국심1994서5338 (1995.08.16)

종합소득

취소

건물을 신축하여 임대하고 받은 임대보증금을 당해 건물의 신축공사 대금으로 지급하는 경우는 임대사업과 관련한 차입금의 상환에 충당된 금액으로 보지 아니하는 것이므로 이 건 임대보증금에 대한 간주임대료 000원을 총수입금액에 산입하여 종합소득세를 과세한 것은 정당함.

소득세법 제29조【총수입금액계산의 특례】

국심1995부0787

강남세무서장이 1994.6.16 청구인에게 결정고지한 1992년 귀속 종합소득세 119,225,290원은 이를 취소한다.

1. 사실 및 처분개요

청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOOOO 소재 지하 2층, 지상 7층 건물(이하 “쟁점검물”이라 한다)을 1991.3.27 신축하여 청구인 명의로 3/6지분을, 그의 처와 자 2인 명의로 각 1/6을 소유하면서 부동산임대업을 영위하고 있다.

처분청은 청구인에 대한 1992년 귀속 종합소득세 실지조사결정시에 쟁점 건물에 대한 임대보증금에 대하여 소득세법 제29조 제1항 및 같은법 시행령 제58조의 규정에 의하여 계산한 금액(이하 “간주임대료”라 한다) 286,783,561원을 부동산소득금액 계산에 있어서 총수입금액에 산입하여 1994.6.16 청구인에게 1992년 귀속 종합소득세 119,225,290원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 1994.7.4 심사청구를 거쳐 1994.10.11 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점건물을 신축할 때에 건축비를 지급할 능력이 없어 부득이 건물이 완공된 후에 임대보증금으로 건축비를 지급하는 조건으로 청구외 OO건업주식회사와 공사도급계약을 체결하고 건물이 완공된 후에 임대보증금을 받아 시공회사에 신축공사 대금으로 지급하였으므로 청구인에게 임대료 수입이 발생하지 아니하였는데도 불구하고 처분청이 간주임대료를 총수입 금액에 산입하여 과세한 것은 부당하다.

나. 국세청장 의견

건물을 신축하여 임대하고 받은 임대보증금을 당해 건물의 신축공사 대금으로 지급하는 경우는 임대사업과 관련한 차입금의 상환에 충당된 금액으로 보지 아니하는 것이므로 이 건 임대보증금에 대한 간주임대료 286,783,561원을 총수입금액에 산입하여 종합소득세를 과세한 것은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건 심판청구의 다툼은 건물을 신축하여 임대하고 받은 임대보증금을 당해 건물의 신축공사대금으로 지급한 경우에 동 임대보증금에 대한 간주임대료를 총수입금액에 산입하여야 하는지 여부를 가리는데 있다.

나. 구 소득세법(1993.12.31 법률 제4661호로 개정되기 전의 것) 제29조 제1항에서 “거주자가 부동산(대통령령이 정하는 주택을 제외한다) 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 받은 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액을 제외한다)에서 발생한 수입금액이 그 보증금 등에 금융기관의 이자율을 참작하여 대통령령이 정하는 이자율을 곱하여 산출한 금액에 미달하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액을 부동산소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다”고 규정하고, 같은법 시행령 제58조 제3항에서 “법 제29조 제1항의 규정에 의하여 총수입금액에 산입할 금액은 다음의 산식에 의하여 계산한다. 이 경우 적수의 계산은 매월말 현재의 임대보증금 등의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다.

(당해 과세기간의 임대보증금 등의 적수-임대사업 개시후 차입금상환액의 당해 과세기간중 적수)×계약기간 1년의 정기예금이자율×1/365-당해 과세기간의 당해 임대사업에서 발생한 수입이자와 할인료·배당금·신주인수권처분익 및 유가증권처분이익의 합계액”이라고 규정하고 있으며, 같은조 제4항에서는 “제3항에서「임대사업개시후의 차입금 상환액」이라 함은 임대사업용 고정자산의 취득에 소요된 차입금을 임대보증금 등으로 상환한 금액을 말한다. 이 경우 임대보증금 등을 받은 후 차입금 감소액이 있는 때에는 이를 임대보증금 등에서 먼저 상환한 것으로 보며, 차임금을 상환한 후 다시 차입금이 증가한 경우에는 그 증가한 날부터 증가액에 상당하는 금액은 이를 상환하지 아니한 것으로 본다”고 규정하고 있다.

