[청구번호]조심 2018서1870 (2018. 9. 28.)

[세목]상속[결정유형]재조사

[결정요지]쟁점아파트와 비교대상아파트는 oooo1차와 2차로 구분되어 있고, 사용승인일이 1년 정도 차이가 있으며, 동의 위치, 면적, 층수, 전망 등이 모두 다르고, 비록 비교대상아파트의 기준시가가 쟁점아파트의 그 것보다 낮다 하더라도 비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트와 면적?위치?용도?종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 매매사례가액으로 보기는 어려우므로 이 건 과세처분은 처분청이 쟁점아파트와 면적?위치?용도?종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 매매사례가 있는지 여부 및 그 거래가액을 재조사하여 그 결과에 따라 상속세 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당함

[관련법령] 상속세 및 증여세법 제61조

[참조결정]조심2018서0491

삼성세무서장이 2017.8.28. 청구인에게 한 2016.10.26. 상속분 상속세 OOO원의 부과처분은 상속재산인 ‘서울특별시 강남구 OOO’에 적용할 수 있는 「상속세 및 증여세법」제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제4항의 시가(유사매매사례가액)의 존부 및 그 가액을 재조사하여, 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

1. 처분개요

가. 청구인의 배우자인 고(故) 성OOO(이하 “피상속인”이라 한다)이 2016.10.26. 사망하여, 청구인은 서울특별시 강남구 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 상속받고, 쟁점아파트의 상속재산가액을 기준시가인 OOO백만원으로 평가하여 2017.5.2. 상속세 신고를 하였다.

나. 처분청은 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시하여, 서울특별시 강남구 OOO(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매가액 OOO백만원을 쟁점아파트의 시가로 보아 2017.8.28. 청구인에게 2016.10.26. 상속분 상속세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2017.11.7. 이의신청을 거쳐 2018.3.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 처분청은 쟁점아파트와 비교대상아파트를 동일한 단지 내의 아파트로 보아 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 판단하였으나, 쟁점아파트와 비교대상아파트는 같은 시공사에서 건설하고 물리적으로 가까운 거리에 위치하여 관리의 편의상 공동주택관리정보시스템에서 같은 단지로 묶은 것일 뿐이다.

(2) 쟁점아파트의 사용승인일은 1984.12.15.이나, 비교대상아파트의 사용승인일은 1983.12.17.으로 1년 정도의 차이가 존재하고, 공동주택관리정보시스템상에서도 두 단지를 다른 주소로 명시하고 있으며, 층수, 전용면적, 기준시가 등이 상이하다. 아파트의 경우에는 같은 단지, 같은 동, 같은 평형이라 하더라도 층, 조망권, 방향, 실수요자의 선호 등에 따라 가격이 다르게 형성되므로 비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보기 어렵다.

(3) 처분청은 쟁점아파트와 비교대상아파트의 기준시가 및 면적 차이가 5% 이내이므로 비교대상아파트를 쟁점아파트와 유사하다고 보았으나, 「상속세 및 증여세법 시행규칙」제15조 제3항은 2017.3.10. 이후 상속이 개시되는 분부터 적용되므로 본 건의 적용대상이 아니고, 비교열위의 아파트 가격이 비교우위의 아파트의 실지거래가액으로 대체될 수 있다는 의견은 극단적으로 모든 아파트의 1층 거래가격을 해당 아파트의 시가로 적용할 수 있다는 불합리한 해석으로 이어질 수 있어 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 국세청 전산시스템 등에서 확인되는 쟁점아파트와 비교대상아파트의 주소, 면적, 기준시가 등은 아래 <표1>과 같다.

<표1> 쟁점아파트 및 비교대상아파트 내역

OOO

(2) 쟁점아파트와 비교대상아파트는 「공동주택관리법」상 동일한 단지로서 국토교통부 공동주택관리정보시스템 및 네이버의 단지배치도상 같은 라인에 위치하여 방향이 동일하고, 면적도 동일하게 181.8㎡로 표기되어 있어 유사한 아파트로 보이며, 쟁점아파트(7층, 전용면적 169.18㎡, 기준시가 OOO백만원)와 비교대상아파트(5층, 전용면적 167.82㎡, 기준시가 OOO백만원)의 전용면적(1.36㎡, 0.8%) 및 기준시가(OOO백만원, 3.9%)에 차이가 다소 있으나, 그 차이가 5% 이내일 뿐만 아니라 쟁점아파트가 비교대상아파트보다 기준시가, 조망권 등이 비교우위에 있다.

(3) 쟁점아파트의 단지 내 동일 면적 아파트의 국민은행 부동산시세 일반평균가 OOO백만원과 매매사례가액인 OOO백만원이 유사하고, 상속개시일과 비교대상아파트의 거래일 사이에 급격한 가격변동이 있었던 것으로 보이지 아니하므로, 상속개시일로부터 6개월 이내 거래에서 발생된 비교대상아파트의 거래가액은 쟁점아파트와 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 아파트의 매매가액으로 「상속세 및 증여세법」에 따른 시가에 해당된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 상속세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법

제60조[평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

제61조[부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

4. 주택

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다).(단서 생략)

(2) 상속세 및 증여세법 시행령

제49조[평가의 원칙 등] ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 상속세 조사종결 보고서(2017.8.)에 따르면, 상속개시일 전후 6개월 이내에 계약된 OOO아파트의 거래내역은 아래 <표2>와 같다.

<표2> OOO아파트의 거래내역

OOO

(2) 국토교통부의 ‘공동주택관리정보시스템’ 조회 화면에 따르면, OOO아파트는 하나의 단지로 조회되며, 단지배치도상 쟁점아파트와 비교대상아파트의 위치는 다음과 같다.

(3) KB국민은행 부동산 시세조회 사이트에 따르면, 상속개시일과 비교대상아파트의 매매계약일 사이 평균 매매가액은 아래 <표3>과 같다.

<표3> OOO국민은행 부동산 시세조회

OOO

(4) 국토해양부 실거래가조회시스템(rt.molit.go.kr) 및 국세청 실거래가 신고자료에 따르면, 쟁점아파트 및 비교대상아파트의 2016년 2분기～2017년 1분기 거래가액은 다음 <표4>와 같다.

<표4> 국토해양부 및 국세청 자료상 거래가액

OOO

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 매매사례가액으로서 시가로 볼 수 있다는 의견이나, 일반적으로 아파트의 경우 같은 단지 내 같은 평형이라도 위치(동) 및 층수 등에 따라 가격이 다르게 형성되는 것인바(조심 2018서491, 2018.5.14., 같은 뜻임), 쟁점아파트와 비교대상아파트는 OOO1차와 2차로 구분되어 있고, 사용승인일이 1년 정도 차이가 있으며, 동의 위치, 면적, 층수, 전망 등이 모두 다르므로, 비록 비교대상아파트의 기준시가가 쟁점아파트의 그것보다 낮다 하더라도 비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트와 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 매매사례가액으로 보기는 어려운 것으로 보이는 점,

또한, 처분청은 쟁점아파트와 비교대상아파트의 기준시가 및 면적 차이가 5% 이내이므로 비교대상아파트를 쟁점아파트와 유사하다고 볼 수 있다는 의견이나, 2017.3.10. 개정된 「상속세 및 증여세법 시행규칙」제15조 제3항은 그 이후 상속이 개시되는 분부터 적용되므로 이 건은 적용대상이 아닌 점 등에 비추어

이 건 과세처분은 처분청이 쟁점아파트와 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 매매사례가 있는지 여부 및 그 거래가액을 재조사하여, 그 결과에 따라 상속세 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.