국심1991서1802 (1991.11.11)

양도

경정

실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의해 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 전시한 바와 같은 사실조사 없이 이루어진 처분으로서 근거 과세원칙에 위배되는 부당한 처분임

상속세법 제O2조의2【제O자명의로 등기등을 한 재산에 대한 증여의제】

강남세무서장이 91.2.16 청구인에게 89년도 귀속분 양도소득

세 2O,602,870원 및 동방위세 O,920,O70원을 부과한 처분은 서

울시 강동구 OO동 OOO OOOO OO OO 점

포 대지 OO.89평방미터, 건물 129.98평방미터의 취득가액을

O9,O20,000원으로 하고 양도가액을 O2,000,000원으로 하여 과

세표준과 세액을 경정한다.

1. 사실

청구인이 서울시 강동구 OO동 OOO OOOO OO OO 점포(대지 1O.O1평, 건물 O9.O2평)를 81.2.21(등기원인일) 청구외 OOO으로부터 취득하여 89.O.20(등기접수일) 청구외 OOO에게 양도하고, 실지 취득가액을 O9,O20,000원으로 하고 실지 양도가액을 O2,000,000원으로 하여 89.O.O1 자산양도차익예정신고를 한 데 대하여,

처분청은 부동산 가격동향으로 보아 신빙성이 없다는 이유로 청구인이 신고한 거래가액을 부인하고 기준시가(취득가액 19,O61,771원, 양도가액 6O,O8O,OO7원)에 의해 양도차익을 계산하여 91.2.16 청구인에게 89년도 귀속분 양도소득세 2O,602,870원 및 동방위세 O,920,O70원을 부과한 바,

청구인은 이에 불복하여 91.O.8 이의신청과 91.6.1O 심사청구를 거쳐 91.8.1O 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

청구인 양도자산은 지하 OO 지상OO의 OO빌딩 중 OO에 위치한 상가로서 OO빌딩 대표 OOO으로 부터 81.2.21자 O9,O20,000원에 분양받아 89.O.20 OOO에게 O2,000,000원에 양도한 사실이 매매계약서와 확인서등에 의해 확인되므로 확인되는 실지거래가액에 의해 양도차익을 계산하여 과세하여야 한다는 주장이다.

O. 국세청장 의견

청구인의 OOOO OO OO 점포 O9.O2평의 양도와 관련한 자산양도차익 예정신고 내용을 살펴보면, 취득시 매매계약서는 부동산의 표시가 서울시 강동구 OO동 OOOOO, O, O, O 지상건물 OO OO로서 매도자는 청구외 OOO(서울시 용산구 OO동 OOOOO)로 79.12.7일 작성된 서류임이 확인되고 있는데 등기부등본상의 매도자는 청구외 OOO(서울시 강남구 OO동 OOOOO OOOOO OO OOOO)으로 되어있어 거래상대방이 전혀 다름을 알 수 있는 바, 본 건과는 직접관련이 없는 매매계약서로서 예정신고서의 실지거래 증빙서류로 적당치 못하며 청구인은 달리 OOOO OO OO O9.O2평의 취득금액을 확인할 수 있는 구체적이고 신빙성 있는 자료의 제시가 없다.

또한 청구인은 OOOO OO OO 점포를 81년부터 89년까지 부동산 가격이 폭등하던 시기에 장기간 보유하다가 양도하였는 바, 양도차손이 발행했다는 청구주장은 받아들일 수 없다는 의견이다.

O. 쟁점

청구인이 양도한 OOOO OO OO의 양도차익을 기준시가에 의해 계산한 처분의 당부를 가리는데 있다 하겠다.

O. 심리 및 판단

소득세법 제2O조 제O항 및 제OO조 제1항 제1호, 동법시행령 제170조 제O항 제O호에 의하면 자산양도차익 계산의 근거가 되는 취득가액과 양도가액은 취득 및 양도당시의 기준시가에 의함을 원칙으로 하되, 양도자가 자산양도차익예정신고 또는 소득세 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있다.

살피건대, 처분청은 청구인이 OOOO OO OO O9.O2평을 81.2.21 청구외 OOO으로부터 취득하여 89.O.20 청구외 OOO에게 양도하고 실지취득가액을 O9,O20,000원(평당 1,000,000원)으로 그리고 실지양도가액을 O2,000,000원(평당 약 1,070,000원)으로 하여 자산양도차익예정신고를 한 데 대하여, 부동산 가격 동향으로 보아 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성 없다는 이유로 청구인이 신고한 위 거래가액을 부인하고 기준시가에 의해 양도차익을 계산하여 청구인에게 양도소득세를 과세처분하였고,

이에 대하여 청구인은 취득당시의 매매계약서(분양자가 OOO로 기재되고 매수인이 청구인의 처 OOO로 기재되어 있는 OO빌딩 점포분양계약서) 및 영수증과 양도당시의 매매계약서(매도인이 청구인으로 기재되고 매수인이 OOO으로 기재되어 있는 계약서)를 제시하면서 청구인이 신고한 거래가액이 실지거래한 거래가액임을 주장하고 있는 바,

