국심1990서0428 (1990.05.25)

양도

경정

부동산중 대지의 취득가액 000원은 실지거래가액으로 다툼이 없고, 건물취득가액은 건물 양도금액 000원을 기준시가비율로 환산한 350,904,741원 으로 하여 부동산의 양도차익을 경정함이 타당함

소득세법 제23조【양도소득】 / 소득세법시행령 제170조【양도소득금액의 조사결정】

1. 반포세무서장이 89.11.3 청구인에게 결정고지한 89년도 과

세기간분 양도소득세 141,587,350원 및 동방위세 28,424,210원

의 처분은 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 다음의 가액으

로 하여 양도차익을 각각 계산하고 그 과세표준과 세액을 경

정한다.

다 음

2. 나머지 청구는 기각한다.

1.사실

청구인은 서울특별시 서초구 OO동 OOOOO에 거주하는 사람으로서 88.6.1 청구외 OOO외 1인으로부터 서울특별시 서초구 OO동 OOOOO 소재 대지 331.1평방미터를 매입하고, 같은달 건축허가를 받아 그 대지위에 건물 1,080평방미터(지하 2층, 지상4층의 근린생활시설용건물로 그 대지를 포함하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축 88.12 준공하여 부동산임대업을 영위(청구인은 88.7.1 처분청으로부터 부동산임대사업자등록증을 교부받고 88년도 제2기 확정분 및 89년도 제1기 예정분 부가가치세를 신고납부하였음)하다가 89.3.3 청구외 OOO에게 양도한 후 기준시가로 자산양도차익예정신고를 이행하였으나 처분청이 쟁점부동산의 거래가 1년이내의 단기양도에 해당된다 하여 투기거래로 인정하고, 양도가액은 실제거래가액으로 확인된 780,000,000원을 기준시가의 비율로 안분한 대지 및 건물가액으로 취득가액은, 토지는 거래상대방으로부터 확인한 실지거래가액으로, 건물은 환산가액으로 하여 그 양도차익을 계산한 후 89.11.3 89년도 과세기간분 양도소득세 141,587,350원 및 동방위세 28,424,210원을 결정고지하자 청구인은 이에 불복, 89.12.7 심사청구를 거쳐 90.2.28 이 건 심판청구를 제기한 것이다.

2. 청구주장

가. 청구인은 쟁점부동산을 신축하여 임대사업에 공하다가 자금사정이 어려워서 불가피하게 청구외 OOO에게 양도한 것이어서 이는 실수요자의 거래에 해당됨에도 불구하고 처분청이 투기거래로 인정, 실지거래가액으로 이 건 양도소득세등을 과세하였음은 부당하고,

나. 쟁점부동산의 거래를 투기거래로 보아 실지거래가액으로 과세한다하더라도 처분청이 거래상대방으로부터 확인한 매매계약서상 “토지는 평당 390만원” “건물은 평당 120만원”으로 기재하여 계약이 체결되었던 것으로 동가액을 기준으로 하여 과세하여야 함에도 불구하고 처분청이 그 매매계약서상 토지 및 건물가액이 불분명하다는 이유로 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가의 비율로 안분하여 그 가액을 각각 계산하고 취득가액의 경우 토지는 실지 거래가액으로 건물은 환산한 가액으로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세등을 과세하였음은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

가. 청구인은 쟁점부동산의 거래가 투기거래에 해당되지 않는다는 주장이나, 청구인은 88.6 토지를 매입하여 그 지상에 건물을 신축 88.12.15 준공하고, 89.3.3 양도하였으므로 이는 소득세법 제23조 제4항 단서·제45조 제1항 제1호 단서 및 동법시행령 제170조 제4항 제2호와 국세청훈령인 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제5호의 규정에 의한 1년이내의 단기거래에 해당된다 할 것으로 처분청이 투기거래로 보아 과세한 당초처분은 정당하고,

나. 또한 청구인은 토지 및 건물의 양도가액등의 산정에 있어 부당함이 있었다는 주장이나 소득세법시행령 제170조 제2항의 규정에 의하면 “토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다”라고 규정되어 있는 바, 이 건의 경우 양도매매계약서를 살펴보면 매매대금은 780,000,000원으로 되어있으나 토지와 건물의 가액이 구분되어 있지 아니하므로 토지와 건물가액을 기준시가로 비율을 안분계산하고, 토지의 취득가액은 실지거래가액으로 건물의 취득가액은 환산한 가액으로 과세한 당초처분도 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점

이 건 심판청구의 다툼은

가. 쟁점부동산의 거래가 투기거래에 해당되는지의 여부와

나. 청구인과 청구외 OOO(쟁점부동산의 양수인)간에 작성한 매매계약서상 양도가액이 토지와 건물부분을 각각 구분하여 매매계약을 체결한 경우에 해당되는지의 여부를 가리는데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

이 건 당초과세경위를 보면 처분청은 89년도 하반기 부동산투기억제조사시 청구인의 쟁점부동산거래에 대하여도 그 조사를 실시하여 단기간내의 거래라는 사유로 투기거래로 인정, 실지거래가액등으로 양도차익을 산정하였던 것인 바, 거래상대방인 청구외 OOO외1인으로부터 대지의 취득가액을 320,000,000원으로 확인하고 청구외 OOO으로부터 징취한 매매계약서상 매매대금 780,000,000원(그 계약서상 건물은 327평으로 평당 120만원이고, 대지는 100평으로 평당 390만원으로 표기하였음)을 양도가액으로 채택한 것임을 알 수 있다.

