국심1999서2155 (2000.03.16)

양도

취소

신고된 실지취득가액이 기준시가에 의한 가액보다 현저히 높다는 점에서 취득시 매매계약서는 진실되어 보이고 양도가액은 금융자료 등에 의하여 확인되고 있으므로 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하여여 함

소득세법 제23조【양도소득】 / 소득세법시행령 제170조【양도소득금액의 조사결정】

서대문세무서장이 1999.6.3 청구인에게 한 1996년도 귀속분 양도소득세 80,275,050원의 부과처분은 이를 취소한다.

1. 원처분 개요

청구인은 경기도 파주군 광탄면 O OOOO 임야 44,331㎡ 및 건물 180㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1989.10.5 청구외 OOO으로부터 취득한 후 1996.2.9 이를 다시 OOO에게 양도하고 1996.12.19 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였다.

처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다고 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 1999.6.3 청구인에게 1996년도 귀속분 양도소득세 80,275,050원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 1999.7.1 심사청구를 거쳐 1999.9.28 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

청구인은 1987년부터 서울특별시 영등포구 OOOO가에서 기계제조업을 영위하다가 공장이 협소하여 청구외 OOO이 축사로 사용하던 쟁점부동산을 315백만원에 취득하고 일부 축사는 양돈업을 하는 OOO에게 임대를 주었다.

그런데 쟁점부동산이 소재한 지역이 산림보존지구 및 군사보호구역으로서 축사는 허가되어도 공장허가가 나지 않음을 뒤늦게 알게 되었고, 그후 쟁점부동산을 매도하려고 하였으나 뜻대로 되지 아니하던 중 3년 정도 지난 1993년초에 OOO이 이를 매수하겠다고 하여 청구인으로서는 취득가액에 보유기간과 이자등을 고려하여 양도가액 350백만원으로 매매계약을 체결하였고, 이후 OOO의 요청에 의하여 양도가액을 320백만원으로 하여 매매계약서를 재작성하였다.

따라서 청구인이 신고한 실지거래가액이 확인되므로 이 건 과세는 실지거래가액에 의하여 과세되어야 한다.

나. 국세청장 의견

(1) 청구인은 쟁점부동산을 청구외 OOO으로부터 1989.7.11 매매를 원인으로 취득하여 1989.10.5 소유권이전등기하였으며, 1996.1.16 매매를 원인으로 하여 다시 OOO에게 양도하고 1996.2.9 소유권이전등기하였음이 등기부등본에 의하여 확인되며, 청구인은 쟁점부동산을 315백만원에 취득하여 320백만원에 양도하였다고 하여 양도소득세를 실지거래가액으로 신고하였음이 신고서 등에 의하여 알 수 있다.

(2) 취득가액에 대하여 살펴보면,

청구인은 매매계약을 체결(1989.7.11)하기 이전인 1987.9.28 채권최고액을 13백만원, 채무자를 OOO과 청구외 OOO, 근저당권자를 청구외 OOOO공업주식회사로, 1987.2.25 지상권자를 OOOO공업주식회사로, 1987.11.24 채권최고액을 30백만원, 채무자를 OOO, 근저당권자를 청구외 OOOOOOOO조합으로, 같은날 OOOOOO조합을 지상권자로, 1988.4.14 채권최고액을 9,900천원, 채무자를 OOO, 근저당권자를 청구외 OOO로 하는 근저당권 및 지상권이 설정되어 있음에도 이에 대한 특약사항이 없고,

또한 청구인은 쟁점부동산을 공장으로 사용할 목적으로 취득하였다고 주장하나, 쟁점부동산의 매매대금 중 잔금을 지급하기 전인 1989.9.16 OOO에게 전세금 30백만원에 쟁점부동산을 임대한 사실이 있는 점 등으로 보아 취득시의 실지거래가액이 불분명한 경우에 해당한다 할 것이다.

