[청구번호]조심 2016부2729 (2016. 12. 15.)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]청구인은 양도부동산에 대한 양도소득세 신고시 환산취득가액을 적용하고 여기에 개산공제액을 더하여 양도차익을 계산하였는바, 쟁점멸실건물의 취득가액을 양도소득금액 계산시 필요경비에 추가 산입하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다고 판단됨

[관련법령] 소득세법 제97조 / 소득세법 시행령제163조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 1995.8.31. 취득한 경상남도 OOO, 같은 리 1023-20, 같은 리 1023-21, 같은 리 1028-16, 같은 리 1032-6 토지 5필지 합계 4,826㎡(이하 “양도토지”라 한다)와 1997.12.30 증·개축한 같은 리 1023-1 소재 건물 A동, B동, D동 합계 1,194.89㎡(이하 “양도건물”이라 하고, 양도토지와 합쳐서 “양도부동산”이라 한다)를 2013.7.16. OOO에 수용을 원인으로 양도하고, 양도가액은 실지거래가액인 OOO원, 취득가액은 환산가액인 OOO원으로 2013.8.31. 양도소득세 예정신고를 하였으며, 양도부동산의 보상금에 대하여 이의를 제기한 결과 2013년 10월 중앙토지수용위원회의 이의재결로 보상금액이 새로이 결정되자 2013.12.31. 양도가액을 OOO원으로, 취득가액을 환산가액인 OOO원으로 양도소득세 수정신고를 하였다.

나. OOO지방국세청장(이하 “감사청”이라 한다)은 2015년 9월 처분청에 대한 감사를 실시하여 양도건물의 환산취득가액을 산정하기 위해 경과연수별잔가율을 적용함에 있어, 청구인은 건축물대장에 기재된 신축일인 1940년을 적용하여 건물시가를 계산하여 신고하였으나, 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증법”이라 한다) 제61조 제1항 제2호의 규정에 의해 양도건물의 증·개축일인 1997.12.30.을 기준으로 경과연수별잔가율을 적용해야 하는 것으로 보아 처분청에게 양도소득세와 농어촌특별세를 경정하라는 처분지시를 하여, 처분청은 이에 따라 2015.12.21. 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2016.3.16. OOO지방국세청장에게 이의신청을 제기하여 경상남도 OOO 건물 1,068㎡의 취득가액 계산시 건물구조를 철골조 중 조립식 패널로 하여 과세표준과 세액을 경정하는 일부인용 결정을 받았고, 처분청은 2016.4.26. 2013년 귀속 양도소득세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원을 감액경정(처분청 감액경정으로 심판청구 세액은 양도소득세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원)하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2016.7.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 양도건물은 1940년에 신축된 기존건물(이하 “쟁점멸실건물”이라 한다)을 청구인이 1995년에 취득한 후 1997년에 증·개축한 건물이다.

(2) 기존 건물이 있는 부동산을 구입하여 단기간 내에 구 건물을 증개축하여 새로운 건물이 건설된 경우, 양도소득을 기준시가에 의하여 계산할 때 기존 건물의 취득 당시 기준시가와 「소득세법 시행령」 제163조 제6항 제1호의 금액(취득당시 기준시가 × 100의 3, 이하 “개산공제액”이라 한다)을 필요경비에 산입한다는 질의회신(서면4팀-781, 2006.3.31.) 및 기존 건물의 취득가액은 양도소득 계산시 필요경비에 산입할 수 없다는 질의회신(서면5팀-234, 2006.9.26.)도 있으나

양도소득의 필요경비에 산입할 수 없다는 입장은 사업소득이나 부동산 임대소득 등의 계산시 해당연도의 소득에서 필요경비로 산입하는 경우에는 양도소득에서 공제할 수 없는 것이라는 입장에서 답변한 것으로 보인다.

그러나 양도소득세에 있어서는 예규보다는 상위 규정인 소득세법 집행기준(집행기준97-163-39)이나 소득세법 기본통칙(97-0…8)에서 기존건물의 취득가액은 양도소득의 필요경비로 한다는 명문규정이 있으므로 기존건물의 취득가액을 필요경비로 공제함이 타당하다.

(3) 이의신청 결정서에는 ‘취득 후 2년여 기간 동안 부동산 임대업에 사용한 후 1997.12.31. 쟁점멸실건물을 멸실하고 양도건물을 증·개축하였으므로 단시일 내가 아니어서 필요경비로 인정할 수 없다’는 취지의 결정이 있었으나 청구인은 쟁점멸실건물을 취득한 1995년 8월부터 2년여가 지난 1997년 12월에 양도건물을 증·개축하였지만 건물의 당초 용도가 공장이었으며 소재지가 부산광역시 상수원 보호구역 안이므로 증·개축 인허가 과정이 심히 어려워서 인허가 소요 기간이 길었다는 점, 최초 부동산 취득 후 공공용지에 편입된 2013년까지 18년간의 장구한 기간 동안을 보유하다가 청구인의 의사가 아닌 국가의 필요에 의하여 양도건물 및 그 대지를 수용 당하였다는 점 등에 비추어 보면 쟁점멸실건물을 단시일 내에 자본적지출로 멸실하였음이 분명하다.

(4) 증·개축이란 ‘원래의 건물을 두고 구조의 변경, 건축재의 변경, 면적의 증가 등을 하는 것’ 이어서 오히려 쟁점멸실건물의 부동산 전체의 취득시기로 하여 계산한 청구인의 계산 방법도 하나의 계산방법일 수도 있거니와 취득가액이 불분명하여 증·개축 시점의 건물가액을 기준시가에 의하여 환산 취득가액으로 계산한다는 것은 1997년도 증·개축된 양도건물의 증·개축 시점의 취득가액 계산방법인 것이지 당초 취득한 부동산 중 멸실 건물의 원가에 대한 부분은 배제되는 계산방법이므로 쟁점멸실건물의 취득가액을 양도손익 계산시 필요경비로 반영하여야 한다.

