국심1997서0179 (1997.04.24)

양도

기각

양도소득세 과세표준확정신고시 제출한 양도 및 취득시의 매매계약서는 신빙성이 없어 보이므로 헌법재판소의 헌법불합치 결정에 따라 개정법률을 적용하여 기준시가에 의거 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 적법

소득세법 제27조【양도 또는 취득의 시기】 / 소득세법시행령 제53조【양도 또는 취득의 시기】

심판청구를 기각합니다.

1. 원처분개요

청구인은 서울특별시 금천구 OO동 OOOOOOOO OOOOO OO OOOO 목욕탕(대지 87.16㎡, 건물 221.82㎡)과 지하3호 및 5호(대지 36.24㎡, 건물 92.23㎡) 합계 대지 123.4㎡, 건물 314.05㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1987.6.30 180,000,000원에 취득하여 개량비 71,235,000원을 지출하고 목욕탕을 레스토랑으로 용도변경하여 사업을 영위하다가 1991.10.26 250,000,000원에 양도하고 1992.5.30 실지거래가액에 의거 양도소득세 과세표준 확정신고를 하였다.

처분청은 청구인이 양도소득세 과세표준 확정신고시 제출한 부동산매매계약서는 신빙성이 없다 하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 1996.8.16 청구인에게 1991년 귀속분 양도소득세 58,107,160원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 1996.9.20 심사청구를 거쳐 1996.12.24 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

(1) 청구인은 쟁점부동산을 180,000,000원에 취득하면서 1987.4.25 계약금 2,500,000원을 지불하고 전세보증금 40,000,000원과 OO은행 대출금 50,000,000원은 청구인이 승계하였으며, 나머지는 청구인 소유의 서울특별시 관악구 OO동 OOOOOOOO 주택(대지 165㎡, 건물 76㎡)과 같은동 OOOOOOO 주택(대지 116㎡, 건물 88.59㎡) 2채를 95,000,000원으로 평가하여 쟁점부동산과 교환하면서 전세보증금 9,500,000원을 승계시키고 잔금 2,000,000원은 현금으로 지불하고 취득하였다.

(2) 양도시는 쟁점부동산중 지하3호 및 지하5호를 청구외 OOO에게 40,000,000원에 양도하고 전세보증금 5,000,000원을 차감한 35,000,000원을 현금으로 받았으며, 2층 201호는 청구외 OOO외 1인에게 210,000,000원에 양도하면서 계약금 5,000,000원, 중도금 15,000,000원과 잔금 55,000,000원은 현금으로 받고 전세보증금 25,000,000원과 OOO동 OOO금고 대출금 50,000,000원은 매수인에게 승계시켰으며, 이와 아울러 매수인 소유의 서울특별시 금천구 OO동 OOOOOOOO OOOOO OOOO를 90,000,000원으로 평가하여 대물변제 받으면서 전세보증금 30,000,000원을 공제한 60,000,000원을 받은 것으로 하였다.

(3) 또한 쟁점부동산중 2층 201호 목욕탕을 레스토랑으로 용도변경하면서 목욕탕 철거 및 레스토랑 설치비로 71,235,000원을 지출하였는 바, 이는 자본적지출액에 해당되므로 필요경비로 공제되어야 한다.

(4) 위의 사실들은 취득 및 양도시의 매매계약서와 견적서 및 영수증등에 의하여 거래사실이 확인되고 있으며, 청구인은 위 증빙서류를 첨부하여 실지거래가액에 의거 양도소득세 과세표준확정신고를 하였음에도 이를 부인하고 기준시가에 의거 양도차익을 계산하여 과세함은 부당하다.

