국심2006서1929 (2006.09.08)

증여

취소

비교대상아파트의 매매가액이 시가로 볼 수 있는 쟁점 아파트의 매매사례가액에 해당하지 아니하는바 이를 시가로 보아 과세한 처분은 부당함

상속세및증여세법 제60조【평가의 원칙 등】 / 상속세및증여세법시행령 제49조【평가의 원칙 등】

1. 처분개요

청구인은 2005.4.15. 서울특별시 OO구 OOOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)의 1/3지분(이하“쟁점아파트지분”이라 한다)을 남편 임창복으로부터 수증하고 증여세를 무신고 하였다.

처분청은 증여세 조사를 실시하여 쟁점아파트의 증여재산가액을 서울특별시 OO구 OOO(이하“비교대상아파트”라 한다)의 매매사례가액 1,605,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 2005.4.15. 증여분 증여세46,442,400원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2006.3.2. 이의신청을 거쳐,2006.5.15.이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청은쟁점아파트 단지내 유사한 아파트의 매매가액을 증여재산가액으로 평가함에 있어 증여후 발생한 재건축 등의 시세변동 요인에 따라 가격이 상승하였다고 하더라도 아파트의 방향, 동호수등 입지적 요건의 영향이 가격형성에 중요함에도 이를 충분히 고려하지 않아 일조권과한강조망이 다르고 기준시가와시세에 많은 차이가 있는비교대상아파트의 매매가액을적절한 매매사례가액으로 볼 수 없으므로 처분청의 이 건 과세는 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점아파트와 비교대상아파트의 기준시가가 1억여원의 차이가 있다고 하나 증여재산의 평가는 시가로 평가함이 원칙이며, 층·방향 등에 있어 비교대상아파트가 쟁점아파트보다 우수하더라도 그 당시 시세는 조망권·위치·층에 의해서 쟁점아파트 가격이 결정된 것이 아니라 재건축이라는 요인에 의해 결정되었고, 쟁점아파트가 속한 단지내 아파트 가격이 동반 상승하였다는 사실을 인근 부동산중개업소 및 현장탐문 등에 의해 확인하였으므로 비교대상아파트의매매가액을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 보아 과세한이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점아파트의 증여재산가액을 매매사례가액으로 평가하여 증여세를 부과한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】①이 법에 의하여상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

②제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(2) 상속세 및 증여세법 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

2.건 물 (1999. 12. 28 개정)

건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

③제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분 소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분 소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액으로 평가한다.

(3) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】①법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서조항 생략)

1.당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

⑤제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

(4) 상속세 및 증여세법 제76조 【결정ㆍ경정】 ① 세무서장 등은 제67조 또는 제68조의 규정에 의한 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한과세표준이나 세액에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.

다. 사실관계 및 판단

(1)청구인의 남편인 임OO이 쟁점아파트(건물전유부문 161.19㎡, 대지권 21.973㎡)를 1985.11.6. 취득하여 2005.4.15. 쟁점아파트지분(공유지분 3분의 1)을 청구인에게 증여한사실이등기부등본에 의하여 확인된다.

(2)처분청의 과세자료 등에 의하면,쟁점아파트의 증여재산가액을 평가함에 있어상속세 및증여세법 제60조 제1항·제2항과 동법 시행령 제49조 제5항에 의하여비교대상아파트(같은단지25동 805호, 기준시가 977,500천원)의 매매가액(1,605,000천원)을 쟁점아파트(기준시가 846,500천원)의 매매사례가액으로 보았음이 나타난다.

또한처분청은쟁점아파트가 속해 있는 아파트 단지는 2005년4월경에 고층아파트로 재건축한다는 보도에 의하여 2005년 2월경부터 2005년 7월말까지 가격이 급등하였고 이후 6개월간 가격이 수억원이 오른 사실이 시세조회 및 국세청 공동주택 거래시가 등에 의해 확인되는 등 쟁점아파트는 조망권,위치, 층에 의해서 가격이 결정된 것보다는 재건축이라는 요인에 의해 결정되었고,증여당시에는 매매가격이 14억원～16억원 사이에서 형성되었으며,쟁점아파트 단지내 아파트 가격이 동반 상승하였다는 사실도 인근 부동산중개업소 및 현장탐문 등을 통해 확인하였다고 하고 있다.

(3)이에 대하여 청구인은 비교대상아파트의 기준시가가977,500천원임에 비하여 쟁점아파트의 기준시가는 846,500천원으로 131,000천원의 기준시가의 차이가 있으며, 비교대상아파트는 한강을 바라볼 수 있는 한강변에 위치하고 있고 15층 아파트중 8층 아파트인 반면, 같은 단지의 11층인쟁점아파트의 경우에는 단지내 상가를 마주하여 중간에 위치하며 앞과뒤로 고층아파트가 배치되어 있는 까닭에 일조권이나 조망권 등에서선호도가 달라시세가 비교적 낮은 가격에 형성되고 있어, 처분청이 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 본 것은 부당하다고 주장하고 있다.

(4) 위 사실관계를 종합하여 볼 때, 처분청이 쟁점아파트의 매매사례가액으로 본비교대상아파트는 고시된 국세청 기준시가도쟁점아파트보다 더 높게 나타나고 있고, 처분청의 과세전적부심사시시세판단자료로 사용하였던 2005년 4월 인터넷 부동산정보와국세통합전산망자료에서 같은 단지 동일 평형의 아파트시세가 13억원내외수준으로 나타나며, 인터넷 OOOO 아파트 과거시세 추이에서도 12억원에서 13억원 수준임을 보여주고 있다.

이와 아울러 쟁점아파트의 위치도에 의하면 비교대상아파트의 한강조망권이 쟁점아파트보다 상당한우월적 위치에 있는 점 등을 감안해 볼 때,비록 증여일로부터 3개월 이내에 매매되었다 하더라도 비교대상아파트의 매매가액이 시가로 볼 수 있는 면적·위치 등이 유사한 쟁점아파트의 매매사례가액에 해당하는것으로 볼 수 없다고 보여지므로 상속세 및 증여세법 제60조 및 같은 법시행령 제49조에 의한 적법한 매매사례가액을 적용하여과세하는 것은 별론으로 하더라도 처분청이 비교대상아파트의 매매사례가액을 증여당시 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국 세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.