[청구번호]조심 2018광0437 (2018. 4. 18.)

[세목]종합소득[결정유형]기각

[결정요지]OOO고등법원의 손해배상 관련 판결문에서 청구인이 주장하는 4필지의 매매거래가 토지거래 허가 없이 이루어진 것으로 매매계약자체가 무효에 해당한다고 인정한 바 있으나, 현재까지 매매원인무효에 기인한 소유권환원등기가 이루어지지 않고 있는 점, 나머지 2필지도 소송이 진행된 사실이 없고 계약해제 등의 사유에 기인하여 소유권환원등기가 이루어진 사실이 없는 점, 청구인이 토지양도대금을 수취한 이후 10년 이상 매매대금을 반환하지 않고 있어 경제적인 측면에서 현실적으로 사업소득을 향유하고 있었다고 보이는 점 등에서 토지의 실질적인 양도가 있었다고 보임

[관련법령] 소득세법 제14조

[참조결정]조심2017전4286

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. OOO장(이하 “조사청”이라 한다)은 2013.10.21.부터 2014.1.31.까지 청구인 외 3인(OOO, OOO, OOO)에 대한 부동산 투기조사를 실시하여, 청구인 외 3인이 공동으로 2004년부터 2006년까지 OOO 등 7필지 임야(15,072㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO 등 6인으로부터 순차적으로 취득(총액 OOO원)하고 이를 24필지로 분할한 후, 2005년부터 2006년까지 OOO 외 12인에게 미등기전매 및 명의신탁 후 이전하는 방법으로 양도(총 양도가액 OOO원, 이하 “쟁점양도”라 한다)하고도 양도소득세를 무신고한 사실을 적출하여 공동양도인들의 주소지 관할 세무서장에게 과세자료로 통보하였다.

나. 처분청은 이에 따라 청구인의 각 귀속연도별 지분해당액에 대하여 미등기전매 세율OOO 및 누진세율을 적용하여 2014.4.2. 청구인에게 양도소득세 2005년 귀속분 OOO원을 결정·고지하였고, 청구인은 2014.5.22. 심판청구(2015.4.27. 토지의 실제취득여부 재조사토록 결정)를 거쳐 OOO에 항고소송을 제기하였으며, 2016.10.11. OOO 제1행정부는 처분청의 청구인에 대한 위의 양도소득세 부과처분을 취소하고 별도로 종합소득세를 부과하도록 조정권고 결정(2015구합10360, 양도소득세 부과처분취소)을 하였다.

다. 처분청은 법원의 조정권고 결정에 따라 2016.11.11. 위 양도소득세 부과처분을 취소한 후, 청구인에게 종합소득세 2005년 귀속분 OOO을 결정·고지하였고, 청구인은 이에 불복하여 2017.1.12. OOO장에게 이의신청을 제기하였으며, 2017.3.30. OOO장은 2016.6.9.자 OOO 판결(2015나2445, 손해배상)에 따른 무허가 미등기전매 관련 금액의 수입금액 제외 여부 및 일부금액의 필요경비 인정 여부에 대하여 재조사를 하라는 이의재결을 내렸으며, 처분청은 이에 따라 2017.4.3.부터 2017.4.21.까지 재조사를 실시하여 사업관련 경비로 조사된 OOO원 중 청구인의 지분해당액인 OOO원을 청구인의 필요경비로 인정하고 동 금액을 청구인의 2005년 및 2006년 귀속 종합소득금액에서 차감한 후, 2017.9.14. 청구인에게 감액경정·결정 통지하였다OOO.

라. 청구인은 이에 불복하여 2017.11.18. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 이 건은 청구인 외 3인이 투자약정에 따라 발생한 수익을 투자비율에 따라 분배한 사업과 관련한 것으로, 처분청은 OOO의 조정권고 판결 후 양도가액에서 취득가액과 일부 필요경비만을 반영하여 사업소득으로 과세표준 및 세액을 결정하였으나, 2016.6.9.자 OOO의 원인무효판결(2015나2445 손해배상, 토지거래허가 구역에서 허가 없이 한 미등기전매행위는 확정적 무효에 해당한다는 내용)에 따라 매매가 취소된 가액OOO이 있으므로 이를 반영하여 청구인의 사업소득 수입금액을 산정하여야 한다.