(3) 양도가액에 대하여 살펴보면,

당초 양도당시 계약서의 매매대금은 350백만원이나, 잔금 정산시 매매대금에서 30백만원을 차감한 320백만원을 매매대금으로 수령하였다고 청구인은 주장하고 있는 바, 매수자인 OOO으로부터 받은 380백만원 중 60백만원은 매매대금 지연에 따른 이자 및 임대료 등이라고 주장하나, 청구인은 임대료 등에 대하여 종합소득세를 신고한 사실이 없고,

1993년도에 작성한 매매계약서의 매매대금은 350백만원, 1996년도에 작성한 매매계약서의 매매대금은 320백만원이라고 되어 있으며, OOO은 1996년도에 작성한 매매계약서에 의하여 거래사실확인을 하고 있고 청구인은 1993년도에 계약하였다고 주장하는 점 등으로 보아 양도당시 실지거래가액이 불분명한 경우라 할 것이다.

(4) 위의 내용을 종합해 보면, 청구인이 신고한 양도 및 취득당시의 실지거래가액이 불분명한 경우에 해당되며, 전시의 법령에서 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액에서 제외할 수 있다라고 규정하고 있으므로 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되는지 및 과세연도가 정당한지를 가리는데 있다.

나. 관련법령

구 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 전면개정되기 전의 것) 제23조 제4항 제1호와 같은 법 제45조 제1항 제1호 가(목) 및 구 소득세법시행령(1994.12.31 대통령령 제14467호로 전면 개정되기 전의 것) 제170조 제4항 제3호를 종합하여 보면 토지 및 건물의 양도차익은 기준시가에 의하여 산정하는 것을 원칙으로 하되 양도자가 자산양도차익 예정신고 또는 과세표준확정신고시 실지거래가액에 의하여 양도차익을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우에는 양도차익을 실지거래가액으로 결정할 수 있다고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계

(가) 처분청이 1990.1.1 기준 개별공시지가를 근거로 환산한 쟁점부동산의 취득가액은 62,223,153원으로 이는 청구인이 신고한 실지취득가액 315백만원의 19.7%이고, 쟁점부동산의 토지가액을 1990.1.1 기준 개별공시지가로 산정할 경우 그 금액은 199,489,500원으로 이는 전시 청구주장 실지취득가액의 63.3%에 해당하는데, 서부세무서장이 1990.7월 청구인의 쟁점부동산 취득자금에 대하여 조사할 당시 쟁점부동산의 취득가액을 315백만원으로 보았음이 증여세 비과세 결의서에 의하여 확인되며,

처분청이 1996.1.1 기준 개별공시지가(1995.1.1 기준 개별공시지가도 동일함)로 산정한 쟁점부동산의 양도가액은 245,217,330원으로 이는 청구인이 신고한 실지양도가액 320백만원의 76.6%에 해당한다.

(나) 쟁점부동산이 군사시설보호구역으로서 농림 및 준농림지역임은 토지이용계획확인서에 의하여 확인되며, 쟁점부동산의 임야대장상 토지등급은 1989.1.1자 85등급 292원에서 1989.12.1자 110등급 964원으로 1989년도중 급등하였다.

(다) 청구인은 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 양도하는 계약을 1993.2.3작성하였음에도 1995.12.30에 와서야 잔금청산이 이루어진 사유에 대하여

OOO과 1993.2.3 쟁점부동산의 양도계약을 체결하고 계약금 30백만원은 OOO의 전세보증금으로 대체하였으나 OOO이 계약금 및 중도금 180백만원을 지급한 후 잔금 170백만원은 2년 가까이 지급을 미루면서 쟁점부동산에서 사업을 영위하고 있었는 바, 청구인은 1995.9.16 잔금과 2년동안 이자등을 1996.5.30까지 지급하며 미지급시는 모든 법적권리를 포기하겠다는 내용의 각서를 OOO으로부터 징구하였으며, 이후 OOO의 제의에 따라 그의 중개로 쟁점부동산을 담보로 하여 1995.12.30 OO(구, OO)상호신용금고로부터 대출을 받아 잔금을 지급받았다고 주장하고 있는데,

