000,000원인지의 여부를 가리는데 있다.

나. 관계법령

이 사건 양도소득금액 결정당시의 소득세법 시행령 제166조(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제1항 및 제4항은 소득세법 제100조(양도차익의 산정)와 제96조(양도가액), 제97조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항 제1호 “가”목 본문과 단서의 규정을 원용하고 있고 위의 소득세법 제96조 제1호와 제97조 제1호 “가”목의 규정은 각각 소득세법 제94조(양도소득의 범위) 제1호를 원용하고 있어 위 규정들을 종합하여 보면, 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득이고(법 제94조 제1호) 자산양도차익을 산정함에 있어서 기준이 되는 양도가액과 취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가에 의한 금액으로 하되 다만, “당해자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”에는 실지거래가액에 의하도록 하고 있으며(법 제96조 제1호, 제97조 제1항 제1호), 이의 위임을 받은 같은법 시행령 제166조 제4항에서 “당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”를 제1호 내지 제3호에서 규정하고 그 제3호(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것)에서는 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고한 경우”를 규정하고 있으며, 그 제5항에서는 위 제4항의 규정을 적용함에 있어서 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 위 개정규정은 이 영 시행후 최초로 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다고 소득세법 시행령 부칙(1995.12.30 대통령령이 제14860호로 개정된 것) 제8조에서 규정하고 있으며, 소득세법 기본통칙 97-6에 의하면 주택신축판매업자가 사업용아파트 구입시 토지소유자에게 토지대금 이외에 양도소득세등을 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 매도자는 동 양도소득세상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보고 매수자는 동 양도소득세상당액을 매입원가로서 필요경비에 산입한다고 규정하고 있다.

다. 사실관계

(1) 청구인 외 2인(OOO, OOO) 은 쟁점토지를 1989.4.26 공매를 원인으로 126,535,000원에 경락취득 하였고, 따라서 청구인 취득가액은 42,178,333원임을 알 수 있고 이에는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(2) 청구인 외 2인은 1994.4.16 쟁점토지를 5년간(1994.4.16～1999.4.15)청구외 OOO에게 임대하였는데 그 임대조건은 위 OOO이 본인자금으로 쟁점토지위에 건물을 신축하되 건물의 명의는 위 OOO 명의로 하기로 하였는바, 이건 건물의 건축물관리대장에 의하면, 쟁점토지위에 신축된 건물은 조립식건물이고 준공일은 1994.7.6 이며 그 소유자는 위 OOO명의로 되어있음이 확인된다.

(3) 청구인 외 2인은 1994.12.8 쟁점부동산을 청구외 OOO과 매매계약한 후 1994.12.31 쟁점부동산의 매매와 관련하여 이건 건물은 위 OOO이 신축하였음을 인정한 다음 향후 임대기간이 종료될 시에는 신축된 건물은 완전 철거하여 원상복구함과 동시에 철거물은 세입자인 OOO의 소유로 한다는 내용의 약정서를 체결(체결당사자 : 청구인 외 2인, OOO, OOO)하고 이를 공증하였음이 확인되고 있다.

(4) 그러나 쟁점부동산 양도에 따른 자산양도차익 예정신고는 쟁점부동산의 매수자인 청구외 OOO이 신고하였고 이에는 다툼이 없는데, 그 신고내용에 의하면, 청구인 취득가액을 42,178,333원(126,535,000원 ÷3)으로 하였고 양도가액은 44,986,698원으로 하였는 바 이는 등기부등본상 쟁점부동산이 양도된 것으로 되어있어 부득이 쟁점부동산의 양도가액 170,000,000원을 쟁점토지와 쟁점건물의 과세시가표준액에 의하여 안분한후 그 안분금액을 3으로 나눈 금액임을 알 수 있다.

