조심2008중2774 (2008.11.07)

양도

기각

추가공사비로 지급한 것이 객관적으로 입증되지 아니하므로 부동산의 양도차익 산정시 필요경비로 산입할 수 없음

소득세법 제96조【양도가액】 / 소득세법시행령 제89조【자산의 취득가액 등】

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가.청구인은 2002.6.25. 경기도 OOO OOO OOOOO OOOOOOO O OOOO(이하 “이 건 토지”라 한다)를 양도한 것으로 하여, 2002.6.27. 양도가액 206,000,000원, 취득가액 187,063,230원으로 신고하고 양도소득세 1,769,690원을 납부하였다.

나.처분청은 실지조사 결과 청구인이 양도한 물건은 이 건 토지 뿐만 아니라 그 지상에 신축된 건물(이하 “이 건 건물”이라 하며, 이 건 토지와 합하여 이하 “이 건 부동산”이라 한다)과 일괄 양도한사실을 확인하고,그 일괄 양도가액을 750,000,000원, 취득가액을 595,445,730원(토지취득가액 및 필요경비 282,063,230원 + 이 건 건물 신축공사 도급금액 279,100,100원 + 추가공사비 26,282,400원 등)으로 하여 양도차익을 산정하여청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 70,958,010원을 경정·고지하고, 이 건 건물 시공자인 허OOO의 주소지 관할 세무서장인 OO세무서장에게 수입금액 누락 자료를 통보하였다.

다. OO세무서장은 처분청이 통보한 자료에 의하여 허OO에게 부가가치세 33,262,700원을 과세하였고, 허OO은 OO세무서장에게 추가공사비 26,282,400원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 받은 사실이 없으므로 그 공급가액 23,891,181원을 부가가치세 과세표준에서 차감하여야 한다는 취지의 이의신청을 하였으며, 이에 OO세무서장은 당초(2001.12.4) 청구인과 허OO이 도급금액 279,100,100원으로 하여 작성한 도급계약서 외에 공사금액 변경에 관한 계약 및 쟁점금액 수령에 대한 객관적 증빙이 확인되지 아니하고, 당시 이건 건물 신축공사를 중개한 서OO도 당초 계약서상 도급금액 279,100,000원 외에 추가공사비 지급은 없었다고 일관되게 진술하는 점에 근거하여, 쟁점금액을 수령하지 아니하였다는 허OO의 주장을 받아들여 해당 부가가치세액을 감액하는 결정을 하였다.

라. 처분청은 OO세무서장의 위 이의신청결정서를 통보받고 쟁점금액을 필요경비 불산입하여 2008.5.21. 이 건 2002년 귀속 양도소득세 18,968,530원을 추가로 고지하였다.

마.청구인은 이에 불복하여 2008.7.30.이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 서OO으로부터 다가구주택 투자에 대하여 권유를 받고, 이 건 토지를 취득하여 다가구주택인 이 건 건물을 신축하였는 바, 서OO이 토지취득 알선은 물론 모든 행정절차, 건물의 신축 및 양도까지 총괄하여 관리하였으며, 이에 따라 청구인은 허OO과 도급금액 279,100,100원으로 하여 도급계약을 하였으나 서OO의 요청에 따라 도급금액 외에 추가공사비 명목으로 쟁점금액 26,282,400원을 합하여 총 305,382,500원을 지급한 것이 사실이다.

청구인이 공사시공자 허OO 및 사실상 공사 총괄도급업자 역할을 한 서OO에게 위와 같이 지급한 사실이 무통장입금증 및 서OO이 자필서명한 영수증에 의하여 입증됨에도 불구하고, 허OO의 이의신청에 대한 OO세무서장의 이의신청결정은 허OO이 추가공사비를 지급받지 아니하였다는 특별한 자료나 근거가 없고, 청구인에 대한 확인도 없이, 서OO의 진술만을 근거로 한 결정이며, OO세무서장의 결정대로 쟁점금액이 허OO에게 지급되지 아니하였다면, 사실상 이 건 건물 공사의 총괄 도급업자에 해당하는 서OO에게 지급된 것이 서OO이 자필서명한 영수증에 의하여 입증되므로 쟁점금액을 필요경비로 인정하여 이 건 양도소득세 부과를 취소하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) OO세무서장의 자료통보에 의거 추가공사비에 대한 증빙 확인한 바, 청구인이 제출한 증빙 중 2002.7.10. 지급분 공사대금 50,000,000원의 영수증 하단에 “7/10 현재 공사대금 미납금 2,910만원정”으로 별도 표기한 사실, (2) 청구인이 주장하는 쟁점금액의 추가공사비를 확인할 수 있는 도급계약서 및 당초 도급금액 279,100,100원의 변동에 관한 일체의 내용을 확인할 수 없는 점, (3) 추후 대금지급에 관한 지출증빙도 중개인 서OO이 대리서명한 일반 영수증 이외 어떠한 증빙도 제시하지 아니하여 쟁점금액의 지급을 인정할 객관적 증빙이 없으므로, 쟁점금액을 필요경비 불산입하여 한 이 건 양도소득세 부과처분은 정당하다.

