국심1996서2230 (1996.12.02)

양도

기각

주장을 입증하지 못하므로 처분청의 금융자료에 의한 과세처분은 타당하며, 필요경비에 대해서도 증빙이 없으므로 과세청의 처분은 타당함.

소득세법 제23조【양도소득】 / 소득세법시행령 제170조【양도소득금액의 조사결정】

심판청구를 기각합니다.

1. 사실 및 처분개요

청구인은 서울특별시 서초구 OO동 OOOOOO 대지 489.6㎡ 및 건물 809.96㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 88.3.16. 취득하여 94.12.27. 양도하고 취득가액을 625,000,000원, 양도가액을 1,100,252,800원으로 하고, 필요경비를 54,792,650원으로 하여 95.2.2. 94년도분 양도소득세 62,776,020원을 신고·납부하였다.

처분청은 서울지방국세청장의 조사내용에 의하여 쟁점부동산의 양도가액을 1,520,252,000원으로 하고, 쟁점부동산에 OO 필요경비 공제신고액중 취득시 중개수수료 20,000,000원과 수리비 25,905,000원을 부인하여 96.1.18. 청구인에게 94년도분 양도소득세 286,363,210원을 경정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 96.3.18. 심사청구를 거쳐 96.6.29. 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

(1) 양도가액에 대하여,

청구인은 서울특별시 서초구 OO동 OOOOOO 소재 (주)OOOOOOOOO의 주주(총발행주식 10,000주 중 청구인 소유 5,000주)로서 94.9월경 동법인의 부도로 인하여 담보로 제공한 쟁점부동산이 경매될 위기에 있었고, 청구인 소유의 주택도 OO상호신용금고에 채권최고액 900,000,000원의 근저당권이 설정되어 있어 쟁점부동산을 빨리 처분하지 아니하면 감정가액(94.1.27. OO감정평가법의 감정평가액 1,729,690,900원)의 50%정도에 경락가액이 결정될 우려가 있었고, 청구인의 금융기관 총부채는 1,268,940,110원으로 이에 OO 경매기간 중 월 18,000,000원정도의 이자부담이 예상되어 시가보다 저렴한 1,100,252,800원에 부동산 중개업자 개입없이 양도한 것이며,

88.3.16. 쟁점부동산 취득시 중개를 한 청구외 OOO은 친구로서 청구인의 경제적 상황을 안타깝게 생각하여 95.1.3.에 40,000,000원, 95.1.17.에 30,000,000원, 95.2.2.에 110,000,000원 총계 180,000,000원을 월 1부씩 이자를 계산하기로 하고 청구인에게 대여하였으며, 그 대신 청구인은 청구인 소유인 충청남도 금산군 추부면 OO리 O OOOO 임야 26,524㎡를 포기하는 각서를 청구외 OOO에게 작성하여 준 바 있다.

따라서 청구외 OOO은 청구외 OOO과 부동산거래 관계로 인하여 OO상호신용금고에 420,000,000원을 예금하였다가 청구인에게 180,000,000원을 빌려 주었고 나머지 240,000,000원은 OOO 본인이 사용한 것으로 처분청이 추가 양도대금으로 본 420,000,000원은 쟁점부동산의 매각대금과 전혀 관계가 없는 것이므로 이 건 처분은 부당하다.

(2) 부동산중개수수료 및 건물수리비에 대하여,

청구외 OOO은 청구인과 오랜 친구사이로 쟁점부동산 취득시 시가보다 저렴하게 취득한 대가로 법정수수료 보다 많은 중개수수료인 20,000,000원을 지급한 사실이 있는 바, 이 당시 부동산중개 관행으로 보아도 이정도는 타당하였으며, 매도자인 청구외 OOO는 중개수수료를 3,500,000원으로 하였으나 이는 위 정황이 있는 점과 차별되고 있고, 청구외 OOO도 확인서로 이를 확인하고 있으므로 중개료는 필요경비로 인정하여야 하고,

쟁점부동산은 취득시 매우 노후하여 방수 등 간단한 공사를 청구외 OOO에게 의뢰하여 하였고, 견적서등을 받아 수리 대금 25,905,000원을 지급하였으므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다.

