국심1990서1438 (1990.09.29)

양도

기각

청구인이 부동산을 분양가액 00원에 취득하여 이를 분양가액과 똑같은 00원에 양도하였다는 청구주장을 신빙성 있는 것으로 보아 받아들이기에는 어렵다 할 것이며 처분청이 부동산의 취득 및 양도가액을 기준시가로 계산하여 양도소득세를 부과한 당초처분은 정당함

소득세법 제23조【양도소득】 / 소득세법시행령 제170조【양도소득금액의 조사결정】

심판청구를 기각합니다.

1. 사실

청구인은 서울시 서초구 OO동 OOOOOO OOOO O OOOO에 주소를 둔 사람으로서 서울시 서초구 OO동 OOOOO OOOOOO OOOO(대지 64.32평방미터, 건물 70.32평방미터, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 88.12.24 취득하여 89.4.3 양도하고 예정신고를 하지 아니한 바,

처분청은 청구인이 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 기준시가로 계산하여 청구인에게 89년 귀속 양도소득세 12,245,210원 및 동 방위세 2,449,040원을 90.3.7 결정고지하자 청구인은 이에 불복하여 90.4.16 심사청구를 거쳐 90.7.9 심판청구에 이른 것이다.

2. 청구인 주장

청구인이 쟁점부동산을 88.12.24 취득하여 89.4.3 양도한 데 대하여 처분청에서는 기준시가에 의한 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세하였으나 청구인은 쟁점부동산을 청구외 OOO으로 부터 85,000,000원에 취득하여 청구외 OOO에게 85,000,000원에 양도한 것이므로 동 실지거래가액에 의하여 결정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

청구인은 이 건 부동산을 청구외 OOO으로 부터 85,000,000원에 취득하여 청구외 OOO에게 85,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 양도 및 취득당시의 매매계약서를 제시하고 있으나 동 매매계약서 내용을 입증할 수 있는 아무런 거증이 없고 또한 청구인 주장의 실지거래가액은 취득 및 양도당시의 비용등을 감안하면 사실상 손해를 보고 양도한 것으로서 손해를 보고 양도할 수 밖에 없었던 구체적인 정황설명도 없으므로 이 건 청구주장을 신빙성 있는 것으로 보아 사실로 받아들이기 어렵다는 의견이다.

4. 쟁점

이 건 심판청구의 다툼은 쟁점부동산의 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되는지 여부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

먼저 이 건 관련 법령 규정을 보면,

소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항 제1호에 의하면 양도차익을 결정함에 있어서 취득 및 양도가액 계산은 기준시가에 의할 것을 원칙으로 하고 있고 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 동법 시행령 제170조 제4항에서 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 계산할 수 있는 경우를 규정하고 있는 바, 그 제3호에서 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 규정하고 있으며, 동조 제1항 본문에서 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”고 규정하고 있고, 동법 시행규칙 제82조의 2 제4항에서 “영 제170조 제4항 제3호의 규정에 의하여 실지거래가액으로 결정하는 경우는 법 제95조의 규정에 의한 신고를 하지 아니함으로써 영 제146조 규정에 의한 결정통지를 받은 후 법 제100조의 규정에 의한 신고기간 이전에 양도자가 소관세무서장에게 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 포함한다”고 규정하고 있는 바, 이 건 청구인이 쟁점토지를 89.4.3 양도하고 이에 대한 자산양도차익 예정신고를 하지 아니하였다 하더라도 소득세법 제100조에 의한 과세표준 확정신고기간 이전에 청구인이 제출한 증빙서류에 의하여 쟁점토지의 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되는지에 대하여 본다.

청구인이 제출한 쟁점부동산의 취득시 매매계약서를 보면, 청구인은 쟁점부동산을 88.10.17 매매대금 85,000,000원에 청구외 OOO과 분양계약을 하고 계약금 8,000,000원을 88.10.17 계약일에, 중도금 20,000,000원은 88.11.10 자에, 입주금 27,000,000원은 89.1.30 자에 각각 지불하기로 하고 잔금 30,000,000원은 융자금으로 대체하기로 하여 약정하고 있으나, 청구인이 쟁점부동산을 분양체결한 후 이를 청구외 OOO에게 전세보증금 35,000,000원에 임대한 전세계약서를 보면, 계약금 28,000,000원을 88.11.10 계약일에, 중도금 2,000,000원은 88.11.30자에, 잔금 5,000,000원은 88.12.30 자에 지급받기로 약정되어 있어 청구인이 쟁점부동산을 분양받아 입주하기로 한 날(89.1.30)보다도 한달전에 전세임대한 것으로 되어 있을뿐만 아니라 전세보증금 35,000,000원중 80% 상당액인 28,000,000원을 계약금으로 약정하고 동임대계약일로 부터 잔금지급시 까지의 기간이 50일로 되어 있어 일반적인 부동산거래관행과는 부합되지 아니하고 있고, 쟁점부동산의 양도시 매매계약서를 보면, 청구인이 전세입주자 청구외 OOO와 89.3.28 매매대금 85,000,000원에 계약을 하고 계약금 20,000,000원과 중도금 20,000,000원을 89.3.28 계약일에 지급받고, 잔금 45,000,000원(융자금 30,000,000원 포함)은 89.4.7자에 지급받기로 약정되어 있으나 청구외 OOO가 계약금과 중도금조로 매매대금의 47%에 상당하는 40,000,000원을 계약일에 지불한 이유와 전세보증금 35,000,000원을 계약금 또는 잔금에서 공제하여야 하는데도 이를 공제한다는 특단의 규정도 없이 약정된 사실과 전세입주자인 청구외 OOO가 쟁점부동산에 전세로 입주한 날이 88.12.30(전세계약서상 잔금일)이나 청구나 OOO의 주민등록표상에는 89.3.26 자로 쟁점부동산에 전입한 사실이 확인되고 있고, 쟁점부동산 지역에 대한 토지의 국세청 기준시가를 대비하여 볼 때 취득시(20,498,124원)보다 양도시 (41,645,160원)의 지가상승율이 203.2%로 상승한 것으로 확인되고 있는 등 위 사실을 종합하여 볼 때 이 건 청구인이 쟁점부동산을 분양가액 85,000,000원에 취득하여 이를 분양가액과 똑같은 85,000,000원에 양도하였다는 청구주장을 신빙성 있는 것으로 보아 받아들이기에는 어렵다 할 것이다.

따라서 처분청이 전시 법령 규정에 의하여 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 기준시가로 계산하여 이 건 양도소득세를 부과한 당초처분은 정당한 것으로 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.