먼저, 청구인이 신고한 취득당시의 거래가액 O9,O20,000원(평당 1,000,000원)의 신빙성 여부에 관하여 보면, 청구인이 자산양도차익예정신고시 취득당시의 실지거래가액을 입증하기 위한 증빙으로 제시한 OO빌딩 점포 분양계악서는 분양자가 등기부상의 소유자인 OO빌딩 대표 OOO이 아니고 OOO로 되어있으나 이는 실제 OO빌딩 건물을 신축한 OOO가 OOO을 대리하여 분양한 때문이고(영수증에 수납자가 OO빌딩 OOO 대리 OOO로 기재되어 있음), 또한 매수인이 등기부상의 취득자인 청구인으로 되어있지 아니하고 OOO로 기재되어 있는 것은 청구인의 처인 OOO가 청구인을 대리하여 계약한 것으로서 청구인의 이 건 상가취득과 관련한 계약서로 인정되는데 이 분양계약서에 OOOO OO OO O9.O2평의 분양가격이 O9,O20,000원(평당 1,000,000원)으로 되어있고, 이 분양계약과 관련하여 분양대금을 영수한 것으로 인정되는 영수증상의 가격도 분양가격과 일치하며, 당심에서 현지에 출장하여 OO빌딩의 분양가격을 OO빌딩을 분양받은 점포주들에게 문의한 바, OO의 경우 평당 1,000,000원에 분양한 것으로 답변하고 있고, 특히 이들중 OO OO 22.O8평을 분양받은 OOO으로부터 분양계약서와 분양영수증을 징취한 바 청구인이 신고시 제출한 위 OO빌딩 점포 분양계약서 및 영수증과 동일내용의 약정사항이 인쇄되어 있고 분양자(OOO)도 일치하고 있는 데 분양가격은 평당 1,000,000원씩 총 22,O80,000원으로 되어있어 OOOO OO 상가점포의 평당 분양가격은 1,000,000원임이 확인되므로 청구인이 신고한 OOOO OO OO O9.O2평의 실지취득가액 O9,O20,000원(평당 1,000,000원)은 신빙성 있어 보이고,

다음으로 청구인이 신고한 양도당시의 실지거래가액 O2,000,000원(평당 약 1,070,000원)의 신빙성 여부에 관하여 보면, OOOO OO OO O9.O2평의 81.2.21자 실지취득가액이 O9,O20,000원이었던 점으로 보아 약 8년이 지난 89.O.20자의 실지양도가액이 O2,000,000원이라 함은 처분청 견해와 같이 보유기간 동안의 일반적인 부동산 가격변동에 비추어 볼 때 심히 납득하기 어렵다 할 것이나, 당심에서 청구인으로부터 OOOO OO OO O9.O2평을 양수한 청구외 OOO에게 OOOO OO OO O9.O2평의 매입가격을 문의한 바 O2,000,000원(전세보증금 10,000,000원을 공제하고 O2,000,000원을 청구인에게 지불)에 매입하였음을 확인하고 있고, 청구인의 OOOO OO OO O9.O2평 양도시(89.O.20) OOOO OO의 거래가격을 OO 점포에 있는 사람들에게 문의한 바 당초 분양받은 사람들이 손해를 보고 처분하기도 하였다고 답변하고 있으며, 특히 이들중 OOOO OO에서 점포를 운영하다가 OOOO OO OO를 매입하였다는 OOO(서울시 강동구 OO동 OOOOOOO OOOO OOOO)은 OOOO OO OO 28.11평을 88.8.O1 금 O1,000,000원(평당 약 1,100,000원)에 매입하였는 데 이 가격은 당시 시세보다도 비싸게 산 가격이라고 답변하므로 OOO의 OOOO OO OO 28.11평에 대한 매매계약서를 확인한 바 위 OOO의 답변내용과 일치하고, OO빌딩 인근에 위치해 있는 부동산 소개업소(OO부동산 OOO, OO공인중개사 OOO)에 문의한 바, OOOO OO 점포의 89.O월 당시시세는 평당 1,000,000원-1,100,000원 정도라고 확인(OOOO OO의 경우 출입구가 건물 뒷편으로 나있는 등 조건이 좋지 않다고 함)하고 있는 바,

이와같은 확인사실과 점포의 경우 여타부동산과는 달리 상가형성이 되지 아니할 경우 거래가격이 제대로 형성되지 아니하는 점에 비추어 볼 때 일반적으로 추정되는 부동산 가격동향만을 가지고 막연히 청구인이 신고한 OOOO OO OO O9.O2평의 실지양도가액 O2,000,000원(평당 약 1,070,000원)을 부인하기는 어렵다할 것이므로 처분청이 객관적인 근거에 의해 위 거래가액의 부인 이유를 명백히 하지 아니하는 한 청구인이 신고한 거래가액을 부인할 이유는 없다 할 것이다.

그러하다면 처분청이 일반적인 부동산 가격동향에 부합하지 아니한다는 막연한 이유만으로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의해 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 전시한 바와 같은 사실조사 없이 이루어진 처분으로서 근거 과세원칙에 위배되는 부당한 처분으로 보는 것이 무리없는 판단이라 할 것이므로 이 건의 경우 양도차익은 청구인이 신고한 실지거래가액에 의하여 계산함이 타당한 것으로 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제6O조 제1항 제O호에 의하여 주문과 같이 결정한다.