다. 처분청 의견에 대한 청구인의 항변

(1) 청구인이 제출한 증빙 중 2002.7.10.자 공사대금 50,000,000원 영수증의 하단에 서OO이 “7/10 현재 공사대금 미납금 2,910만원정”으로 별도 표기한 사실에 대하여

2002.07.10. 현재 공사대금 미납금은 2,910만원이라고 서OO이 영수증 하단에 기재하였으나, 이후 공사비 잔금을 지급할 때에는 건축물의 외벽 날개 부착 및 옥탑방의 증축 등으로 인하여 공사비용이 추가 발생하였다고 하면서 공사비 추가 지급을 요청하였고, 서OO이 2002.07.10. 영수증 하단에 미납금이 2,910만원이라고 표기하고도 2002.10.12.에 발행한 영수증에는 분명히 당해 물건의 공사비 완불금 50,000,000원이라고 표시하고 있는 점을 볼 때, 이 후 서OO이 추가공사비를 요청하였고 추가공사비를 포함하여 완불금으로 50,000,000원 받았다는 사실을 짐작하게 하는 자료이다.

(2)청구인이 주장하는 쟁점 추가 도급금액을 확인할 수 있는 도급계약서 및 당초 도급금액 279,100,100원에 별도 공사금액 변동에 관한 일체의 내용을 확인할 수 없다는 의견에 대하여

공사계약시점부터 추가공사비를 요청하였다면 당연히 도급계약서에 기재될 수 있었을 것이나, 위에서 언급한 것처럼 2002.07.10. 이후 공사가 마무리 되는 시점에서 추가공사비를 요청하였으므로, 추가로 도급계약서를 작성하거나 당초 계약서를 변경할 것을 고려하지 아니하고 대금만 지급하게 된 것이고, 그리고 청구인처럼 건설 등에 전문적인 지식 등이 없는 일반인이라면 추가공사비가 있으면 추가로 도급계약서를 작성하거나 당초도급계약서를 변경하여야 한다고 생각하지 못할 수 있으며, 또한 청구인의 경우는 서OO이 총괄적으로 관리하여 주었기 때문에 서OO이 요청하는 대로 대금만 지급하게 된 것이다.

(3)추후 대금 지급에 관한 지출 증빙도 중개인 서OO이 대리 서명한 일반 영수증 이외 어떠한 증빙도 제시하고 있지 아니하여 쟁점 추가 공사대금 지급을 인정할 만한 객관적 증빙이 없다는 의견에 대하여

청구인이 서OO에게 영수증을 받고 지급한 금액은 2002.04.03. 30,000,000원, 2002.07.10. 55,382,500원, 2002.10.12. 50,000,000원이고, 2002.04.03. 30,000,000원은 청구인의 통장에서 수표를 발행하여 지급하였으며, 2002.07.10. 55,382,500원과 2002.10.12 50,000,000원은 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 매도대금을 수령할 금액에서 상계된 것이어서, 즉 직접 지급된 것이 아니어서 금융증빙이 없는 것이며, 매도대금에서 상계하고 지급되게 된 사유는 청구인이 쟁점부동산을 2002.06.25. 거의 완공상태에서 김OO에게 양도하였는데, 김OO은 서OO의 조카이며 서OO과 같은 사무실에서 근무하였고, 김OO은 잔금일인 2002.06.25. 현재 매도대금 중 450,000,000원을 지급하지 아니한 상태였으므로, 청구인은 서OO에게 지급할 돈이 있고 서OO의 조카 김OO은 청구인에게 지급할 돈이 있게 되었는 바, 매도대금을 수령할 때마다 공사비 미지급액을 상계함에 따라 2002.06.25. 이후 공사비 지급금액 2002.07.10. 55,382,500원 과 2002.10.12. 50,000,000원은 금융증빙이 없는 것이다. (사실 김OO이 매수인이기는 하나 매도대금도 서OO이 관리하여 서OO을 통하여 받았으며, 잔금을 한번에 지급받은 것이 아니라 이 건 건물의 임대보증금이 들어올 때마다 여러 번에 걸쳐 나누어 지급받았다)

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 건물 신축시 추가공사비 26,282,400원의 지급사실을 부인하고 이를 필요경비 불산입한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법

제96조【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

(2) 소득세법 시행령

제89조【자산의 취득가액 등】① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액

제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(단서 생략)

다. 사실관계 및 판단

(1)청구인이 2002.6.25. 이 건 토지와 그 지상에 신축한 이 건 건물을 매매대금 750,000,000원에 양도한 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(2)당초 처분청은 이 건 부동산 양도차익의 산정에 있어 청구인이 이 건 건물 신축시 추가공사비로 지급하였다고 주장하는 쟁점금액 26,282,400원을 필요경비로 인정하여 양도가액에서 공제하고, 이 건 건물 시공업자로서 부가가치세 신고를 아니한 청구외 허OO의 관할 세무서장인 OO세무서장에게 수입금액 누락자료를 통보하였다.

