국심2006서0618 (2006.09.12)

양도

기각

내부수리 공사비의 지급금액이 확인되지 아니하며, 설사 실제로 공사를 하였더라도 단순한 수리비에 해당되어 자본적 지출로 볼 수 없으며, 중개수수료의 경우 지급사실이 확인되지 아니하므로 필요경비에 해당되지 아니함.

소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】 / 소득세법시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

심판청구를 기각합니다

1. 처분개요

청구인은 2000.10.30. 서울특별시 OO구 대치동 907-5번지 주택 452.7㎡와 부수토지 194.7㎡(지하 1층·지상 3층의 다세대주택 7세대,이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 경매로 취득한 후 2001.6.29. 양도하고 양도가액을 600백만원으로 하고 취득가액은 615백만원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.

처분청은 OOOO국세청장의 처분청에 대한 감사시 쟁점부동산의 실제 양도가액이 835백만원으로 확인되어 과소신고금액 235백만원을 양도소득금액에 가산하고 개산공제액 13,580,830원을 필요경비로 공제하여 2005.11.10. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 140,704,220원을 결정 고지하였다.

청구인은 쟁점건물의 개조공사비 71,900천원과 취득세 및 등록세 35,786천원, 취득시 지급한 중개수수료 5,500천원 합계 113,186천원을 필요경비로 공제하여 달라는 심판청구를 2006.2.6. 제기하였다.(처분청은 2006.2.27. 직권으로 개산공제액 13,580,830원 대신 취득세 및 등록세 35,786천원을 필요경비로 공제하여 양도소득세 15,321,560원을 감액하는 경정결정을 하였다.)

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산은 내부수리를 하지 않고는 임대도 할 수 없어 어쩔 수 없이 성OO에게 71,900천원에 공사 도급을 주어 내부수리를 하고 공사대금은 청구인 명의의 통장에서 출금하여 현금으로 지급하였으며, 쟁점부동산 취득시 부동산 중개업자 서OO에게 중개수수료로 5,500천원을 현금으로 지급하였는 바, 공사비 및 중개수수료 등을 필요경비로 인정하지 아니하고 이 건 양도소득세를 과세함은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점부동산에 대하여 내부수리 공사를 하였다는 성OO은 공사 당시인 2000년도에 사업자등록도 하지 아니하였으며, 청구인은 공사대금 전액을 현금으로 지급하였다고 주장하면서 통장의 출금내역을 제시하고 있으나 동 출금액이 쟁점부동산의 공사비로 지출된 것인지 여부가 불분명하고, 중개수수료 5,500천원도 지출내역을 확인할 수 있는 구체적인 증빙이 없어 청구인에 대한 양도소득세 경정시 이들 공사비와 수수료를 필요경비로 인정하지 아니한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 양도차익 계산시 청구인이 주장하는 수리비 및 중개수수료를 필요경비에 산입할 수 있는지 여부.

나. 관련법령

(1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

(2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용 화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도 변경 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

(3) 소득세법 시행령 제67조 【즉시상각의 의제】

① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상가자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다.

② 제1항에서 자본적 지출 이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 건물 기계 설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

5. 기타 개량 확장 증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

다. 사실관계 및 판단

청구인은 쟁점부동산에 대한 양도차익 계산시 쟁점부동산의 내부수리 공사비와 취득시 지급한 중개수수료 등을 필요경비로 인정하지 아니한 것은 부당하다고 주장하므로 이를 본다.

(1) 양도차익 계산에 관한 법규정을 보면, 소득세법 제97조에서 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 취득가액과 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것이라고 규정하고,

같은 법시행령 제163조 제3항에서 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것이라 함은 본래의 용도를 변경하기 위한 개조, 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치, 빌딩 등의 피난시설 등의 설치, 재해 등으로 인하여 건물 기계 설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구, 기타 개량 확장 증설 등의 자본적 지출액과 양도자산의 용도 변경 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 등이라고 규정하고 있는 바,

청구인이 주장하는 아래 내역의 쟁점부동산에 대한 공사비는 실제 이와같은 공사를 하였는지 여부가 불분명하고 지급금액도 확인되지 않을 뿐 아니라, 설사 실제로 공사를 하였다 하더라도 단순한 수리비로 관련 법에서 규정한 자본적 지출에 해당하지 아니하는 것으로 보여져 동 공사비 지출액은 양도차익 계산시 필요경비로 인정할 수 없다 하겠다.

- 공사 시행자별 견적서에 의한 공사내역 및 공사금액

(원)

(2) 쟁점부동산의 취득시 지급하였다는 중개수수료 5,500천원에 대하여는 중개인 서OO이 작성한 영수증만 제시할 뿐 지급사실을 확인할 수 있는 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있고, 중개인 서OO의 중개업 영업사실도 확인되지 아니하여 필요경비로 인정하기 어렵다.

따라서 쟁점부동산에 대한 양도소득세를 계산함에 있어 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 수리비 및 중개수수료를 필요경비로 인정하지 아니한 처분청의 이건 처분은 잘못이 없는 것으로판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기 본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2006년 9월 12일

주심국세심판관 주 영 섭

배석국세심판관 이 광 호

남 궁 훈

김 재 구