나. 국세청장 의견

(1) 양도가액에 대하여,

서울지방국세청의 조사서에 의하면 쟁점부동산의 양수자인 청구외 OOO의 대금지급에 대하여 94.11.29. OO은행 OO동지점 수표 149,000,000원을 포함하여 150,000,000원을 계약금조로, 94.12.16. 동은행의 수표 317,000,000원이외 850,000,000원을 중도금으로, 94.12.27. OO투자금융 OO지점의 수표 420,000,000원외 520,252,000원을 잔금조로 지급된 사실이 조사되어 있으며,

청구인은 쟁점부동산의 양도대금은 1,100,252,800원이고, 위 420,000,000원 중 180,000,000원을 차입하였다고 주장하나 이를 입증하지 못하고 있어 신빙성이 없어 인정하기 어렵다 할 것이므로 처분청이 금융자료에 의하여 확인한 1,520,252,000원을 쟁점부동산의 양도가액으로 보아 이 건을 과세한 처분은 타당하다.

(2) 필요경비인 중개수수료와 건물수리비에 대하여,

청구인이 쟁점부동산의 취득 당시 청구외 OOO이나 OOO은 부동산 중개업자나 건물수리사업자가 아니었고,

이 건 중개수수료는 일반적으로 지급할 금액보다 많은 금액(당초 양도자인 청구외 OOO가 청구외 OOO에게 지급한 중개수수료는 3,500,000원)이므로 사회 통념상 인정하기 어려우며,

청구인은 쟁점부동산 중 건물의 지하방수공사를 하면서 건설업면허나 자격 및 사업자도 아닌 자에게 공사를 의뢰하였다고 볼 수 없을 뿐 아니라, 위 대금을 지급한 증빙을 제시하지 아니하고 있어 이 건 건물수리비를 쟁점부동산 양도에 따른 필요경비로 인정하기 어렵다할 것이므로 위 금액을 쟁점부동산의 필요경비로 부인한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건은 첫째, 쟁점부동산의 양도가액을 청구인이 신고한 1,100,252,800원외에 420,000,000원을 추가하여 1,520,252,000원으로 보아 과세한 처분이 타당한지 여부 및 쟁점부동산의 중개수수료 20,000,000원 및 건물수리비 25,905,000원을 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데 그 다툼이 있다.

나. 관계법령

구 소득세법 제23조 제4항 제1호와 같은법 제45조 제1항 제1호 (가)목 및 동법시행령 제170조 제4항 제3호의 규정을 모아보면, 토지와 건물의 양도가액과 취득가액은 당해자산의 양도 및 취득 당시의 기준시가로 결정하되 양도자가 자산양도차익예정신고 및 과세표준확정신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우에는 실지거래가액에 의하여 결정한다고 규정되어 있다.

다. 첫째 쟁점에 대하여 본다.

(1) 서울지방국세청장이 조사한 금융추적 내용에 의하면, 청구외 OOO는 청구외 OOO과 94.12.27. 공동소유인 서울특별시 서초구 OO동 OOOOOO 대지 483.5㎡를 매도하였으며, 청구외 OOO은 동 매매대금 중 일부(740,000,000원)를 공유자인 OOO에게 지급하였다고 확인하고 있고, 그 자금이 쟁점부동산의 취득자금으로 지출된 사실이 인정되는 바, 청구외 OOO은 94.12.21. OO투자금융계좌(OOOOOOOO)에 911,000,000원을 입금하였다가 동금액을 같은날 OO은행 OO투자금융계좌로 이체시켰으며, 같은날 OO상호신용금고의 청구외 OOO의 계좌로 420,000,000원이 입금된 사실이 확인되고 있다.

(2) 위 서울지방국세청장의 조사한 420,000,000원에 대하여 청구인은 위 금액중 180,000,000원만 청구외 OOO으로부터 차입한 것이고 나머지는 청구외 OOO이 사용한 것이라고 주장하고 있지만,

청구인은 청구외 OOO이 청구외 OOO에게 420,000,000원을 입금시키게 된 경위를 분명하게 밝히지 못하고 있고, 그 자금의 대부분을 청구인이 사용한 사실로 볼 때 청구인의 차명계좌로 인정된다.