(3) OO세무서장은 이 건 건물 신축공사 수입금액 누락액을 277,620,454원(계약서상 도급금액 279,100,100과 쟁점금액 26,282,400원의 합계 305,382,500원의 100/110)으로 하여, 2007.2.1. 허OO에 부가가치세 33,262,700원을 과세하였다.

(4) 허OO은 쟁점금액을 추가로 받은 사실이 없으므로 그 공급가액 상당액 23,891,181원을 과세표준에서 차감하여야 한다고 주장하면서 OO세무서장에게 2007.2.15. 이의신청을 하였다.

(5)이 건 토지 취득 및 건물 신축시 중개 등의 관여를 한 서OO(청구인은 서OO이 총괄도급업자 역할을 하였다고 주장함)이 허OO의 이의신청에 대한 OO세무서장의 심리시(2007.3.12), “추가공사비는 아는 바 없고 도급금액은 확실하며 도급금액 외에 지급한 금액은 없으며 양도세를 줄이기 위해 금액을 조금 늘린 것 같습니다. 온라인 입금증과 영수증 금액은 중복된 것 같습니다.”라고 서면으로 진술하였다.

(6) OO세무서장은 당초(2001.12.4) 청구인과 허OO이 도급금액 279,100,100원으로 하여 작성한 도급계약서 외에 공사금액 변경에 관한 계약 및 객관적 증빙이 확인되지 아니하고, 당시 이건 건물 신축공사를 중개한 청구외 서OOO도 당초 계약서상 도급금액 279,100,100원 외에 추가공사비 지급은 없었다고 일관되게 진술하는 점에 근거하여, 허OO이 쟁점금액을 수령하지 아니하였다고 인정하여 해당 부가가치세액을 감액하는 결정을 하였다.

(7) 처분청이 OO세무서장의 이의신청결정서에 따라 쟁점금액의 추가지급 사실을 부인하고 필요경비 불산입한 처분에 대하여, 청구인은 당초 계약서상 도급금액 279,100,100원 외에 추가공사비로 쟁점금액 26,282,400원을 지급함으로써 총 신축공사비가 305,382,500원이라고 주장하면서, 그 증거로 ‘청구인이 허OO의 예금계좌로 송금하고 금융기관으로부터 받은 무통장입금증 3매(입금액 합계 170,000,000원)’와 ‘서OO이 허OO을 대신하여 서명하고 날인하여 청구인에게 준 것으로 되어 있는 영수 4매(영수금액 합계 163,982,500원)’를 제시하는 바 이를 정리하면 아래과 같고,

(OO O O)

위 표를 보면, 2002.7.10. 50,000,000원의 영수증에 ‘미납금 2,910만원정’이라고 기재되어 있으며, 그 때까지의 지급액과 2,910만원을 합하면 279,100,000원으로서 도급금액 279,100,100원과 거의 일치한다.

(8) 청구인은 서OO이 이 건 토지 취득, 이 건 건물 신축공사, 이 건 부동산 양도와 관련된 모든 일을 사실상 총괄하였고, 심지어 이 건 건물 신축공사도 도급계약은 허OO과 체결하였으나 실제 공사는 서OO이 하고 허OO은 하도급 형태로 참여하였다고 주장하고 있는 바, 이 건 토지 취득시 전소유자인 남OO을 대신하여 청구인과 계약한 사실은 계약서에 의하여 인정되나, 나머지 사실은 객관적 증빙에 의하여 확인되지 아니한다.

(9) 이상의 사실관계 및 관련법령을 종합하여 살피건대, 청구인은 이 건 건물 신축공사에 지출한 비용이 계약서상 도급금액 외에 쟁점금액을 추가공사비로 지급하였다고 주장하나, 쟁점금액을 추가하여 도급금액을 변경한 계약서를 제시하지 못하는 점, 이 건 건물의 시공자 허OO이 쟁점금액을 추가로 받지 아니한 사실이 OO세무서장의 이의신청결정에 의하여 확인된 점, 서OO이 서명·날인하여 청구인에게 교부한 2002.7.10.의 영수증에 ‘미납금 2,910만원’이라고 적혀 있고 그 때까지 지급한 금액과 이를 합하면 279,100,000원으로서 도급금액 279,100,100원과 거의 일치하는 점, 이 건 토지 취득 및 건물 신축시 중개 등의 관여를 하였고 청구인에게 건물신축공사비 영수증을 작성하여 주었다는 청구외 서OO(OOOO OOOO OOOOOO OOO OOOO OOO)이 허OO의 이의신청에 대한 OO세무서장의 심리시(2007.3.12), “추가공사비는 아는 바 없고 도급금액은 확실하며 도급금액 외에 지급한 금액은 없으며 양도세를 줄이기 위해 금액을 조금 늘린 것 같습니다. 온라인 입금증과 영수증 금액은 중복된 것 같습니다.”라고 서면으로 진술하고 있어 위 (7)의 표의 2002.7.10. 및 2002.10.12. 서OO이 교부한 영수증의 진정성을 믿기 어려운 점 등에 비추어, 쟁점금액을 이 건 건물의 추가공사비로 지급하였다는 청구인의 주장을 받아들여 이를 이 건 부동산의 양도차익 산정시 필요경비로 산입하기는 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.