(5) 청구인이 제시하고 있는 1994.12.8자 매매계약서에 의하면, 매도자는 청구인 외 2인, 매수자는 OOO이며 쟁점부동산의 매매대금이 170,000,000원(계약금은 3천만원, 중도금9천만원은 1994.12.30지불, 잔금 5천만원은 1995.1.20지불)으로 되어 있어 우리심판소에서 이를 조사한 바, 계약금 3천만원은 매수자 OOO이 OO은행 예금계좌에서 1994.12.8 현금 6,300,000원을 인출하고 나머지 23,700,000원은 위 OOO이 소지하고 있던 자기앞수표로 합계금액 30,000,000원을 무통장 입금의뢰하여 계약금 30,000,000원이 매도자의 1인인 OOO의 처(OOO)의 계좌(계좌번호 : OOOOOOOOOOOOOO)에 입금되었음이 확인되고 있고 위 금액을 받은 OOO은 1994.12.9 이 중 10,000,000원을 OOO의 구좌(OOOOOOOOOOOOOO)에 입금하였음이 확인되고 있으며, 중도금 90,000,000원은 매수자 OOO이 본인의 예금구좌에서 6천만원, 2천만원, 1천만원권의 자기앞수표를 각각 발행하여 이를 1994.12.31 청구인 계좌(OOOOOOOOOOOOOO)에 40,000,000원, OOO 계좌(OOOOOOOOOOOOOO)에 20,000,000원, OOO 계좌(계좌번호 : OOOOOOOOOOOOOO)에 30,000,000원이 각각 입금되었음이 확인되고 있으며, 잔금 50,000,000원은 계약서상 잔금지불일은 1995.1.20이나 매수인 OOO의 사정에 의하여 1994.12.31 위 OOO이 발행일을 1995.1.20로 하는 당좌수표 5천만원권을 발행하여 OOO이 이를 받고 등기이전을 하여 주고 위 OOO이 1995.1.16 위 당좌수표를 결제하여 위 OOO이 1995.1.16 본인계좌(계좌번호 : OOOOOOOOOOOOOO)에 20,000,000원, OOO 계좌(계좌번호 : OOOOOOOOOOOOOO)에 15,000,000원, 청구인 계좌(계좌번호 : OOOOOOOOOOOOOO)에 15,000,000원을 각각 입금하였음이 확인되고 있어 이 건 매매대금 170,000,000원은 청구인이 55,000,000원, OOO이 55,000,000원, OOO이 60,000,000원을 각각 받은 것인데 위 OOO은 위 60,000,000원중 5,000,000원을 1994.12.30 이 건 건물의 전세보증금으로 임차인인 OOO에게 가계수표 5매로(각 1,000,000원)로 상환함으로써 각기 55,000,000원씩 배분되었음을 알 수 있다.

(5) 한편 쟁점부동산의 매매계약서 제3조에 의하면 양도소득세는 매수자인 OOO이 부담하기로 되어 있어 청구인외 2인은 지급기일이 기재되어 있지 않은 위 OOO의 약속어음(금액 30,000,000원)을 받고 쟁점부동산을 매도함에 있어 매매후 부과되는 양도소득세(예정금, 확정금액) 및 이에따른 주민세 전부를 매수인이 부담하기로 함으로써 위 양도소득세 지급보증을 위해 매수인으로부터 일금 삼천만원정으로 된 약속어음을 공정증서(1994.12.30 공증인 OOO 사무소 증서 1994제3249호)로 작성하였고, 동 어음에 지급기일이 기재되지 않은 것은 양도소득세 확정분 납입기일을 몰라서이며 동 어음을 양도소득세 지급이외의 용도로 사용하지 않을 것과 쟁점부동산의 양도소득세 확정분 납입 만기일까지는 동 어음을 어떠한 목적으로도 집행하지 않을 것을 각서하며 양도소득세 확정액에 의거 어음금을 청산하기로 한다는 내용의 각서를 하고 이를 공증하였음이 확인되고 있으며 처분청이 징취한 위 OOO의 확인서에 의하면, 이건 건물은 매매대금에서 제외되고 쟁점토지 202㎡에 대하여만 평당 300만원에 거래되었고 처분청의 조사일 현재까지 이건 건물에 대해서는 위 OOO의 사용권리가 유효함으로 세입자로 거주 및 영업을 하고 있다고 확인하고 있는바, 이건 양도시의 실지거래가액 170,000,000원을 202㎡로 나누면 그 평당가액이 2,782,109원으로 산출되고 있어 위 OOO이 확인한 평당가액 300만원은 위 평당가액 2,782,109원을 어림잡아 300만원이라고 확인한 것 이라는 청구주장은 신빙성이 있다.

(6) 사실이 이러하다면, 청구인외 2인은 쟁점부동산을 양도한 것이 아니라 쟁점토지만을 126,535,000원에 경락취득(청구인 취득가액:42,178,333원)하여 이를 170,000,000원에 양도(청구인지분:56,666,666원) 한 것이고 그 사실이 자산양도차익 예정신고서에 의하여 확인되므로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하고 과세하여야 할 것이나 쟁점토지의 양도에 따른 양도소득세는 매수자가 부담하는 조건이므로 위 청구인 취득가액과 양도가액을 기준으로 부과될 양도소득세 상당액을 산정한 다음 그 부과될 양도소득세를 위 청구인지분가액에 합산한 금액을 양도가액으로 하여 청구인의 양도소득금액을 다시 산정하고 과세함이 타당하다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 있다고 할 것이므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.