또한 처분청의 과세근거서류에 의하면 대지 및 건물부분의 각 양도차익을 계산함에 있어 양도가액 780,000,000원은 대지와 건물의 구분이 불분명한 것으로 보아 기준시가의 비율로 안분계산(토지부문은 516,648,637원이고 건물부분은 233,351,363원임)하였고 취득가액의 경우, 대지부문은 거래상대방으로부터 확인한 320,000,000원으로 건물부문은 양도가액(233,351,363원)을 기준시가비율로 환산한 209,919,230원으로 하여 각각의 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세등을 과세한 것으로 나타나고 있는 바 쟁점별로 살펴본다.

가. “쟁점가”에 대하여 본다.

청구인은 88.6 대지를 취득하고 그곳에 임대용 건물을 신축하여 89.3 양도하였던 것으로 청구인이 쟁점부동산을 취득하여 1년이내에 양도한 사실에 대하여는 다툼이 없다.

처분청이 투기거래로 판정한 근거인 소득세법 제23조 제4항 단서 및 제45조 제1항 제1호 단서와 동법시행령 제170조 제4항 제2호(부동산투기억제를 위하여 국세청장이 지정하는 거래)의 위임을 받아 국세청장이 제정하여 시행하던 국세청훈령 제980호(87.1.20개정된 재산제세조사사무처리규정) 제72조 제3항을 보면 “국세청장이 정하는 일정규모이상의 거래 또는 부동산투기억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래라 함은 부동산등의 거래내용이 다음 각호의1에 해당하는 부동산투기거래인 때로서 실지거래가액이 확인된 경우를 말한다”라고 규정하고 그 각호중 제5호에서는 “부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때”로 규정하고 있으므로 청구인의 쟁점부동산거래는 전시규정에 의한 1년이내 단기양도의 경우에 해당되어 당초부터 임대용이 아닌 투기목적으로 쟁점부동산을 취득한 것으로 판단되어 처분청이 투기거래라고 판정한 당초처분은 정당하다 할 것인 반면, 투기거래에 해당되지 않는다는 청구주장은 이유가 될 수 없다 할 것이다.

나. “쟁점나”에 대하여 본다.

처분청은 청구외 OOO으로부터 징취한 매매계약서상 양도가액이 대지 및 건물의 가액구분이 되어있지 않은 것으로 보아 기준시가의 비율로 안분하여 그 가액을 계산한 것이고 청구인은 매매계약서상 대지 및 건물을 각각 구분기재하여 계약을 체결하였다는 증빙으로 그 매매계약서 원본을 제시하고 있어 먼저 관련규정인 소득세법시행령 제170조 (양도소득금액의 조사결정)제2항을 보면, “토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다”라고 규정하고 있고, 다음으로 처분청이 청구외 OOO으로부터 징취한 매매계약서사본(청구외 OOO이 보관하고 있던 원본을 복사한 것임)과 청구인이 보관하고 있던 그 매매계약서원본을 대조해 보면, 위 두 매매계약서의 내용은 상호부합되고 있을 뿐만 아니라 계약서상 매매대금은 780,000,000원으로 기재되어 있고 건물란은 “327평 평당 120만원”으로, 대지란은 “100평 평당 390만원”으로 각각 구분하여 기재되어 있다.

또한 이 건 당초조사시 (89.10.10) 거래상대방인 청구외 OOO과 입회인인 청구외 OOO은 “쟁점부동산을 취득함에 있어 계약 당시 거래가액을 토지는 평당 390만원으로 하고 건물은 평당 120만원으로 계산하여 약정한 바 총대금이 782,400,000원이었으나 쌍방합의로 2,400,000원은 공제키로 한 뒤 780,000,000원(대지 390,000,000원, 건물 390,000,000원)에 매매계약을 체결한 것”이라고 각자의 인감증명을 첨부하여 서울지방국세청장에게 제시한 사실이 있음을 감안하면 청구인과 청구외 OOO은 쟁점부동산 양도시 토지와 건물의 가액을 각각 390,000,000원으로 구분하여 계약을 체결하였던 것으로 인정된다 할 것이다.

그러하다면 쟁점부동산중 대지의 취득가액 320,000,000원은 실지거래가액으로 다툼이 없고, 건물취득가액은 건물 양도금액 390,000,000원을 기준시가비율로 환산한 350,904,741원으로 하여 이 건 쟁점부동산의 양도차익을 경정함이 타당하다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.