청구인이 주장하는 1차 중도금 100백만원과 2차 중도금 50백만원이 1993.4.1 및 1993.5.17 청구인의 OO은행 계좌(번호 OOOOOOOOOOOOO)에 각각 입금되었음이 OO은행 OOOO지점의 예금거래명세표 및 받을어음 보관기입장에 의하여 확인되고, 잔금을 포함하여 지급 받았다는 200백만원이 1995.12.30 청구인의 OO상호신용금고의 정기예금에 입금되었음이 정기예금 고객별 명세서에 의하여 확인되며, 계약금 30백만원을 1993.2.3 OOO의 전세보증금으로 대체하였음은 전세계약서 및 영수증으로 확인된다.

(라) 청구인은 쟁점부동산의 양도당시 매매계약서가 2차례에 걸쳐 작성된 경위등에 대하여

OOO이 쟁점부동산의 잔금을 청산하면서 전시 각서에서 약속한 이자등의 지급을 거절하고 양도가액중 30백만원을 감해주면 각서대로 이행하겠다고 하여 청구인으로서는 부득이 매매대금을 감해주고 잔금 및 각서상 이자등을 포함한 200백만원을 받았으며, 잔금수령후 매매대금이 350백만원으로 되어 있던 1993.2.3자 당초 계약서를 실제로 수령한 매매대금 320백만원으로 하여 재작성하였고, 쟁점부동산은 OOO의 대출금 연체로 1998.11.2 채권자인 OO상호신용금고에 420백만원에 경락되었다고 주장한다.

(마) 청구인은 OOO으로부터 수령한 380백만원은 실지양도가액 320백만원과 전시한 OOO의 각서상의 이자 및 임대료등 60백만원이라고 주장한다.

(바) 처분청은 쟁점부동산이 1998년 IMF 체제하에서도 420백만원에 경락되었으므로 쟁점부동산의 실지양도가액은 청구인이 신고한 실지거래가액보다 높았을 것이라고 보았는데, 이에 대하여 청구인은 쟁점부동산을 조속히 처분해야 될 입장에 있었고, 청구인이 OOO과 양도계약을 체결한 시점은 1993.2.3로서 OO상호신용금고에서 쟁점부동산에 근저당권을 설정한 때와는 2년 10개월의 차이가 있는 점과 쟁점부동산을 경락 받은 OO상호신용금고가 쟁점부동산에 420백만원의 근저당권을 설정한 것은 OOO이 당시 대출여신잔고가 남아 있기 때문이었으나 1998.11.2까지 이자등이 계속 미납되어 총채무액이 420백만원에 이르자 부득이 경락가액을 420백만원으로 한 것임에 비추어 보아 부당하다고 주장한다.

(2) 판단

(가) 쟁점부동산의 실지취득가액이 확인되는지 본다.

청구인이 주장하는 실지취득가액 315백만원은 중개업자인 청구외 OOO이 확인한 매매계약서, 거래사실확인서 및 신고된 부동산매매검인계약서상의 금액으로서 청구인이 쟁점부동산을 취득한 자금에 대하여는 서부세무서의 자금출처조사를 받았는데, 당시 서부세무서에서도 쟁점부동산의 취득가액을 청구주장과 같이 315백만원으로 보았다.

청구인이 쟁점부동산을 취득한 시점은 전국적으로 토지가격이 급등한 때로서 1989년도중 임야대장상 토지등급이 3배이상 급등(1989.1.1자 85등급 292원/㎡에서 1989.12.1자 110등급 964/㎡원)하였고, 청구인이 OOO과 쟁점부동산의 매수계약을 체결한 시점이 1989.7.11로서 쟁점부동산의 토지가액을 1990.1.1 기준 개별공시지가로 산정할 경우 그 금액은 199,489,500원으로 이는 전시 청구주장 실지취득가액의 63.3%에 해당한다.