(2) 처분청은 OOO의 조정판결 후 양도가액에서 취득가액과 일부 필요경비만을 반영하여 종합소득으로 결정하였으나, 쟁점토지의 취득 및 유지와 관련하여 발생한 금융기관 차입금 및 기타차입금에 대한 이자비용 및 토지·건축물 등의 개발에 따른 비용, 자본적 지출액 등 OOO원은 사업소득을 유지하기 위하여 필수적으로 발생되는 비용으로 필요경비에 산입하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인이 주장하는 OOO 등 필지가 법원의 원인무효판결에 따라 매매가 취소되었다는 주장에 대해 확인한바, 2016.6.9.자 OOO의 손해배상 관련 판결문(2015나2445)에 의하면, 위의 토지 중 OOO 등 4필지의 매매거래는 토지거래허가가 없는 매매계약으로 원인무효라고 판시하고 있는 것으로 확인되고, 나머지 필지는 소송 자체가 진행되지 않은 것으로 확인되며, 원인무효 판결과 관련된 4필지 토지의 부동산등기부등본에 의하면 근저당설정 등의 제약요인이 전혀 없음에도 불구하고 판결일부터 1년 이상이 지난 현재까지도 매매원인 무효에 의한 소유권환원등기가 이루어지지 않고 있는 것으로 나타나고, 원인무효판결에 따른 매매취소가액을 수입금액에서 차감하여야 한다는 주장의 경우 청구인이 토지거래허가구역에 속하는 토지를 관할관청으로부터 토지거래허가를 받지 않아 계약이 원인무효로 된다고 할지라도 청구인이 부동산 양도대금을 수취한 2005.9.22.부터 10년 이상 매매대금을 반환하지 않고 있는 등 경제적인 측면에서 현실적으로 사업소득을 얻고 이를 향유하고 있었고, 원인무효판결 이후에도 7개월 이상 소유권이 환원되지 않고 있는 점에서 실질적인 부동산의 양도로 보이므로 법원판결에 의한 매매취소가액을 수입금액에서 제외하기는 어렵다.

(2) 처분청은 청구인이 당초 필요경비에 산입하여야 한다고 주장한 OOO원 중 재조사 이의재결에 따라 실제 지급사실이 확인된 OOO원은 필요경비에 산입하였는바, 나머지 중개수수료, 토목공사비, 묘지이장 관련 비용 등은 지급근거나 사업관련성 여부가 불분명하므로 필요경비로 인정하기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 매매원인무효 판결에 따라 취소된 금액 중 청구인 지분해당액을 수입금액에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부

② 금융기관 차입금 등에 대한 이자비용 및 자본적지출의 비용계상 누락액을 필요경비에 산입하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법률

소득세법 제14조【과세표준의 계산】① 거주자의 종합소득 및 퇴직소득에 대한 과세표준은 각각 구분하여 계산한다.

② 종합소득에 대한 과세표준(이하 "종합소득과세표준"이라 한다)은 제16조, 제17조, 제19조, 제20조, 제20조의3, 제21조, 제24조부터 제26조까지, 제27조부터 제29조까지, 제31조부터 제35조까지, 제37조, 제39조, 제41조부터 제46조까지, 제46조의2, 제47조 및 제47조의2에 따라 계산한 이자소득금액, 배당소득금액, 사업소득금액, 근로소득금액, 연금소득금액 및 기타소득금액의 합계액(이하 "종합소득금액"이라 한다)에서 제50조, 제51조, 제51조의3, 제51조의4 및 제52조에 따른 공제(이하 "종합소득공제"라 한다)를 적용한 금액으로 한다.

제27조【사업소득의 필요경비의 계산】① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

② 해당 과세기간 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 그 과세기간에 확정된 것에 대해서는 그 과세기간 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것만 그 과세기간의 필요경비로 본다.

③ 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제33조【필요경비 불산입】① 거주자가 해당 과세기간에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각 호에 해당하는 것은 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입하지 아니한다.

1. 소득세와 개인지방소득세

2. 벌금ㆍ과료(통고처분에 따른 벌금 또는 과료에 해당하는 금액을 포함한다)와 과태료

3.「국세징수법」이나 그 밖에 조세에 관한 법률에 따른 가산금과 체납처분비

4. 조세에 관한 법률에 따른 징수의무의 불이행으로 인하여 납부하였거나 납부할 세액(가산세액을 포함한다)

5. 대통령령으로 정하는 가사(家事)의 경비와 이에 관련되는 경비

6. 각 과세기간에 계상한 감가상각자산의 감가상각비로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 초과하는 금액

7. 제39조 제3항 단서 및 같은 조 제4항 각 호에 따른 자산을 제외한 자산의 평가차손

8. 반출하였으나 판매하지 아니한 제품에 대한 개별소비세 또는 주세의 미납액. 다만, 제품가액에 그 세액 상당액을 더한 경우는 제외한다.