* 청구주장의 예

(5) 따라서, 쟁점멸실건물의 취득가액을 필요경비로 공제하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1)청구인은 서면인터넷방문상담4팀-781(2006.3.31.)의 질의회신에서 ‘양도소득을 기준시가에 의하여 산정하는 경우 멸실된 건물의 취득당시 기준시가와 개산공제액의 합계액을 필요경비에 산입한다’는 법령해석을 근거로 하여 멸실한 건물의 취득가액을 필요경비에 산입할 수 있다는 주장을 하고 있으나

청구인이 인용한 질의회신은 2005년 이전 양도 거래분으로서 기준시가를 원칙으로 양도소득세를 계산하는 당시에 대한 법령해석으로 실지거래가액으로 양도소득금액을 계산하는 경우에는 적용할 수 없다.

(2) 「소득세법」 제97조 및 같은 법 시행령 제163조에서 양도자산의 필요경비는 취득 당시의 실지거래가액으로 하도록 규정하면서

취득당시의 실지거래가액을 알 수 없는 경우에는 환산가액을 취득가액으로 할 수 있고 이 경우 기타 필요경비는 개산공제액을 적용하는 것으로 규정하고 있으며, 예외적으로 양도한 자산의 자본적지출액과 양도비용의 합계액이 환산가액과 개산공제액의 합계액보다 많은 경우 자본적지출액과 양도비용의 합계액을 필요경비로 적용할 수 있는 것으로 규정하고 있다.

(3)그럼에도 청구인은 토지와 건물의 취득가액을 환산취득가액으로 계산하고 개산공제액을 기타 필요경비로 계산하면서 멸실한 건물의 취득가액을 필요경비에 산입하여야 한다고 주장하고 있으므로, 이는 양도소득세의 필요경비를 규정한 「소득세법」 제97조 및 같은 법 시행령 제163조의 규정에 위배되는 주장이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

취득가액을 환산취득가액으로 계산하여 실지거래가액으로 양도소득금액을 계산하는 경우 멸실한 건물의 취득가액을 필요경비로 산입하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1)소득세법

제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1.취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법 개정 법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 “의제취득일”이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액

다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액

나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령

제163조【양도자산의 필요경비】⑥ 법 제97조 제2항 제2호 각 목 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 금액”이란 다음 각 호의 금액을 말한다.

1. 토 지

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)

2. 건 물

가.법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목 또는 라목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)

나. 가목외의 건물

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)

3.법 제94조 제1항 제2호 나목 및 다목의 규정에 의한 자산(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산을 제외한다)

취득당시의 기준시가×7/100

4. 제1호 내지 제3호 외의 자산 (1997. 12. 31. 개정)

취득당시의 기준시가×1/100

다. 사실관계 및 판단

(1)청구인은 건물의 환산가액을 산정하기 위한 건물 기준시가를 계산하면서양도건물의 건축물대장 신규작성연도인 1940년을 경과연수별잔가율 적용을 위한 신축일로 적용하여 건물 기준시가를 계산하여 아래 <표1>과 같이 건물의 환산취득가액을 산정하였다.

<표1> 청구인이 신고한 양도건물의 환산취득가액

(단위 : 원)

(2) 감사청이 양도건물의 증·개축일인 1997.12.30.을 기준으로 경과연수별잔가율을 적용하여 계산한 환산취득가액은 아래 <표2>와 같다.

<표2> 감사청이 적용한 양도건물의 환산취득가액

(단위 : 원)

(3) 처분청과 청구인은 양도부동산에 대하여 양도건물의 증·개축일인 1997.12.30.을 기준으로 경과연수별잔가율을 적용해야 하는 것에 대하여는 다툼이 없고 쟁점멸실건물의 취득가액을 필요경비에 산입할 수 있는지 여부에 대하여 다투고 있다.

(4) 「소득세법」제97조 제1항은 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 ‘취득가액’, ‘자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것’, ‘양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것’으로 규정하고 있으며 제1호 나목은 취득가액은 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 한다고 규정하고 있다.

(5) 「소득세법」제97조 제2항 제2호 가목은 양소소득의 필요경비는 제1항에 따른 ‘환산가액’과 대통령령으로 정하는 금액의 합계액으로 규정하고 있으며 같은 법 시행령 제163조는 국세청장이 매년 산정·고시하는 가액에 1백분의 3을 곱한 가액을 대통령령이 정하는 금액(개산공제액)으로 하고 있다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점멸실건물의 취득가액을 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하나, 「소득세법」 제97조 제1항은 거주자의 양도차익을 계산할 때 공제할 필요경비는 취득가액, 자본적지출액, 양도비로 규정하고 있고, 제1항 제1호 나목은 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 취득가액으로 하며, 제2항 제2호는 취득가액을 환산가액으로 하는 경우 자산별로 같은 법 시행령 제163조에서 정한 개산공제액을 그 밖의 필요경비로 하여 이를 환산취득가액에 더하도록 규정하고 있어, 청구인은 양도부동산에 대한 양도소득세 신고시 환산취득가액을 적용하고 여기에 개산공제액을 더하여 양도차익을 계산하였는바, 쟁점멸실건물의 취득가액을 양도소득금액 계산시 필요경비에 추가 산입하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.