그러하다면 청구인이 주장하는 실지취득가액은 관할 파주군수에게 신고된 부동산매매검인계약서상의 금액인 바, 적어도 청구인이 부동산매매검인계약서에 실제취득가액보다 많은 취득가액을 기재하였다고 보는 것은 취득가액의 증가가 취득세나 등록세의 부담증가와 직결된다는 면에서 볼 때 보편성이 없다고 보이는 점이나 청구인이 신고한 실지취득가액 315백만원이 처분청이 기준시가로 산출한 취득가액 62,223,153원에 비하여 현저하게 높은 점 및 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시 임야대장상 토지등급이 연간 3배 이상 상승하였음을 볼 때 1990.1.1 기준 개별공시지가를 임야대장상 토지등급에 의하여 환산한 취득가액이 실지거래가액의 상승추이를 적절히 반영하였다고 보기 어려운 점 등을 볼 때 청구인이 제시하는 매매계약서가 진실한 것으로 판단된다.

(나) 쟁점부동산의 실지양도가액이 확인되는지 본다.

청구인은 1993.2.3자 매매계약서상 양도가액이 350백만원이고, 1996.1.16자 매매계약서상 양도가액이 320백만원으로 당초 매매계약서 작성이후 3년 가까이 지나서 양도가액을 하향조정하여 새로이 매매계약서를 작성한 사유에 대한 증빙으로서 매수자인 OOO의 1995.9.16자 각서 및 거래사실확인서등을 제시하고 있는 바, OOO이 쟁점부동산에서 양돈업을 하던 중 청구인에게 이를 양도하였고, 양도후에도 이를 청구인으로부터 임차하여 양돈업을 계속 영위하였던 점이나 쟁점부동산이 군사시설보호구역과 보전임지에 해당하여 매각이 용이하지 아니하였다는 청구주장이 신빙성이 있어 보이는 점을 감안할 때, 동 각서 및 거래사실확인서를 객관적인 증빙으로 보기는 어렵다고 하더라도 적어도 최초 계약이후 잔금청산이 지연된 사유에 대한 청구주장은 신빙성이 있어 보인다.

또한, 청구인은 쟁점부동산을 OOO에게 양도하고 양도대금 320백만원과 양도계약 체결이후 OOO이 잔금 지급시까지 쟁점부동산을 사용한 것에 대한 이자 및 임대료등 60백만원을 받았다고 주장하는 바, 청구인이 주장하는 수령액인 380백만원은 전시한 바와 같이 청구인의 OO은행 OOOO지점의 예금거래명세표 및 받을어음 보관기입장과 청구인의 OO상호신용금고의 정기예금 고객별 명세서 및 OOO의 전세계약서 및 영수증에 의하여 확인된다.

청구인이 OOO으로부터 쟁점부동산의 양도와 관련하여 380백만원을 받은 사실에 대하여는 다툼이 없으며, 다만 청구인은 320백만원 보다 더 받은 60백만원은 이자 및 임대료등으로서 이 건 양도가액에 포함시켜서는 아니된다고 주장하면서도 이에 대한 증빙으로 OOO의 각서와 사실확인서외에 달리 없으므로 이를 인정하기는 어렵다고 할 것인 바, 쟁점부동산의 양도가액은 전시 380백만원으로 보는 것이 타당하다고 하겠다.

그러하다면 쟁점부동산은 전시한 바와 같이 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인된다고 할 것이고, 청구인이 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고하였으므로 양도차익이 실지거래가액에 의하여 산정 되어야 할 것이나 쟁점부동산의 양도당시 잔금청산일이 1995.12.30으로 확인되는 바, 양도차익을 전시 확인되는 실지거래가액에 의하여 산정 하여 1995년도 귀속분으로 과세하는 것은 별론으로 하더라도 처분청의 이 건 과세는 쟁점부동산의 잔금청산일이 속하는 1995년도가 아닌 1996년도를 귀속년도로 보아 부과되었으므로 위법 하다고 판단된다.

라. 그러므로 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.