9. 부가가치세의 매입세액. 다만, 부가가치세가 면제되거나 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우의 세액과 부가가치세 간이과세자가 납부한 부가가치세액은 제외한다.

10. 차입금 중 대통령령으로 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자

11. 채권자가 불분명한 차입금의 이자

12. 법령에 따라 의무적으로 납부하는 것이 아닌 공과금이나 법령에 따른 의무의 불이행 또는 금지ㆍ제한 등의 위반에 대한 제재로서 부과되는 공과금

13. 각 과세기간에 지출한 경비 중 대통령령으로 정하는 바에 따라 직접 그 업무와 관련이 없다고 인정되는 금액

14. 선급비용(先給費用)

15. 업무와 관련하여 고의 또는 중대한 과실로 타인의 권리를 침해한 경우에 지급되는 손해배상금

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지의 분필토지 중 7필지가 법원판결에 의해 매매계약이 원인무효되었으므로 해당 매매가액 중 청구인의 지분상당액을 귀속 연도별로 사업소득 수입금액에서 제외하여야 한다고 주장하면서 OOO 판결문(2016.6.9. 선고 2015나2445 판결, 손해배상)과 <표1>의 토지거래허가 구역 내 미등기전매 부동산 내역서를 제출하였다.

<표1〉토지거래허가 구역 내 미등기전매 부동산 내역

(2) 청구인은 쟁점토지의 양도에 있어 사업소득 수입금액을 유지하기 위하여 필수적으로 발생한 금융조달 관련 이자비용과 각종 사업비용(중개수수료 등)이 있었음에도 이를 반영하지 못하였다고 주장하며 <표2>의 필요경비 명세표(이의재결에 따른 재조사 결과 인정금액 포함)와 관련 세부내역이 기재된 엑셀파일을 제시하였다.

<표2> 청구인의 필요경비 주장 내역

(3) 청구인이 <표1>의 양도가액 OOO원이 사업소득 수입금액에서 제외되어야 한다고 주장하며 제시한 법원 판결문(OOO 2016.6.9. 선고 2015나2445 판결, 손해배상)에 의하면, 주장하는 토지 중 OOO 등 4개 필지 토지가 토지거래허가구역내의 토지로 허가를 받아 거래하여야 함에도 미등기전매를 하였다 하여 각각의 매매계약은 모두 확정적으로 무효가 되었다고 판시한 것으로 나타나고(<표1>의 토지 중 OOO 토지는 판결문에 언급이없음), 법원 판결문에 언급된 원인무효 관련 토지OOO의 부동산등기부등본 조회내역에 의하면, 동 판결 이후 근저당설정 등의 제약요인이 전혀 없음에도 불구하고 판결일로부터 1년 10개월 지난 현재까지도 매매원인 무효에 의한 소유권환원등기가 이루어지지 않은 것으로 나타난다.

(4) 청구인이 이 건 심판청구에 앞서 2017.1.12. OOO장에게 제기한 이의신청 관련 재결서에 의하면, 청구인이 토지거래허가 구역에서 허가없이 미등기전매한 <표1> 토지의 양도가액 OOO원을 OOO 판결문 내용에 따라 수입금액에서 제외할 수 있는지 여부와, 사채이자 등 금융비용, 중개수수료, 토목공사비, 취·등록세 및 공과금, 묘지이장 관련 비용 등 OOO원이 사업과 관련하여 지출되어 필요경비로 인정될 수 있는지 여부를 실지조사 결정 방법으로 재조사하여 과세표준및 세액을 경정하도록 주문한 것으로 나타난다.

(5) 위의 이의재결에 따라 2017.4.3.부터 2017.4.21.까지 OOO(조사2국 조사2과)에서 실시한 재조사 관련 조사종결보고서에 의하면, 원인무효판결에 따른 매매취소시 수입금액 차감여부에 대하여 「소득세법 기본통칙」88-0···1 제2항의 “매매원인 무효의 소에 의하여 그 매매사실이 원인무효로 판시되어 ‘환원’될 경우에는 양도로 보지 아니한다”라는 규정과 “매매계약이 법률상 무효라고 할지라도 당사자들 사이에 유효하게 취득되어 소유권이전등기, 매매대금 등을 그대로 보유하고 있다면 양도에 해당한다”고 판단한 대법원 판결(대법원 2011.5.26. 선고 2011두3708 판결)에 따라 수입금액에서 차감할 수 없는 것으로 조사하였고, 이자비용 및 자본적 지출액 등 OOO원의 필요경비 산입가능 여부와 관련하여 필요경비로 산입하기에 부적합한 OOO원은 객관적 지급근거 및 지급증빙이 확인되지 않고 사업관련성 여부가 불명확하다거나(공문으로 증빙제출 요구) 기 결정시 필요경비로 반영된 금액으로 확인하였고, 나머지 OOO원은 사업관련성이 있는 비용으로 이체내역 등 지급증빙이 명확하여 필요경비 추인이 가능한 것으로 판단하였다.