나. 국세청장 의견

(1) 청구인이 제시한 심리자료중 1987.4.25 작성된 쟁점부동산의 취득시 계약서를 보면 매도자인 청구외 OOO의 주소가 1987.4.15 서울특별시 도봉구 OO동 OOOOOOOOO로 전거되었으나 계약서에는 도봉구 OO동 OOOOOOOO로 기재되어 있고, 쟁점부동산과 교환으로 대물변제키로 한 서울특별시 관악구 OO동 OOOOOOO 부동산에 대하여 1986.5.3 청구인을 채무자로 하여 설정된 OO은행의 근저당권 설정액 9,900,000원에 대하여 교환전에 말소한다던가 아니면 승계한다는 등의 특약사항을 계약서에 언급하지 않고 있으며,

(2) 쟁점부동산중 목욕탕 221.8㎡의 1991.10.9자 양도계약서를 보면 전세보증금 25,000,000원을 매수인에게 승계하기로 하였으나 등기부등본에는 1991.2.27 청구외 OOO에게 20,000,000원으로 전세권이 설정되어 있어 청구인이 제시한 계약서 내용과 상이하고, 대물변제로 받기로 한 서울특별시 금천구 OO동 OOOOOOOO OOOOO OOOO를 90,000,000원으로 평가하였으면 동 아파트의 전세보증금 30,000,000원을 청구인이 인수하였는지 여부에 관계없이 양도대가로 받은 것은 90,000,000원으로 보아야 함에도 이를 60,000,000원으로 계산하였으며, 또한 대물변제로 받아 청구외 OOO로 명의개서한 날이 1991.9.9임이 동 아파트의 등기부등본에 나타남에도 청구인이 제시한 양도계약서는 1991.10.9 작성된 것으로 보아 청구인이 제시한 양도계약서는 신빙성이 없어 보인다.

(3) 사실이 이와 같다면 청구인의 주장은 신빙성이 없으므로 1995.11.30 헌법불합치 결정에 따라 개정법률을 적용, 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없어 보인다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구는 청구인이 실지거래가액에 의거 신고한 내용을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

이 사건 시행당시의 소득세법 제23조 제4항에서「양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다」고 규정하면서 제1호에「제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다」고 규정하고 있고, 같은법 제45조 제1항에서「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

나. (생략)

2. 설비비와 개량비

3. 대통령령이 정하는 자본적지출액

4. 대통령령이 정하는 양도비」라고 규정하고 있으며,

같은법 시행령 제170조 제4항에서「법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다」고 규정하면서 제3호에「양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우」를 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 1987.6.30에 쟁점부동산을 180,000,000원에 취득하여 개량비 71,235,000원을 지출하고 목욕탕을 레스토랑으로 개조한 후 1991.10.26 250,000,000원에 양도하고 1992.5.30 관련증빙을 첨부하여 실지거래가액으로 양도소득세 과세표준확정신고를 하였음에도 이를 부인하고 기준시가로 과세함은 부당하다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 청구인이 제시한 부동산매매계약서등 심리자료에 의하면 쟁점부동산을 취득하기 위하여 서울특별시 관악구 OO동 OOOOOO 소재 주택(대지 165㎡, 건물 76㎡)과 같은동 OOOOO 소재 주택(대지 116㎡, 건물 88.59㎡) 2채를 95,000,000원으로 평가하여 대물변제 하였다고 주장하고 있으나 위 평가액은 객관적인 근거가 없으며, 위 주택을 95,000,000원으로 평가를 하였으면 전세보증금의 인계여부에 관계없이 취득대가로 지급한 금액을 95,000,000원으로 계산하여야 함에도 청구인은 위 평가액에서 전세보증금 9,500,000원을 차감한 85,500,000원으로 취득가액을 계산하였음을 알 수 있고,

(2) 쟁점부동산을 양도하면서 대물변제 받기로 한 서울특별시 금천구 OO동 OOOOOO OOOOO OOOO도 90,000,000원으로 평가하였으나 평가액에 대한 객관적인 근거가 없으며 양도가액 계산시에도 위 평가액 90,000,000원으로 계산하여야 함에도 전세보증금 30,000,000원을 차감한 60,000,000원으로 계산하였고, 또한 위 아파트를 대물변제로 받아 청구외 OOO로 소유권이전등기한 날이 1991.9.9임에도 청구인이 제시한 양도계약서는 1991.10.9일자로 작성되었음을 알 수 있다.

(3) 위의 사실로 미루어 보아 청구인이 양도소득세 과세표준확정신고시 제출한 양도 및 취득시의 매매계약서는 신빙성이 없어 보이므로 처분청이 1995.11.30 헌법재판소의 헌법불합치 결정에 따라 개정법률을 적용하여 기준시가에 의거 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.