또한 청구인은 청구외 OOO에게 현금보관증을 작성하여 주고 180,000,000원을 빌렸다고 주장하나, 우리심판소에 제출된 현금보관증을 보면 청구인의 서명이나 날인이 없고, 이자등을 지급하는 내역도 없어 그 신빙성이 없어 보인다.

청구인은 차입금에 OO 보증으로 청구인 소유의 충청남도 금산군 추부면 OO리 O OOOO 임야 26,524㎡를 청구외 OOO에게 포기한다는 지분포기각서를 제시하고 있으나, 이 지분포기각서만으로는 청구외 OOO이 위 부동산에 OO 담보권을 확보하였다고 보기 어렵다 하겠다.

(3) 청구인이 주장하는 양도가액은 1,100,252,800원인 바, 청구외 OO상호신용금고가 쟁점부동산에 대하여 OO감정평가법인에 의뢰한 94.1.27. 기준 감정가액 1,729,690,900원과 양도당시 쟁점부동산에 OO 기준시가 2,183,483,720원과 비교해 볼 때 현저히 낮은 저가로서 이와 같이 저가로 거래될 수 밖에 없었던 특단의 사유가 없어 보이고, 처분청이 조사한 양도가액 1,520,252,000원이 청구인의 자금사정으로 인한 어느정도의 저가로서 이 가액이 실지양도가액으로 인정된다.

(4) 따라서 위 사실관계를 모아 볼 때 쟁점부동산의 양도가액에 대하여 청구인이 신고한 가액은 신빙성이 없고, 처분청이 금융추적조사내용에 근거하여 약 420,000,000원을 추가한 양도가액이 실지양도가액이라 할 것이므로 처분청의 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 둘째 쟁점에 대하여 본다.

(1) 청구인은 쟁점부동산을 취득한 후 건물수리비로 25,905,000원을 지출하였다고 청구외 OOO의 견적서(88.7.16. 지하방수 수리비 3,905,000원과 90.5.20. 옥상 및 지하실 등 방수, 보일러 수도등 수리비 5,610,000원, 91.7.15. 3층 수리비 16,390,000원)를 제시하고 있지만, 위 견적서상 금액을 확인할 수 있는 금융자료등 객관적인 증빙을 제시하고 있지 아니하고 있고,

청구외 OOO은 건물수리를 전문으로 하는 사업자로 확인되지 아니하며, 쟁점건물의 수리에 대하여 세금계산서를 발행한 사실이 없고, 위 금액에 대하여 소득세등 신고를 한 사실도 없는 등 사업자로서 공사를 시공한 사실을 인정하기 어렵다.

(2) 청구인은 쟁점부동산 취득시 경기도 안양시 OO동 OOOOO OO개발 대표 OOO에게 중개수수료로 20,000,000원을 지급하였다고 주장하면서 청구외 OOO이 발행한 영수증을 제시하고 있지만, 청구인은 위 중개수수료 지급에 OO 금융자료등을 제시하지 아니하고 있으며,

쟁점부동산의 매도인인 청구외 OOO는 청구외 OOO으로부터 같은날 쟁점부동산에 OO 중개수수료로 3,500,000원을 지급하였다고 반포세무서에 양도소득세 실사 증빙서류를 제출하였는 바, 동 영수증(3,500,000원)과 청구인이 제출한 영수증(20,000,000원)은 금액 및 영수증 양식이 상이한 바, 부동산 거래관행상 한 거래에 3배이상의 부동산 중개수수료가 지급되려면 특별한 사유가 있어야 할 것이나 청구인은 이에 OO 사유를 밝히지 못하고 있으며, 부동산중개인인 청구외 OOO은 86.12.31. 부동산중개업을 폐업한 자로 중개료 지급일(88.3.16.) 현재 부동산중개업을 영위하는 사업자가 아님이 확인되고 있다.

(3) 위 사실관계를 종합하여 볼 때 청구인이 쟁점부동산의 중개수수료로 20,000,000원 및 건물수리비로 25,905,000원을 지급하였다는 주장은 신빙성이 없는 것으로 인정되므로 처분청이 쟁점부동산의 양도차익 산정시 필요경비로 인정하지 아니한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

마. 결 론

따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유가 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.