(6) 처분청의 2017.9.8.자 종합소득세 경정·결의서 등에 의하면, OOO장의 이의재결 재조사에서 사업관련 필요경비로 인정된 OOO원 중 청구인 지분 해당액 OOO원을 각 귀속연도의 필요경비로 인정하여 2005년 귀속 종합소득세 OOO원 및 2006년 귀속 종합소득세 OOO원을 감액경정한 것으로 나타난다.

(7) 쟁점토지의 공유자로 이 건과 동일하게 2016.6.9.자 OOO 판결(사건번호 2015나2445, 손해배상)에 따라 무효원인으로 매매취소된 매매가액을 사업소득 수입금액에서 차감하여야 하고, 기타 필요경비 등을 추인하여야 한다고 주장하며 불복을 제기한 OOO의 심판청구 재결서(조심 2017전4286, 2017.12.19. 참조)에 의하면, 거래대금의 반환 및 소유권 환원 절차가 이행되지 않고 있는 점 등에 비추어 원인무효로 판결이 난 토지의 거래가액을 OOO의 수입금액에서 제외하기는 어렵다고 보았고, 청구인이 필요경비에 추가로 산입해야 한다고 주장하는 이자비용, 개발비용 등은 그 지출을 객관적으로 입증할 수 있는 지급증빙을 제출하지 못할 뿐만 아니라 사업과 직접적인 관련성도 입증하지 못한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단한 것으로 나타난다.

(8) 한편, 청구인은 비용계상이 누락된 필요경비를 추가로 인정하여야 한다고 주장하며 투자원금의 조달을 위한 금융기관 차입금 및 기타차입금(사채)에 대한 이자, 토지 및 건축물 등의 개발에 따른 비용 및 자본적 지출 사항 등이 기재된 필요경비 명세표와 현금차용 관련 내용증명서, 대여자별 입금증빙 정리자료, 수표 실물 사본, 대출여신계좌 거래기록 조회서, 형질변경 및 산지전용 관련 견적서, 근린생활시설 경비 지출금 내역서, 묘지이장 동의서 등을 제출하였다.

(9) 이상의 사실관계 및 관련 법률을 종합하여 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, OOO의 손해배상 관련 판결문(OOO 2016.6.9. 선고 2015나2445 판결)에서 청구인이 주장하는 토지 중 4필지OOO의 매매거래가 토지거래 허가 없이 이루어진 것으로 매매계약자체가 무효에 해당한다고 인정한 바 있으나, 동 4필지 토지의 부동산등기부등본 조회내역에 판결이후 현재까지 근저당설정 등의 제약 요인이 없음에도 매매원인무효에 기인한 소유권환원등기가 이루어지지 않고 있는 점, 나머지 2필지도 소송이 진행된 사실이 없고 계약해제 등의 사유에 기인하여 소유권환원등기가 이루어진 사실이 없는 점, 청구인이 토지 양도대금을 수취한 2005.9.22.부터 10년 이상 매매대금을 반환하지 않고 있어 경제적인 측면에서 현실적으로 사업소득을 향유하고 있었다고 보이는 점 등에서 토지의 실질적인 양도가 있었다고 보이므로 법원의 원인무효판결에 따른 매매취소가액을 수입금액에서 차감하여야 한다는 청구주장은 타당하지 아니하다고 판단된다.

(10) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴보면, 처분청은 청구인이 당초 필요경비에 산입하여야 한다고 주장한 OOO원 중 재조사 이의재결에 따라 실제 지급사실이 확인된 토지측량비용, 새마을금고 이자비용, 취득·등록세, OOO에 대한 사채이자비용 등 합계 OOO원은 필요경비에 산입하였는바, 나머지 중개수수료, 토목공사비, 묘지이장 관련 비용 등은 사업과 관련하여 지급하였는지 여부나 지급과 관련한 구체적인 증빙이 불명확하므로 이를 필요경비로 인정하기는 어렵다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.