다. 관련서류에 의하면, 청구인은 1991.3.7 쟁점건물을 신축하여 준공검사를 마치고 청구인 명의로 3/6지분, 그 처와 자 2인 명의로 각 1/6지분을 소유하면서 부동산임대업을 하고 있고, 위 준공을 전후하여 1991.3.8 쟁점건물 중 지하 1층과 지상 1층 내지 5층을 청구외 OO정보통신주식회사에 임대하고 임대보증금으로서 2,400,000,000원을, 1991.3.9 쟁점건물 중 지상 6층 190평을 청구외 OOOO생명보험주식회사에 임대하고 임대보증금으로서 380,000,000원을, 1991.6.19 쟁점건물 중 7층 701호를 청구외 OOO에게 임대하고 임대보증금으로서 80,000,000원을 각각 지급받은 사실을 인정할 수 있고, 그 이전인 1990.4.25 청구인은 쟁점건물의 신축공사를 청구외 OO건업주식회사에 공사대금을 3,150,276,000원으로 정하여 도급을 주었던 바, 청구인과 OO건업주식회사는 공사대금 지급에 관하여 OO건업주식회사는 공사비를 우선 자체 조달하여 공사를 진행한 후 쟁점건물이 임대 분양되면 임대분양수입금액을 공사대금에 가장 우선하여 충당하고 청구인은 OO건업주식회사가 공사비를 자체 조달하여 선지출하는 것에 대한 이자로 50,000,000원을 공사대금과 별도로 지급하기로 약정한 사실과, 위 약정에 따라 OO건업주식회사는 자금을 자체 조달하여 쟁검건물의 신축공사를 완성하였고 청구인은 위 약정에 따라 위 임대보증금 전액을 쟁점건물의 공사대금으로 지급한 사실을 인정할 수 있다.

처분청은 위 임대보증금 2,860,000,000원에 대한 1992년 귀속분 간주임대료 286,783,561원을 총수입금액에 산입하여 부동산소득금액을 209,480,102원으로 결정한 후 위 부동산소득을 주된 소유자인 청구인의 소득으로 보고 그 밖에 청구인의 사업소득 10,641,000원을 합한 금액 220,121,102원을 청구인의 종합소득금액으로 하여 이에 대한 1992년 귀속분 종합소득세 119,225,290원을 부과한 사실이 과세기록에 의하여 확인된다.

라. 살피건대, 처분청은 청구인이 쟁점건물을 임대하고 받은 임대보증금 중 쟁점건물의 신축공사 대금으로 지급한 금액을 전시한 소득세법 제29조 제1항에서 규정하고 있는 임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액으로 볼 수 없다고 판단하여 이 건 과세하였으나, 전시한 소득세법 제29조 제1항에서 이른바 간주임대료에 관한 규정을 둔 취지는 부동산을 임대하고 받은 보증금 등을 새로운 부동산 취득자금으로 운용하는 것을 방지하고 부동산 과다보유를 억제하기 위한 것이라 할 것이므로 여기서 차입금이라 함은 반드시 소비대차로 인한 차용금 채무만을 가리키는 것이 아니라 이와 경제적 실질이 동일한 다른 채무도 포함하는 개념으로 해석하는 것이 타당하다 할 것인 바, 부동산 취득자금을 조달하는 한 방편으로 그 부동산 임대보증금으로 임대부동산의 미지급공사대금을 상환하는 것은 임대보증금으로 다른 임대부동산 취득자금으로 운용하지 않은 것임은 물론 타인으로부터 자금을 차용하여 임대부동산을 취득한 다음 그 부동산 임대보증금을 받아 동 차입금을 상환하는 행위와 경제적 실질이 동일하다 할 것이므로 임대보증금 중 임대부동산의 미지급공사대금 채무의 상환에 충당된 금액은 임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액으로서 간주임대료 계산의 대상이 되는 임대보증금에서 이를 제외하여야 할 것이므로 처분청에서 청구인이 받은 임대보증금 중 쟁점건물의 신축대금으로 지급한 금액까지도 이를 간주임대료 계산대상에 포함하여 이 건 종합소득세를 부과한 처분은 부당한 것으로 판단된다(같은 취지 : 대법원 94누5731, 1995.2.10 및 94누14506, 1995.5.12, 국심 95부787, 1995.7.14 합동회의 결정).

따라서 이 건의 경우 간주임대료 286,783,561원을 부동산소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입하지 아니하면 청구인의 1992년 귀속 종합소득세 과세표준은 부(-)의 금액이 되므로 이 건 종합소득세는 취소되어야 할 것으로 판단된다.

마. 이 건 심판청구는 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.